Apa yang dimaksudkan sebagai Mortgage Rate Laras (ARM) - Definisi, Kelebihan & Kekurangan

Satu jenis pinjaman yang baru-baru ini menjadi popular adalah ARM, atau gadai janji kadar laras. Mengenai pinjaman ini, kadar faedah bermula sangat rendah dan menyesuaikan mengikut masa mengikut indeks faedah, seperti LIBOR (Kadar Tawaran Antara Bank London). Biasanya, kadar faedah disesuaikan kerana margin ditambah kepada kadar semasa apa pun.

ARM boleh sangat sesuai dalam situasi tertentu dan boleh menjemput perampasan pada orang lain. Oleh itu, penting untuk memahami ciri-ciri unik mereka dan mempertimbangkan risiko jangka panjang sebagai tambahan kepada ganjaran jangka pendek yang jenis pinjaman yang ditawarkan.

Mungkin pertimbangan yang paling penting mengenai ARM adalah sama ada terdapat tempoh kadar faedah tetap, indeks apa kadarnya berdasarkan, seberapa sering kadar menyesuaikan, dan sama ada terdapat kadar faedah atau bayaran.

Tempoh Kadar Faedah Tetap

Gadai janji kadar laras yang paling biasa dipanggil "ARM hibrid," di mana kadar faedah tertentu dijamin tetap tetap untuk jangka masa tertentu. Selalunya, kadar awal ini adalah lebih rendah daripada apa yang anda boleh mendapatkan pinjaman tetap 30 tahun tradisional.

Sebagai contoh, ARM 3/1 atau ARM 5/1 akan menawarkan kadar faedah tetap selama tiga atau lima tahun, masing-masing. Bagaimanapun, tempoh tetap boleh berbeza-beza, dari satu bulan hingga sepuluh tahun, dan hanya terhad oleh pemberi pinjaman yang akan dibenarkan. Pada umumnya, tempoh yang lebih pendek adalah lebih rendah, semakin rendah kadar faedah pada masa itu.

Bagi kebanyakan orang yang membiayai semula gadai janji mereka atau bergerak setiap beberapa tahun, ARM boleh menjadi cara yang berkesan untuk membayar kurang faedah daripada yang mungkin dengan pinjaman tetap 30 tahun yang tetap. Lebih-lebih lagi, tempoh tetap ini dapat memberi anda masa untuk menilai sejauh mana kadar faedah arah menuju, dan memutuskan kapan atau jika untuk membiayai semula. Yang berkata, kebanyakan orang memilih untuk membiayai semula pada atau berhampiran penghujung tempoh kadar tetap.

Bagaimana Kadar Faedah Baru Dihitung

Kadar faedah gadai janji anda akan menyesuaikan mengikut indeks kadar faedah khusus dan margin pemberi pinjaman.

Indeks Kadar Faedah

Dikebumikan di mana-mana kertas kerja untuk setiap gadai janji kadar laras, anda akan dapati indeks bahawa pelarasan kadar faedah akan berdasarkan. Indeks adalah penunjuk umum kadar faedah semasa, seperti kadar semasa pada bon Perbendaharaan atau kadar faedah yang dibayar oleh bank atas deposit mereka (COFI).

Apabila kadar faedah naik, indeks ini akan naik. Begitu juga, apabila kadar faedah turun, indeks ini akan turun. Bagaimanapun, walaupun setiap indeks akan mengikuti trend umum, mereka tidak boleh menjejaki kadar faedah purata semasa.

Margin

Margin adalah peratusan yang ditambahkan ke indeks untuk menentukan kadar faedah baru anda, dan biasanya berjalan antara 2% dan 4%. Sebagai contoh, jika indeks purata 4% dan margin anda ialah 3%, kadar anda akan menyesuaikan kepada 7%. Indeks ditambah margin secara teknis disebut sebagai "kadar terindeks sepenuhnya," tetapi kebanyakan orang hanya menyebutnya kadar faedah anda.

