Apakah Amanah Pelaburan Harta Tanah - Melabur dalam REITs

Malangnya, hartanah sebagai pelaburan mempunyai halangan untuk masuk, seperti wang untuk bayaran pendahuluan, keupayaan untuk mendapatkan pinjaman yang cukup besar, masa dan pendidikan untuk menjalankan perniagaan yang menguntungkan, dan wang tunai yang diperlukan untuk penyelenggaraan, pembaikan, cukai harta, dan insurans.

Nasib baik, ada cara untuk melabur dalam hartanah tanpa memiliki harta individu. Ia dikenali sebagai Amanah Pelaburan Harta Tanah (REIT).

Apa itu REIT?

REIT wujud untuk melabur dalam hartanah penghasilan pendapatan. Ia melakukan ini secara langsung melalui pembelian harta tanah, atau secara tidak langsung dengan menyediakan pinjaman atau membeli kontrak gadai janji yang sedia ada. Untuk melayakkan diri sebagai REIT (dan mengelakkan cukai pendapatan korporat), sekurang-kurangnya 90% keuntungannya mesti dikeluarkan kepada para pemegang saham sebagai dividen.

REIT biasanya dipecahkan kepada tiga kategori:

1. REIT Ekuiti

Jenis REIT yang paling popular dan terkenal, REIT ekuiti memberi tumpuan kepada memperoleh, menguruskan, dan membangunkan hartanah pelaburan. Oleh kerana sekatan REIT menghendaki harta yang dipegang dan dibangunkan dalam jangka masa yang panjang, sumber utama pendapatan mereka adalah pendapatan sewa dari pegangan mereka. Mereka biasanya melabur dalam jenis harta tertentu, yang biasanya jatuh ke dalam kategori berikut:

Pejabat dan Perindustrian
Runcit
Kediaman
Hotel dan Resort
Penjagaan Kesihatan
Penyimpanan sendiri
Tanah mentah

2. REIT gadai janji

Tidak sepadan dengan REIT ekuiti, dana ini meminjamkan wang kepada pelabur hartanah atau melabur dalam pinjaman gadai janji sedia ada ke atas hartanah (bukannya melabur secara langsung dalam hartanah itu sendiri). Sumber pendapatan utama mereka adalah faedah daripada pinjaman yang mereka pegang.

3. REIT hibrid

Gabungan daripada REIT ekuiti dan gadai janji, REIT hibrid mempelbagaikan antara memiliki hartanah dan membuat pinjaman kepada pelabur hartanah. Pendapatan mereka berasal daripada pendapatan sewa dan faedah.

Kelebihan & Kerugian REITs

Sama seperti semua pelaburan, terdapat kelebihan dan kekurangan REIT yang perlu ditimbang sebelum melabur:

Kelebihan

Pelabur boleh mempelbagaikan dalam pasaran hartanah dengan menaruh minat dalam pelbagai hartanah dengan dolar minimum.
Risiko dikumpulkan di kalangan ramai pelabur berbanding pemilik harta tunggal.
REITs membayar dividen tunai tinggi.
Banyak REIT menawarkan kecairan yang tinggi, berbanding pemilikan hartanah secara langsung, dengan membolehkan pelabur menjual saham dengan cepat.
Pelabur berkongsi pemilikan dalam hartanah besar, seperti bangunan pejabat utama atau hotel, yang mereka sebaliknya akan sukar untuk dimiliki.
Hartanah diurus secara profesional.
Individu asing, jika tidak terhad daripada memiliki harta, boleh mempunyai kepentingan dalam harta tersebut melalui REIT.
Perbelanjaan susut nilai boleh meminimumkan cukai pemegang saham ke atas dividen.

Biasanya, dividen dikenakan cukai pada tahun yang diterima dan sebagai pendapatan biasa. Apabila perbelanjaan susut nilai diturunkan oleh REIT, perbelanjaan tersebut dilihat sebagai pulangan modal kepada pemegang saham dan mengimbangi bahagian dividen pemegang saham yang sama. Ini menangguhkan pembayaran cukai pada bahagian dividen sehingga saham REIT dijual.

Selain itu, apabila saham dijual, jumlah tersebut dikenakan cukai sebagai keuntungan modal dan bukan sebagai pendapatan biasa. Sebagai contoh, sekiranya pemegang saham dibayar dividen $ 100, tetapi boleh menuntut $ 10 itu sebagai perbelanjaan susut nilai, pemegang saham hanya akan membayar cukai pendapatan pada $ 90 tahun itu. Walau bagaimanapun, $ 10 yang ditolak akan dikenakan cukai sebagai keuntungan modal kemudian, apabila dana itu dijual.

