Pinjaman Ekuiti Home vs Line of Credit (HELOC) - Yang Betul untuk Anda?

Ramai pemilik rumah mencari ekuiti yang kedua-duanya memuaskan dan mengasyikkan. Mereka memiliki aset berharga dengan puluhan atau bahkan ratusan ribu ekuiti ekuiti yang belum diterokai, tetapi mengakses ekuiti itu tidak mudah atau murah.

Peraturan pertama ekuiti rumah adalah untuk mengingati bahawa ia hanya wujud di atas kertas. Ia tidak menjadi nyata dalam apa jua fungsi berfungsi sehingga anda menjual rumah anda, yang anda tidak boleh merancang untuk dilakukan selama bertahun-tahun.

Yang paling dekat anda boleh menyedari sebelum anda menjual meminjamnya. Anda mempunyai beberapa pilihan untuk menarik ekuiti dari rumah anda, dua yang paling biasa ialah pinjaman ekuiti rumah (gadai janji kedua) dan garis ekuiti rumah kredit (HELOC).

Seperti mana-mana hutang lain, masing-masing datang dengan risiko dan kelebihan mereka sendiri. Inilah yang perlu anda ketahui tentang pinjaman ekuiti rumah dan HELOC sebelum menandatangani garis putus-putus untuk hutang tambahan.

Pinjaman Ekuiti Rumah

Pinjaman ekuiti rumah adalah gadai janji baru terhadap rumah yang sudah anda miliki, digunakan untuk memanfaatkan ekuiti yang sedia ada. Dengan kata lain, ia adalah gadai janji tidak membeli. LendingTree adalah tempat yang bagus untuk memulakan ketika mencari pinjaman ekuiti rumah.

Biasanya, ini bermakna gadai janji kedua - walaupun, secara teknikal, jika anda memiliki rumah anda secara percuma dan jelas, anda boleh mengambil pinjaman ekuiti rumah sebagai gadai janji pertama. Gadai janji membiayai semula, walaupun pembiayaan semula wang tunai, tidak termasuk di bawah takrif pinjaman ekuiti rumah.

Perbezaan teknikal, bagaimanapun, istilah "gadai janji kedua" dan "pinjaman ekuiti rumah" sering digunakan secara sinonim.

Kelebihan Pinjaman Ekuiti Rumah

Cara terbaik untuk memahami kebaikan dan keburukan pinjaman ekuiti rumah adalah membandingkannya dengan jenis hutang yang lain.

Katakanlah anda memiliki rumah dengan $ 100,000 ekuiti, dan anda ingin mengakses ekuiti itu. Pemberi pinjaman gadai janji anda terus menghantar pengirim kepada anda yang mendesak anda untuk membiayai semula untuk menarik wang tunai, dan anda tergoda.

Tetapi anda sering lebih baik mengeluarkan gadai janji kedua daripada membiayai semula gadai janji pertama anda. Pertama, apa-apa mata yang dikenakan oleh pemberi pinjaman pada gadai janji kedua akan dibuat pada jumlah pinjaman yang lebih kecil. "Titik" adalah yuran pemberi pinjaman yang dikenakan pada penyelesaian yang bersamaan dengan 1% daripada jumlah jumlah pinjaman. Oleh itu, satu titik pada gadai janji $ 50,000 kedua hanya $ 500, sedangkan satu titik pada $ 350,000 gadai janji yang dibiayai semula adalah $ 3,500. Anda dapat melihat betapa pentingnya masalah ketika datang ke pinjaman rumah.

Disamping bayaran, ada sebab yang lebih halus mengapa pemberi pinjaman memilih untuk membiayai semula gadai janji pertama anda - dan mengapa anda perlu berhati-hati. Ia dipanggil pelunasan, dan penjelasan ringkas seperti ini: Pada permulaan tempoh pinjaman anda, hampir semua pembayaran gadai janji bulanan anda pergi ke arah kepentingan pemberi pinjaman, dan hampir tidak ada untuk membayar baki utama anda. Seperti masa berlalu, ia mula beralih, dan secara beransur-ansur, lebih banyak bayaran bulanan anda akan membebankan imbangan anda daripada minat. Menjelang beberapa tahun kebelakangan ini, sebahagian besar bayaran bulanan anda pergi ke pokok.

