Apakah Insurans Tajuk Utama - Kos, Perlindungan & Keperluan Polisi

Itulah insitusi hak asasi, bentuk khas indemniti hartanah, untuk. Apabila sekeping harta tanah atau harta komersil yang berpindah tangan berubah, polisi hakmilik memastikan bahawa harta itu tidak dibebankan oleh tanggungan terdahulu atau masalah lain - seperti hakmilik yang dipalsukan dan pihak yang tidak layak atau tidak cekap kepada surat ikatan terdahulu - yang boleh menjejaskan sahsi pemindahan atau mengakibatkan kos kewangan masa depan.

Dalam kebanyakan kes, pemberi pinjaman dan pembeli membeli polisi insurans tajuk berasingan, masing-masing melindungi kepentingan masing-masing dalam harta tersebut. Pembeli umumnya membayar kos penuh kedua-dua dasar, walaupun sering mungkin untuk membuat perkiraan perkongsian kos dengan penjual (atau meyakinkan penjual untuk menanggung beban kewangan keseluruhan) di pasaran pembeli. Insurans tajuk biasanya dimasukkan sebagai kos penutupan dalam transaksi hartanah.

Sama ada anda membeli rumah yang lebih tua atau rumah pembinaan baru, anda mungkin memerlukan dasar tajuk. Inilah yang anda perlu tahu mengenai bentuk insurans yang luar biasa tetapi sangat biasa ini.

Apakah Insurans Tajuk?

Walaupun insurans tajuk wujud di kebanyakan negara perindustrian, ia jauh lebih biasa di Amerika Syarikat daripada yang lain. Ini sebahagian besarnya disebabkan oleh hakikat bahawa kerajaan tempatan memainkan peranan yang lebih kecil dalam menentukan kesahihan pemindahan harta dan pemilikan di sini daripada hampir di tempat lain di dunia.

Di kebanyakan negara lain, terutamanya yang dipengaruhi oleh undang-undang umum Inggeris, pemilik harta baru mendaftar hakmilik yang dipindahkan baru-baru ini ke tanah mereka dengan kerajaan tempatan yang terpakai, yang kemudiannya bertindak sebagai pengadil muktamad mengenai sebarang pertikaian yang timbul akibat transaksi. Sebaliknya, kebanyakan bidang kuasa A.S. hanya merekodkan setiap pemindahan harta tanpa menentukan sama ada ia sah atau sama ada harta tersebut bebas dari tanggungan dan bebanan lain. Penentuan itu jatuh ke pakar swasta, termasuk pekerja syarikat insurans hak milik.

Mengapa Ia Ada

Percaya atau tidak, pemilik harta tidak mempunyai hak undang-undang terhadap hak milik tanah yang tidak sah atau curang sebelum pertengahan abad ke-19. Pada masa itu, ia jatuh tepat pada pembeli untuk memastikan bahawa tajuk mereka sah. Ini adalah proses yang memakan masa yang sukar dan mustahil di negara-negara perbatasan yang luas dengan jalan-jalan yang buruk dan terletak di tengah-tengah, dan terkadang tidak dikekalkan, rekod tanah.

Keadaan hal-hal yang tidak berpuas hati ini dicabar dan ditegakkan dalam kasus Watson v. Muirhead, yang didengar oleh Mahkamah Agung Pennsylvania pada tahun 1868. Mahkamah memutuskan bahawa Muirhead, seorang penerjemah Pennsylvania (profesional pemindahan profesional), tidak boleh dipertanggungjawabkan untuk bergantung pada pendapat salah seorang peguam bahawa gelaran tertentu adalah jelas dari bebanan. Pada hakikatnya, gelaran itu mempunyai liabiliti yang sudah sedia ada bahawa peguam pemeriksa telah gagal untuk menemui, menyebabkan kesulitan kewangan yang teruk bagi pembeli.

