Apa itu Mortgage Songsang (HECM) - Bagaimana Ia Berfungsi, Pro & Kontra

Laporan Yayasan Keluarga Henry J. Kaiser menyatakan bahawa lebih daripada tiga daripada empat orang senior yang berumur 65 tahun mempunyai ekuiti di rumah mereka dari $ 67,700 hingga $ 325,200. Satu daripada 20 mempunyai ekuiti rumah lebih besar daripada $ 398,500, dan 1% mempunyai lebih daripada $ 799,850.

Namun hampir separuh daripada rakyat Amerika warga tua bergantung kepada Jaminan Sosial untuk sekurang-kurangnya separuh daripada pendapatan mereka, sementara satu daripada lapan bergantung semata-mata kepada Jaminan Sosial. Tetapi ramai daripada mereka yang senior mempunyai ekuiti rumah yang boleh ditukarkan menjadi pendapatan tunai.

Sekiranya anda atau ibu bapa anda adalah "rumah yang kaya" tetapi wang tunai yang miskin, sudah tiba masanya untuk mempertimbangkan sama ada gadai janji terbalik di rumah keluarga adalah alternatif yang lebih baik untuk saluran tradisional menukar ekuiti rumah menjadi aset tunai.

Kaedah Tradisional untuk Menukar Ekuiti Rumah Ke Tunai

Bagi warga tua yang menjangkakan dan ingin tinggal di kediaman mereka sekarang untuk masa hadapan, terdapat beberapa cara tradisional (tidak termasuk gadai janji terbalik) untuk menukar ekuiti rumah menjadi wang tunai:

Pinjaman Ekuiti Rumah. Pinjaman ekuiti rumah pada dasarnya merupakan pinjaman yang diberikan kepada pemilik rumah yang dijamin oleh pemberi pinjaman pemberi pinjaman gadai janji kedua ke atas hartanah. Pinjaman asas mungkin setinggi 100% ekuiti pemilik, bergantung kepada kriteria pemberi pinjaman, penarafan kredit peminjam, dan terma pembayaran balik yang dirundingkan. Sebagai contoh, pemilik rumah dengan ekuiti biasanya boleh meminjam sekaligus dengan jumlah antara 80% dan 100% ekuiti.
Home Equity of Credit. Barisan kredit ekuiti rumah (HELOC) adalah satu garis kredit pusingan dalam jumlah sehingga nilai ekuiti, biasanya dengan kadar faedah laras, jadi jumlah pembayaran berbeza dari bulan ke bulan. Seperti pinjaman peribadi lain, syarat-syarat pinjaman dan jumlah kredit yang boleh didapati adalah tertakluk kepada rundingan antara peminjam dan pemberi pinjaman.
Pembiayaan Semula Gadai Janji Tunai. Apabila kadar faedah bergerak lebih rendah dan / atau ekuiti mereka bertambah, banyak pemilik rumah membiayai semula supaya mereka dapat mengurangkan kadar faedah ke atas pinjaman dasar dan seterusnya mengurangkan pembayaran bulanan mereka atau menukar sebahagian daripada ekuiti mereka ke dalam tunai. Misalnya, pemilik rumah membeli rumah baru pada tahun 2000 untuk $ 312,000. Pinjaman kadar tetap 30 tahun, 6% memerlukan bayaran bulanan sebanyak $ 1,824.40. Hari ini, rumah mempunyai nilai $ 350,000 dan kadar faedah turun kepada 3.5%. Pemilik kemudiannya membiayai semula rumah pada kadar 3.5% selama 30 tahun dengan bayaran bulanan sebanyak $ 1,582.85. Sebagai akibat daripada pembiayaan semula, pemilik rumah membayar hipotek awal, mengurangkan pembayarannya dengan lebih daripada $ 240, dan mampu mengeluarkan wang tunai $ 30,000 dari ekuiti binaan.

