Bagaimana Mengira Cukai Harta Tanah Harta & Rayuan Penilaian Anda

Walaupun mereka mungkin meluluskan undang-undang yang secara langsung atau tidak langsung mempengaruhi kutipan cukai harta, kerajaan negara umumnya tidak menilai cukai harta untuk tujuan mereka sendiri.

Cukai harta tidak dinilai secara seragam. Amerika timur laut terkenal dengan beban cukai harta tanah yang besar, sementara negeri selatan dan barat - dengan pengecualian yang ketara, seperti Texas - jauh lebih mesra pemilik rumah. Seperti yang dinyatakan oleh Realtor.com, New Jersey mempunyai kadar cukai hartanah tertinggi (2.14%) dan beban cukai harta keseluruhan ($ 8,374) pada tahun 2016. Hawaii mempunyai kadar efektif terendah (0.29%), manakala Alabama mempunyai beban cukai harta tanah terendah ($ 667) disebabkan nilai harta tanah yang agak rendah di sana.

Berita baik: Tidak kira di mana mereka tinggal atau berapa banyak yang mereka bayar, pemilik rumah selalu berhak merayu penilaian cukai harta mereka. Proses ini tidak selalu mudah atau tanpa risiko kewangan, tetapi ia bernilai mengejar - atau sekurang-kurangnya melihat ke dalam - jika anda benar-benar percaya beban cukai harta anda terlalu tinggi.

Mari kita lihat dengan lebih dekat bagaimana cukai harta dikira dan oleh siapa, bagaimana untuk menyiasat dan merayu penilaian cukai harta anda, dan kesilapan dan kerugian rayuan.

Bagaimana Cukai Harta Dikira

Menurut Institut Cukai dan Dasar Ekonomi, pihak berkuasa cukai mengira cukai harta dengan menggunakan formula berikut:

Nilai dinilai: Nilai pasaran x penilaian penilaian
Nilai Kena Cukai: Nilai dinilai - pengecualian
Cukai Harta Sebelum Kredit: Nilai boleh dicukai x kadar penggumpalan keseluruhan
Jumlah Cukai Harta yang Dikeluarkan: Cukai harta sebelum kredit - kredit rumah dan pemutus litar

Ambil perhatian bahawa pengecualian, kredit homestead, dan pemutus litar semuanya boleh mempunyai nilai sifar. Dalam kes ini, cukai harta dapat dikira dengan rumus yang lebih sederhana: nilai dinilai x kadar penggilingan keseluruhan.

Definisi Cukai Harta

Mari kita putuskan formula ini lebih jauh lagi:

