Faedah Cukai Hartanah Pelaburan Harta Tanah - Peraturan IRS Dijelaskan

Ekuiti rumah adalah asas kekayaan peribadi di Amerika Syarikat, yang mewakili kira-kira dua pertiga nilai bersih untuk kebanyakan rumah tangga Amerika, menurut Bloomberg. Perkembangan pemilikan rumah telah dirangsang oleh program kerajaan dan kelebihan cukai untuk memberi insentif kepada pembelian rumah. Mengikut kajian di Angkatan Tentera, pemilikan rumah membawa kepada "ekonomi yang lebih kukuh, sekolah yang lebih baik, dan warga negara yang dilaburkan, proaktif." Pemilik rumah mempunyai kadar undi yang lebih tinggi dan lebih terlibat dalam organisasi sivik.

Memiliki harta tanah mempunyai beberapa kelebihan kewangan yang unik. Contohnya, pemilik rumah boleh memotong faedah gadai janji mereka, premium insurans gadai janji, dan cukai harta daripada pendapatan biasa. Selain itu, hasil daripada jualan rumah dianggap sebagai keuntungan modal untuk cukai - sehingga $ 250,000 keuntungan boleh dikecualikan daripada pendapatan untuk pembayar cukai tunggal atau $ 500,000 untuk pasangan memfailkan pulangan bersama.

Memiliki hartanah rumah atau pelaburan menawarkan kelebihan yang besar kepada kedua-dua masyarakat dan anda secara individu. Inilah caranya untuk memanfaatkan sepenuhnya pelaburan anda.

Harta Tanah sebagai Pelaburan

Memiliki harta pelaburan adalah berbeza jauh daripada memiliki harta di mana seseorang hidup. Walaupun pelabur berkongsi banyak risiko yang sama - kecairan, kekurangan ketelusan, ketidakpastian politik dan ekonomi - setiap hartanah pelaburan adalah unik, berbeza dengan penggunaan, lokasi, peningkatan, dan ketahanan. Setiap pelaburan boleh tertakluk kepada koleksi peraturan cukai yang membingungkan, yang semuanya mempengaruhi pulangan bersih pelaburan.

Andy Heller, pengarang bersama "Beli Bahkan Lebih Rendah: Panduan Orang Biasa kepada Kekayaan Harta Tanah," menyatakan bahawa kebanyakan orang membayar terlalu banyak untuk hartanah mereka: "Keuntungan terkunci dengan serta-merta apabila pelabur membeli harta itu. Oleh kerana kesilapan dalam analisis, pelabur membayar terlalu banyak dan kemudian terkejut apabila dia tidak membuat apa-apa wang. "

Heller menasihatkan bahawa kejayaan dalam pelaburan hartanah memerlukan:

Perancangan yang menyeluruh. Terlalu ramai orang jatuh cinta dengan harta tanpa strategi untuk membuat keuntungan.
Harapan yang realistik. Membeli, memiliki dan menjual harta tanah bukan cara mudah untuk kekayaan. Eric Tyson, pengarang bersama "Real Estate Investing for Dummies," mencatatkan bahawa anda perlu bijak, bersedia bekerja, dan menyedari toleransi risiko peribadi anda.
Ketelitian yang terperinci. Dalam usaha untuk menutup tawaran sebelum pesaing, banyak pembeli gagal menyemak sejarah, syarat, dan batasan pembelian hartanah yang berpotensi, dengan kos kos pemulihan yang menghairankan.
Penasihat yang Berpengalaman dan Berpengalaman. Pelabur sebenar yang berjaya sentiasa mempunyai pasukan perunding untuk membantu mereka mencari, menganalisis, membeli, membiayai, mengurus, dan menjual hartanah mereka.

Jenis Hartanah Hartanah

Istilah "harta tanah" merangkumi pelbagai jenis harta, termasuk:

Harta Tanah yang belum dimajukan. Pelabur memperoleh tanah mentah untuk pelbagai tujuan termasuk ladang dan ladang, eksploitasi sumber semula jadi seperti menuai kayu atau arang batu perlombongan, pecah bahagian dan jualan lot, atau pembangunan masa depan. Harga tanah mentah bergantung kepada penggunaannya yang tertinggi, sama ada pertanian atau tapak bangunan pejabat. Jarak ke kawasan bandar dan tujuan zon yang diluluskan sering menentukan nilai harta tersebut.
Hartanah Kediaman. Harta tanah biasanya digunakan untuk tujuan kediaman, sama ada rumah keluarga tunggal atau harta keluarga pelbagai termasuk pangsapuri dan kondominium. Ciri-ciri ini - dari satu dupleks ke pembangunan dengan beratus-ratus unit sewaan - memerlukan penyelenggaraan yang berterusan dan pengurusan aktif untuk mengekalkan penghunian dan meningkatkan nilai.
Hartanah Komersial. Segmen ini termasuk bangunan pejabat, hartanah runcit seperti kedai runcit dan kedai, dan hartanah industri termasuk gudang dan kilang pembuatan. Hartanah komersil memerlukan pengurusan aktif disebabkan oleh persaingan, penyelenggaraan fizikal, perolehan penyewa yang berterusan, dan pelbagai dan kerumitan terma pajakan. Pemilik harta benda sering menentang isu-isu perundangan, zon, dan persekitaran.