Marah oleh keputusan itu, pemilik tanah melobi Badan Perundangan Negeri Pennsylvania untuk campur tangan. Pada tahun 1874, badan itu meluluskan undang-undang membenarkan insurans hakmilik. Pada tahun 1876, syarikat insurans hakmilik pertama diperbadankan di Philadelphia. Negeri-negeri lain mengikutinya, dan selebihnya adalah sejarah.

Jenis Insurans Tajuk

Insurans tajuk datang dalam dua bentuk asas: pemberi pinjaman (juga dikenali sebagai "pinjaman"), dan dasar pembeli. Polisi peminjam melindungi kepentingan pemberi pinjaman gadai janji dalam harta benda, yang biasanya berkurangan dari masa ke masa. Dasar pembeli melindungi minat pembeli, yang biasanya meningkat dengan masa.

Polisi peminjam tetap berkuat kuasa untuk kehidupan pinjaman gadai janji atau sehingga hipotek awal dibiayai semula, di mana polisi pemberi pinjaman baru dikeluarkan. Dasar pembeli masih berkuat kuasa selagi pembeli tetap mempunyai kepentingan dalam harta tersebut.

Apa Tajuk Perlindungan Insurans

Kebanyakan bentuk insurans lain memberikan perlindungan kewangan terhadap kerugian masa depan akibat kerosakan, kecurian dan lain-lain risiko. Sebaliknya, sebahagian besar daripada kos insurans hakmilik diketepikan untuk isu-isu masa lalu dengan potensi untuk memberi kesan negatif kepada pemegang polisi semasa - dan untuk buruh profesional yang diperlukan untuk mendedahkan dan membetulkan isu-isu tersebut sebelum menyebabkan kerugian kewangan.

Carian Tajuk

Walaupun polisi insurans tajuk berbeza dari negeri ke negara dan penyedia kepada penyedia, mereka sentiasa menanggung kos menjalankan pencarian tajuk. Carian tajuk adalah peperiksaan menyeluruh mengenai rekod awam yang relevan untuk menentukan sama ada sebarang masalah wujud dengan tajuk. Rekod ini biasanya diadakan dengan bandar atau daerah di mana harta tersebut terletak.

Sebaik-baiknya, carian tajuk melihat seluruh sejarah sesuatu harta, meregangkan kembali ke perbatasan asal atau pecahannya. Ini biasanya dilakukan dengan meneliti abstrak harta - dokumen yang mengandungi rantaian penuh pemilikan dan liens sejarah. Walau bagaimanapun, kerana abstrak boleh tidak lengkap atau mengandungi maklumat yang salah, carian tajuk komprehensif biasanya bergantung kepada sumber maklumat lain, seperti rekod cukai tempatan, kehendak pemilik sebelumnya, dan keputusan mahkamah yang terpakai.

Mengubati atau menyelesaikan masalah

Dasar insurans tajuk juga meliputi kos penyelesaian (juga dikenali sebagai penyembuhan) masalah tajuk utama (juga dikenali sebagai cacat) yang ditemui semasa carian tajuk. Kecacatan umum termasuk, tetapi tidak terhad kepada, yang berikut:

• Kewajipan cukai (untuk cukai tidak dibayar)
• Pencen bangunan, yang juga dikenali sebagai lien mekanik (untuk bil pembinaan atau pengubahsuaian yang tidak dibayar)
• Kewajipan kreditur (contohnya, baki belum dibayar pada gadai janji yang sudah ada)
• Penghakiman mahkamah (contohnya, penghakiman pasca perceraian yang memberi sebahagian harta kepada bekas isteri)

Perhatikan bahawa jika carian tajuk membongkar masalah yang berat dengan tajuk - seperti bukti bahawa harta itu dimiliki sepenuhnya oleh pihak ketiga dan oleh itu tidak boleh dipasarkan oleh penjual semasa, bahawa satu atau lebih instrumen pemindahan dipalsukan, bahawa pihak yang tidak cekap (seperti sebagai seorang kanak-kanak kecil) terlibat dalam pemindahan sebelumnya, atau tidak ada hak untuk mengakses tanah - pemberi pinjaman boleh enggan mengeluarkan gadai janji ke atas harta itu dan pembeli mungkin dipaksa untuk pergi.