Kerana pendapatan biasa dikenakan cukai pada kadar yang lebih tinggi daripada keuntungan modal, ini merupakan kelebihan utama ke atas pengenaan cukai dividen REIT biasa.

Kelemahan

REIT biasanya menunjukkan pertumbuhan yang rendah kerana mereka perlu membayar 90% pendapatan kembali kepada pelabur. Oleh itu, hanya 10% pendapatan boleh dilaburkan semula dalam perniagaan.
Dividen REIT tidak diperlakukan di bawah peraturan 15% yang mesra cukai yang kebanyakan dividen jatuh di bawah. Mereka dikenakan cukai sebagai pendapatan tetap pada kadar yang lebih tinggi.
Risiko pelaburan boleh menjadi signifikan. Lakukan usaha wajar anda sebelum melabur dan mempertimbangkan semua faktor dalam pasaran hartanah (iaitu nilai harta, kadar faedah, hutang, geografi, dan perubahan undang-undang cukai).
Para pelabur REIT mengendalikan semua keputusan operasi yang akan dibuat pemilik hartanah individu.
Sesetengah REIT akan menanggung yuran pengurusan dan urus niaga yang tinggi, yang membawa kepada pembayaran yang lebih rendah bagi para pemegang saham.

REITs yang didagangkan secara terbuka vs tidak didagangkan

Sekarang kita telah meneroka bagaimana REIT bekerja dan tiga jenis utama, mari kita menyelidiki perbezaan penting antara REITs yang didagangkan dan tidak didagangkan secara terbuka:

REIT yang diperdagangkan secara terbuka

REIT didagangkan secara awam didaftarkan dengan SEC dan disenaraikan di bursa negara.

Kelebihan:

Mereka boleh dibeli dan dijual dalam akaun broker.
Mereka menawarkan kecairan hampir segera kerana dana itu boleh dijual pada bila-bila masa.
Pasaran itu mencerminkan peningkatan nilai saham.
Dana ini cenderung menjadi sangat besar dan pelbagai.

Keburukan:

Harga saham boleh dipengaruhi oleh keadaan pasaran berbanding nilai sebenar hartanah yang mendasarinya. Hasilnya, pelabur mungkin mengalami turun naik dalam portfolio REIT yang didagangkan secara awam.
Perbelanjaan tambahan untuk menjalankan dana awam boleh menurunkan potensi dividen pelabur.

REIT Bukan Dagangan

Walaupun REIT tidak diperdagangkan dikawal oleh SEC, ia tidak disenaraikan di bursa. Pelabur mesti memenuhi garis panduan bersih atau kecairan minimum untuk memastikan kestabilan REIT dan melindungi kepentingan pelabur.

Pada masa ini, pelabur perlu mempunyai nilai bersih cecair sebanyak $ 250,000 (eksklusif dari rumah mereka), atau pendapatan $ 70,000 setahun dan $ 70,000 dalam aset. Saham dalam REIT yang tidak didagangkan biasanya dibeli pada harga set $ 10 sesaham. Mereka direka untuk diadakan dalam tempoh masa tertentu (biasanya lima hingga tujuh tahun bergantung kepada strategi REIT) dan membayar dividen yang telah diisytiharkan terlebih dahulu.

Jenis REIT ini lazimnya akan menimbulkan wang untuk beberapa tahun pertama dan kemudian menutup pintu kepada pelabur baru. Terdapat 4 cara yang lazimnya dana itu boleh dibatalkan, sama ada sebelum atau selepas tempoh pegangan selesai:

REIT boleh diperolehi oleh REIT yang didagangkan secara besar-besaran dengan keuntungan jualan yang diluluskan kepada para pemegang saham.
REIT boleh pergi ke umum, di mana pelabur akan menerima saham baru yang akan dijual pada pertukaran untuk, secara teori, harga yang lebih tinggi.
REIT boleh menjual hartanah individu dan lulus bahagian keuntungan yang telah ditetapkan kepada para pemegang saham.
Sekiranya ekonomi menetapkan bahawa tiada pilihan yang menguntungkan, REIT, melalui pengundian pemegang saham, dapat memanjangkan operasi biasa sehingga keadaan pasaran bertambah baik.

