Cara Dapatkan Pinjaman Gadai Janji Jika Anda Bekerja Sendiri Dengan Pendapatan Berfluktuasi

Walau bagaimanapun, jika anda seorang pemilik perniagaan atau bekerja sendiri, layak untuk pembiayaan hartanah tidak semudah itu. Terlepas dari pendapatan anda, peraturan persekutuan baru memerlukan individu yang bekerja sendiri untuk melompat melalui beberapa gelung untuk mendapatkan pinjaman rumah, yang bermaksud anda mungkin perlu berfikir di luar kotak untuk mencari pembiayaan yang anda perlukan.

Peraturan Baru untuk Pembiayaan Berkelayakan

Selepas gelembung hartanah A.S. pecah pada tahun 2008 - menembusi krisis kredit dan kemelesetan yang dahsyat - Kerajaan Persekutuan memperhatikan amalan pemberian pinjaman gadai janji dan menentukan sesuatu yang perlu diubah. Hasil daripada perubahan tersebut, pengguna mendapati bahawa semakin sukar untuk mendapatkan pembiayaan rumah.

Peraturan-peraturan masih diperkenalkan. Pada tahun 2014, Biro Perlindungan Kewangan Pengguna menubuhkan standard untuk "gadai janji yang layak" sebagai sebahagian daripada pembaharuan pinjaman Dodd-Frank. Menurut New York Times, pinjaman ini sering mencabar untuk mendapatkan kelulusan jika anda tidak menjalankan tugas konvensional.

Walau bagaimanapun, pasaran dikuasai oleh mereka. Mereka dianggap oleh kerajaan untuk menjadi kukuh dan adil bagi kedua-dua pengguna dan pemberi pinjaman. Dan, lebih-lebih lagi, syarikat gadai janji sangat bermotivasi untuk menawarkannya, memandangkan ia melindungi mereka dari masalah undang-undang sekiranya pinjaman menjadi buruk.

Untuk mendapatkan gadai janji yang layak, anda perlu mempunyai perkara berikut:

Pengesahan Pendapatan. Tidak cukup untuk mempunyai akaun bank yang empuk - anda perlu membuktikan bahawa anda mempunyai aliran pendapatan yang stabil. Jika anda dibayar secara sporadis tetapi dalam ketulan besar, gaji ini lazimnya diselesaikan dalam tempoh dua tahun untuk memberi peminjam idea yang baik tentang perjalanan pulang bulanan anda.
Nisbah Hutang kepada Pendapatan. Nisbah hutang kepada pendapatan tidak dapat melebihi 43%. Untuk tujuan kelayakan gadai janji, angka ini dikira dengan membahagikan hutang bulanan berulang anda dengan pendapatan bulanan purata berulang anda. Sudah tentu, ini bermasalah jika anda telah mengambil pinjaman untuk memulakan atau menyokong perniagaan anda.
Pulangan Cukai Peribadi dan Perniagaan Dua Tahun untuk Orang Bekerja Sendiri. Malangnya, penghapusan cukai boleh kembali untuk mengambil sebahagian besar daripada pendapatan kelayakan anda apabila semuanya dikatakan dan dilakukan, oleh itu pemberi pinjaman ingin menyemak pulangan penuh anda. Sebagai contoh, katakan pendapatan penggajian diri anda adalah $ 75,000 setahun selama dua tahun yang lalu, tetapi penghapusan perniagaan anda adalah $ 50,000 setiap tahun. Peminjam melihat ini sebagai pendapatan tahunan $ 25,000 - yang akan menjadikannya sukar untuk melayakkan diri untuk apa-apa.
Analisis Trend Pendapatan. Bersedia untuk menjelaskan pendapatan dalam pendapatan. Walaupun pendapatan anda kelihatan bagus apabila purata dua tahun, anda perlu menerangkan trend menurun sebelum kelayakan.
Aset dan Sejarah Kewangan Tambahan. Syarikat gadai janji sering mahu anda mempunyai skor kredit sekurang-kurangnya 640 untuk melayakkan pinjaman FHA (pinjaman yang diinsuranskan oleh Pihak Berkuasa Perumahan Persekutuan), tetapi skor anda perlu mendekati 700 untuk pinjaman konvensional. Jumlah bayaran pendahuluan yang diperlukan adalah antara kira-kira 3% hingga 20% dari harga rumah, bergantung kepada produk gadai janji (pinjaman FHA biasanya memerlukan bayaran pendahuluan yang lebih kecil daripada pinjaman konvensional). Bayaran turun tinggi boleh menjadi sangat mencabar jika anda melabur aset cair anda dalam perniagaan anda.