Nilai pasaran: Ini adalah meneka tertinggi pihak berkuasa cukai anda di nilai pasaran hartanah anda - apa yang akan dijual jika seseorang membuat tawaran di sini esok. Ia dikira menggunakan maklumat awam dan istimewa mengenai harta anda. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai pasaran rumah anda termasuk lokasi, penilaian terhadap hartanah setanding yang dijual baru-baru ini berdekatan ("comps"), penambahan atau peningkatan baru-baru ini, dan keadaan umum. Faktor yang paling subjektif dalam pengiraan cukai harta, nilai pasaran adalah penting kepada kebanyakan rayuan penilaian cukai hartanah.
Nisbah Penilaian: Nisbah penilaian boleh berkisar antara 0 hingga 1. Fikirkannya sebagai diskaun kepada nilai pasaran yang adil. Dalam banyak bidang kuasa, nisbah penilaian adalah tinggi - 0.9 atau lebih tinggi. Dalam yang lain, ia agak rendah - 0.2 hingga 0.4. Sesetengah negeri mempunyai undang-undang yang mendahului perubahan dramatik kepada nisbah penilaian tempatan atau menetapkan nisbah seragam di seluruh negara. Lain mengenakan peraturan yang lebih kompleks yang secara efektif membataskan peningkatan penilaian. Sebagai contoh, undang-undang Negeri New York menghadkan "pertumbuhan levi tahunan ... kepada kurang daripada 2 peratus atau Indeks Harga Pengguna (IHP), tertakluk kepada pengecualian dan pelarasan terhad tertentu" di luar lima bandar di New York City. Nisbah penilaian sering berbeza mengikut jenis harta benda juga. Sebagai contoh, harta komersil atau pertanian mungkin mempunyai nisbah penilaian yang lebih rendah daripada harta kediaman.
Pengecualian Cukai Harta: Pengecualian mengurangkan nilai kena cukai yang dinilai untuk kumpulan pemilik rumah yang dipilih. Pengecualian umum meliputi homestad (kediaman utama), warga emas (sering tidak termasuk warga tua berpenghasilan tinggi), pemilik rumah yang kurang upaya, anggota perkhidmatan aktif dan veteran, isi rumah yang berada di bawah set ambang berpendapatan rendah, peningkatan rumah yang cekap tenaga, dan beberapa renovasi lain dan naik taraf.
Millage: "Kadar Millage" adalah cara mewah untuk mengatakan "kadar cukai." Dalam bidang pertindihan cukai yang bertindih - seperti wilayah cukai daerah dan sekolah - atau dalam bidang kuasa tunggal di mana cukai harta menyokong aliran pendapatan berganda, kadar jumlah penggumpalan harta benda tertentu adalah jumlah semua kadar cukai bawahan yang terpakai bagi harta itu.
Kredit Cukai Harta: Kredit cukai hartanah terus mengurangkan liabiliti cukai harta. Dalam sesetengah bidang kuasa, manfaat homestead diberikan melalui kredit, bukan pengecualian. Lain-lain kredit cukai harta tanah termasuk kredit bagi cukai yang dinilai oleh daerah bertindih, seperti kredit levi sekolah di cukai daerah; "Kredit pertama" kredit untuk penambahbaikan kepada tanah kosong; dan loteri atau kredit permainan dibiayai oleh resit daripada loteri negeri atau kemudahan permainan tempatan. Jangan mengelirukan kredit yang dikenakan terus kepada cukai harta dengan kredit cukai harta yang dikenakan kepada cukai pendapatan negeri.
Pemutus litar: Pemutus litar cukai harta adalah kredit khas untuk pemilik rumah berpendapatan rendah di negara-negara berwajib cukai tinggi. Mengikut Institut Percukaian dan Dasar Ekonomi: "Apabila bil cukai harta melebihi peratusan tertentu dari pendapatan pembayar cukai, pemutus litar akan mengurangkan cukai harta yang melebihi tahap 'beban' ini."

Siapa Yang Benar Dikecualikan Daripada Cukai Harta?

Walaupun selepas pemfaktoran dalam pengecualian dan kredit, kebanyakan pemilik rumah pertengahan dan berpendapatan tinggi dikehendaki membayar sekurang-kurangnya beberapa cukai harta. Pemilik rumah yang berpendapatan rendah yang layak untuk pengecualian kerana status dilindungi mungkin tidak membayar cukai harta secara berkesan.

Institusi yang sepenuhnya dikecualikan daripada liabiliti cukai harta dalam keadaan biasa termasuk:

Pertubuhan keagamaan dan rumah ibadat
Pertubuhan bukan untung dan NGO
Institusi pendidikan bukan keuntungan dan organisasi bersebelahan

Organisasi-organisasi ini pada umumnya dikecualikan daripada cukai negeri dan persekutuan lain.

Bagaimana pemilik rumah diberi notis tentang cukai harta mereka

Penilaian cukai hartanah menjadi mengikat - "dilampirkan," dalam istilah undang-undang - pada tarikh yang ditetapkan setiap tahun. Tarikh ini berbeza mengikut bidang kuasa tetapi sering kali pada hari pertama tahun kalendar (1 Januari) atau tahun fiskal (berubah-ubah).

Cadangan Cukai Harta

Kebanyakan bidang kuasa menghantar pemberitahuan cukai harta yang dicadangkan pada akhir tahun sebelum tarikh mengikat. Sekiranya tarikh mengikat anda adalah 1 Januari, anda mungkin akan menerima pemberitahuan cukai yang dicadangkan pada bulan Oktober atau November.

Pemberitahuan harus sangat terperinci, dengan garis-garis untuk semua faktor yang terlibat dalam pengiraan cukai harta Anda, termasuk nilai dinilai (termasuk perubahan dari tahun sebelumnya), jumlah penggilingan, pengecualian, kredit, maklumat homestead, dan penilaian khusus.

Di mana beberapa bidang kuasa menaksir cukai harta, pemilik rumah boleh menerima satu pemberitahuan taksiran yang disatukan atau berbilang, pemberitahuan khusus bidang kuasa.