Hartanah hartanah juga dikategorikan sebagai:

Tidak disokong. Ciri-ciri yang tidak disokong adalah tanah mentah yang tidak diubah oleh tindakan manusia, sama ada bangunan, struktur, jalan, kolam buatan atau tasik di atasnya. Memandangkan tanah dianggap mempunyai hayat berguna yang tidak terhingga, ia tidak boleh disusut nilai untuk tujuan cukai. Walau bagaimanapun, potongan kekurangan boleh didapati jika sumber asli seperti kayu, minyak, dan lain-lain mineral diambil dari harta itu.
Harta Peningkatan. Hartanah yang bertambah baik adalah tanah yang telah diubah oleh penambahan bangunan dan struktur buatan manusia, kediaman atau komersial. Walaupun tanah tidak boleh disusut nilai, kos penambahbaikan mungkin ditarik balik ke atas hayat bergunanya. Dalam kebanyakan kes, susut nilai dipercepat aset sebenar dibenarkan.

Peraturan dan Peraturan Cukai Harta Tanah

Memiliki harta pelaburan hartanah boleh memberikan manfaat cukai yang signifikan kepada pemilik jika disusun dan diurus dengan betul. Peraturan umum yang digunakan untuk merawat cukai hartanah pelaburan adalah:

Kos yang berkaitan dengan pemerolehan harta (caj tajuk, yuran rakaman) ditambah kepada asas kos harta dan susut nilai
Kos yang berkaitan dengan pembiayaan hartanah (yuran pemberi pinjaman, yuran permohonan gadai janji) dilunaskan sepanjang hayat pinjaman
Kos yang ditanggung akibat operasi harta (cukai, insurans, utiliti) boleh ditolak sebagai perbelanjaan semasa

Walau bagaimanapun, peraturan cukai adalah rumit, dan permohonan mereka bergantung kepada jenis harta, serta klasifikasi cukai pemiliknya. Dalam erti kata lain, seseorang pelabur mungkin dapat melindungi pendapatan lain daripada cukai manakala yang lain tidak boleh.

Akibatnya, pemilik hartanah yang canggih sering menggunakan kombinasi entiti undang-undang - amanah, korporat C, pilihan raya Sub-S, dan syarikat liabiliti terhad (LLCs) - untuk membeli, mengurus, dan menjual aset hartanah mereka. Pemilik biasanya terlibat dalam transaksi kompleks berikutnya antara entiti untuk meminimumkan liabiliti undang-undang dan kewangan atau memaksimumkan faedah cukai peribadi mereka.

Setiap strategi diwujudkan untuk menampung keadaan tertentu pemilik, penggunaan tujuan harta benda, penambahbaikan penambahbaikan penting, tempoh pemegangan aset, dan impak utama strategi apabila pendapatan dan liabiliti cukai tidak berkaitan.

Pembayar cukai mungkin diperlukan untuk membenarkan kedudukan cukai kepada IRS. Akibatnya, mendapatkan perakaunan profesional dan nasihat undang-undang selalu diperlukan, jika tidak penting, sebelum meneruskan pelaksanaan strategi pengurangan pajak.

Akhirnya, pelabur hartanah yang berpotensi perlu sedar bahawa faedah sebarang insentif cukai boleh dihadkan untuk pembayar cukai berpenghasilan tinggi disebabkan fasa keluar dan cukai minimum alternatif (AMT).

Isu Pendapatan Pasif

Menurut IRS, pendapatan pasif adalah pendapatan yang hasil daripada aktiviti sewa atau perniagaan di mana pembayar cukai tidak mengambil bahagian secara material. Kerugian daripada pendapatan pasif hanya boleh diimbangi berbanding keuntungan pasif - kerugian tidak boleh digunakan untuk mengurangkan pendapatan biasa pembayar cukai dan beban cukai berikutnya.

