Apakah Pinjaman Pembinaan Rumah - Proses & Cara Kelayakan

Pinjaman gadai janji yang standard tidak akan memotongnya - tetapi anda mungkin layak untuk jenis pinjaman khusus yang dikenali sebagai pinjaman pembinaan.

Apakah Pinjaman Pembinaan??

Pinjaman pembinaan biasanya merupakan pinjaman jangka pendek yang digunakan untuk membayar kos membina rumah. Ia boleh ditawarkan untuk jangka masa tertentu (biasanya sekitar setahun) untuk membolehkan anda membina rumah anda. Pada akhir proses pembinaan, apabila rumah itu selesai, anda perlu mendapatkan pinjaman baru untuk membayar pinjaman pembinaan - ini kadangkala disebut "pinjaman akhir".

Pada dasarnya, ini bermakna anda mesti membiayai semula pada akhir tempoh dan memasuki pinjaman baru yang anda pilih (seperti gadai janji 30 tahun tetap) yang merupakan pilihan pembiayaan yang lebih konvensional untuk rumah anda yang baru siap dibina.

Kelayakan untuk Pinjaman Pembinaan

Bank-bank dan peminjam gadai janji sering mencuri pinjaman pembinaan kerana banyak sebab. Satu isu utama ialah anda perlu meletakkan banyak kepercayaan pada pembina. Bank atau pemberi pinjaman adalah meminjamkan wang untuk sesuatu yang ada menjadi dibina, dengan andaian bahawa ia akan mempunyai nilai tertentu apabila ia selesai.

Sekiranya perkara itu salah - contohnya, jika pembina melakukan pekerjaan yang buruk atau jika nilai harta jatuh - maka ia boleh berubah bahawa bank telah membuat pelaburan yang buruk dan bahawa harta itu tidak bernilai seperti pinjaman.

Untuk cuba melindungi diri mereka daripada masalah bermasalah ini, bank sering mengenakan syarat kelayakan yang ketat untuk pinjaman pembinaan. Ini biasanya termasuk peruntukan yang berikut:

1. Seorang Pembina Berkualitas Harus Terlibat. Pembina yang berkelayakan adalah kontraktor am berlesen dengan reputasi yang mantap untuk membina rumah yang berkualiti. Ini bermakna anda mungkin mempunyai masa yang sukar untuk mencari institusi untuk membiayai projek anda jika anda bercadang untuk bertindak sebagai kontraktor am anda sendiri, atau jika anda terlibat dalam situasi pemilik / pembina.
2. Pemberi Pinjaman memerlukan spesifikasi terperinci. Ini termasuk pelan lantai, serta butiran tentang bahan yang akan digunakan di rumah. Pembina sering menyusun senarai komprehensif semua butiran (kadang kala disebut "buku biru"); Butiran secara amnya merangkumi segala-galanya dari ketinggian siling kepada jenis penebat rumah untuk digunakan.
3. Nilai Rumah Perlu Diperkirakan oleh Penilai. Walaupun ia kelihatan sukar untuk menilai sesuatu yang tidak wujud, pemberi pinjaman mesti mempunyai penilai mempertimbangkan buku biru dan spesifikasi rumah, serta nilai tanah yang dibina rumah itu. Pengiraan ini kemudian dibandingkan dengan rumah lain yang serupa dengan lokasi yang sama, ciri yang serupa, dan saiz yang sama. Rumah-rumah lain dipanggil "comps," dan nilai dinilai ditentukan berdasarkan comps.
4. Anda Perlu Menurunkan Bayaran Ke Atas yang Besar. Lazimnya, 20% adalah minimum yang anda perlu letakkan untuk pinjaman pembinaan - beberapa peminjam memerlukan sebanyak 25%. Ini memastikan bahawa anda dilaburkan dalam projek itu dan tidak akan hanya berjalan jika masalah menjadi salah. Ini juga melindungi bank atau pemberi pinjaman sekiranya rumah tidak berubah menjadi seperti yang diharapkan.

Menyediakan bahawa anda memenuhi semua kriteria ini dan mempunyai kredit yang baik, anda harus memenuhi syarat untuk pinjaman pembinaan. Secara amnya, peminjam juga memerlukan maklumat mengenai pendapatan anda (untuk memastikan anda mampu membayar bayaran gadai janji) dan rumah semasa anda, seperti yang mereka lakukan dengan apa-apa jenis pinjaman gadai janji.

Bagaimana Pinjaman Pembinaan Kerja

Sebaik sahaja anda telah meluluskan dan telah diluluskan untuk pinjaman pembinaan, pemberi pinjaman mula membayar wang yang mereka bersetuju untuk pinjaman kepada anda. Walau bagaimanapun, mereka bukan sahaja akan memberi pembina wang tunai sekaligus. Sebaliknya, jadual undian disediakan.

Draws

Cabutan adalah selang yang ditetapkan di mana pembina boleh menerima dana untuk meneruskan projek. Mungkin terdapat beberapa cabutan sepanjang tempoh pembinaan. Sebagai contoh, pembina mungkin mendapat 10% pertama apabila pinjaman ditutup, dan 10% akan datang selepas lot dibersihkan dan asas dituangkan. Kemasukan wang seterusnya akan datang selepas rumah dirangka, dan kemudian pembayaran berikutnya selepas rumah berada di bawah bumbung dan dimeteraikan.