Tarikh akhir untuk Rayuan

Pemberitahuan cukai harta benda yang dicadangkan akan termasuk tarikh akhir rayuan. Tarikh akhir boleh serendah 30 hingga 45 hari selepas penerimaan tetapi mungkin lebih lama. Walau apa pun, ini adalah tarikh paling penting pada kalendar cukai harta benda anda, jadi jangan lupa. Sebaik sahaja ia berlalu, lebih sukar - jika tidak mustahil - untuk merayu penilaian cukai harta anda atau dapatkan balik cukai melebihi tahun sebelumnya.

Penyata Cukai

Sebaik sahaja cukai harta anda ditetapkan, anda akan menerima kenyataan cukai yang menggariskan bila dan berapa banyak yang anda perlu bayar. Kebanyakan bidang kuasa menerima bayaran cukai dua kali setahun, masing-masing menyumbang separuh daripada jumlah keseluruhan. Di mana cukai adalah tertunggak atau penilaian khas diperlukan, saiz pembayaran mungkin tidak sekata.

Cara Rayuan Penilaian Cukai Harta Anda

Berikut adalah gambaran umum mengenai proses rayuan penilaian cukai hartanah.

1. Semak Laman Web Penilai Anda

Prosedur rayuan cukai harta berbeza dari bidang kuasa ke bidang kuasa. Sebaik sahaja anda menerima pemberitahuan cukai harta cadangan anda, semak laman web penilai cukai perbandaran atau daerah untuk mengetahui perkara yang perlu anda lakukan seterusnya. Laman web harus ditandakan dengan jelas pada surat pemberitahuan anda.

Apabila anda melawat tapak, perhatikan:

Tarikh akhir protes dan rayuan
Borang yang berkenaan
Nombor telefon untuk memanggil rundingan pra-rayuan
Lokasi, waktu buka, dan tarikh untuk perbicaraan secara individu
Bentuk dokumentasi dan bukti yang dapat menyokong tuntutan anda

Banyak bidang kuasa termasuk arahan kajian dan rayuan mengenai pemberitahuan cukai harta tanah yang dicadangkan. Pemberitahuan cukai harta sampel contoh dari District Appraisal Central Williamson (Texas) menggariskan prosedur protes dan tunjuk perasaan secara dalam talian dan orang dalam talian. Untuk melihat sama ada bidang kuasa anda mempunyai bahan yang sama dalam talian, lakukan carian Google Imej untuk "[pihak berkuasa penilaian] mencadangkan pemberitahuan cukai harta benda."

2. Melakukan Penilaian Sendiri

Jika pihak berkuasa penilaian anda mempunyai alat penilaian cukai harta dalam talian, selesaikannya sebelum meneruskan rayuan anda. Walaupun ia tidak membawa berat badan, ia adalah cara yang berisiko rendah untuk menentukan kekuatan tuntutan anda - dan sama ada anda benar-benar mempunyai tuntutan.

Pro Tip: Beberapa bidang kuasa, seperti Clay County, Missouri, hanya membenarkan penilaian diri dalam talian semasa musim rayuan. Untuk melengkapkan penilaian diri anda, anda perlu membekalkan maklumat terperinci mengenai harta anda, termasuk:

Jenis rumah (keluarga tunggal, dupleks, multiplex)
Rakaman persegi selesai
Saiz lot
Saiz bilik
Kiraan bilik tidur dan bilik mandi
Penambahbaikan terkini yang memerlukan permit
Jenis dan umur purata ciri-ciri utama (seperti bumbung)

Anda boleh menemui sebahagian besar maklumat ini di rekod perbandaran atau daerah anda, walaupun anda ingin merujuk semua perkara itu dengan apa yang sebenarnya anda ketahui tentang rumah anda. Ciri-ciri "Ghost" dalam rekod awam, seperti separuh mandi yang tidak benar-benar wujud, boleh meningkatkan nilai nilai rumah anda secara artifisial. Walaupun perkara-perkara kecil yang agak kecil, seperti perapian, mempunyai kesan distorsi.

Sekiranya keputusan penilaian diri anda tidak jauh berbeza dari penilaian cukai harta cadangan anda, jangan putus asa. Anda tidak lagi pilihan.

Pro Tip: Banyak pihak yang menilai mempunyai dasar rayuan cukai harta "nol negatif". Di dalamnya, nilai harta tanah yang ditaksir oleh pemilik rumah hanya boleh diturunkan atas rayuan, tidak pernah naik. Tetapi bidang kuasa lain dengan senang hati meningkatkan nilai yang ditaksir apabila dibentangkan dengan bukti baru. Oleh kerana mereka tanpa nama dan tidak mengikat, penilaian sendiri adalah lebih penting di tempat ini.