Memandangkan kebanyakan usaha hartanah yang lebih baik menjana kerugian boleh dicukai pada tahun-tahun awal pemilikan disebabkan oleh penggunaan susut nilai dipercepat, ketidakupayaan untuk mengimbangi kerugian sedemikian dengan pendapatan biasa adalah kelemahan bagi banyak pemilik harta tanah.

Definisi Pelabur Harta Tanah

Sama ada atau tidak pendapatan sewa dianggap sebagai pendapatan pasif atau bukan pasif bergantung kepada identiti pembayar cukai dalam salah satu daripada empat kategori IRS untuk pelabur hartanah:

Pelabur Harta Tanah. Seorang pelabur hartanah adalah entiti (individu atau organisasi perundangan) yang membeli harta dengan niat memegang harta itu dan menghasilkan keuntungan modal. Pendapatan dan kerugian bagi pembayar cukai dikelaskan sebagai pelabur hartanah dianggap "pasif" dan tidak boleh digunakan untuk mengimbangi pendapatan biasa dari sumber lain. Terdapat satu pengecualian: Pelabur dengan pendapatan kasar disesuaikan (MAGI) yang diubahsuai kurang daripada $ 100,000 dan yang aktif mengambil bahagian dalam aktiviti sewa harta boleh mengimbangi pendapatan biasa di bawah elaun khas $ 25,000 di bawah IRC Seksyen 469 (Borang 8582). Kerugian pasif lebih daripada pendapatan pasif dan elaun khas boleh dibawa ke hadapan sehingga dipadamkan. Selain itu, pelabur hartanah berhak mendapat keuntungan modal dalam penjualan harta mereka.
Peniaga Harta Tanah. Seorang pelabur hartanah dicirikan sebagai peniaga jika niatnya adalah untuk membeli hartanah untuk dijual, dan bukannya pelaburan - dalam erti kata lain, membeli dan menjual hartanah dalam banyak transaksi yang kerap atau berterusan (seperti jualan banyak dalam pembangunan). Kelebihan utama menjadi peniaga ialah pendapatan dan kerugian dianggap biasa dan boleh mengimbangi pendapatan lain. Pada masa yang sama, harta yang dikelaskan sebagai milik peniaga tidak boleh menggunakan rawatan keuntungan modal, rawatan jualan ansuran (Penerbitan 537) atau pertukaran seperti-jenis (Kod IRC Seksyen 1031). Selain itu, pendapatan yang diterima sebagai peniaga hartanah adalah tertakluk kepada cukai diri.
Profesional Harta Tanah. Pelabur hartanah boleh melayakkan diri sebagai profesional hartanah jika mereka menghabiskan sekurang-kurangnya 750 jam setiap tahun dalam perniagaan hartanah dan lebih dari separuh waktu kerja mereka dibelanjakan untuk menjalankan aktiviti hartanah tertentu. Aktiviti hartanah berkelayakan adalah sebarang pembangunan, pembangunan semula, pembinaan, pembinaan semula, pengambilalihan, penukaran, sewa, operasi, pengurusan, pajakan, atau penjualan hartanah. Sekiranya anda mempunyai pekerjaan sepenuh masa yang tidak berkaitan dengan hartanah, anda mungkin tidak layak untuk klasifikasi. Juga, penyimpanan rekod yang betul termasuk log jam anda adalah penting kerana IRS mungkin mencabar penggunaan klasifikasi anda. Para profesional hartanah dikenakan pajak serupa kepada para pelabur hartanah kecuali mereka dapat memotong 100% kerugian pasif dari pendapatan biasa. Walaupun pendapatan sewa hartanah profesional secara khusus dikecualikan daripada cukai pekerjaan sendiri yang dibayar oleh peniaga hartanah, pendapatan mereka tertakluk kepada surtaj 3.8% atas pendapatan pelaburan bersih yang termasuk dalam Akta Penjagaan Kesihatan dan Pendidikan Penyelarasan 2010.
Pemaju hartanah. Seseorang atau entiti yang mengubahsuai atau membina harta dianggap sebagai pemaju hartanah oleh IRS. Seorang pemaju mesti memanfaatkan semua kos atau pembangunan harta tersebut. Termasuk kos langsung seperti faedah ke atas pinjaman, cukai, dan perbelanjaan pembinaan serta kos tidak langsung seperti pentadbiran, pengurusan dan kos berterusan menjalankan perniagaan. Tiada potongan boleh didapati untuk tujuan cukai sehingga harta itu dimasukkan ke dalam perkhidmatan atau dijual. Kerugian utama klasifikasi pemaju adalah ketidakupayaan untuk mengimbangi perbelanjaan apabila ditanggung di bawah Peraturan Modal Permodalan.

