Sekiranya Anda Jual Rumah Anda atau Sewa Ini? - Perkara Yang Perlu Dipertimbangkan

Persoalan besar ialah apa yang perlu dilakukan dengan harta apabila anda bergerak. Adakah anda lebih baik menjaga tempat lama anda sebagai sewa, atau menjualnya lebih masuk akal? Semasa menyewa membolehkan anda sama ada membayar gadai janji anda atau membuat sedikit wang setiap bulan, ia juga datang dengan risiko yang saksama dan komplikasi cukai tambahan.

Mengapa Sewa Rumah Anda?

Apabila penyewa membayar anda sewa, anda boleh menggunakan cek untuk menutup gadai janji bulanan anda. Dalam erti kata, penyewa anda membayar untuk memperolehi ekuiti di rumah anda. Setelah hipotek dibayar, anda boleh menyimpan sewa bulanan sebagai pendapatan.

Menyewa rumah anda boleh mempelbagaikan pelaburan dan aliran pendapatan anda, membolehkan anda mengurangkan risiko kewangan anda. Sebagai contoh, jika anda kehilangan pekerjaan anda, anda masih mempunyai pendapatan dari sewa. Atau, jika anda mendapati simpanan persaraan anda tidak mencukupi, anda mempunyai sekeping hartanah yang boleh anda jual.

Kos Menyewa

Apabila mengira kos menyewa rumah, pertimbangkan perbelanjaan berpotensi ini:

Pembayaran gadai janji. Pertimbangkan kedua-dua bayaran faedah dan pembayaran prinsip.
Cukai Harta. Ini bervariasi mengikut kawasan, tetapi mengharapkan untuk membayar sehingga 2% nilai rumah anda setiap tahun.
Premium Insurans Hutang. Sekiranya bayaran pendahuluan anda kurang daripada 20% daripada nilai rumah anda, mengharapkan untuk membayar premium insurans gadai janji.
Insurans Tuan Tanah. Ini merangkumi ganti rugi penyewa dan melindungi anda jika seseorang mengalami kecederaan pada harta sewa anda. Menurut HouseLogic, asuransi tuan rumah biasanya 15% hingga 20% lebih daripada insurans rumah.
Bayaran HOA. Bayaran ini diperlukan jika rumah atau kediaman anda dimiliki oleh persatuan.
Pembaikan dan Penggantian. Windows, pintu, dinding, permaidani, bumbung, dan peralatan utama mesti diperbaiki atau diganti.
Penyelenggaraan. Selepas daun penyewa, kos biasa termasuk cat luaran, cat dalaman, dan pembersihan permaidani. Anda hampir selalu perlu membersihkan permaidani antara penyewa, dan anda mungkin perlu menyentuh cat dalaman juga. Lukisan luar adalah lebih jarang - mengharapkan cat setiap lima tahun atau lebih.
Pengiklanan dan Sejarah Sewa Cek Penyewa. Anda boleh mengiklankan di laman web seperti Craigslist secara percuma, tetapi mengharapkan untuk membayar sekitar $ 100 jika anda ingin menjalankan iklan akhbar. VeriFirst melaporkan bahawa sejarah penyewaan rekod pengosongan dan sejarah pembayaran sewa kos antara $ 5 dan $ 10.
Yuran Pengurusan Perakaunan dan Harta. Firma pengurusan harta biasanya mengenakan sekitar 10% hasil sewa anda. Juga, mengharapkan untuk membayar sekurang-kurangnya $ 200 setiap tahun untuk CPA untuk menyediakan pulangan cukai peribadi dan sewa anda.

HouseLogic menyediakan lembaran kerja percuma untuk membantu anda menganggarkan kos sewa rumah anda.

Keuntungan Sewa

Anda boleh mendapatkan anggaran pendapatan berpotensi sewa yang agak tepat dengan menyemak pos di kawasan kejiranan anda. Pasaran hartanah dalam talian Zillow menggunakan data MLS dan formula proprietari untuk menganggarkan nilai sewa di rumah tertentu. Rentometer menyediakan perkhidmatan yang sama. Anda juga boleh bercakap dengan ejen hartanah tempatan atau syarikat pengurusan hartanah, atau periksa Craigslist untuk melihat kadar yang berlaku di kawasan anda.

Juga, pertimbangkan tren sewa sejarah untuk rantau anda - jika anda berada di bandar yang mengalami kenaikan harga sewa, hasil sewa anda tidak lama lagi akan melampaui perbelanjaan anda. Perkhidmatan seperti Rent Jungle boleh menunjukkan trend harga sewa tertentu untuk kawasan anda.

Seperti mana-mana perniagaan, pendapatan anda mesti melebihi kos anda jika anda menguntungkan. Untungnya, kos yang dikenakan untuk menyewa rumah adalah deduktif cukai, yang mengurangkan jumlah cukai pendapatan yang anda perlu bayar pada sewa yang diterima dan meningkatkan tunai rumah anda.