Walaupun kaedah ini adalah cara untuk mengakses ekuiti terkurung, mereka semua berkongsi pelbagai keburukan:

Pendedahan Terhadap Penurunan Hartanah. Oleh kerana pemberi pinjaman mempunyai "tuntutan penuh" kepada pemilik harta jika pinjaman hipotek tidak dibayar balik, pemilik rumah akan bertanggungjawab jika hasil penjualan harta itu kurang daripada gadai janji yang belum selesai. Hartanah dengan nilai kurang daripada gadai janji itu dianggap sebagai "bawah air," keadaan di mana banyak pemilik rumah mendapati diri mereka mengikuti krisis sekuriti gadai janji 2008-2009.
Pembayaran yang Diperlukan untuk Tempoh Gadai Janji Baru. Pemilik rumah yang membiayai semula rumahnya dalam contoh kami telah membuat hampir 14 tahun daripada 30 tahun pembayaran. Pembiayaan semula - dengan pinjaman baru - memulihkan masa untuk tempoh 30 tahun lagi, pada asasnya menambah 14 tahun pembayaran kepada tarikh akhir yang lama. Pesara yang sudah bersara mungkin tidak mempunyai pendapatan yang cukup untuk selesa membuat pembayaran selepas bersara.
Pembayaran Gadai Jahat yang Menipu Pemotongan Pemindah oleh Pemberi Pinjaman. Kewajipan undang-undang untuk membuat pembayaran kepada pemberi pinjaman ada bagi tempoh pinjaman. Kegagalan membuat pembayaran boleh menyebabkan perampasan dan penjualan harta itu. Jika gadai janji berada di bawah air, golongan senior tidak hanya kehilangan rumah mereka, tetapi harus membuat perbezaan antara hasil penjualan dan pinjaman hipotek.

Apa Pinjaman Gadai Jatuh Balik?

Pinjaman gadai janji rumah balik - kadang-kadang disebut sebagai gadai janji penukaran ekuiti rumah (HECM) - adalah FHA yang diluluskan untuk warga tua sahaja, dan merupakan kaedah yang semakin popular untuk pemilik rumah yang lebih tua (umur 62 tahun ke atas) untuk menukar ekuiti rumah lebihan menjadi satu sekaligus wang tunai, garis kredit, atau siri anuiti seperti pembayaran bulanan tetap.

Bagaimana ia berfungsi

Pemberi pinjaman yang membuat gadai janji terbalik mempunyai hak gadai janji yang pertama di atas harta itu, tetapi tidak menerima bayaran pinjaman seperti dalam gadai janji tradisional, dan juga pemilik rumah tidak bertanggungjawab terhadap kekurangan nilai apabila pemberi pinjaman menerima harta tanah pada masa kematian atau pindah rumah pemilik rumah. Keindahan dalam jenis pinjaman ini ialah peminjam menerima wang dari pemberi pinjaman, jumlahnya berdasarkan jumlah ekuiti di rumah bersama dengan faktor lain, seperti umur dan kadar faedah. Walau bagaimanapun, sejak rumah digunakan sebagai cagaran atas pinjaman, pemberi pinjaman menerima harta tersebut atas kematian atau pindah rumah pemilik rumah. (Yang berkata, pemilik rumah atau waris boleh membayar pinjaman pada bila-bila masa dan dengan itu menyimpan rumah itu.)

Sebagai contoh, pemberi pinjaman gadai janji yang terbalik bersetuju untuk membuat lien gadai janji pertama sebanyak $ 150,000 di rumah pemilik rumah yang mempunyai nilai penilaian semasa sebanyak $ 300,000. Walau bagaimanapun, pemilik rumah mempunyai pinjaman gadai janji yang sebelumnya menggantikan $ 100,000. Dengan menggunakan hasil pinjaman baru ($ 150,000), pemilik rumah akan membayar gadai janji yang sedia ada sebanyak $ 100,000, yang akan menghasilkan lebihan $ 50,000. (Sekiranya rumah tidak mempunyai gadai janji yang sedia ada, pendapatan pemilik rumah akan sama dengan keseluruhan $ 150,000). Pemilik rumah boleh memilih untuk menerima pembayaran dalam salah satu cara berikut:

Ambil wang tunai $ 50,000 - apa yang disebut "pembayaran sekaligus" - dengan segera menutup dan membelanjakan atau menyimpannya seperti yang dikehendaki. Tiada kesan cukai.
Ambil $ 50,000 dalam satu siri bayaran bulanan daripada pemberi pinjaman hiper terbalik. Pembayaran boleh dibuat berdasarkan jumlah bayaran tetap atau pengiraan aktuari untuk jangka hayat pemilik rumah.
Ambil $ 50,000 dalam bentuk garis kredit yang boleh diambil pada bila-bila masa oleh pemilik rumah. Jika kelewatan pemilik rumah melukis dari garisan, syarikat gadai janji akan mengurangkan faedah yang dikenakan ke atas gadai janji terbalik yang mendasarinya.
Ambil $ 50,000 dalam gabungan pembayaran dan garis kredit.