Apabila menentukan klasifikasi pemilik hartanah, IRS melihat niat awalnya apabila membeli harta itu serta jumlah masanya yang dibelanjakan untuk hartanah dan tujuan perniagaannya. Walaupun penentuan sering subjektif, klasifikasi mempunyai kesan cukai yang signifikan ke atas pembayar cukai.

Isu ini semakin rumit kerana penunjukan itu boleh berubah dari harta ke harta benda. Sebagai hakikatnya, pemilik hartanah mungkin dianggap sebagai pelabur hartanah untuk satu harta dan peniaga hartanah untuk yang lain. Akibatnya, pemilik hartanah sering menggunakan pelbagai entiti undang-undang untuk memperoleh, membangun, dan memegang hartanah untuk mendapatkan kelebihan cukai maksimum.

Pertimbangan Cukai Harta Tanah Tambahan

Pelabur yang memiliki harta tanah yang lebih baik boleh menggunakan pelbagai jenis rawatan cukai untuk mengurangkan liabiliti cukai pendapatan mereka termasuk:

Susut nilai

Susut nilai adalah proses memulihkan kos aset berbanding hayat bergunanya. Walaupun tanah, yang mempunyai kehidupan yang tidak terhingga, tidak boleh disangkal, bangunan hartanah bukan kediaman dan penambahbaikan mempunyai hayat berguna selama 39 tahun, dan harta sewa kediaman sepanjang 27.5 tahun menurut Penerbitan IRS 946.

Bergantung kepada kelas harta, pemilik hartanah boleh menggunakan sama ada garis lurus atau kaedah penyusutan yang dipercepatkan. Kaedah pertama memberikan jumlah yang konsisten yang boleh ditolak setiap tahun sepanjang hayat harta (kos penambahbaikan dibahagikan dengan hayat berguna dalam tahun, iaitu, $ 3,500,000 kos / 39 tahun = $ 89,744 susut nilai setiap tahun). Susut nilai dipercepatkan menghasilkan kos susut nilai terbesar pada awal tahun dan penurunan selepas itu.

Pelabur sering memisahkan pelbagai komponen struktur untuk tujuan cukai kerana kehidupan berguna yang berlainan. Sebagai contoh, penambahbaikan pegangan pajak - penginapan yang dibuat untuk penyewa tertentu - boleh disusut nilai selama tempoh 15 tahun atau kurang manakala perabot dan lekapan pejabat mempunyai jangka hayat selama 7 tahun. Dengan mengasingkan aset, susut nilai dimaksimumkan, menghasilkan kerugian atau "kertas" kerugian.

Seksyen 179 Kanun IRS membenarkan pembelian peralatan kualifikasi tertentu (seperti penghawa dingin atau unit pemanasan) yang akan dibelanjakan sehingga had $ 500,000 pada tahun pemerolehan. Peralatan kualifikasi adalah dari kenderaan dan perabot perniagaan kepada perkakasan dan perisian komputer yang diperlukan untuk menjalankan perniagaan. Juga, Kongres memperuntukkan susut nilai bonus dalam beberapa tahun melebihi had 179, pada masa ini $ 2 juta.

Keuntungan Modal dan Kerugian

Apabila dijual, aset peribadi atau pelaburan tertakluk kepada cukai keuntungan modal. Keuntungan atau kerugian atas aset ditentukan oleh perbezaan di antara harga "asas" - harga pembelian termasuk pelarasan, seperti susut nilai, seperti ditakrifkan dalam Penerbitan IRS 551 - dan harga jualan bersih. Keuntungan atau kerugian dianggap jangka pendek jika dipegang selama kurang dari satu tahun atau jangka panjang jika tempoh pegangan lebih dari satu tahun.

Hartanah yang dimiliki oleh pemaju hartanah mesti merangkumi semua kos - secara langsung dan tidak langsung - dalam pengiraan asas sehingga harta itu digunakan atau dijual. Kerugian utama klasifikasi pemaju adalah ketidakupayaan untuk mengimbangi perbelanjaan apabila ditanggung di bawah Peraturan Modal Permodalan. Pendapatan dari jualan hartanah yang dimiliki oleh peniaga hartanah dianggap pendapatan biasa dan tidak layak mendapat rawatan keuntungan modal.