Oleh itu, sepanjang masa anda berada dalam jangka masa pinjaman anda, semakin sedikit keuntungan pemberi pinjaman dibuat. Mereka mahu memulakan semula jadual pelunasan supaya mereka boleh menuntut lebih banyak bayaran anda sebagai kepentingan - itulah sebabnya anda harus mengawasi refinancing melainkan kadar faedah semasa anda secara dramatik lebih tinggi daripada kadar pembiayaan semula anda yang ditawarkan. Dan memandangkan berapa kadar faedah yang rendah telah rendah, beberapa orang Amerika kini diikat dengan gadai janji berminat tinggi.

Bercakap tentang kadar faedah, anda boleh mengunci kadar faedah tetap dengan gadai janji kedua, yang bagus. Perkara yang sama tidak boleh dikatakan untuk HELOCs (lebih kepada mereka tidak lama lagi).

Kelemahan Pinjaman Ekuiti Rumah

Oleh kerana peminjam gadai janji membuat lebih banyak wang dengan pembiayaan semula, mereka cuba memberi insentif kepada anda untuk membiayai semula daripada mengambil gadai janji kedua. Mereka juga dilindungi lebih baik daripada mungkir apabila mereka mempunyai kedudukan lien yang pertama dan bukannya kedua.

Cara pertama mereka menggoda anda untuk membiayai semula adalah dengan menawarkan kadar faedah yang jauh lebih rendah, maka bersiaplah untuk membayar lebih banyak faedah untuk gadai janji kedua dan bukannya pertama.

Pemberi pinjaman juga boleh mengenakan lebih banyak yuran dan mata untuk gadai janji kedua. Ikuti petua ini untuk mendapatkan gadai janji rendah apabila berbelanja dan berunding dengan pemberi pinjaman.

Dan walaupun jumlah pinjaman agak kecil untuk pinjaman ekuiti rumah, anda masih perlu membayar semua bayaran yang sama pada penyelesaian. Yuran ini termasuk laporan tajuk dan caj lain, yuran ejen penyelesaian, pemberi pinjaman "yuran sampah," yuran penilaian, dan yuran rakaman. Sama ada anda meminjam $ 30,000 atau $ 300,000, yuran ini biasanya tetap sama.

Sebenarnya, semua caj penyelesaian itu sering bermakna anda lebih baik mengambil pinjaman peribadi atau pendahuluan tunai pada kad kredit anda, walaupun kadar faedah mungkin lebih tinggi. Bandingkan jumlah kos pinjaman ekuiti rumah, termasuk semua kos penutupan dan faedah hayat pinjaman, kepada alternatif sebelum membuat keputusan (lebih banyak alternatif lain kemudian).

Akhirnya, pinjaman ekuiti rumah tegar berbanding dengan garis kredit yang berputar seperti HELOC. Mereka pinjaman klasik tanpa fleksibiliti; anda mendapat pendahuluan wang tunai satu kali, dan kemudian anda membuat bayaran bulanan untuk 15 hingga 30 tahun akan datang - penghujungnya.

Kegunaan Umum Pinjaman Ekuiti Rumah

Salah satu kegunaan paling lazim bagi gadai janji kedua adalah projek renovasi. Anda bermimpi untuk memasang kolam renang, bilik mandi matahari, atau mandi Turki abad ke-15, tetapi anda tidak mampu untuk membayar secara tunai. Oleh itu, anda meminjam wang ke atas ekuiti rumah anda, memikirkan bahawa penambahbaikan akan meningkatkan nilai rumah anda.

Itulah asumsi yang berbahaya untuk membuat kerana tidak semua renovasi memperbaiki nilai rumah, dan kebanyakan tidak membayar untuk diri mereka dalam bentuk ekuiti. Anda mungkin lebih baik melakukan perbaikan rumah yang mengurangkan kos pemilikan anda; sekurang-kurangnya anda akan menjimatkan wang secara bulanan.