Pemilik rumah tidak perlu membuat bayaran pokok atau faedah atas pinjaman hipotek sebaliknya. Ciri-ciri ini - pembayaran wang dari pemberi pinjaman kepada pemilik rumah yang tidak boleh dikenakan cukai dan tidak menjejaskan faedah Jaminan Sosial atau Medicare - boleh memberi manfaat kepada warga tua yang diikat dengan wang tunai.

Kelayakan

Terdapat beberapa syarat kelayakan jelas bagi peminjam untuk mendapatkan gadai janji terbalik.

Peminjam mestilah berusia 62 tahun atau lebih tua.
Rumah yang dibeli mestilah kediaman utama peminjam.
Harta itu mestilah keluarga tunggal atau kondominium yang diluluskan oleh FHA.
Peminjam perlu melengkapkan sesi kaunseling yang diluluskan oleh HUD untuk memastikan mereka memahami kos kewangan dan keperluan undang-undang HECM.
Peminjam mesti memiliki keupayaan kewangan untuk membayar perbelanjaan mandatori seperti cukai harta, insurans pemilik rumah, dan penyelenggaraan biasa.

Kadar dan Kos

Kadar faedah ke atas pinjaman gadai janji, sama ada konvensional atau terbalik, boleh berada pada kadar tetap atau berubah-ubah dan berdasarkan kadar faedah pasaran sedia ada dan setiap keputusan perniagaan syarikat gadai janji untuk membezakan dirinya daripada pesaing. Akibatnya, kadar biasanya berbeza dari peminjam kepada pemberi pinjaman, sama seperti kadar berbeza untuk gadai janji konvensional.

Sebagai tambahan kepada yuran penutupan tradisional, premium insurans gadai janji terdahulu (MIP) dikenakan. Yuran adalah sama dengan 0.5% jika nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) adalah 60% atau kurang, atau 2.5% jika LTV lebih besar daripada 60%. Tambahan 1.5% MIP dikenakan setiap tahun. Ini memberi perlindungan pemberi pinjaman sekiranya nilai rumah menurun pada tempoh gadai janji terbalik. Perlu diingat bahawa hipotik hartanah konvensional biasanya tidak memerlukan insurans hipotek jika bayaran muka rumah adalah 20% atau lebih.

Keperluan Pinjaman

Sama seperti dalam gadai janji tradisional, peminjam menghendaki pemilik rumah membeli dan menyelenggara insurans harta benda, membayar cukai hartanah apabila perlu, dan mengekalkan harta itu dalam keadaan yang munasabah. Memandangkan gadai janji terbalik berbeza dari gadai janji tradisional, maka tidak ada syarat untuk membuat pembayaran kepada pemberi pinjaman gadai janji, pinjaman itu matang (atau hanya boleh dipanggil oleh pemberi pinjaman) di bawah syarat-syarat tertentu yang disebut sebagai "peristiwa kematangan," seperti berikut :

Semua peminjam telah meninggal dunia.
Semua peminjam telah menjual atau menukarkan gelaran harta kepada pihak ketiga.
Harta itu bukan lagi kediaman utama mana-mana peminjam akibat kematian atau keadaan fizikal atau mental yang berlangsung lebih lama daripada 12 bulan.
Peminjam enggan membayar cukai harta atau memelihara insurans harta dan diberi peluang untuk membetulkan kekurangan.
Peminjam enggan atau tidak dapat mengekalkan harta dalam pembaikan yang baik selepas proses notis rasmi dan adjudikasi.

Dalam mana-mana kes seperti itu, pemilik rumah (jika dia hidup) atau estet mempunyai pilihan untuk menjaga rumah dengan membayar pinjaman hipotek sebaliknya. Jika rumah itu bernilai kurang daripada pinjaman gadai janji pada masa pinjaman itu, pemilik rumah atau pelaksana harta pusaka tidak mengambil tindakan kecuali untuk memudahkan perampasan rumah oleh pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman kemudiannya menjual harta tersebut sebanyak mungkin, menerapkan hasil pinjaman kepada pinjaman yang belum dijelaskan.

Adalah penting untuk diperhatikan bahawa sekiranya terdapat baki tunai selepas pembayaran balik pinjaman, lebihan itu dikembalikan kepada harta pusaka. Sekiranya pinjaman lebih besar daripada hasil penjualan, kerugian ditanggung secara eksklusif oleh syarikat gadai janji terbalik.

Bagaimana Gadai Jatuh Berbeza Berbeza Daripada Pinjaman Gadai Janji Tradisional

Terdapat beberapa ciri yang tidak lazim dari gadai janji terbalik yang berbeza dari gadai janji tradisional.