Keuntungan modal jangka pendek mengimbangi kerugian modal jangka pendek sementara keuntungan modal jangka panjang mengimbangi kerugian modal jangka panjang. Baki atau keuntungan jangka pendek yang selebihnya dipadankan dengan kerugian atau keuntungan jangka panjang yang masih ada. Sekiranya hasil bersih adalah keuntungan modal jangka panjang, separuh daripada keuntungan adalah bebas cukai dan setengahnya adalah tertakluk kepada kadar cukai pendapatan pembayar cukai biasa. Oleh kerana kadar cukai maksimum ialah 39.60%, keuntungan modal jangka panjang akan dikenakan cukai maksimum sehingga 19.8%. Keuntungan jangka pendek dikenakan cukai pada kadar biasa pembayar cukai.

Sebanyak $ 3,000 kerugian jangka panjang dan jangka pendek boleh ditolak daripada pendapatan biasa dalam satu tahun, dengan baki kerugian dibawa ke hadapan. Pemohon cukai menggunakan Jadual D Borang 1040 untuk melaporkan keuntungan dan kerugian modal.

Cukai ke atas keuntungan dari jualan hartanah yang dimiliki oleh pelabur hartanah boleh ditangguhkan jika dilaporkan sebagai jualan ansuran di bawah peraturan Topik 705 - Jualan Ansuran. Rawatan ini sangat berfaedah untuk keuntungan modal jangka pendek kerana liabiliti keuntungan dan cukai tersebar selama beberapa tahun. Setiap pembayaran terdiri daripada bahagian pulangan bebas cukai, faedah, dan keuntungan modal.

Pelabur hartanah juga boleh menggunakan IRS Seksyen 1031 untuk menangguhkan cukai ke atas apa-apa keuntungan jika mereka menjual harta mereka untuk harta yang serupa dalam pertukaran sejenis. Asas dalam harta baru tetap sama seperti asas dalam harta lama, sehingga menjaga keuntungan masa depan mungkin tetap utuh. Walau bagaimanapun, asas harta lama juga dipindahkan ke harta baru untuk mengira susut nilai.

Pertimbangan lain

Peniaga hartanah adalah tertakluk kepada cukai dan pelaporan diri, sementara profesional hartanah mungkin bertanggungjawab atas surtax pendapatan bersih pelaburan. Akibatnya, profesional hartanah dan penasihat mereka menggunakan pelbagai strategi untuk menangguhkan atau melepaskan cukai tersebut. Sebagai contoh, pendapatan sewa yang mengalir ke pelabur dari syarikat S dikecualikan sebagai pendapatan diri dan tidak tertakluk kepada cukai diri.

Pendapatan perniagaan yang tidak tertakluk kepada cukai diri adalah tertakluk kepada cukai ke atas pendapatan pelaburan bersih dengan satu pengecualian besar: Pendapatan yang dianggap tidak pasif di bawah kod seksyen 469 tidak tertakluk kepada cukai pendapatan pelaburan bersih. Menurut Forbes, ini bermakna pendapatan dari hartanah sewa, termasuk keuntungan atas pelupusan, mungkin dikecualikan daripada cukai 3.8% dalam hal profesional hartanah.

Firman Akhir

Andrew Carnegie, seorang imigran Scotland pada pertengahan tahun 1800-an, membina kekayaan dalam industri keluli dan menjadi salah seorang dermawan terbesar negara. (Dia dikreditkan dengan membuka 2,800 perpustakaan awam di bandar-bandar di seluruh Amerika.)

Walaupun dengan kejayaannya sebagai seorang perindustrian, Carnegie mengiktiraf nilai pelaburan hartanah: "90% daripada semua jutawan menjadi begitu melalui memiliki hartanah. Lebih banyak wang telah dibuat dalam hartanah berbanding dengan semua pelaburan perindustrian yang digabungkan. Orang muda bijak atau penghasil upah hari ini melaburkan wangnya dalam hartanah. "

Memandangkan pemerhatian Carnegie, daya tarikan hartanah sebagai pelaburan kekal tidak tercemar. Barbara Corcoran, seorang ahli perniagaan Amerika yang terkenal dan peserta kerap pada ABC Shark Tank, mendakwa, "Satu perkara yang lucu berlaku dalam hartanah. Apabila ia kembali [selepas kemelesetan], ia datang kembali seperti gangbusters. "

Walaupun rawatan cukai pelaburan hartanah sering mengelirukan, pelabur boleh menggunakan strategi cukai untuk mengurangkan risiko dan meningkatkan pulangan. Mengekalkan penasihat cukai yang kompeten dan perubahan penjejakan dalam peraturan dan peraturan akan membayar dividen jauh melebihi kos mereka.

Adakah anda melabur dalam hartanah? Adakah anda menggunakan peraturan cukai untuk kelebihan anda? Adakah anda ingin anda mempunyai pemahaman yang lebih baik mengenai peraturan-peraturan supaya anda boleh mengeksploitasi mereka?