Satu lagi kegunaan pinjaman ekuiti rumah adalah penyatuan hutang. Seorang pemilik rumah dengan 10 pinjaman yang berbeza, dari pinjaman pelajar kepada pinjaman kereta kepada hutang kad kredit, boleh memutuskan mereka lebih suka mempunyai satu pinjaman besar daripada 10 orang yang kecil. Sekali lagi, itu mungkin atau mungkin tidak masuk akal; baca mengenai kebaikan dan keburukan penyatuan hutang sebelum meneruskan.

Senarai perbelanjaan yang digunakan oleh orang yang menggunakan gadai janji kedua adalah tidak berkesudahan: tuisyen kolej kanak-kanak dewasa, perbelanjaan perubatan, memulakan perniagaan - anda namakannya. Jika ia mahal, pemilik rumah telah berpaling kepada gadai janji kedua untuk membayarnya.

Home Equity Lines of Credit (HELOCs)

A HELOC adalah garis kredit berputar, seperti kad kredit, yang dijamin terhadap rumah anda. Dalam erti kata lain, pemberi pinjaman meletakkan lien terhadap rumah anda, seperti pemberi pinjaman hipotek, jadi jika anda lalai, mereka merampas. Walaupun kad kredit mengenakan yuran pendahuluan tunai dan meletakkan had yang lebih rendah pada pendahuluan tunai daripada pembelian runcit, HELOC direka khusus untuk pengeluaran wang tunai.

HELOCs biasanya mempunyai dua fasa: fasa menarik dan fasa pembayaran balik. Dalam fasa seri awal, yang berlangsung lima hingga 10 tahun, anda boleh tarik keluar wang atau membayar baliknya. Selepas fasa menarik berakhir, kunci baki anda dan anda memasuki fasa pembayaran balik. Pada ketika itu, HELOC secara berkesan menjadi gadai janji kedua, dan anda membuat bayaran tetap selama 10 hingga 20 tahun.

Hujung Pro: Figure.com menawarkan garis ekuiti rumah kredit dengan kadar bermula pada 4.99%. Anda boleh mendapat kelulusan dalam masa lima minit dan mempunyai dana dalam masa lima hari sahaja.

Kelebihan HELOC

Faedah HELOC yang paling jelas adalah kelenturan mereka. Anda boleh meminjam wang seperti yang anda perlukan, membayar balik, dan kemudian meminjam lebih banyak.

Dan seperti gadai janji kedua, anda dapat mengakses ekuiti anda tanpa pembiayaan semula dan memulakan semula pelunasan anda dari awal.

Kadar faedah HELOC seringkali serupa dengan gadai janji kedua '. Itu menjadikan mereka lebih tinggi daripada gadai janji pertama tetapi lebih rendah daripada kebanyakan kad kredit atau pinjaman peribadi kerana garis kredit dijamin dengan lien terhadap rumah anda.

Kelemahan HELOC

Tidak seperti gadai janji kedua, HELOC tidak menawarkan kadar faedah tetap. Memandangkan mereka adalah garis kredit berputar, anda boleh mengharapkan minat itu terikat kepada kadar perdana yang berubah-ubah. Ini bermakna anda tidak boleh mengunci pinjaman pada kadar faedah yang rendah sekarang. Barisan kredit hari ini yang berpatutan mungkin berubah menjadi hutang faedah yang tinggi.

Satu lagi perbezaan dari gadai janji kedua adalah bahawa HELOCs boleh membekukan kredit anda jika rumah anda jatuh nilai. Anda hanya boleh bergantung pada HELOC anda sehingga ekuiti anda tidak mencelupkan.

Satu risiko beberapa pemilik rumah menyedari adalah sekatan menyewa yang kebanyakan peminjam HELOC dikenakan. Dengan gadai janji, anda boleh keluar dari rumah anda dan menyimpannya sebagai sewa jika anda tinggal di sana selama sekurang-kurangnya setahun. Tetapi ramai peminjam HELOC memanggil talian kredit anda jika anda keluar dari rumah.