3. Mengumpulkan Bukti Dokumentari untuk Menyokong Tuntutan Anda

Semak Zillow atau sumber lain yang boleh dipercayai untuk rumah baru-baru ini dijual di kawasan kejiranan anda. Kembali 12 hingga 24 bulan. Cari jualan baru-baru ini yang hampir sama dengan anda dan mungkin sama saiz dan pembinaan. Jurang luas antara harga jualan mereka dan nilai anda yang dinilai - selepas mengambil kira nisbah penilaian - adalah bendera merah yang menjamin siasatan lanjut. Cetak atau bookmark senarai yang berkaitan.

Seterusnya, gunakan alat rekod perbandaran atau daerah interaktif daerah anda untuk membandingkan nilai yang ditaksir oleh hartanah berdekatan dengan anda sendiri. Melangkaui jualan baru-baru ini ke rumah setanding - dengan jumlah katil dan mandi yang sama dan banyak saiz, jika boleh - yang telah berada di tangan yang sama untuk seketika. Jika nilai dinilai mereka jauh lebih rendah daripada anda, itu adalah bendera merah yang lain. Sekali lagi, cetak atau tandai senarai yang berkaitan untuk kegunaan kemudian.

Juga, gali kembali melalui rekod yang dibenarkan oleh bandar atau daerah anda untuk mendapatkan maklumat tentang projek pembaikan rumah yang penting, pengubahsuaian, atau penambahan yang disiapkan oleh pemilik semasa atau sebelumnya. Semak penilaian nilai tambah kuasa untuk menilai setiap projek. Bandingkan anggaran-anggaran ini kepada tambah nilai yang diterima umum untuk projek-projek sedemikian, dengan menyatakan sebarang percanggahan utama. Remodeling.net mempunyai kalkulator yang baik yang menyumbang kepada variasi serantau dalam kos pembentukan semula dan hasil jualan semula.

Sekiranya anda tidak dapat melengkapkan penilaian sendiri secara dalam talian, semak semula secara automatik semua data rumah dan banyak yang berkaitan dengan kuasa penilaian anda yang digunakan untuk menentukan nilai harta anda. Walaupun kesilapan kecil, seperti beberapa kaki persegi selesai, boleh meningkatkan nilai penilaian rumah anda. Buat senarai semua percanggahan.

Cari isu-isu struktur atau mekanikal yang boleh menjejaskan nilai anda yang dinilai secara negatif. Melainkan jika pihak berkuasa penilaian anda menghantar pekerja untuk menjalankan pemeriksaan rumah di tapak, isu-isu ini tidak akan mempengaruhi penilaiannya melainkan jika anda membawa mereka ke perhatiannya. Contohnya termasuk:

Kerosakan dan bumbung rosak atau merosot
Yayasan dan isu-isu struktur
Isu-isu mekanikal utama, seperti peralatan pemanasan tidak berfungsi
Isu kod, seperti sistem paip paip yang rosak

Dokumenkan isu ini dengan foto dan rekod penyelenggaraan.

Seterusnya, cari isu alam sekitar atau kualiti hidup di kawasan kejiranan anda atau persekitaran terdekat. Kemudahan perindustrian berdekatan, talian penghantaran, perniagaan komersial yang kuat, lebuh raya yang tinggi, dan saluran air terjejas boleh memberi kesan negatif kepada nilai harta, kadang-kadang ketara. Begitu juga dengan masalah alam sekitar dan manusia yang lain. Cobalah untuk meletakkan nilai dolar pada semua isu ini, sama ada dengan merujuk silang sifat-sifat setanding di kawasan kejiranan di mana mereka tidak hadir atau bercakap dengan profesional hartanah tempatan. Buat senarai atau jadual semua isu dan nilai dolar mereka.

Akhir sekali, periksa kelayakan anda untuk pengecualian cukai harta dan kredit. Pengecualian dan kredit Homestead adalah buah gantung rendah. Jika anda tidak pernah memohon untuk satu, bandar atau daerah anda mungkin tidak menyedari rumah anda adalah kediaman utama anda. Begitu juga, menyemak semula sebarang status khas yang mungkin anda miliki - veteran, warga emas, kecacatan, pendapatan - terhadap manfaat tempatan yang berkaitan. Buat senarai pengecualian cukai yang hilang yang anda percaya anda layak.