Margin ditambah supaya pemberi pinjaman membuat keuntungan kerana indeks yang digunakan biasanya mempunyai kadar yang sangat rendah. Saiz margin anda juga boleh bergantung pada kredit anda; semakin baik kredit anda, semakin kecil margin. Kerana margin, kadar faedah biasanya akan turun (berbanding ketika anda mengeluarkan pinjaman) untuk melihat kadar faedah setara atau dikurangkan apabila ARM menyesuaikan.
Apabila membandingkan ARM, perlu diingat bahawa yang mempunyai margin terbesar tidak semestinya yang kalah. Ini kerana ia mungkin menggunakan indeks yang pada umumnya lebih rendah, atau kurang turun naik. Sebagai contoh, sesetengah gadai janji akan meletakkan kadar faedah pada COFI (Indeks Kos Dana), yang cenderung naik dan turun kurang daripada kadar lain. Sebaliknya, beberapa ARM menggunakan LIBOR, yang cenderung sedikit lebih tinggi. Lihatlah di mana indeks ARM telah melebihi beberapa tahun yang lalu untuk mendapatkan gambaran mengenai kadar faedah anda pada masa hadapan.

Berapa Selalu Adakah Kadar Faedah Selaraskan?

Sebaik sahaja kadar faedah disesuaikan, anda perlu tahu berapa kerap ia akan berubah ke hadapan. Dalam erti kata lain, bilakah masa depan ia akan menyesuaikan? Mengetahui ini adalah penting bukan sahaja untuk membantu anda membuat anggaran, tetapi juga untuk menentukan bila sudah tiba masanya untuk membiayai semula.

Untuk mengetahui kapan ini akan berlaku, lihat nombor kedua ARM hibrid. Sebagai contoh, anda sudah tahu bahawa ARM 3/1 akan menyesuaikan untuk kali pertama selepas tiga tahun. Walau bagaimanapun, nombor kedua menunjukkan bahawa ia akan menyesuaikan sekali setiap tahun selepas itu. Yang mengatakan, terdapat beberapa ARM yang akan menyesuaikan setiap dua tahun, enam bulan, atau bahkan setiap bulan selepas pelarasan awal - walaupun yang terakhir kurang biasa.

Adakah Kadar Faedah atau Bayaran Capped?

Penanda pada kadar faedah atau pembayaran anda bermakna ia hanya boleh menaikkan jumlah tertentu dalam tempoh masa tertentu. Sebenarnya terdapat pelbagai jenis topi yang direka untuk mengekalkan pembayaran atau kadar faedah anda daripada naik secara drastik dalam jangka waktu yang singkat, walaupun kadar faedah spike.

Cap Kadar Faedah

Hat kadar faedah datang dalam dua perisa: topi hayat dan topi penyesuaian berkala.

• Selimut seumur hidup mengekalkan kadar faedah dari yang pernah melebihi kadar tertentu (batas ini boleh agak tinggi).
• Topi penyesuaian berkala mengekalkan kadar dari naik terlalu banyak dalam tempoh masa yang ditentukan. Sebagai contoh, kadar faedah anda mungkin terhad untuk memperoleh 0.5% setahun, tidak kira berapa indeks telah meningkat. Walau bagaimanapun, beberapa ARM tidak akan meletakkan topi pada penyesuaian pertama, tetapi akan pada pelarasan berikutnya.

Satu kaveat penting ialah jika indeks naik lebih daripada jumlah cap dalam satu tahun, kadar faedah boleh terus menyesuaikan tahun depan walaupun indeks tidak bergerak sejak pelarasan sebelumnya.

Jadi dalam contoh di atas, bayangkan indeks telah meningkat 1.5% dalam satu tahun, tetapi kekal pada tahap itu untuk beberapa tahun akan datang. Pada tahun 1, kadar faedah anda naik 0.5%, atau amaun pelarasan periodik anda akan dibenarkan. Kemudian, dalam tahun dua dan tiga, kadar faedah akan naik 0.5% sehingga kadar faedah anda sepadan dengan indeks ditambah jumlah margin.