Pampasan Kos dan Kerugian Hukum

Akhir sekali, polisi insurans hakmilik meliputi kos masa depan yang timbul daripada pertikaian tajuk. Sebagai contoh, pemegang polisi insurans hakmilik yang sah tidak perlu membayar poket untuk mempertahankan terhadap tuntutan mahkamah yang dibawa oleh kontraktor yang mendakwa bahawa syarikat-syarikat mereka mempunyai hak pada harta yang berpunca daripada bil pengubahsuaian yang belum dibayar pemilik sebelumnya.

Dalam peristiwa yang agak jarang berlaku bahawa mahkamah memerintah pemindahan terkini harta itu tidak sah - contohnya, jika didapati bahawa pemilik terdahulu mendaptik harta itu kepada pihak ketiga dalam suatu kehendak yang belum ditemui - polisi juga memberi pampasan kepada pemegang polisi untuk sebarang kehilangan ekuiti dalam harta benda. Had liputan polisi insurans hakmilik biasanya sama dengan nilai dinilai harta pada masa polisi dikeluarkan, melainkan pemegang polisi membeli perlindungan tambahan.

Bagaimana Tuntutan Dasar Polisi Asurans Ditentukan

Tidak seperti banyak polisi insurans lain yang lain (termasuk insurans kereta, insurans hayat, dan insurans pemilik rumah), polisi insurans hakmilik biasanya memerlukan bayaran satu kali pada atau sebelum tarikh tutup transaksi. Kecuali syarikat insurans anda menawarkan untuk memecah pembayaran satu kali ke dalam ansuran bulanan yang lebih terkawal, ia sangat jarang berlaku untuk dasar tajuk untuk memerlukan pembayaran yang berterusan.

Faktor-faktor yang Mempengaruhi Kos Insurans Tajuk

Kos insurans hakmilik biasanya dibahagikan kepada dua kategori yang luas: premium dan yuran perkhidmatan. Di dalam setiap kategori, kos boleh dibahagikan lagi berdasarkan jumlah dan jenis kerja yang diperlukan untuk menanggung jamin dan memenuhi dasar tersebut.

Premium

Premium sebenar yang dibayar atas polisi insurans hakmilik tertentu bergantung pada sedikit tahap nilai harta pendasar. Walau bagaimanapun, memandangkan sebahagian besar daripada kos dasar itu meliputi kerja pra-pindah - pencarian tajuk, pemeriksaan, dan menyembuhkan kecacatan - nilai harta bukan faktor terpenting.

Berikut adalah beberapa faktor lain yang mempengaruhi premium:

• Amaun kerja yang diperlukan untuk mengekalkan maklumat yang tepat dan terkini mengenai harta yang dilindungi dan harta bersebelahan (dikenali sebagai tanaman tajuk)
• Amaun kerja yang diperlukan untuk menjalankan pencarian tajuk dan peperiksaan menyeluruh
• Kerja keras diperlukan untuk menyembuhkan apa-apa kecacatan atau kepentingan buruk
• Kos yang diharapkan untuk memberi pampasan kepada pihak yang diinsuranskan untuk sebarang kecacatan tajuk

Polisi insurans tajuk purata membawa premium satu kali kira-kira $ 1,000, yang merangkumi semua pendahuluan dan liputan undang-undang dan kehilangan yang berterusan. Walau bagaimanapun, premium berbeza-beza, dari serendah beberapa ratus dolar hingga lebih daripada $ 2,000.

