FHA vs. VA vs Pinjaman Gadai Janji Konvensional - Bagaimana Mereka Berbeza?

Sama ada anda membeli rumah pembinaan baru atau rumah penaik lama, kemungkinan besar anda tidak mempunyai wang tunai yang cukup untuk membeli rumah anda secara terang-terangan. Anda perlu membiayai pembelian dengan pinjaman gadai janji.

Begitu juga, jika anda membeli rumah anda apabila kadar faedah lebih tinggi, tetapi anda tidak mempunyai wang tunai yang cukup untuk membayar gadai janji anda dengan penuh, anda mungkin bersedia untuk membiayai semula pinjaman pembelian anda. Itu bermakna mengambil pinjaman rumah baru untuk membayar pinjaman sedia ada anda dan kunci pada kadar faedah yang lebih rendah yang menjimatkan ribuan anda - dan mungkin puluhan atau bahkan ratusan ribu - sepanjang baki tempoh pinjaman anda.

Jenis Pinjaman Rumah: Menepati dan Tidak Mematuhi

Pinjaman pembelian dan pembiayaan semula datang dalam pelbagai konfigurasi yang berlainan. Sebelum anda membuat tawaran di rumah atau komited untuk membiayai semula gadai janji semasa anda, anda perlu menilai opsyen anda dan memilih yang paling sesuai dengan keperluan anda.

Pinjaman rumah boleh dibahagikan kepada dua kategori yang luas: konvensional dan bukan konvensional. Pada masa-masa, anda mungkin melihat rujukan untuk pinjaman "mematuhi" dan "tidak mematuhi" juga. Istilah ini tidak sinonim, tetapi kadang-kadang digunakan secara bergantian.

Pinjaman Konvensional vs Bukan Konvensional: Perbezaan Utama

Perbezaan yang paling penting antara pinjaman konvensional dan bukan konvensional ialah pinjaman konvensional tidak dikeluarkan atau disokong oleh agensi kerajaan persekutuan.

Sebaliknya, pinjaman bukan konvensional dikeluarkan atau disokong oleh jabatan-jabatan eksekutif, termasuk Jabatan Hal Ehwal Veteran (VA), Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA, sebahagian daripada Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar), dan Jabatan Pertanian (USDA).

Memenuhi Keperluan Pinjaman

Kebanyakan pinjaman konvensional adalah menyesuaikan diri, yang bermaksud mereka mesti mematuhi had pinjaman yang ditetapkan oleh Persatuan Gadai Janji Negara Persekutuan (Fannie Mae) dan Perbadanan Gadai Janji Tanah Persekutuan (Freddie Mac), dua perusahaan kuasi kerajaan yang mempunyai pengaruh besar terhadap industri pinjaman rumah Amerika. Fannie Mae dan Freddie Mac menjamin pinjaman yang mematuhi had ini, memastikan pasaran sekunder cair untuk hutang gadai janji kediaman.

Had Saiz Pinjaman

Untuk memenuhi syarat sebagai pinjaman yang sesuai, prinsipal pinjaman tidak boleh melebihi maksimum keras yang dilaraskan ke atas setiap tahun untuk mencerminkan keadaan pasaran. Pada 2017, had itu adalah kira-kira $ 424,000 untuk rumah keluarga tunggal di benua A.S. dan kira-kira $ 625,000 di kawasan kos tinggi (termasuk Alaska, Hawaii, dan bandar-bandar pesisir yang mahal seperti Seattle dan San Francisco).

Pinjaman bukan kerajaan yang disokong dengan prinsipal yang lebih besar dikenali sebagai pinjaman jumbo. Pinjaman Jumbo tidak dijamin oleh Fannie dan Freddie, jadi pasaran sekunder bagi mereka lebih kecil dan berisiko.

Jenis Harta Yang Layak

Jenis-jenis harta yang layak termasuk rumah satu hingga empat keluarga, kondominium, rumah pembinaan baru dalam pembangunan yang dirancang, perumahan koperasi, dan kilang-kilang pembuatan. Bagaimanapun, kondominium, rumah koperasi, dan rumah kilang terbabit tertakluk kepada beberapa sekatan tambahan.

Keperluan Kredit dan Hutang

Dalam kebanyakan kes, pinjaman yang sesuai disediakan untuk peminjam dengan kredit yang sangat baik. Sudah jarang bagi peminjam dengan skor FICO di bawah 680 untuk memenuhi syarat untuk pinjaman yang sesuai, walaupun peminjam mempunyai kebijaksanaan untuk membuat pengecualian. Harga Perdana dikhaskan untuk pemilik rumah dengan kredit yang sangat baik.

Di samping itu, kebanyakan peminjam memerlukan pemohon pinjaman yang sesuai untuk mempunyai nisbah hutang kepada pendapatan (DTI) di bawah 43%. Sesetengah peminjam lebih ketat, memerlukan nisbah di bawah 36%. Walau bagaimanapun, dalam beberapa kes, nisbah DTI boleh meningkat melebihi 50%, walaupun kadar faedah pinjaman DTI tinggi mungkin lebih tinggi. Nisbah hutang kepada pendapatan ditakrifkan sebagai perkadaran (peratusan) pendapatan bulanan anda yang dibelanjakan untuk perkhidmatan hutang, termasuk produk kredit tidak bercagar seperti kad kredit dan produk kredit yang dijamin seperti nota kereta.

Dalam bahagian berikut, kami akan mengambil menyelam yang lebih dalam ke atas perbezaan antara pinjaman gadai janji konvensional, pinjaman gadai janji FHA, dan pinjaman gadai janji VA.