Tingkat Kadar Faedah

Sesetengah ARM mempunyai kadar faedah "tingkat" di bawah yang kadarnya tidak boleh pergi. Dalam erti kata lain, walaupun kadar faedah menurun secara mendadak, kadar baru anda mungkin tidak merosot sama sekali. Ini kerana "lantai" boleh menjadi kadar faedah yang berkesan semasa tempoh tetap, atau kadar faedah yang pertama kali diselaraskan. Semak kertas kerja anda dengan berhati-hati untuk melihat sama ada anda mempunyai kadar faedah yang hanya akan naik.

Caps Pembayaran

Seperti cap kadar faedah, topi pembayaran membuat pembayaran anda terlalu tinggi pada satu-satu masa. Kelonggaran pembayaran sama ada dalam jumlah dolar (cth. Bayaran bulanan anda hanya boleh naik $ 200 setiap tahun) atau peratusan (cth. Bayaran bulanan anda hanya boleh naik 10% setiap tahun).

Selain itu, pembayaran baru anda akan dibandingkan dengan pembayaran tahun sebelumnya, bukan asalnya. Sebagai contoh, jika bayaran topi anda adalah 10% setiap tahun, dan pada mulanya anda membayar $ 1,000 / bulan, pembayaran yang diselaraskan anda dapat meningkat menjadi tidak lebih dari $ 1,100 pada tahun pertama, $ 1,210 di kedua, dan $ 1,331 di ketiga.

Topi pembayaran biasanya beroperasi secara bebas dari topi kadar faedah. Jadi, sekiranya kadar faedah naik dengan ketara, itu tidak semestinya bermakna bayaran anda akan. Walau bagaimanapun, anda masih berhutang minat itu dan ia akan ditangguhkan ke baki gadai janji anda. Ini dikenali sebagai pelunasan negatif (lihat di bawah).

Malah, anda mungkin tidak menyedari ia berlaku. Tetapi jika kadar faedah anda meningkat dan pembayaran anda tidak, baki pinjaman anda mungkin naik bukan turun setiap bulan. Sesetengah ARM membawa klausa yang akan menghapuskan topi pembayaran sepenuhnya apabila baki pinjaman semasa melebihi baki pinjaman asal dengan jumlah tertentu. Ini sering menyebabkan lompatan pembayaran yang besar. Untuk mengelakkan situasi ini, tinjau pernyataan hipotek anda setiap bulan untuk memastikan baki pinjaman anda tidak meningkat dan pembayaran anda sepadan dengan minat yang dikenakan.

Jenis-jenis ARM yang berlainan

Sebagai tambahan kepada ARM hibrid, terdapat jenis lain yang kurang biasa. Jika salah faham, ini boleh membawa kesan serius kepada kesihatan kewangan, kredit, dan kualiti hidup keseluruhan anda.

1. ARM Faedah-Faedah

ARM hanya untuk faedah membolehkan anda membayar hanya bunga pinjaman setiap bulan, tanpa membayar sebarang prinsipal. Ini menurunkan pembayaran, tetapi tidak ada yang dapat membantu anda membina ekuiti atau lebih dekat untuk memiliki rumah anda secara terang-terangan. Pinjaman jenis ini sering digunakan oleh pelabur yang tidak berhasrat untuk menjaga rumah untuk jangka masa yang panjang, atau oleh pemilik rumah yang mengharapkan lebih mampu membayar rumah mereka dalam beberapa tahun.

Walau bagaimanapun, dengan mengambil pinjaman sedemikian boleh menjadi perniagaan yang berisiko kerana gadai janji kebanyakan bunga hanya akhirnya ditetapkan semula dan mengharuskan anda membayar prinsipal juga. Apabila ini berlaku, tentu saja, pembayaran meningkat secara dramatik. Sekiranya anda mempunyai atau sedang mempertimbangkan apa-apa pinjaman, faham bagaimana dan bila ia menyesuaikan untuk dilunaskan sepenuhnya.