Peraturan Premium

Peraturan insurans tajuk berbeza-beza dari negeri ke negara. Di sesetengah bidang kuasa, pihak berkuasa menyusun semula premium, dengan ketat mengehadkan bagaimana penanggung insurans tajuk boleh menyusun dasar mereka - berapa banyak yang mereka boleh caj, tanpa mengira faktor-faktor yang digariskan di atas. Dalam bidang kuasa lain, peraturan premium lebih ringan, dan penanggung insurans mempunyai lebih banyak peluang untuk menetapkan kadar.

Bentuk biasa peraturan premium termasuk yang berikut:

• Pengawasan Sahaja. Dalam skim ini, pihak berkuasa kawal selia memantau premium insurans tajuk dari tahun ke tahun, tetapi tidak mengambil tindakan langsung untuk menetapkan kadar atau julat yang boleh diterima. Walau bagaimanapun, sekiranya pihak berkuasa menentukan bahawa penanggung insurans tertentu mengecaj premium yang tidak adil, memecah belah persaingan, atau menjalankan kuasa monopoli ke atas industri tempatan, mereka berhak untuk menilai penanggung insurans yang melanggar atau kawalan premium institut. Contoh negeri termasuk Georgia dan Illinois.
• Promulgasi. Pihak berkuasa kawal selia bermesyuarat secara tetap untuk menilai keadaan industri insurans hakmilik tempatan dan menetapkan kadar premium atau julat yang mencerminkan ini. Contoh negeri termasuk Texas dan New Mexico.
• Kelulusan Sebelum. Setiap penanggung insurans tajuk yang beroperasi di negeri ini, atau organisasi perdagangan tempatan yang mewakili pelbagai penanggung insurans, mesti mencadangkan kadar baru kepada pihak berkuasa pengawal selia tempatan setiap tahun. Kadar ini tidak boleh dikenakan sehingga diluluskan secara jelas oleh pihak berkuasa. Piawai yang berkaitan, yang dikenali sebagai "fail dan penggunaan," memerlukan penanggung insurans memfailkan jadual kadar baru dengan pihak berkuasa pengawalseliaan, dan kemudian menunggu untuk melaksanakannya sehingga diberitahu bahawa mereka tidak akan diselaraskan. Contoh negeri termasuk New Jersey dan New Hampshire.
• File-and-Use. Ini adalah piawaian yang lebih ringan dan kurang biasa yang membolehkan penanggung insurans menukar kadar seperti yang mereka lihat patut, selagi mereka pada masa yang sama memfailkan notis perubahan dengan pihak berkuasa pengawalseliaan. Jika pihak berkuasa menyifatkan kadar baru yang tidak adil apabila dikaji semula, mereka berhak menyesuaikannya. Pada pertengahan 2015, satu-satunya penggunaan dan negeri fail ialah Wisconsin.

Siapa yang menawarkan Insurans Tajuk & Di mana Ia Sedia Ada

Insurans tajuk adalah produk khusus yang tampaknya tidak merayu kepada penyedia insurans auto dan pemilik rumah yang pelbagai, seperti Progresif dan Ladang Negeri. Malah, menurut Persatuan Tajuk Tanah Amerika (ALTA), segelintir syarikat insurans menanggung jamin majoriti dasar insurans hak milik A.S.. Pada tahun 2014, Fidelity National Financial, First American Corporation, Syarikat Insurans Tajuk Negara Lama, dan Syarikat Jaminan Tajuk Stewart menyumbang lebih daripada 80% daripada keseluruhan pasaran insurans hakmilik. Penanggung insurans tajuk serantau yang lebih kecil membentuk perbezaannya.

Dalam kebanyakan urus niaga hartanah, peminjam gadai janji pembeli, ejen gelaran (syarikat tajuk), dan ejen hartanah atau peguam mencadangkan penanggung insurans tajuk untuk polisi pembeli, jika sebenarnya pembeli diperlukan atau memilih untuk membeli satu. Oleh kerana kos insurans hakmilik dan istilah polisi jarang berbeza antara penanggung insurans yang beroperasi dalam bidang kuasa yang sama, pembeli biasanya menerima dan bertindak atas syor.