Untuk semua perbezaan ini, HELOCs berkongsi beberapa kesamaan yang tidak seimbang dengan pinjaman ekuiti rumah. Yang pertama ialah kos penutupan; menjangkakan untuk membayar yuran dan caj yang agak tinggi di meja penyelesaian, dari yuran tajuk kepada yuran penilai kepada yuran pemberi pinjaman.

Kemudian, ada risiko denda terdahulu. Walaupun ini juga risiko dengan gadai janji kedua, mereka menimbulkan masalah yang lebih besar dengan HELOCs. Penalti prabayar adalah yuran yang dikenakan oleh pemberi pinjaman jika anda membayar hutang sepenuhnya sebelum tarikh tertentu - yang dapat mengalahkan keseluruhan tujuan garis kredit yang fleksibel untuk menarik atau membayar seperti yang anda lihat patut. Tidak semua HELOCs termasuk penalti prabayar, jadi semak dua kali sebelum meminjam.

Beri perhatian khusus kepada "tiada kos penutupan" HELOCs. Peminjam rumah bukanlah badan amal yang benar-benar philanthropic, jadi jika anda melihat "tiada kos penutupan" HELOC diiklankan, digali lebih mendalam untuk mengetahui dengan tepat di mana yuran yang tersembunyi - seperti penalti prabayar - terletak.

Akhir sekali, ambil perhatian bahawa sebaik sahaja HELOC beralih ke fasa pembayaran, ia meneruskan jadual pelunasan seperti gadai janji tradisional. Seperti yang digariskan di atas, ini bermakna sebahagian besar bayaran bulanan anda akan memberi faedah kepada majoriti pinjaman.

Penggunaan biasa untuk HELOCs

Seperti pinjaman ekuiti rumah, pemilik rumah menggunakan HELOC untuk membayar perbelanjaan besar seperti pengubahsuaian rumah, tuisyen kolej, penyatuan hutang, dan bil perubatan.

Tetapi fleksibiliti tambahan HELOCs membolehkan beberapa penggunaan yang lebih kreatif juga. Sebagai contoh, sebagai pelabur hartanah, saya telah melihat sesetengah pelabur menggunakan HELOC secara kreatif untuk membiayai bayaran turun atau kos pengubahsuaian untuk hartanah sewa baru atau membongkar rumah. Apabila menamatkan pengubahsuaian, mereka sama ada menjual rumah itu (dalam hal membalik) atau membiayai semula dengan gadai janji tetap jangka panjang (dalam hal penyewaan) dan membayar balik HELOC mereka secara penuh.

Sebagai alternatif, sesetengah pemilik rumah mengekalkan HELOC sebagai perlindungan tambahan terhadap kecemasan. Daripada menyimpan perbelanjaan berjuta-juta bulan dalam dana kecemasan tunai, mereka menyimpan sebahagian kecil daripada wang itu secara tunai, dengan mengetahui bahawa mereka boleh melukis HELOC mereka jika serangan kecemasan. Yang membebaskan mereka untuk melabur lebih banyak wang mereka, memanfaatkan pengkompaunan dan melindungi terhadap inflasi.

Alternatif kepada Gadai Janji Kedua & HELOC

Kedua-dua gadai janji kedua dan HELOCs datang dengan kos penutupan yang tinggi. Kita bercakap empat angka. Dan jika anda lalai, anda kehilangan rumah anda.

Untuk semua kegunaan mereka, pinjaman ekuiti rumah dan HELOC bukan satu-satunya pilihan anda. Pertimbangkan alternatif ini sebelum menandatangani hutang kedua terhadap rumah anda.

1. Pinjaman Peribadi

Perlu diulangi: Kos penutupan pinjaman ekuiti rumah dan HELOC adalah mahal. Sediakan untuk meniup $ 3,000 hingga $ 10,000 atau lebih.

Dalam konteks apa pun, rahang anda akan jatuh apabila kehilangan wang tersebut. Namun pemilik rumah berus kos-kos ini untuk dua sebab: mereka dapat digulingkan ke dalam pinjaman, dan mereka kelihatan lebih kecil berbanding jumlah nilai rumah yang tinggi dan pinjaman hipotek.