Pro Tip: Penilaian rasmi oleh penilai harta tanah pihak ketiga yang disahkan dapat mengalihkan baki bukti secara dramatik untuk memihak kepada anda. Nilai penilaian sedemikian hampir selalu dilakukan sebagai sebahagian daripada proses penutupan, jadi jika anda baru membeli rumah anda, penilaian pemberi pinjaman anda mungkin mencukupi. Jika tidak, harapkan untuk membayar di mana-mana dari $ 300 hingga $ 500 untuk penilaian baru.

4. Mengurus dan Hadir Bukti Anda

Atur semua bukti yang telah anda kumpulkan dalam langkah ke tiga dan dapatkannya dalam bentuk siap persembahan. Anda akan mahu:

Cetak mana-mana penyenaraian hartanah - atau, jika anda menyampaikan kes anda secara elektronik, pindahkannya ke bentuk PDF
Cetak atau muat turun dan simpan foto resolusi tinggi mengenai masalah di sekitar rumah anda, dengan bukti sokongan (seperti anggaran pembaikan untuk masalah struktur) yang diperlukan
Cetak atau muat turun semua permit yang sah dan anggaran nilai jualan semula
Buat dokumen dengan pengecualian khas dan kredit yang anda layak, dengan bukti sokongan (seperti salinan sijil kelahiran atau rekod perubatan anda) seperti yang diperlukan

Secara bertulis, ringkas meringkaskan kepentingan setiap item. Sebagai contoh, anda ingin menyerlahkan mengapa anda percaya rumah anda telah terlebih nilai berbanding dengan komps dan berapa banyak. Jangan assume penilai anda akan "mendapatkannya" melainkan jika anda mengeja ia.

5. Hubungi Penilai Anda

Langkah seterusnya adalah memanggil atau menghantar e-mel kepada penilai anda. Ini bukan sekadar ihsan - sesetengah pihak yang menilai, seperti Penilai Ramsey County (Minnesota), tidak akan menerima rayuan tanpa perayu seleksi terlebih dahulu.

Semasa panggilan awal anda, anda perlu menyemak garis besar aduan anda, jadi pastikan anda mempunyai semua bukti yang dikumpulkan dan diorganisasikan dalam langkah tiga dan empat di hadapan anda.

Sekiranya kesilapan pihak berkuasa menilai adalah mudah atau menimbulkan masalah, masalah ini dapat diselesaikan dengan baik oleh anda pada masa itu dan di sana. Walau bagaimanapun, lebih baik bahawa pengkritik akan menentukan kelayakan anda tetapi tidak dapat diselesaikan dengan serta-merta. Anda kemudian akan menjadualkan panggilan telefon susulan atau teruskan terus ke rayuan bertulis rasmi.

6. Mengemukakan Borang Rayuan

Semak laman web pihak berkuasa penilaian anda atau lawati pejabatnya secara peribadi untuk mendapatkan borang rayuan cukai harta tanah. Jika anda bingung tentang sebarang soalan atau medan di dalam borang, tanya seseorang di pejabat pihak berkuasa menaksir. Borang yang tidak lengkap atau tidak lengkap akan menunda proses pemprosesan, mungkin melampaui tarikh akhir rayuan anda.

Dengan borang anda, anda perlu memasukkan semua bukti dan dokumentasi yang anda kumpulkan dalam langkah tiga dan empat. Anda juga ingin memasukkan surat rayuan ringkas tetapi terperinci. Surat itu harus diringkaskan:

Setiap percanggahan dan kekurangan dalam penilaian cukai harta anda, disenaraikan sebagai item baris berasingan - contohnya, "Saya tidak mempunyai bilik mandi separuh lantai seperti yang ditunjukkan"
Anggaran nilai untuk setiap percanggahan, disenaraikan di sebelah penerangan item
Isu-isu "Tidak dapat dilihat" dengan rumah dan harta anda, seperti asas dan masalah bumbung, dengan anggaran nilai dolar bagi setiap
Persekitaran alam sekitar dan isu kualiti hidup yang memberi kesan negatif kepada nilai harta anda, dengan anggaran nilai dolar bagi setiap
Satu jumlah kesan negatif dari semua perkara di atas

Hantar borang pada tarikh matang, biasanya 30 hingga 90 hari selepas pemberitahuan cukai yang dicadangkan. Bertindak balas segera kepada sebarang tindak lanjut, termasuk permintaan untuk menjadualkan perundingan secara individu - kadang-kadang dikenali sebagai "mesyuarat buku terbuka" - atau pemeriksaan rumah oleh penilai bandar atau daerah.