Walau bagaimanapun, adalah penting untuk ambil perhatian bahawa undang-undang persekutuan (Akta Prosedur Penyelesaian Harta Tanah, atau RESPA) melarang entiti ini daripada menghendaki pembeli menggunakan syarikat tertentu. Sebagai pembeli hartanah, anda sentiasa mempunyai pilihan untuk membeli-belah untuk insurans hak milik dan memilih pembekal yang paling sesuai dengan keperluan anda.

Ketersediaan Insurans Tajuk

Aset judul adalah sah dan boleh didapati di 49 negeri. Pengecualian tunggal adalah Iowa, yang melarang asuransi tajuk pada tahun 1947, sejurus setelah keruntuhan real estat lokal yang menggugat beberapa penanggung insurans yang berbasis di Iowa dan mengakibatkan kerugian yang tidak diasuransikan secara besar-besaran bagi pemilik tanah negara. Di Iowa, peguam memeriksa tajuk tanah dan menghasilkan pendapat tajuk yang meringkaskan rantaian pemilikan dan mana-mana kecacatan tajuk jelas. Dasar insurans penyelewengan peguam Iowa biasanya merangkumi kerugian kewangan yang dikaitkan dengan pendapat tajuk yang tidak tepat atau tidak lengkap.

Insurans Tajuk vs. Kos Pendapat Tajuk

Sebagai perbandingan, pendapat tajuk yang dihasilkan oleh wakil tipikal biasanya ada di mana saja dari $ 100 hingga $ 300 di Iowa, bergantung kepada jenis harta, bilangan pemilik terdahulu, dan bilangan dan kerumitan mana-mana lien yang mungkin wujud pada harta itu. Di samping itu, kos memindahkan abstrak hartanah biasanya antara $ 100 dan $ 200.

Itu menambah sehingga jumlah kos $ 200 hingga $ 500, dibayar secara eksklusif oleh pembeli - dengan ketara kurang, dalam banyak kes, daripada kos insurans tajuk. Walaupun tidak ada pendapat tajuk atau yuran abstrak yang dikawal oleh kerajaan negeri Iowa, persaingan sengit antara peguam negara dan profesional tajuk membuat mereka pada tahap yang munasabah.

Walau bagaimanapun, perlu diingat bahawa pendapat tajuk tidak lazim di kebanyakan bidang kuasa. Sekalipun anda dapat mencari peguam tempatan yang bersedia menulis pendapat tajuk mengenai harta yang anda beli, dasar penyelewengan mereka tidak dapat menanggung kerugian yang timbul akibat pendapat yang salah atau tidak lengkap. Anda cenderung berada di cangkuk untuk kerugian tersebut - dan, dalam senario terburuk, boleh kehilangan harta benda anda akibatnya.

Firman Akhir

Penutupan di rumah baru adalah proses yang melelahkan, terutamanya untuk pembeli rumah pertama kali. Apabila isteri dan saya ditutup di rumah kami pada tahun 2015, senarai kos penutupan item kami adalah lebih daripada satu halaman panjang - dalam fon kecil.

Ia menggoda untuk melihat insurans gelaran sebagai satu lagi kos penutupan yang harus dibayar dengan dendam oleh anda atau penjual anda. Walau bagaimanapun, ia lebih daripada item garisan lontaran. Sama seperti insurans rumah menyediakan perlindungan kewangan terhadap pelbagai bahaya fizikal, insurans hakmilik menjamin minat anda terhadap kesilapan lalu, ketinggalan, dan tindakan penipuan. Walaupun pemberi pinjaman anda tidak mengharuskan anda untuk membawa asuransi tajuk, sukar untuk membayangkan situasi di mana ia bukan pelaburan yang berbaloi.

Pernahkah anda membeli insurans gelaran di rumah atau harta sewa yang anda miliki?