2. Gadai Janji Pelunasan Negatif

"Pelunasan negatif" adalah istilah mewah untuk gadai janji di mana anda membayar kurang daripada faedah yang dikenakan setiap bulan. Ini bermakna baki pinjaman anda meningkat kerana faedah yang belum dibayar ditambah ke baki pinjaman. Jenis-jenis gadai janji ini sering disalahgunakan semasa ledakan perumahan kerana pembayaran difahami rendah.

Walau bagaimanapun, jika baki pinjaman terlalu tinggi, gadai janji akan ditetapkan semula dan pembayaran akan melonjak secara dramatik. Sebelum ledakan perumahan, kebanyakan hipotek pelunasan negatif hanya digunakan oleh pelabur atau tukang siram rumah. Pinjaman ini semata-mata adalah resipi untuk bencana bagi kebanyakan pemilik rumah.

3. Pinjaman Pilihan-Pinjaman atau Pinjaman Pilih-a-Bayar

Gadai janji "pick-a-pay", juga dikenali sebagai gadai janji pembayaran-pilihan, merupakan jenis pinjaman yang agak baru yang kelihatannya dibuat khusus untuk menimbulkan masalah. Gadai janji ini sangat popular apabila harga rumah naik secara dramatik kerana mereka membenarkan orang ramai masuk ke rumah dengan lebih sedikit wang. Kebanyakan pinjaman ini menawarkan pelbagai pilihan pembayaran setiap bulan dan selagi anda membayar sekurang-kurangnya pembayaran terkecil, anda tidak akan menjadi lalai.

Secara umum, anda boleh memilih antara membayar semua faedah ditambah beberapa prinsipal, hanya membayar bunga, atau membayar jumlah yang kurang daripada bunga yang terakru pada bulan itu. Anda boleh membayangkan bahawa kebanyakan orang memilih pembayaran terkecil, yang bermaksud faedah yang tidak dibayar boleh menyebabkan keseimbangan pinjaman berkembang dengan ketara dari masa ke masa. Kemudian, apabila baki pinjaman mencapai titik tertentu (selalunya 20% lebih daripada baki asal), gadai janji akan ditetapkan semula dan bayaran akan naik secara dramatik.

Gadai janji memilih-bayar sering dijual kepada orang-orang yang tidak dimaklumkan bahawa membayar bayaran minimum akan menyebabkan keseimbangan pinjaman mereka berkembang. Walaupun jenis gadai janji ini boleh menjadi alat yang hebat untuk pelabur, mereka biasanya tidak sesuai untuk orang yang ingin berada di rumah mereka dalam masa yang lama. Jika anda mempunyai gadai janji dengan pilihan pembayaran yang berbeza setiap bulan, teliti membaca dokumentasi pinjaman anda dan pernyataan hipotek anda untuk menentukan berapa banyak yang anda perlu bayar untuk memastikan baki pinjaman anda turun dan bukannya.

Kebaikan dan Kekurangan ARM

Kebaikan dan keburukan ini berlaku pada kebanyakan ARM, tetapi memeriksa dokumen anda dengan teliti untuk mengesahkan sama ada ia berlaku untuk pinjaman yang anda sedang mempertimbangkan.

Kelebihan

1. Kos Penutupan Rendah. Satu manfaat penting kepada ARM ialah mereka sering lebih murah daripada gadai janji dengan kadar faedah tetap tetap.
2. Faedah Tetap yang lebih rendah. Jika ARM mempunyai tempoh dengan kadar faedah tetap, kadar tersebut biasanya lebih rendah daripada kadar pada gadai janji kadar faedah tetap tetap.
3. Tempoh Faedah Tetap Berjimat. Memandangkan ramai orang tidak menyimpan gadai janji yang sama selama lima tahun, ARM 5/1 boleh memberi anda banyak masa untuk menjual atau membiayai semula rumah anda tanpa kadar awal anda menyesuaikan. Ini bermakna anda boleh menjimatkan wang di hadapan dengan kos penutupan yang lebih rendah dan dari masa ke masa melalui kadar faedah yang lebih rendah - terutamanya jika persekitaran kadar faedah kekal rendah atau menurun.
4. Bantu Anda Kelayakan untuk Rumah yang Lebih Besar. Kerana pembayaran awal sering lebih rendah daripada gadai janji dengan kadar tetap tetap, ia boleh menjadi lebih mudah untuk memenuhi syarat untuk pinjaman yang lebih besar. Ramai orang yang mendapat ARM adalah pembeli rumah pertama kali yang mengharapkan untuk mendapatkan lebih banyak wang dalam tempoh lima tahun daripada sekarang. Malah, ARM boleh menjadi batu loncatan yang hebat ke dalam pemilikan rumah kerana ia agak murah dan mudah untuk memenuhi syarat.