Ya, pinjaman peribadi biasanya datang dengan suku bunga yang lebih tinggi daripada hipotek kedua. Tetapi mereka juga datang dengan bayaran yang jauh lebih rendah kerana pemberi pinjaman tidak perlu menjalankan sejarah tajuk, memerintahkan penilaian, atau mengadakan penyelesaian formal.

Bandingkan jumlah kos penutupan dan faedah hayat sebelum membuat pinjaman gadai janji kedua atas pinjaman peribadi. Anda mungkin terkejut untuk mencari pinjaman peribadi yang lebih murah walaupun kadar faedah yang lebih tinggi secara nominal.

Hujung Pro: Jika anda mencari pinjaman peribadi, mulailah carian anda di Credible.com. Anda akan menerima kadar dari beberapa peminjam hanya dalam masa dua minit.

2. Kad Kredit

Sama seperti pinjaman peribadi menawarkan alternatif tanpa jaminan kepada pinjaman ekuiti rumah, kad kredit menawarkan alternatif tanpa jaminan kepada HELOC.

Logik yang sama berlaku: Walaupun kadar faedah lebih tinggi untuk kad kredit, mereka tidak datang dengan kos menutup secara besar-besaran. Ramai kad juga tidak mendapat yuran awal atau tahunan, untuk perkara itu.

Dan sementara anda mungkin suka idea menarik wang dari HELOC, anda masih boleh meminjam wang tunai dari kad kredit. Yuran pendahuluan tunai biasa jatuh dalam jajaran 3% hingga 4%, yang masih jauh lebih rendah dari yang anda bayar dalam jumlah kos penutupan HELOC.

Skop kad kredit APR rendah ini, yang hanya boleh mengenakan faedah yang lebih rendah daripada HELOC dengan tiada caj penyelesaian yang curam.

3. Pembiayaan Semula

Ya, anda perlu mempertimbangkan jadual pelunasan dan peminjam yang menipu memainkan lengan anda untuk membiayai semula. Tetapi pembiayaan semula masih menjadi pilihan sebagai alternatif kepada pinjaman ekuiti rumah dan HELOC.

Sekiranya anda kini mempunyai gadai janji yang mempunyai kepentingan tinggi yang tidak terlalu jauh dalam pelunasannya, anda mungkin mendapati ia masuk akal untuk membiayai semula pinjaman faedah yang lebih rendah. Sebagai contoh, jika anda membeli rumah anda apabila anda mempunyai kredit yang lemah dan sejak itu telah meningkatkan skor kredit anda sebanyak 100 mata, anda mungkin mendapati pilihan pinjaman jauh lebih murah yang tersedia untuk anda hari ini.

4. Pembalikan Gadai Janji

Bagi pemilik rumah yang telah bersara berumur 62 tahun, gadai janji terbalik menawarkan sumber pendapatan tambahan.

Gadai janji terbalik datang dalam banyak warna; anda boleh mengambil bayaran lump sum, mengutip bayaran bulanan, atau memilih garis kredit yang serupa dengan HELOC. Atau, untuk perkara itu, anda boleh memilih gabungan pilihan tersebut.

Tidak seperti pinjaman tradisional, anda tidak membuat sebarang pembayaran pada gadai janji terbalik, sebelum ini. Apabila anda mati atau menjual harta itu, pemberi pinjaman mendapat kembali wang mereka.

Kerana anda tidak membuat bayaran bulanan, skor kredit anda tidak penting. Tetapi hanya kerana anda tidak membuat bayaran, itu tidak bermakna pinjaman adalah percuma. Berharap untuk membayar semua caj penyelesaian tradisional, ditambah premium gadai janji tahunan sebanyak 1.5%.

Adakah kerja rumah anda pada gadai janji terbalik sebelum meminjam. Mereka tidak biasa dan mudah difahami, tetapi mereka boleh menawarkan pendapatan yang sangat diperlukan untuk pesara yang ditahan tunai.