Sekiranya pendapatan sewa anda dengan serta-merta melebihi perbelanjaan anda, itu satu petanda yang baik. Walau bagaimanapun, walaupun anda tidak segera membuat keuntungan, jangan risau. Mungkin kadar sewa adalah rendah pada masa ini atau anda masih membayar gadai janji yang besar. Menurut Reuters, Maryland CPA Jerry Gross menganggarkan bahawa anda biasanya mempunyai pelaburan yang kukuh jika pendapatan sewa awal meliputi sekurang-kurangnya 80% dari kos sewa segera.

Mengira Keuntungan

Kalkulator sewa seperti yang ada di Semua Pengurusan Harta boleh memberikan gambaran tentang keuntungan jangka panjang sewa anda. Masukkan butiran mengenai harga sewa, kadar faedah gadai janji, baki gadai janji, pembayaran, cukai harta, insurans, yuran persatuan, dan berapa lama anda merancang untuk memiliki harta tersebut. Kemudian, kalkulator menyediakan carta terperinci mengenai aliran tunai yang diharapkan. Ia menyumbang semua kos dan pemboleh ubah kecil seperti kekosongan, yuran pengurusan harta, kos penyelenggaraan, kos jualan, dan kadar cukai.

Bersama dengan keuntungan, kalkulator juga memproyeksikan nilai masa depan rumah atau harta sewa anda. Apabila menilai keputusan kalkulator, sedar tentang nilai masa wang. Ia mungkin menarik untuk berfikir bahawa rumah anda boleh bernilai jutaan dalam 30 tahun, tetapi $ 1 juta 30 tahun dari sekarang tidak $ 1 juta hari ini. Sebenarnya, dengan mengandaikan inflasi kadar 2%, anggaran masa kini menganggarkan bahawa $ 1 juta pada tahun 2045 bernilai hanya $ 552,000 pada tahun 2015.

Sewa vs. Jual - Pertimbangan

Sebelum anda menarik pencetus sama ada cara, pertimbangkan keadaan kewangan anda, keadaan pasaran perumahan, dan mana-mana peraturan negeri atau tempatan yang menjejaskan hak anda sebagai tuan tanah.

1. Harga Jualan dan Keuntungan Modal

Jika anda tidak berpuas hati dengan nilai rumah semasa anda, menyewakan rumah itu boleh memberi sedikit pendapatan semasa anda menunggu nilai rumah anda meningkat. Jika rumah menghargai dengan cepat di kawasan anda, ia mungkin pintar untuk menunggu.

Sayangnya, taktik ini boleh menjadi lambungan jika anda menunggu terlalu lama untuk menjual. Setelah anda menyewakan rumah selama lebih dari tiga tahun, anda tidak boleh lagi menuntutnya sebagai kediaman utama anda. Ini bermakna anda bertanggungjawab untuk cukai ke atas jualan kediaman itu. Apabila menjual rumah yang bukan kediaman utama anda, anda mesti membayar cukai keuntungan modal atas apa-apa keuntungan, yang bervariasi dari 0% hingga 20%, bergantung pada pendirian cukai anda. Apabila menjual kediaman utama anda, bagaimanapun, anda boleh mengecualikan $ 250,000 keuntungan modal (atau $ 500,000 jika anda pasangan suami isteri) apabila anda menjual.

Untuk rumah anda layak sebagai kediaman utama, anda mesti tinggal di sana selama dua daripada lima tahun yang lalu. Sekiranya masa jualan anda salah, anda boleh mencapai puluhan ribu dolar dalam keuntungan modal setelah menjual sewa anda.

2. Cukai Pendapatan Sewa

Sama seperti gaji dari pekerjaan atau dividen daripada stok, anda menilai cukai pendapatan ke atas pendapatan yang anda peroleh dari sewa anda, pada kadar cukai biasa anda. Syukurlah, anda boleh menghapuskan semua kos yang berkaitan dengan menyewa rumah. Sebagai contoh, jika pendapatan sewa kasar anda untuk tahun ini adalah $ 40,000 tetapi anda menanggung $ 30,000 dalam perbelanjaan sewa, anda hanya menilai cukai pada $ 10,000.

Bersama dengan menolak perbelanjaan tunai, anda juga boleh menuntut potongan untuk perbelanjaan susut nilai. Beban bukan tunai ini membolehkan anda perlahan-lahan menolak jumlah yang anda bayar untuk membeli rumah. Selain itu, jika anda mempunyai kehilangan sewa, anda mungkin dapat menggunakan kerugian untuk mengimbangi beberapa pendapatan anda jika pendapatan kasar anda yang diselaraskan kurang daripada $ 150,000. Tanya CPA untuk butiran lanjut mengenai menolak sebarang kerugian atau susut nilai.

3. Ekuiti

Satu-satunya cara banyak pemilik rumah boleh mendapatkan bayaran pendahuluan untuk rumah mereka seterusnya adalah untuk mengeluarkan ekuiti yang mereka masukkan ke dalam apa yang telah mereka miliki. Bolehkah keluarga anda mengikis cukup untuk meletakkan 20% di rumah anda yang seterusnya tanpa menjual yang sedia ada? Pertimbangkan ini dengan teliti sebelum anda membuat keputusan untuk menyewa.

