Apakah Pinjaman Gadai Janji FHA - Keperluan, Batasan & Kelayakan

Jika anda seperti kebanyakan orang Amerika, urus niaga ini akan mewakili pelaburan tunggal terbesar yang anda buat dalam hidup anda. Ia juga mungkin bahawa anda membiayai pembelian dengan pinjaman gadai janji. Tetapi gadai janji datang dalam pelbagai jenis, kebanyakannya tidak sesuai untuk keadaan anda.

Bagaimana anda tahu jenis pinjaman yang sesuai untuk anda? Langkah pertama ialah mempelajari lebih lanjut mengenai jenis pinjaman biasa.

Jawatan ini akan membentangkan semua yang anda perlu tahu mengenai pinjaman gadai janji FHA, alternatif yang popular kepada gadai janji konvensional. Terdapat banyak sub-jenis pinjaman FHA yang berlainan, dengan batasan dan kesesuaian yang berlainan.

Juga Baca: Yuran Gadai janji Anda Tidak Perlu Bayar

Apa Pinjaman Gadai Janji FHA?

Pinjaman FHA dikeluarkan oleh peminjam swasta, termasuk kesatuan kredit dan bank tradisional. Pinjaman ini diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan dan bertujuan untuk kediaman yang diduduki pemilik, bukan harta sewa atau rumah percutian.

Bertentangan dengan kepercayaan popular, pinjaman FHA tidak langsung berasal dari Kerajaan Persekutuan. Walau bagaimanapun, apabila peminjam ingkar pinjaman FHA, polisi insurans Pentadbiran Perumahan Persekutuan melindungi penghutang daripada kerugian kewangan.

FHA telah menginsuranskan lebih daripada 40 juta pinjaman perumahan kediaman sejak tahun 1934. Berkat keperluan pembayaran rendah (serendah 3.5% daripada harga belian) dan piawai pengunderaitan longgar bagi peminjam dengan kredit tidak sempurna (mungkin untuk memenuhi syarat sub- 600 markah FICO), program ini popular dengan pembeli rumah kali pertama, mereka yang mempunyai tabungan peribadi yang terhad, dan peminjam dengan skor kredit yang lemah.

Pinjaman FHA mempunyai beberapa kelemahan yang ketara, termasuk insurans hipotek mahal seperti insurans hipotek swasta atau pelan perlindungan pembayaran gadai janji. Peminjaman FHA juga mengalami sekatan harga jualan yang boleh menjejaskan pembeli di pasaran kos tinggi.

Jenis Pinjaman FHA

Pinjaman gadai janji FHA datang dalam beberapa perisa yang berbeza bergantung pada umur, aset, pendapatan, dan ekuiti rumah semasa (jika ada).