Kelebihan:

Harga saham ditetapkan menghapuskan turun naik harga harian dan turun naik yang dikaitkan dengan REIT yang didagangkan secara umum.
Dividen cenderung lebih tinggi dalam REIT yang tidak didagangkan, dan boleh dibayar secara bulanan atau suku tahunan. Dividen yang lebih tinggi ini adalah hasil perbelanjaan yang lebih rendah dan cara untuk mengimbangi pelabur untuk kecairan yang rendah.
Terdapat potensi penghargaan yang signifikan pada akhir tempoh pemegangan.
Pelabur mungkin memegang hartanah asing yang mereka sebaliknya dilarang daripada memiliki. Ciri-ciri ini agak kebal terhadap ketidaktentuan pasaran saham asing.

Keburukan:

Harga saham dan dividen tidak dijamin, walaupun mereka "ditetapkan." Sebenarnya, sesetengah REITs terpaksa memotong dividen dan mengurangkan nilai saham disebabkan oleh kelembapan ekonomi dan peningkatan kekosongan dalam hartanah mereka.
Produk ini tidak cair. Oleh kerana keperluan pegangan minimum, pelabur perlu kekal dalam pelaburan untuk jangka masa yang lama. Tidak seperti rakan dagangan mereka yang didagangkan secara umum, pelabur tidak boleh menjual saham apabila penurunan nilai saham. Ini secara substansial meningkatkan risiko melabur dalam REIT yang tidak didagangkan.
Terdapat kurang ketelusan dalam operasi dana. Oleh kerana REIT tidak didagangkan tidak disenaraikan secara umum, mereka tertakluk kepada pengawasan yang kurang.
Penghargaan utama dalam harga saham tidak dapat direalisasikan sehingga akhir tempoh operasi (walaupun dividen dapat ditingkatkan).

Petua untuk Melabur dalam REITs

REITs boleh memberi peluang pendapatan dan pertumbuhan yang baik untuk pelabur yang tepat. Jika anda sedang mempertimbangkan untuk melompat, berikut adalah beberapa petua untuk dipertimbangkan sebelum melabur:

Memahami jenis hartanah yang anda melabur. Kebanyakan REIT pakar dalam sektor tertentu yang harus mudah dijumpai dalam ringkasan dana. Memahami risiko setiap sektor. Sebagai contoh, REIT yang memegang tanah-tanah yang tidak dimajukan atau pusat membeli-belah runcit dalam ekonomi yang buruk akan membawa lebih banyak risiko daripada pangsapuri mewah di metropolis utama.
Lihat nombor. Adalah penting untuk melihat sama ada dividen dibayar daripada operasi atau jika dana dipaksa menggunakan modal tambahan. REIT yang dikendalikan dengan baik harus bergantung kepada operasinya untuk membayar perbelanjaan dan dividen. Juga, berhati-hati dengan jualan harta tanah yang besar sekali, yang mungkin merosot ke atas kewangan.
Ketahui apabila REIT mula melabur. Sekiranya pelaburan dibuat sebelum kemerosotan pasaran, REIT boleh memegang sifat-sifat yang kurang baik atau perlu dibiayai semula. Dalam kes sedemikian, REITs mungkin perlu mengurangkan dividen atau menjual saham tambahan untuk menaikkan tunai dalam masa terdekat. Walau bagaimanapun, jika dana itu dibuat selepas kemelesetan pasaran perumahan, ia boleh memiliki dan membeli harta berharga dengan harga yang rendah.
Tahu cakap masa anda. Terutama dalam REIT yang tidak didagangkan, para pelabur boleh memegang saham sekurang-kurangnya lima tahun sebelum melihat kembali pokok. Pastikan anda boleh mengendalikan kekurangan kecairan ini.

Firman Akhir

Kami telah menyaksikan pertumbuhan yang ketara di banyak pasaran memandangkan ekonomi kita dapat mengatasi kemelesetan yang mendalam. Walau bagaimanapun, pasaran hartanah telah tertinggal.

Berita baiknya adalah terdapat peluang pelaburan jangka panjang yang besar, terutama dalam bentuk real estat. REIT adalah satu cara untuk mempelbagaikan dalam pasaran hartanah dan boleh menjadi pelaburan yang menghasilkan pendapatan yang menarik dalam persekitaran kadar faedah yang rendah.

Jika anda ingin mengelakkan turun naik pasaran saham dan anda memenuhi garis panduan minimum, REIT yang tidak didagangkan dapat memainkan peranan penting dalam portfolio pelaburan peribadi anda. Seperti semua pelaburan, adalah penting untuk melakukan kerja rumah anda dan memahami di mana anda meletakkan wang anda dan mengapa.