Keuntungan Tunggal Peminjam untuk Gadai Jatuh Balik Adakah Harta Rumah. Oleh kerana pemilik rumah tidak diperlukan untuk membuat pembayaran hipotek, sumber pembayaran balik kepada pemberi pinjaman hipotek adalah penjualan harta tersebut atas kematian pemilik atau pindah dari harta itu. Dengan kontrak, pemilik dibenarkan untuk kekal di dalam harta selagi dia tinggal dan rumah itu adalah kediaman utamanya.
Penarafan Kredit atau Sejarah Pemilik Rumahnya Tidak Terjadi. Memandangkan pemilik tidak perlu membuat pembayaran, keadaan kewangan masa lalu atau kini tidak menjadi faktor dalam pengunderaitan atau penubuhan kadar kredit yang dilanjutkan pada gadai janji.
Nisbah Pinjaman-ke-Nilai (LTV) Kurang Daripada Ditemukan dalam Gadai Janji Tradisional. Pemberi pinjaman tradisional dijamin oleh kedua-dua nilai pasaran hartanah dan liabiliti kewangan peminjam. Akibatnya, sesetengah peminjam akan meminjam sehingga 100% daripada nilai pasaran hartanah. Nisbah hipotek LTV belakang biasanya berkisar antara 50% hingga 65%.
Yang Lebih Lama Peminjam Terkini, Lebih Besar Nisbah Pinjaman-untuk-Nilai untuk Gadai Balik Berbalik. Jangka hayat aktuari peminjam termuda adalah asas untuk mengira tempoh kemungkinan pinjaman. Walau bagaimanapun, pinjaman itu tidak matang sehingga pemilik hidup terakhir mati atau bergerak dari rumah. Jika pemilik mati lebih cepat daripada yang dijangka, prinsipal pinjaman akan jatuh tempo pada ketika itu; jika pemilik hidup lebih lama daripada projek jadual aktuari, pinjaman itu dilanjutkan sehingga kematian kemudian. Contohnya, seorang wanita berusia 80 tahun mempunyai harapan hidup selama 9.61 tahun manakala seorang wanita berusia 70 tahun ialah 16.33 tahun. Dalam contoh kami, jumlah pinjaman maksimum untuk 80 tahun ialah $ 187,712. Peminjam yang lebih tua pada harta $ 300,000 yang sama akan menerima lebih daripada $ 50,000 daripada pinjaman untuk anak berusia 70 tahun yang muda. Dalam erti kata lain, nisbah LTV adalah lebih tinggi untuk pelajar senior.

Mengecilkan dan Mortgage Songsang

Setelah membesarkan keluarga mereka pada masa mereka mencapai usia pensiun, ramai warga tua mencari jejak perumahan yang lebih kecil dengan penyelenggaraan yang lebih rendah dan kurang kos. Sebelum pembangunan HECM untuk Pembelian Pinjaman - juga pinjaman yang diinsuranskan FHA - senior yang telah mengecilkan dan ingin menggunakan gadai janji terbalik terpaksa menahan dua penutupan yang mahal: yang pertama pada gadai janji tradisional untuk membeli rumah yang lebih kecil, diikuti oleh pembiayaan semula kedua (dan penutupan) dengan menggunakan perolehan gadai janji terbalik untuk membayar gadai janji tradisional.

Menyedari HECM adalah kenderaan yang ideal untuk membiayai rumah baru, memaksimumkan hasil tunai kepada faedah senior, dan menghapuskan bayaran rumah sehingga kematian atau langkah selanjutnya, FHA meluluskan HECM untuk pinjaman Pembelian, dengan itu menghapuskan kerumitan dan kos penutupan gadai janji tradisional. Sebagai tambahan kepada keperluan kelayakan standard, ia mempunyai mandat berikut:

Apa-apa perbezaan harga pembelian rumah baru dan hasil pinjaman HECM mesti dibayar secara tunai oleh peminjam pada penutupan. Sebagai contoh, jika harga pembelian rumah adalah $ 300,000 dan jumlah pinjaman bersih selepas kos penyelesaian ialah $ 140,000, peminjam mesti mempunyai $ 160,000 tunai untuk ditutup.
Peminjam perlu melengkapkan sesi kaunseling diluluskan HUD untuk memastikan mereka memahami kos kewangan dan keperluan undang-undang HECM.