Pinjaman Pembelian Kadar Tetap. Juga dikenali sebagai pinjaman gadai janji 203b, ini adalah jenis pinjaman pembelian FHA yang paling popular. Terma boleh berubah-ubah, tetapi 15 dan 30 tahun adalah yang paling biasa. Kadar faedah cenderung lebih rendah daripada gadai janji konvensional yang boleh dibandingkan. Pinjaman gadai janji 203b boleh digunakan pada rumah satu hingga empat keluarga.
Pinjaman Pembelian Kadar Laras (ARM). Di bawah Seksyen 251 Program Hipotek Kadar Adjustable, FHA menginsuranskan ARM yang kadar faedahnya boleh meningkat tidak lebih daripada satu mata peratusan setiap tahun, dan tidak lebih daripada lima mata peratusan sepanjang tempoh penuh. Peminjam menerima notis kenaikan kadar penangguhan sekurang-kurangnya 25 hari sebelum kenaikan.
Pinjaman Perumahan. Dikenali sebagai pinjaman Seksyen 234c, pinjaman kondominium FHA yang diinsuranskan adalah produk kadar tetap 30 tahun yang membiayai pembelian unit kondominium individu dalam perkembangan yang lebih besar daripada empat unit. Tidak ada keperluan penghunian yang ketat, jadi peminjam boleh menggunakan pinjaman kondominium FHA yang disokong untuk memperoleh pendapatan sewa. Walau bagaimanapun, dalam mana-mana pembangunan tertentu, sekurang-kurangnya 80% pinjaman FHA yang diinsuranskan mesti dibuat kepada pemilik-pemilik.
Pinjaman Pembiayaan Semula Selamat. Pinjaman Pembiayaan Semula Pinjaman FHA direka untuk membantu peminjam dengan pembiayaan semula gadai janji konvensional ke dalam gadai janji tetap yang disokong oleh FHA. Kelonggaran tidak semestinya membatalkan kelayakan, walaupun ia mesti disebabkan oleh pembayaran bulanan yang lebih tinggi pada ARM konvensional. Peminjam yang tidak berupaya boleh membiayai semula apa-apa jenis pinjaman konvensional. Keperluan kelayakan standard dikenakan, termasuk pendapatan tetap, penarafan kredit yang boleh diterima, dan nisbah hutang kepada pendapatan yang berpatutan.
Home Mortgage Conversion Mortgages (HECM atau Reverse Mortgage). Dikenali sebagai gadai janji terbalik, HECM membolehkan pemilik rumah yang berusia 62 tahun atau lebih tua untuk mengetuk ekuiti rumah mereka dan membayar baki gadai janji mereka yang sedia ada tanpa membuat bayaran gadai janji bulanan atau bergerak jauh. Bagi orang tua dengan simpanan dan pendapatan tetap yang terhad, HECM adalah sumber tunai bebas cukai yang sangat baik, walaupun mereka mempunyai akibat undang-undang dan kewangan penting bagi pemilik rumah dan waris mereka.
Pinjaman Pembayaran Lulus. Dikenali sebagai pinjaman Seksyen 245, pinjaman pembayaran lulus direka untuk penghuni pemilik yang mengharapkan pendapatan mereka berkembang dengan ketara dalam jangka sederhana - contohnya, calon profesional atau jurutera dalam peringkat akhir latihan. Bayaran bulanan yang telah tamat pengajian bulanan boleh meningkat dalam tempoh 5 atau 10 tahun, dan kemudiannya tetap berterusan untuk jangka masa yang tinggal. Peningkatan tahunan antara 2.5% hingga 7.5% dalam pelan 5 tahun, dan 2% hingga 3% dalam pelan 10 tahun.
Pinjaman Ekuiti Berkembang - Seksyen 245a. Matlamat program Pinjaman Ekuiti Berkembang adalah serupa dengan program Pinjaman Pembayaran Graduan, kecuali lebih serba boleh: Mereka boleh digunakan untuk pembelian rumah yang dipunyai oleh pemilik-empat rumah, kondominium, saham dalam koperasi koperasi, dan perumahan yang ditakdirkan untuk pengubahsuaian atau pemulihan. Pembayaran bulanan adalah tertakluk kepada kenaikan tahunan antara 1% hingga 5%, dan syarat pinjaman tidak boleh melebihi 22 tahun.

Apa yang Anda Perlu Kelayakan

Semasa proses permohonan pinjaman FHA, anda perlu memberikan pemberi pinjaman anda dengan:

Pengenalan yang dikeluarkan oleh kerajaan, seperti lesen memandu, pasport, atau ID ketenteraan
Bayar (atau salinan) untuk sekurang-kurangnya 30 hari sebelum
Penyata pendapatan, seperti borang W-2 dan 1099 borang, untuk dua tahun terakhir cukai
Penyata akaun bank dan pelaburan (atau salinan) untuk dua bulan terakhir

Sekiranya anda bekerja sendiri atau memiliki perniagaan, anda juga perlu menyediakan:

Penyata keuntungan dan kerugian bagi tahun cukai semasa, sehingga tarikh ini
Dua pulangan cukai terbaru anda, termasuk semua jadual

Kos Penutup

Seperti kebanyakan pinjaman gadai janji, pinjaman FHA datang dengan pelbagai kos penutupan. Perbelanjaan boleh berubah dengan ketara oleh pemberi pinjaman, lokasi geografi, keadaan pasaran dan bayaran pendahuluan. Anda boleh mengharapkan untuk membayar beberapa atau semua kos penutupan berikut pada pinjaman FHA anda:

Insurans gadai janji: Pinjaman FHA memerlukan premium insurans terdahulu yang bersamaan dengan 1.75% jumlah yang dibiayai - contohnya, $ 3,500 pada pinjaman $ 200,000. Premium insurans gadai janji yang sedang berjalan (PMI), yang diperlukan untuk nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) sebanyak 78%, tidak dipertimbangkan ke dalam item ini.
Cukai Harta Prabayar: Dalam kebanyakan kes, anda perlu membayar balik cukai harta yang akan anda perolehi di antara penutupan dan tarikh akhir cukai yang akan datang anda. Bergantung pada nilai rumah anda, kadar cukai tempatan, tarikh tutup, ini boleh menetapkan anda beratus-ratus atau beribu-ribu ringgit.
Insurans Bahaya Prabayar: Ini meliputi premium insurans pemilik rumah tahun pertama anda, yang boleh terdiri daripada beberapa ratus hingga beberapa ribu ringgit. Ia paling kerap dibayar di luar penutupan, tetapi anda masih perlu memaksakannya ke dalam anggaran anda.
Penyiasatan Harta: Kajian harta tanah boleh berubah mengikut skop dan komprehensif. Tinjauan gadai janji hanya membandingkan penerangan semasa hartanah dengan penerangan terdahulu dan mengenalpasti potensi ketidaktepatan. Tinjauan lokasi melibatkan pemeriksaan di tapak yang tepat yang menempatkan bangunan, kemudahan, dan monumen tinjauan sebelumnya. Tinjauan sempadan lebih teliti - mereka mengenal pasti sudut dan sempadan tepat hartanah, serta bukti pencerobohan atau penggunaan yang tidak baik. Kos tinjauan berbeza-beza mengikut tahap butiran dan saiz harta, tetapi banyak kos kurang daripada $ 500. Penyiasatan sempadan terperinci boleh melepasi $ 5,000 - walaupun tinjauan sempadan tidak diperlukan untuk kebanyakan transaksi.
Penilaian Harta: Penilaian hartanah pemberi pinjaman anda mengesahkan bahawa rumah itu bernilai apa yang diminta oleh penjual. Ini mengurangkan risiko pemberi pinjaman sekiranya berlaku penyitaan. Penilaian biasanya wajib dan biasanya kos kurang daripada $ 500.
Pemeriksaan Rumah: Pemeriksaan rumah merangkumi struktur utama rumah dan bangunan luar biasa yang boleh dihuni. Walaupun ia bukan jaminan yang mengikat pada keadaan rumah, pemeriksaan itu dapat mengenal pasti potensi bahaya keselamatan atau unsur-unsur yang memerlukan pembaikan. Pemeriksaan biasanya tidak diperlukan oleh peminjam, tetapi mereka sangat disyorkan, terutama untuk rumah yang lebih tua. Berharap untuk membayar $ 200 hingga $ 500 untuk pemeriksaan anda.
Carian Tajuk: Langkah penting ini mengesahkan rantaian hak milik dan pemilikan hartanah anda untuk keseluruhan tempoh kewujudannya, memastikan penjual mempunyai hak untuk menjual harta itu kepada anda. Berharap untuk membayar mana-mana dari $ 100 hingga $ 400.
Insurans Tajuk: Insurans tajuk meliputi kos menyelesaikan masalah (seperti liens laten dan perjanjian) yang ditemui dalam carian tajuk, dan menyediakan perlindungan yang berterusan terhadap tuntutan ke atas harta itu. Kos insurans tajuk berbeza dengan ketara dari negeri ke negeri, tetapi $ 1,000 adalah peraturan yang baik.
Rakaman dan Pemindahan: Setiap jualan rumah perlu direkodkan dengan bidang kuasa di mana harta tersebut terletak - biasanya bandar atau daerah. Dalam kebanyakan kes, setem pemindahan (bayaran) juga diperlukan. Bergantung pada bidang kuasa dan nilai harta, mengharapkan untuk membayar beberapa ratus dolar untuk barang-barang ini.
Penentuan Banjir dan Penilaian Alam Sekitar: Untuk menempatkan rumah dalam zon banjir semasa dan menentukan sama ada insurans banjir diperlukan, penentuan banjir (dan, dalam beberapa kes, pemantauan banjir berterusan) diperlukan. Perkara-perkara ini biasanya kos kurang daripada $ 100 pada penutupan, walaupun insurans banjir boleh membiayai sebahagian besarnya secara berterusan. Di rantau tertentu, jenis penilaian alam sekitar lain - seperti penilaian bahaya kebakaran di California - diperlukan.
Yuran Pembaharuan: Yuran asal digunakan untuk menangkap semua kos penutupan seperti bayaran kurier, yuran dokumen, caj escrow, yuran peguam, dan banyak lagi. Mereka boleh melebihi 1% daripada harga belian, dan menambah banyak wang tunai anda yang diperlukan pada penutupan. Jika anda tidak jelas mengenai apa yang termasuk dalam yuran asal anda, minta pemberi pinjaman anda untuk menerangkan setiap caj terperinci. Jangan malu tentang mencabar mereka pada titik individu.

Mengikut undang-undang, penjual dibenarkan membayar sehingga 6% daripada harga jualan ke arah penutupan. Itu biasanya lebih daripada mencukupi untuk menampung kos penutupan. Dalam pasaran pembeli, pembeli yang bermotivasi bersedia menendang beribu-ribu ringgit ke arah kos penutupan mempunyai masa yang lebih mudah menyelesaikan urus niaga mereka, tetapi amalan ini kurang biasa di pasaran penjual.