Semua keperluan ini boleh menjadikannya lebih mencabar untuk mencari pembiayaan jika anda bekerja sendiri atau pemilik perniagaan, walaupun anda hebat dengan wang dan mempunyai simpanan yang besar.

Alternatif kepada Pembiayaan Harta Tradisional

Walaupun ia kelihatan seperti anda tidak akan dapat memiliki harta anda sendiri kerana peraturan baru untuk pinjaman yang berkelayakan, semuanya tidak hilang. Pilihan lain mungkin membolehkan anda mencari pembiayaan rumah.

1. Bantuan Dari Ahli Keluarga

Walaupun sudah tentu bukan pilihan untuk semua orang, sesetengah individu yang bekerja sendiri bergantung kepada ahli keluarga untuk pinjaman rumah. Katakan anda telah bekerja sendiri selama setahun dan mendapat pendapatan yang baik tetapi tidak dapat memperoleh produk gadai janji yang layak kerana anda tidak mempunyai pendapatan dua tahun yang stabil. Dalam keadaan ini, ahli keluarga dengan pendapatan yang kukuh (dan coretan kemurahan hati) boleh bersedia menandatangani pinjaman anda. Harta itu milik anda dan anda membuat bayaran pada gadai janji, tetapi ahli keluarga anda menjamin pinjaman tersebut.

Sesetengah syarikat gadai janji juga membenarkan anda membiayai semula harta tersebut ke dalam nama anda sebaik sahaja anda mempunyai bukti dua tahun yang diperlukan. Sudah tentu, pilihan ini boleh membuktikan bermasalah untuk dinamika keluarga jika perniagaan anda pergi ke selatan atau anda lalai dalam pinjaman, jadi bicaralah dengan berhati-hati.

2. Pembiayaan Penjual

Penjual yang memiliki harta mereka secara terang-terangan boleh memilih untuk menawarkan pembiayaan sendiri sama ada kerana pasaran lemah (mereka tidak dapat mencari pembeli), atau mereka berminat untuk menghasilkan aliran pendapatan daripada pelaburan mereka. Syarat-syarat pinjaman dimasukkan ke dalam nota janji hutang, dan pembayaran bulanan anda terus kepada penjual.

Pengaturan ini biasanya mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi daripada pinjaman bank, tetapi mereka dapat memotong biaya keseluruhan dengan menghapuskan yuran permulaan hipotek dan lain-lain yuran pinjaman. Anda perlu bersedia untuk menjelaskan kepada penjual mengapa anda seorang calon yang boleh dipercayai apabila anda bukan calon yang cukup kuat untuk pinjaman bank tradisional. Dalam keadaan ini, bayaran pendahuluan yang cukup besar, akaun bank yang besar, dan aliran pendapatan yang kuat boleh melakukan perbincangan untuk anda.