5. Dana Swasta

Tiada siapa yang mengatakan anda perlu meminjam dari bank atau pemberi pinjaman korporat. Anda boleh meminjam dari rakan dan keluarga dan sering membayar bunga dan yuran yang lebih rendah.

Dalam pengalaman saya, ia tidak berlaku kepada "pemberi pinjaman" swasta untuk mengenakan yuran kerana mereka tidak mengikuti model perniagaan pemberi pinjaman. Mereka sebaliknya berfikir seperti pelabur, melihat risiko dan kembali. Apabila anda mendekati mereka untuk membincangkan pinjaman, jangan menawarkan yuran pendahuluan, tetapi sebaliknya menawarkan kadar faedah yang tinggi untuk memenuhi keinginan mereka untuk pulangan yang kuat.

Untuk meyakinkan mereka bahawa anda adalah pelaburan berisiko rendah, menawarkan cagaran. Anda boleh membiarkan mereka memegang barang kemas berharga atau surat ikatan untuk kereta anda atau rumah anda - sesuatu yang berfungsi untuk meletakkan pikiran mereka dengan selesa tanpa anda perlu membayar poket untuk kos penutupan yang besar.

Seperti jenis kredit tidak bercagar yang lain yang digariskan di atas, apa yang anda berikan dengan faedah yang lebih tinggi, anda dapat pulih dalam kos penyelesaian yang dielakkan. Dan adik perempuan anda mungkin tidak akan menendang anda keluar dari rumah anda jika anda tidak membayarnya tepat pada masanya. Mungkin.

6. Tingkatkan Kadar Simpanan Anda & Hilangkan Hutang Secara Keseluruhan

Ya, secara teknikalnya ada hutang yang baik. Dengan definisi, hutang yang baik menjadikan anda lebih kaya dalam jangka panjang; contohnya hutang pinjaman pelajar dan pinjaman hartanah pelaburan, kedua-duanya boleh meningkatkan pendapatan anda. Tetapi sangat sedikit pemilik rumah mengambil pinjaman ekuiti rumah atau HELOC untuk tujuan "hutang yang baik".

Daripada menimbang diri sendiri dengan hutang ekuiti rumah, lakukan masa depan diri anda dengan nikmat dan tingkatkan kadar tabungan anda. Berbelanja kurang dan menjimatkan lebih mungkin tidak begitu seksi kerana mendapatkan wang hak kedua ini untuk memasang kolam renang itu, tetapi bagaimana anda keluar di hadapan dalam permainan membina kekayaan.

Untuk cara mudah untuk menaikkan kadar simpanan anda, pertimbangkan penggodaman rumah untuk menghapuskan bayaran perumahan anda. Kemudian anda boleh mengambil simpanan anda setiap bulan dan melabur dalam akaun pelaburan dengan M1 Kewangan atau masukkannya ke dalam akaun pembina simpanan hasil yang tinggi dengan CIT Bank.

Firman Akhir

Ada satu pepatah bahawa para pengembara suka mencungkil dalam krisis perumahan 2008. Mereka mengkritik pemilik rumah untuk "menggunakan rumah mereka seperti ATM."

Ya, ia menggurui. Tetapi jangan salah, mereka bercakap tentang orang yang mengambil pinjaman ekuiti rumah dan HELOC supaya mereka boleh menghabiskan ekuiti mereka sekarang dan bukan menunggu sehingga mereka menyedari keuntungan itu dengan menjual rumah mereka.

Semasa anda menilai opsyen anda untuk meminjam wang, sentiasa berhati-hati untuk menjalankan jumlah kos hayat-pinjaman. Bandingkan bukan sahaja kebaikan dan keburukan HELOC dan pinjaman ekuiti rumah tetapi juga alternatif-alternatif yang dinyatakan di atas. Dan berhati-hati agar tidak berasa puas dengan membelanjakan $ 5,000 dalam menutup kos hanya kerana ia kelihatan kecil dalam konteks nilai rumah $ 250,000.

Adakah anda telah mengeluarkan HELOC atau pinjaman ekuiti rumah? Apa pengalaman anda dengannya?