Perbezaan Utama Antara FHA dan Mortgages Konvensional

Keperluan Kredit Adakah Santai. Pinjaman FHA diinsuranskan oleh Kerajaan Persekutuan. Ini sangat mengurangkan risiko kewangan pemberi pinjaman dan membolehkan mereka secara bebas menanggung pinjaman FHA kepada pengguna dengan kredit di bawah-utama - orang yang mungkin tidak layak untuk gadai janji konvensional yang tidak disokong oleh Kerajaan A.S.. Menurut Laporan Mortgage, FHA mengesahkan hipotek 96.5% (3.5% ke bawah) untuk pembeli dengan skor FICO serendah 580, dan 90% (10% turun) hipotik untuk pembeli dengan skor FICO serendah 500. Sebaliknya, ia sukar bagi peminjam dengan skor FICO di bawah 680 untuk mendapatkan gadai janji konvensional dengan terma yang menggalakkan.
Harga Pembelian Tertakluk kepada Sekatan. Tidak seperti gadai janji konvensional, yang boleh dikeluarkan dalam apa-apa amaun (walaupun mereka dikenali sebagai "tidak mematuhi" atau gadai janji jumbo dan tertakluk kepada sekatan tertentu di atas nilai pinjaman $ 417,000), pinjaman FHA yang diasuransikan adalah tertakluk kepada had nilai maksimum yang berbeza mengikut rantau. Batasan tempatan didapati dengan mendarabkan harga median bidang kuasa (biasanya daerah) sebanyak 1.15 (115%). Dalam kawasan statistik metropolitan yang ditetapkan (MSA), yang sering termasuk lebih daripada satu daerah, had FHA tempatan ialah 1.15 kali harga jualan median di daerah paling mahal. Bagi pinjaman pembelian FHA yang disokong di benua Amerika Syarikat, had tempatan tidak boleh lebih rendah daripada $ 271,050 atau lebih tinggi daripada $ 625,000. Batasan atas adalah berita buruk untuk pembeli di daerah yang sangat mahal, seperti San Francisco, di mana harga median rumah tunggal keluarga adalah utara $ 1.1 juta pada akhir 2016. Di Alaska, Hawaii, dan beberapa barang AS di luar negara, had atas adalah 150% lebih besar daripada had US benua, atau $ 938,250. Bagi HECMs, had atas adalah $ 625,000 di mana-mana di benua A.S. dan $ 938,250 dalam bidang kuasa pengecualian bukan kontinental. Gunakan kalkulator Had Mortgage FHA HUD untuk mencari had tempatan anda.
Bayaran Down biasanya lebih kecil. Salah satu mata jualan terbesar FHA pinjaman adalah janji bayaran rendah - hanya 3.5% untuk peminjam dengan skor FICO pada 580 atau lebih baik. Pinjaman gadai janji yang paling konvensional memerlukan pembayaran sekurang-kurangnya 10% dari harga belian. Ia mungkin untuk mencari apa yang dipanggil konvensional 97 pinjaman, yang membiayai 97% daripada harga belian dengan hanya 3% ke bawah, tetapi banyak peminjam mengelakkan mereka dan mereka boleh datang dengan tali lain yang dilampirkan.
Insurans gadai janji adalah Pricier. Salah satu kelemahan terbesar pinjaman FHA adalah keperluan insurans hipotek. Semua pinjaman FHA membawa premium insurans gadai janji terdahulu sebanyak 1.75% daripada jumlah yang dibiayai, tanpa mengira saiz pinjaman, harga jualan, tempoh pinjaman, atau bayaran pendahuluan. Melangkah ke hadapan, peminjam yang meletakkan kurang dari 10% harus membayar premium insurans hipotek untuk keseluruhan pinjaman, atau sampai selesai sepenuhnya. Peminjam yang meletakkan lebih daripada 10% ke bawah mesti membayar premium insurans gadai janji sekurang-kurangnya 11 tahun. Premium adalah dari 0.80% hingga 1.05% daripada pinjaman dengan terma lebih daripada 15 tahun, dan dari 0.45% kepada 0.90% atas pinjaman dengan syarat kurang daripada atau sama dengan 15 tahun, bergantung kepada jumlah yang dibiayai dan LTV awal. Sebaliknya, hipotik konvensional biasanya tidak memerlukan premium terlebih dahulu. Jika premium terdahulu ditawarkan, mereka biasanya menggantikan premium bulanan pada pilihan peminjam. Lebih-lebih lagi, hipotik konvensional dengan LTV awal yang lebih besar daripada 20% tidak memerlukan insurans gadai janji sama sekali, dan premium insurans gadai janji secara automatik berhenti apabila LTV mencapai 78%.