Bilangan cabutan dan jumlah masing-masing telah dirundingkan antara pembina, pembeli, dan bank. Biasanya, cabutan pertama datang dari pembayaran ke bawah pembeli (jadi itu adalah pembeli yang paling berisiko). Ia juga biasa bagi bank untuk meminta pemeriksaan di setiap peringkat sebelum membebaskan wang kepada pembina. Ini membantu memastikan segala-galanya berada di landasan dan wang itu dibelanjakan sepatutnya.

Apabila semua cabutan telah dibayarkan dan rumah itu dibina, pembeli kemudian perlu mendapatkan pinjaman akhir untuk membayar pinjaman pembinaan.

Kadar Pinjaman Pembinaan

Dengan pinjaman pembinaan, seperti semua pinjaman lain, anda perlu membayar faedah ke atas wang yang anda meminjam. Biasanya, pinjaman pembinaan adalah pinjaman kadar berubah-ubah, dan kadarnya ditetapkan pada "spread" kepada kadar utama. Pada dasarnya, ini bermakna bahawa kadar faedah adalah sama dengan perdana ditambah jumlah tertentu. Jika kadar utama adalah 3%, contohnya, dan kadar anda adalah perdana-plus-satu, maka anda akan membayar kadar faedah 4% (yang akan menyesuaikan diri sebagai perubahan kadar utama).

Dalam banyak kes, pinjaman pembinaan juga ditubuhkan sebagai pinjaman faedah sahaja. Ini bermakna anda hanya membayar faedah atas wang yang anda telah meminjam daripada membayar mana-mana bahagian baki pinjaman prinsip. Ini menjadikan pembayaran pinjaman pembinaan lebih layak.

Anda juga hanya membayar jumlah yang telah dibayar. Sebagai contoh, jika anda meminjam $ 100,000, dan hanya $ 10,000 yang pertama telah dibayar, anda membayar bunga hanya pada $ 10,000 pertama dan bukan pada $ 100,000 penuh. Anda perlu membuat bayaran bulanan untuk pinjaman ini - sama dengan pinjaman konvensional - jadi bayaran bulanan anda harus bermula rendah apabila hanya sedikit yang dipinjam, dan secara beransur-ansur meningkat apabila lebih banyak wang dibayar kepada pembina anda.

Kelemahan

Pinjaman pembinaan memungkinkan untuk membina rumah apabila anda mungkin tidak dapat berbuat demikian. Membina rumah boleh menjadi pengalaman hebat jika anda ingin merancang sesuatu yang unik atau khusus untuk keperluan anda dan keperluan keluarga anda. Walau bagaimanapun, terdapat juga risiko yang jauh lebih besar apabila mendapatkan pinjaman pembinaan daripada hanya membeli rumah yang sedia ada.

Antara risiko yang berpotensi termasuk:

1. Rumah Tidak Akan Dilengkapkan di Jadual dan Bajet. Jika rumah anda tidak siap mengikut jadual, anda mungkin perlu membayar kos tambahan untuk penginapan sewa, atau membayar dua gadai janji lebih lama daripada yang dijangkakan kerana anda tidak akan dapat masuk. Dalam beberapa kes, pembayaran akhir pada pembinaan anda pinjaman akan menjadi wajar dan anda perlu membayar yuran untuk melanjutkan pinjaman itu - sekurang-kurangnya, sehingga rumah itu selesai dan anda dapat membiayai semula pinjaman akhir.
2. Apabila Selesai, Rumah Tidak Akan Layak Sebaiknya Sebaiknya Kos untuk Membina. Anda mungkin menghadapi situasi yang tidak diingini jika pembina melakukan pekerjaan yang buruk, atau jika pasaran perumahan keseluruhan merosot. Dalam kes ini, anda mesti tampil dengan wang tambahan apabila tiba masanya untuk membiayai semula pinjaman pembinaan ke dalam pinjaman akhir.
3. Anda Tidak Dapat Kelayakan untuk Pinjaman Akhir. Sekiranya pendapatan atau kredit anda secara drastik berubah, anda mungkin tidak layak mendapat pinjaman akhir - dan ini boleh menimbulkan masalah besar, kerana pinjaman pembinaan tidak dimaksudkan untuk kekal. Apabila projek selesai, baki mempunyai untuk dibayar. Ia pada asasnya adalah gadai janji belon, yang bermaksud anda membayar faedah semasa projek, dengan keseluruhan baki yang perlu dibayar pada akhir. Sekiranya anda tidak boleh membiayai semula untuk melunaskan keseluruhan baki - dan pemberi pinjaman enggan melanjutkan pinjaman pembinaan untuk membolehkan anda membiayai semula entah bagaimana - anda mungkin kehilangan rumah baru untuk merampas jika anda tidak dapat membuat pembayaran.

Firman Akhir

Sekiranya anda sanggup mengambil risiko pinjaman pembinaan, dan anda mempunyai keseimbangan kewangan untuk membantu anda melalui lebam di jalan raya, pinjaman pembinaan mungkin pilihan yang tepat supaya anda dapat membina rumah impian anda.

Walau bagaimanapun, jika anda hanya mencari tempat tinggal, jika anda tidak mempunyai dana kecemasan untuk menangani kemunduran bangunan, atau jika anda gugup mengenai proses pembinaan rumah, maka anda mungkin lebih baik memilih untuk membeli rumah yang sedia ada menggunakan pinjaman konvensional. Berhati-hati menimbang risiko dan faedah adalah penting supaya anda tahu bahawa pilihan yang anda buat adalah yang tepat untuk anda.

Pernahkah anda mengambil pinjaman pembinaan? Apa pengalaman anda seperti?

(kredit foto: Bigstock)