3. Rent-to-Own

Sebuah hartanah sewa-sendiri boleh menjadi pilihan yang baik jika anda sedang menunggu dua tahun bukti pendapatan anda sebelum mendapatkan produk gadai janji yang layak. Dalam perjanjian ini, anda memasuki sewa dan membayar sewa seperti yang anda lakukan untuk mana-mana harta sewa. Walau bagaimanapun, sewa biasanya lebih tinggi daripada nilai pasaran, dan "tambahan" ini menuju ke arah membina bayaran pendahuluan yang boleh anda gunakan pada akhir tempoh pajakan untuk membeli harta tersebut. Jika anda memilih untuk tidak membeli rumah pada akhir pajakan anda, lebihan ini biasanya tetap dengan tuan tanah.

Manfaat pilihan ini adalah untuk menjimatkan bayaran pendahuluan anda untuk tempoh satu atau dua tahun, membina perniagaan anda, menaikkan pendapatan anda, dan menangani sebarang isu lain yang mungkin menghalang anda daripada produk gadai janji yang layak, seperti kredit buruk.

4. Akaun Pelaburan atau Polisi Insurans

Jika anda mempunyai akaun persaraan atau polisi insurans, anda mungkin boleh meminjam terhadap mereka. Walau bagaimanapun, semua pilihan berikut memerlukan anda sama ada membina akaun persaraan atau polisi insurans nilai tunai anda kembali ke saiz sebelumnya jika anda tidak mahu mengurangkan faedah yang mereka tawarkan. Juga, ingatlah bahawa anda kehilangan pendapatan apabila wang persaraan anda digunakan untuk rumah daripada dibenarkan berkembang dalam akaun anda.

Insurans hayat
Sekiranya anda memiliki polisi insurans hayat nilai tunai, seperti polisi hayat seumur hidup atau sejagat, anda mungkin meminjam terhadap nilai tunainya. Seperti yang anda bayar kepada polisi dari semasa ke semasa, nilai tunai membina kerana ia mendapat dividen dan faedah. Anda mungkin tidak perlu menjawab apa-apa soalan tentang mengambil pinjaman, tetapi anda memerlukan pelan untuk membayarnya (seperti yang anda lakukan dengan pinjaman).

Lebih-lebih lagi, anda perlu berfikir panjang dan keras mengenai risiko yang berkaitan dengan peminjaman daripada polisi insurans hayat, terutamanya jika perkara yang tidak dapat difikirkan berlaku dan keluarga anda ditinggalkan dengan bayaran yang lebih rendah kerana nilai tunai diikat dalam pinjaman. Peraturan berbeza mengikut dasar yang anda miliki, jadi berbincanglah dengan syarikat insurans anda sebelum membuat sebarang keputusan.

IRA
Pada bila-bila masa, anda boleh menarik balik sumbangan anda dari Roth IRA tanpa cukai atau denda. (Sekiranya anda berusia lebih daripada 59 1/2 tahun, anda boleh mengeluarkan cukai dana dan bebas daripada penalti untuk apa-apa tujuan) Walau bagaimanapun, walaupun anda lebih muda daripada 59 1/2 dan menyumbang kurang daripada $ 10,000 kepada anda Roth, anda boleh mengeluarkan sehingga $ 10,000 tanpa cukai atau penalti untuk digunakan ke arah pembelian, pembaikan, atau merombak rumah pertama.

Untuk dianggap sebagai pembeli rumah pertama, anda tidak boleh memiliki rumah selama dua tahun yang lalu. Mana-mana pendapatan yang dikeluarkan mesti digunakan dalam tempoh 120 hari, dan pendapatan tersebut mestilah berada dalam akaun selama sekurang-kurangnya lima tahun untuk mengelakkan kedua-dua penalti pengeluaran awal 10% dan cukai pendapatan pengeluaran. Sekiranya pendapatan berada dalam akaun kurang dari lima tahun, anda tidak akan dinilai penalti 10%, tetapi anda perlu membayar cukai pendapatan biasa.

Anda juga boleh mengeluarkan sehingga $ 10,000 dari IRA tradisional, termasuk SEP-IRA, dan mengelakkan denda 10% jika wang itu digunakan untuk tujuan yang sama dan dibelanjakan dalam masa 120 hari. (Jika anda berusia lebih daripada 59 1/2, anda boleh mengeluarkan dana IRA untuk apa-apa tujuan tanpa penalti.) Walau bagaimanapun, anda perlu membayar cukai pendapatan ke atas pengeluaran.