Walaupun gadai janji konvensional pada harta baru mungkin memerlukan kurang tunai pada penutupan pinjaman daripada HECM, ia juga memerlukan membuat bayaran bulanan kepada syarikat gadai janji. Sebagai contoh, kos untuk menutup pembelian rumah bernilai $ 300,000 dengan pinjaman kepada nilai 80% ialah kira-kira $ 70,000 (bayaran muka $ 60,000 + kos penutupan $ 10,000). Pembiayaan dengan gadai janji HECM akan menelan belanja $ 90,000 tambahan ($ 160,000 - $ 70,000), tetapi menghapuskan sebarang pembayaran gadai janji pada masa hadapan (dianggarkan pada $ 1,200 sebulan pada kadar faedah semasa) dan kerugian jika nilai pasaran masa depan rumah menurun. Peminjam yang berpotensi perlu "menjalankan nombor" untuk menentukan pendekatan terbaik untuk keadaan mereka.

Menentukan Sama ada Hak untuk Anda

Orang tua yang merenungkan gadai janji terbalik harus mengakui bahawa ia mempunyai kelebihan dan kekurangan, bergantung kepada keadaan peribadi mereka, keadaan kewangan, dan keinginan harta pusaka.

Kelebihan

Tiada bayaran pinjaman gadai janji yang diperlukan semasa pemilik masih hidup dan tinggal di atas harta tersebut.
Pinjaman gadai janji terbalik tidak mempunyai tempoh tetap, tetapi hanya disebabkan oleh kejadian tertentu yang ditentukan, seperti kematian peminjam.
Peminjam gadai janji terbalik atau harta pusakanya tidak berisiko jika nilai rumah jatuh di bawah atau kurang daripada baki pinjaman gadai janji pada bila-bila masa.
Peminjam gadai janji terbalik atau ladangnya mempunyai pilihan kapan saja untuk membayar pinjaman hipotek sebaliknya dan mempertahankan pemilikan rumah, seperti pinjaman hipotek yang lain.
Penarafan kredit peminjam tidak dipertimbangkan dalam kriteria untuk membuat pinjaman gadai janji terbalik. Kebankrapan peribadi peminjam tidak akan menjejaskan status gadai janji terbalik jika keperluan lain dipenuhi.
Ekuiti kelebihan boleh diambil dalam bentuk sekaligus, setiap bulan untuk jangka atau jumlah yang ditetapkan, sebagai garis kredit, atau gabungan semua tiga.

Kelemahan

Untuk memenuhi syarat untuk gadai janji terbalik, harta itu mestilah kediaman utama peminjam.
Gadai janji terbalik adalah terhad kepada nisbah nilai pinjaman ke pasaran yang lebih rendah (50% hingga 65%) daripada gadai janji tradisional, yang boleh setinggi 100% nilai pasaran.
Peminjam dan pasangan mestilah berusia 62 tahun atau lebih tua. Gadai janji terbalik tidak tersedia kepada peminjam yang lebih muda.
Faedah pada gadai janji terbalik tidak boleh ditolak untuk tujuan cukai pendapatan sehingga pinjaman dibayar.
Premium gadai janji terdahulu dikenakan - antara 0.5% dan 2.5%, bergantung kepada nisbah pinjaman kepada nilai - serta premium gadai janji tahunan sebanyak 1.5%.
Peminjam memerlukan kaunseling kewangan terlebih dahulu sebelum diluluskan.
Kecuali ahli waris gadai janji terbalik memilih untuk membayar gadai janji terbalik, tajuk rumah itu akan dipulangkan kepada pemberi pinjaman dan akan dijual.

Firman Akhir

Seperti stok yang tidak membayar dividen atau bon sifar kupon, ekuiti di dalam rumah tidak memberikan wang tunai kepada pemiliknya; sebarang kenaikan nilai ekuiti tidak aktif sehingga aset dijual atau rumah dibiayai semula dengan jumlah pinjaman yang lebih besar. Apa yang lebih buruk adalah bahawa warga emas masih membuat pembayaran gadai janji menambah kepada jumlah yang terikat sebagai ekuiti di rumah mereka. Dalam banyak kes, dana tersebut boleh memberi mereka lebih baik dalam bentuk tunai yang ada.

Jika anda atau ibu bapa anda berumur 62 tahun ke atas, HECM boleh menjadi alat yang berguna dalam membantu anda mencapai keselamatan kewangan dan ketenangan jiwa. Ingat bahawa gadai janji terbalik bukan untuk semua orang. Pastikan anda memahami kewajipan dan hak yang berkaitan dengan gadai janji terbalik sebelum membuat persetujuan.

Adakah anda atau mana-mana ahli keluarga mengambil gadai janji terbalik?