Kelemahan

1. Kurangnya Konsistensi dalam Pembayaran. Sebaik sahaja kadar menyesuaikan, ia boleh membuat pembadiran sukar, terutamanya jika kadar anda menyesuaikan setiap bulan atau enam bulan.
2. Kadar faedah mungkin meningkat. Dalam ARM hibrid, kadar faedah semasa tempoh tetap sering dibuat secara artifisial. Jadi, sekiranya kadar tidak banyak berubah, pembayaran anda masih boleh naik apabila kadar faedah dikembalikan semula. Sekiranya kadar faedah meningkat, kadar anda boleh meningkat kepada jumlah cap anda, yang, dalam beberapa kes, boleh menyebabkan pelunasan negatif.
3. Anda Boleh Mengelakkan Kadar Faedah Tetap Rendah. Walaupun kadar faedah pada ARM pada mulanya akan lebih rendah daripada gadai janji tetap 30 tahun, ia akan ditetapkan semula. Sekiranya kadar faedah meningkat sebelum anda membiayai semula, anda boleh kehilangan 30 tahun kadar faedah yang lebih rendah.
4. Lebih Mungkin Mempunyai Masalah Tersembunyi. Sayangnya, pembekal gadai janji telah terbukti tidak menjadi kumpulan yang paling beretika dan mempunyai kecenderungan untuk menyalahgunakan gadai janji tertentu, seperti ARM. Dengan kata lain, anda perlu memastikan anda tidak kehilangan apa-apa dalam cetakan yang baik dan anda memahami terma pinjaman seperti bagaimana margin, bayaran dan faedah, dan tingkat bunga bekerja. Banyak pemilik rumah telah mendapati diri mereka dalam air panas dan bahkan dalam muflis kerana jenis pinjaman ini.

Firman Akhir

Gadai janji kadar larasan telah bertambah banyak dalam populariti beberapa tahun kebelakangan ini, terutamanya kerana kos dan kadar faedah yang lebih rendah. Bagaimanapun, mereka juga telah didera dengan serius. Walau bagaimanapun, kadar gadai janji yang disesuaikan yang sesuai untuk anda dan keperluan kewangan anda boleh menjadi sangat berfaedah selagi anda sedar tentang semua syarat gadai janji.

Lebih-lebih lagi, apabila memilih gadai janji, dan terutama ARM, pertimbangkan keadaan peribadi dan niat anda. Sebagai contoh, jika anda mengharapkan untuk tinggal di rumah anda selama bertahun-tahun dan kadar faedah berada pada paras terendah sepanjang masa, ARM mungkin tidak masuk akal untuk anda. Pasti, anda akan menjimatkan wang dalam beberapa tahun pertama, tetapi kemungkinan anda akan membayar lebih melalui kadar faedah yang lebih tinggi apabila anda membiayai semula.

Luangkan masa untuk memahami dan perbandingan kedai untuk gadai janji dan perhatikan apa ciri-ciri yang paling penting kepada anda. Sentiasa semak semula dokumentasi pinjaman dengan teliti sebelum menandatangani untuk memastikan anda memperoleh hipotek yang betul dan untuk mengelakkan kesulitan dan kesilapan yang mahal.

Adakah anda memilih untuk pergi dengan gadai janji kadar laras? Mengapa atau mengapa tidak?