Nisbah Hutang Keuntungan (DTI) yang Dibenarkan Lebih Tinggi. Nisbah hutang kepada pendapatan mengukur nisbah hutang peminjam (pusing dan ansuran) kepada pendapatan peminjam (kasar). FHA menjamin gadai janji dengan nilai DTI yang lebih tinggi (sehingga 43% dan kadang-kadang lebih tinggi) daripada kebanyakan pemberi pinjaman akan menerima hipotik konvensional (biasanya tidak lebih daripada 36%).
Nisbah Perumahan Yang Dibenarkan Sedikit Lebih Tinggi. Nisbah perumahan adalah nisbah jumlah pembayaran gadai janji bulanan peminjam (termasuk insurans bahaya, cukai, yuran HOA, dan sebagainya) kepada pendapatan bulanan kasar peminjam. FHA menjamin pinjaman dengan nisbah perumahan setinggi 31%. Pinjaman gadai janji konvensional adalah kurang daripada 28%.
Tiada Bayaran Awal atau Penalti Bayaran Awal. Pembaharuan Dodd-Frank Wall Street dan Akta Perlindungan Pengguna melarang kebanyakan denda terdahulu mengenai gadai janji kediaman yang dikeluarkan selepas 10 Januari 2014. Walau bagaimanapun, banyak gadai janji konvensional yang berasal dari tarikh tersebut membawa hukuman denda terlebih dahulu. Penalti bayaran balik boleh melebihi setinggi 3% atau 4% daripada prinsipal pinjaman, bergantung pada apabila pinjaman dibayar. Pemberi pinjaman telah lama dilarang mengecaj penalti prabayar atas pinjaman FHA, jadi ini tidak membimbangkan peminjam FHA.
Penjual Boleh Membayar Lebih Banyak Kos Penutupan. Di bawah peraturan FHA, penjual boleh membayar kos penutupan sehingga 6% daripada harga jualan - biasanya lebih daripada cukup untuk menampung kos yang dibayar pada penutupan. Penjual gadai janji konvensional yang menjual penjual pada harga 3% daripada harga jualan.
Pinjaman Boleh Dianggap oleh Pembeli yang Layak. Pinjaman diinsuranskan FHA boleh dianggap, bermakna mereka boleh dipindahkan dari penjual kepada pembeli dengan sedikit atau tiada perubahan dalam kadar dan syarat. Walau bagaimanapun, proses anggapan tidak semudah melemparkan kunci kepada pembeli. FHA mesti memberi kebenaran nyata untuk setiap anggapan, dan pembeli tertakluk kepada pemeriksaan kredit dan pendapatan menyeluruh. Walau bagaimanapun, hipotik konvensional umumnya tidak boleh dipercayai, jadi ini adalah merangsang besar bagi penjual yang bermotivasi dan pembeli sama.
Kadar Faedah Cenderung Rendah. Walaupun setiap pemberi pinjaman adalah berbeza, pinjaman FHA cenderung mempunyai kadar faedah yang lebih rendah daripada gadai janji konvensional. Walau bagaimanapun, premium insurans gadai janji yang lebih tinggi dan jangka panjang boleh sebahagiannya atau sepenuhnya mengimbangi sebarang simpanan yang dihasilkan.

Firman Akhir

Sama ada anda berada di penghuni pertama rumah pembinaan baru, mengubah pelurus yang lusuh ke rumah impian anda yang selama-lamanya, atau menyerang kondo yang selesa di dalam kejiranan bandar yang akan datang, peluang yang baik bahawa ada program pinjaman FHA yang direka untuk anda.

Walau bagaimanapun, tidak dijamin bahawa pinjaman yang diinsuranskan FHA adalah pilihan terbaik untuk keperluan anda.

Sekiranya anda mampu membayar bayaran yang besar atau tinggal di pasaran perumahan yang mahal, gadai janji konvensional mungkin merupakan pilihan kewangan yang lebih baik. Jika anda seorang veteran tentera, program pinjaman VA dapat mengurangkan kos rumah anda lebih baik daripada pinjaman FHA.

Membeli rumah adalah masalah besar. Oleh itu, apabila ragu-ragu, jangan teragak-agak untuk meminta pakar kewangan yang dipercayai untuk mendapatkan nasihat.

Adakah anda mempertimbangkan pinjaman gadai janji FHA untuk pembelian rumah anda yang seterusnya?