7. Menghadiri Pendengaran atau Penilaian Berjadual Anda

Seterusnya, menghadiri pendengaran anda yang dijadualkan atau buat sendiri untuk penilaian individu. Ini hanya perlu jika rayuan anda tidak diselesaikan secara memuaskan atau badan rayuan memutuskan ia memerlukan lebih banyak maklumat untuk mencapai kesimpulan.

Perlu diingat bahawa sesetengah bidang kuasa mengadakan mesyuarat "buku terbuka" sebelum menerima rayuan rasmi, jadi mungkin anda akan mendapat pendengaran tidak rasmi - dan mungkin menyelesaikan aduan anda - sebelum anda melengkapkan langkah enam.

Semasa pendengaran rasmi, anda akan membentangkan semua bukti yang telah anda kumpulkan dan membuat kes cogent mengapa cukai harta anda harus dikurangkan dengan amaun yang anda cadangkan. Jika anda tidak merasa yakin melakukan perkara ini di hadapan seseorang yang memutuskan hal-hal seperti itu untuk hidup, pertimbangkan untuk mempertahankan seorang peguam.

Pendengaran walau bagaimanapun, banyak bidang kuasa memerlukan pemeriksaan individu sebelum menyesuaikan penilaian cukai harta benda. Pemeriksaan anda mungkin akan berlaku selepas pendengaran anda. Pastikan anda sedia untuk sepanjang tempoh pemeriksaan, yang perlu mengambil masa mana saja dari satu hingga tiga jam.

Berikutan pendengaran dan pemeriksaan, anda akan menerima notis mengenai keputusan pihak berkuasa menilai melalui pos atau mesej elektronik yang selamat.

8. Meningkatkan atau Gerakkan

Jika rayuan anda ditolak secara terang-terangan, atau penilaian anda dikurangkan dengan jumlah yang tidak memuaskan, anda mempunyai pilihan: menyerah atau terus berjuang.

Sekiranya bekas, anda tidak perlu melakukan apa-apa sehingga anda menerima notis cukai harta tanah yang dicadangkan.

Jika yang terakhir, anda perlu menyemak dengan pihak berkuasa menilai anda untuk langkah seterusnya yang sesuai. Dalam bidang kuasa di mana rayuan awal tidak menjamin pendengaran individu, rayuan susulan biasanya dilakukan. Protokol berbeza-beza, tetapi anda secara amnya perlu mengumpulkan bukti sokongan tambahan untuk pendengaran satu hingga dua bulan selepas tarikh akhir rayuan awal anda. Sekiranya anda belum menahan nasihat, anda mungkin mahu melakukannya pada ketika ini, dengan syarat simpanan anda dijangka cukup untuk membenarkan yuran kontingensi peguam, yang biasanya 33.3%.

Petisyen Cukai Harta: Cukai Tahun Awal Pertikaian Dibayar

Terdapat satu lagi bantuan yang tersedia untuk pemilik rumah yang tidak berpuas hati dengan penilaian cukai hartanah mereka. Dan ia retroaktif, berpotensi untuk beberapa tahun.

Itulah khabar gembira. Berita buruk: Anda perlu pergi ke mahkamah.

Petisyen cukai hartanah boleh mahal dan ditarik keluar, jadi mereka sangat jarang berlaku untuk homesteaders rata-rata. Sekiranya rumah anda bernilai jauh di atas median kebangsaan, atau anda seorang tuan tanah yang memiliki sifat-sifat multifamily yang menghasilkan pendapatan, kalkulus anda mungkin berbeza.

Berikut adalah prosedur asas untuk petisyen cukai harta, menurut Ramsey County (Minnesota) Assessor. Penilai anda boleh melakukan perkara yang berbeza, jadi semak dengan mereka sebelum membuat apa-apa anggapan:

Dapatkan borang petisyen cukai hartanah anda.
Lengkapkan jumlah salinan yang diperlukan dan sertakan penyata cukai harta untuk masing-masing.
Serahkan salinan yang diperakui kepada agensi-agensi yang diperlukan (biasanya, pihak berkuasa menilai tempatan dan cukai atau mahkamah sivil yang mengawasi kes itu).
Dapatkan nombor fail kes anda dari mahkamah (ini boleh mengambil bulan).
Memenuhi semua tarikh akhir pemfailan yang dikemukakan oleh mahkamah.
Jadual dan selesaikan penilaian individu.
Berunding penyelesaian, jika mungkin.
Jika tiada penyelesaian dicapai, jadilah tarikh percubaan anda, muncul di mahkamah, dan berhujah kes anda dengan atau tanpa perwakilan undang-undang.