4. Perbelanjaan

Mudah-mudahan anda boleh menyimpan rumah anda yang paling disewa dan menutupi kebanyakan atau semua pembayaran gadai janji. Walau bagaimanapun, anda harus bersedia untuk senario kes terburuk: membayar hipotek berganda untuk sewa anda dan kediaman peribadi anda. Walaupun tanpa penyewa, anda masih menanggung beberapa perbelanjaan sewa termasuk yuran insurans, penyelenggaraan, pengiklanan, perundangan dan perakaunan.

Di banyak kawasan, ia agak sukar dan memakan masa untuk mengusir penyewa yang tidak membayar sewa. Sekiranya anda mempunyai penyewa yang tidak akan membayar atau menyebabkan kerosakan yang serius ke rumah, mungkin penyewaan anda gagal untuk membuat keuntungan selama beberapa bulan. Dengan yuran pengadilan, yuran peguam, pembaikan, perbelanjaan pembersihan, dan sewa yang hilang, Screening Tenant Screening menganggarkan bahawa mengusir penyewa berharga sekitar $ 3,000.

Jika anda membeli kediaman lain, pemberi pinjaman untuk faktor rumah masa depan anda risiko ini ke dalam pengiraannya. Pinjaman Lending melaporkan bahawa peminjam hanya mempertimbangkan 75% daripada pendapatan sewa yang diramalkan apabila menentukan nisbah hutang kepada pendapatan. Sekiranya menyewakan rumah menimbulkan nisbah hutang kepada pendapatan, anda mungkin tidak layak untuk meminjam pinjaman rumah baru seperti yang anda harapkan.

5. Masa dan Tekanan

Menjadi tuan tanah boleh memakan masa yang lama dan menyemarakkan emosi. Anda bertanggungjawab untuk pengiklanan, menunjukkan rumah, dan menjalankan pemeriksaan latar belakang untuk mendapatkan rumah yang disewa. Anda perlu menelefon dari penyewa, mengendalikan penyelenggaraan dan pembaikan, dan menangani sebarang kecemasan yang timbul. Walaupun anda boleh menyewa firma pengurusan hartanah untuk melakukan ini untuk anda, mengharapkan ia mengenakan sekurang-kurangnya 10% daripada hasil sewa anda.

6. Isu Jarak

Anda mungkin dapat menguruskan rumah sewa sendiri jika anda berada di bandar atau daerah yang sama, tetapi menguruskan sewa terpencil adalah satu lagi cerita. Walaupun kos perjalanan untuk melawat sewa anda - seperti perbelanjaan perbatuan, tiket pesawat, tambang teksi, hotel, dan kos makanan - adalah cukai yang boleh ditolak, mereka dengan cepat memotong keuntungan sewa anda. Ia lebih masuk akal untuk mengupah syarikat pengurusan hartanah untuk menangani isu-isu harian dan kecemasan yang mungkin. Anda juga mesti menyewa kakitangan pembaikan dan penyelenggaraan untuk kerja-kerja kecil (seperti pembersihan dan lukisan karpet) yang anda mungkin telah menyelesaikan sendiri.

7. Hak Penyewa dan Menyewa Sekatan

Setiap negeri mempunyai set undang-undang penyewa sendiri, dan beberapa bandar juga mempunyai ordinan tempatan. Peraturan ini boleh mengawal bagaimana dan bila anda boleh mengusir penyewa, apabila anda boleh mengakses harta sewa, berapa banyak anda boleh menaikkan sewa, dan apabila anda mesti mengembalikan deposit. Anda boleh mencari peraturan negeri di laman web perhubungan pengguna negeri anda dan mencari kod perbandaran bandar melalui Municode.

Peraturan-peraturan ini serius boleh menjejaskan keuntungan pelaburan sewa anda. Sesetengah kawasan memihak kepada tuan-tuan tanah, sementara yang lain memberikan hak yang luas kepada penyewa. Sebagai contoh, kawalan sewa San Francisco melarang tuan tanah daripada kenaikan sewa melebihi 1% atau 2% setahun.

Jika anda ingin menyewa kondominium anda, semak dengan persatuan pemilik rumah anda terlebih dahulu mengenai sebarang sekatan. Bilangan unit yang diduduki pemilik dapat mengurangkan nilai persatuan kondominium, begitu banyak papan mengehadkan jumlah unit yang disewa pada bila-bila masa yang diberikan.

Firman Akhir

Menyewa rumah, seperti banyak strategi pelaburan, adalah risiko. Jika nilai rumah anda menghargai dari semasa ke semasa, sewa terus meningkat, dan anda boleh menyimpan rumah yang disewa, harta anda boleh memberikan pulangan pelaburan yang hebat. Walau bagaimanapun, jika sewa menurun di kawasan anda, nilai rumah anda tidak berkembang secepat yang anda harapkan, atau anda mendapatkan penyewa yang tidak membayar, ia mungkin bukan pelaburan yang hebat. Pastikan anda mempunyai jumlah tunai yang cukup untuk menutup situasi kecemasan, dan bercakap dengan perancang kewangan sebelum membuat keputusan anda.

Adakah anda mempertimbangkan untuk melabur dalam hartanah?