Selain itu, elaun pengeluaran awal $ 10,000 adalah had seumur hidup untuk pengeluaran dari mana-mana IRA - termasuk Roth IRA - untuk membeli (dan membaiki atau membina semula) rumah pertama. Dengan kata lain, jumlah pengeluaran dari mana-mana gabungan akaun IRA tidak boleh melebihi $ 10,000.

401k
Walaupun anda boleh meminjam terhadap 401k anda, itu adalah pilihan yang berisiko. Tidak seperti mengeluarkan wang dari 401k anda - yang merupakan idea yang buruk melainkan jika dilakukan dalam keadaan terdesak - pinjaman terhadap 401k anda boleh membawa anda tunai sehingga separuh daripada nilai akaun anda, dengan maksimum $ 50,000.

Contohnya, jika nilai akaun anda ialah $ 50,000, anda hanya boleh meminjam $ 25,000 untuk bayaran pendahuluan. Anda membayar faedah - tetapi ia dibayar balik kepada diri sendiri. Walau bagaimanapun, kadar faedah adalah berubah-ubah - berdasarkan kadar utama - yang mungkin menjadi masalah jika pancaran utama melebihi tahap semasa sebanyak 3.25%. Memandangkan tempoh pinjaman 401k biasanya lima tahun (tetapi ada sehingga 15 tahun), anda perlu memastikan anda mampu membayar bayaran bulanan untuk tempoh tersebut. Di samping itu, jika anda kehilangan pekerjaan anda, anda mempunyai hanya enam puluh hari untuk membayar pinjaman - jika tidak, jumlah yang belum dibayar mungkin dikenakan cukai sebagai pendapatan biasa dan menilai penalti pengeluaran awal 10% jika anda berusia di bawah 59 1/2 tahun.

5. Kedai Sekitar untuk Produk Gadai Janji Tidak Layak

Adalah mungkin untuk mencari peminjam bersedia untuk berfikir di luar kotak "gadai janji yang berkelayakan" jika anda menunjukkan bahawa anda seorang calon yang berisiko rendah. Produk gadai janji yang tidak layak termasuk pinjaman tanpa dokumentasi, pinjaman tanpa faedah, dan pinjaman pilihan pembayaran.

Sebagai contoh, katakan bahawa pinjaman perniagaan anda telah mendorong anda ke atas nisbah hutang kepada pendapatan untuk gadai janji yang layak. Sekiranya anda mempunyai bayaran pendahuluan 40%, skor kredit yang hebat, dan beberapa tahun pendapatan yang kukuh, anda mungkin dapat mencari pemberi pinjaman. Bagaimanapun, kerana risiko undang-undang dan kewangan pemberi pinjaman yang berkaitan dengan produk yang tidak layak, anda biasanya membayar kadar faedah yang lebih tinggi untuk jenis produk ini.

Firman Akhir

Hanya kerana anda mengikuti impian anda untuk memiliki perniagaan tidak bermakna anda perlu meninggalkan impian anda untuk memiliki sebuah rumah. Walaupun anda perlu menunggu selama dua tahun untuk membuktikan pendapatan anda dengan secukupnya, masa anda melabur untuk menjadikan diri anda calon yang baik untuk pinjaman mungkin akan membayar dividen yang signifikan. Gunakan masa anda untuk mengetepikan wang untuk bayaran pendahuluan yang lebih besar dan meningkatkan skor kredit anda supaya anda boleh memenuhi syarat untuk produk terbaik di luar sana apabila tiba masanya untuk membeli.

Pilihan tambahan apa yang boleh anda cadangkan untuk mencari pembiayaan untuk rumah sambil mengekalkan status diri bekerja?