Proses petisyen boleh mengambil masa satu tahun atau lebih lama, jadi ini bukan untuk pertikaian kecil. Rujuk seorang peguam dengan pengalaman cukai hartanah untuk panduan peribadi.

Kelebihan Menarik Penilaian Cukai Harta Anda

1. Anda Boleh Simpan Ratusan atau Beribu-ribu Dolar

Itu bukan hyperbole. Bergantung kepada nilai dinilai rumah anda dan kadar jumlah penggilingan di kawasan anda, beban cukai harta anda dapat dengan mudah mencapai wilayah lima angka. Ini terutamanya dalam cukai tinggi, negeri-negeri kos tinggi seperti New Jersey, di mana rumah $ 600,000 dengan kadar cukai hartanah 4% berkesan membawa beban cukai sebanyak $ 24,000 setahun. Dalam kes ini, pengurangan 10% dalam nilai anda yang dinilai - yang mencapai, tetapi boleh dilakukan - menjaringkan anda $ 2,400 setahun.

2. Ia Kos Rendah untuk Tiada Daripada Pocket

Menarik cukai penilaian harta tanah anda sedikit untuk apa-apa keluar dari saku. Paling banyak, anda perlu membayar yuran pengajuan rayuan nominal, biasanya tidak melebihi $ 25 atau $ 30. Dalam banyak kes, yuran ini dikecualikan.

Peguam biasanya membantu pemilik rumah dengan penilaian cukai harta secara kontingensi. Anda hanya akan membayar rayuan yang cukup rumit untuk meminta bantuan peguam jika terbukti berjaya, dan hanya kemudian dari kejatuhan anda.

3. Proses itu Pendidikan

Jika tiada apa-apa lagi, menarik penilaian cukai harta anda adalah pendidikan. Mana-mana senaman yang membantah birokrasi dan meningkatkan keyakinan anda terhadap keupayaan anda untuk menavigasi ia adalah berbaloi, tidak kira betapa menyakitkannya pada masa ini. Anda tidak tahu bila anda perlu melakukannya sekali lagi.

4. Risiko Kelemahan Boleh Diurus

Dalam kebanyakan kes, keputusan kesilapan mutlak dari rayuan cukai harta benda adalah kehilangan kewangan nominal yuran pengajuan dan beberapa jam yang terbuang. Terdapat risiko yang kecil tapi nyata rayuan anda boleh mengakibatkan beban cukai harta tanah yang lebih tinggi, tetapi bahkan itu boleh menjadi rahmat dalam menyamar jika anda merancang untuk menjual dalam masa terdekat.

Kelemahan Menarik Penilaian Cukai Harta Anda

1. Tidak ada Jaminan Kejayaan

Rayuan cukai harta tidak dijamin berjaya. Kadar kejayaan berbeza-beza dari satu tempat ke tempat. Di kawasan Chicago, rungutan cukai di Cook County, yang merangkumi bandar Chicago, berjaya mencapai 80% pada 2016. Di County pinggir bandar, kadar kejayaan adalah jauh lebih rendah pada hanya 2.4%.

Kadar kejayaan tempatan yang rendah tidak semestinya pemecah perjanjian, tetapi anda bijak untuk mengambilnya di bawah nasihat. Sebelum anda melabur masa dan tenaga yang kurang dalam rayuan, berbual dengan rakan dan jiran yang telah melalui proses di bidang kuasa anda. Minta mereka membimbing anda melalui proses rayuan mereka, mencatatkan tindakan dan tindakan yang mungkin menyumbang kepada kejayaan atau kegagalan muktamad mereka. Ia tidak menyakitkan untuk menghubungi pejabat penilai anda secara langsung dan bertanya, titik kosong, untuk kadar kejayaan semasa. Selagi anda tidak meminta maklumat secara langsung berkaitan dengan kes anda, mereka mungkin akan berkongsi angka mereka.

2. Prosesnya adalah Masa-Memakan dan membosankan

Walaupun dengan bantuan undang-undang, proses rayuan boleh memakan masa dan membosankan. Sebelum menyelam, tentukan sama ada simpanan anda mungkin bernilai masa dan usaha anda perlu melabur. Hilang atau mengganggu kerja selama beberapa hari mungkin tidak bernilai sedikit kejatuhan beberapa dolar sebulan. Dan ingatlah bahawa anda tidak yakin dengan resolusi yang cepat. Pertikaian yang memerlukan berbilang perbicaraan boleh mengambil masa beberapa bulan untuk diselesaikan.

3. Cukai Anda Boleh Meningkat Selepas Penilaian

Banyak bidang kuasa melarang penaksir cukai daripada menaikkan cukai hartanah atas rayuan. Itu tidak berlaku di mana-mana, walaupun.

Semak laman web penilai anda untuk bahasa yang menunjukkan nilai dinilai boleh naik atau turun atas rayuan. Ini harus dinyatakan dengan telus. Jika demikian, lakukan penilaian dalam talian, jika ada, sebelum secara rasmi menarik. Hasilnya tidak mengikat atau awam, dan senario terburuk adalah semata-mata agar anda tidak meneruskan rayuan anda.

4. Anda Secara tidak sengaja memburukkan lagi Ketidakseimbangan Pendapatan & Perumahan

Untuk pelbagai sebab, termasuk hakikat mudah bahawa mereka mempunyai lebih banyak keuntungan daripada latihan, pemilik rumah yang tinggal di kawasan kejiranan yang lebih mahal lebih cenderung untuk merayu penilaian cukai harta mereka. Pemilik rumah di kawasan kejiranan yang kurang mahal, yang cenderung menjadi miskin dan kurang yakin menavigasi birokrasi tempatan, adalah agak kurang berkemungkinan untuk merayu penilaian mereka.

Lama kelamaan, perbezaan ini mempunyai kesan yang merosakkan. Kejiranan yang lebih kaya menjadi kurang dinilai, sementara kejiranan yang miskin menjadi lebih dinilai. Dalam erti kata lain, beban cukai yang paling besar akan jatuh pada orang yang paling tidak mampu.

Itu bukan untuk mengatakan anda tidak boleh merayu penilaian yang tidak adil di rumah di atas median anda. Tetapi mungkin anda boleh menebus dengan menyumbang masa dan pengetahuan anda kepada inisiatif bantuan literasi kewangan atau perumahan tempatan.

5. Ia Boleh Dampak Negatif Nilai Jualan Rumah Anda

Nilai yang ditaksir tidak sama dengan penilaian atau nilai pasaran. Tetapi ia tidak wujud dalam vakum, sama ada. Nilai dinilai adalah salah satu daripada beberapa faktor yang digunakan oleh pembeli-pembeli rumah dan sumber data hartanah yang dihadapi pengguna, seperti Zillow, untuk menentukan nilai pasaran yang saksama.

Kecuali undang-undang setempat dengan jelas mengehadkan kenaikan nilai tahun ke atas cukai, anda boleh bertaruh bahawa pembeli yang berminat di rumah anda akan mengeksploitasi kesenjangan antara nilai yang dinilai cukai dan harga yang diminta semasa rundingan. Sekiranya anda merancang untuk menjual rumah anda pada masa akan datang, rayuan cukai hartanah mungkin benar-benar menjadi langkah kewangan yang bijak.

Firman Akhir

Apa yang anda akan lakukan dengan kejatuhan cukai hartanah?

Sekiranya anda bercadang untuk menjual tidak lama lagi, pertimbangkan untuk meletakkan penjimatan cukai harta anda ke arah perbaikan rumah yang mungkin meningkatkan nilai jualan semula rumah anda. Jika anda fikir anda akan bertahan seketika, letakkan tabungan anda untuk bekerja di tempat lain, mungkin dalam akaun persaraan yang berfaedah cukai.

Atau tidak. Jika anda sudah mempunyai simpanan yang mencukupi, gunakan sebahagian daripada kejatuhan satu kali anda untuk merawat diri anda dengan hidangan restoran yang bagus, perjalanan hujung minggu yang cepat, atau pembelian budi bicara yang anda telah tunggu seketika. Langit adalah batas - dan, selepas semua, itu wang anda.

Pernahkah anda merayu penilaian cukai rumah anda? Apa hasilnya?