Pinjaman Gadai Janji Konvensional: Kadar, Terma & Parameter

Jenis Pinjaman Konvensional

Pinjaman rumah konvensional datang dalam beberapa konfigurasi yang berlainan. Melainkan dinyatakan sebaliknya, jenis pinjaman ini boleh digunakan untuk pembelian atau pembiayaan semula:

Kadar tetap. Kadar faedah pinjaman tetap ditetapkan untuk keseluruhan tempoh pinjaman. Terma pinjaman kadar tetap berkisar antara 10 hingga 40 tahun, walaupun istilah 15- dan 30 tahun lebih umum. Dalam kebanyakan kes, pinjaman jangka panjang mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi - contohnya, pada awal tahun 2018, APR 30 tahun adalah hampir 1 mata peratusan lebih tinggi daripada APR 10 tahun untuk peminjam dengan kredit yang sangat baik. Kadar terbaik dikhaskan untuk peminjam utama - mereka yang mempunyai skor FICO di atas 740.
Kadar laras. Kadar faedah pinjaman boleh laras (ARM) tetap ditetapkan untuk tempoh awal yang ditetapkan. Pada akhir tempoh ini, mereka melaraskan ke atas, dan kemudian berubah setiap tahun atau dua kali setahun dengan kadar faedah semasa (dengan LIBOR atau satu lagi piawaian yang diterima umum sebagai penanda aras). Kebanyakan ARM mempunyai kenaikan paras faedah secara berkala dan seumur hidup - biasanya 1 hingga 2 mata peratusan setahun dan 5 hingga 6 mata peratusan sepanjang hayat pinjaman, bermakna ARM dengan kadar permulaan sebanyak 4% boleh meningkat hanya kepada 5% atau 6 % dalam satu tahun dan 9% hingga 10% sepanjang keseluruhannya. Istilah awal boleh bersamaan 1 tahun dan sepanjang 10 tahun. Segala perkara lain yang sama, APR ARM permulaan adalah jauh lebih rendah daripada APR kadar tetap, walaupun mereka selalu meningkat di atas APR kadar tetap tetap. Sesetengah ARM boleh ditukar, bermakna mereka boleh ditukar kepada pinjaman berkadar tetap dalam keadaan tertentu.
ARM Faedah Hanya. ARM hanya faedah tersusun seperti ARM tradisional, dengan satu perbezaan penting: Sepanjang tempoh awal, peminjam hanya membayar faedah ke atas baki pinjaman. Ini secara amnya menurunkan pembayaran awal, tetapi menghalang pembinaan ekuiti dan tidak mengurangkan prinsipal pinjaman. Berikutan tempoh permulaan, pinjaman dilunaskan dan peminjam bertanggungjawab membayar pokok dan faedah. Peralihan dari bunga hanya kepada pembayaran prinsipal dan faedah boleh berubah, jadi peminjam mesti mengesahkan bahawa mereka mampu membayar pembayaran prinsipal dan faedah masa depan sebelum memperoleh ARM yang hanya tertarik. ARM hanya faedah selalunya sesuai untuk pembeli yang mengharapkan untuk menjual rumah mereka dalam tempoh jangka pendek hingga sederhana, sebelum pembayaran utama dan menaikkan kadar dan melaraskan ke atas. Walau bagaimanapun, beberapa ARM (termasuk hanya faedah) membawa hukuman denda pra-bayar yang terpakai apabila mereka dibayarkan sepenuhnya dalam jangka masa yang telah ditetapkan.

Bayaran Balik

Bayaran pendahuluan adalah pertimbangan penting untuk pembeli yang mencari pinjaman pembelian. Pinjaman pembiayaan semula tidak memerlukan bayaran turun, walaupun ia membawa kos penutupan yang besar.

Dari segi sejarah, pemberi pinjaman memerlukan sekurang-kurangnya 20% daripada pinjaman konvensional, mis., $ 40,000 atas pinjaman $ 200,000. Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, peminjam telah menjadi kurang ketat. Menjelang 2014, ramai yang mula menerima bayaran turun serendah 3%, mis., $ 6,000 atas pinjaman $ 200,000.

Pinjaman konvensional bayaran rendah (bayaran bawah 10% daripada harga belian) dikenali sebagai pinjaman konvensional 97. Kadar faedah mungkin lebih tinggi pada pinjaman tersebut, sama seperti mereka lebih tinggi untuk peminjam dengan kredit subprima. Perlu diingat bahawa banyak peminjam mengelakkan konvensional 97 pinjaman, jadi mereka mungkin lebih sukar untuk mencari di kawasan anda, terutama jika anda mempunyai kredit subprima.

Insurans gadai janji persendirian (PMI)

Peminjam yang meletakkan kurang daripada 20% pinjaman konvensional mesti membayar insurans gadai janji swasta atau PMI. Premium PMI biasanya dibayar bulanan. Bergantung kepada nisbah pinjaman kepada nilai (LTV), pembayaran PMI tahunan ke atas pinjaman konvensional boleh menambah sehingga 1% daripada prinsipal pinjaman, dengan nisbah LTV yang lebih tinggi yang menghasilkan bayaran PMI yang lebih tinggi.

Kos Penutup

Terdapat banyak yuran gadai janji untuk dielakkan, tetapi kebanyakan pinjaman konvensional masih datang dengan membuang kos penutupan. Antara perkara yang lebih umum termasuk:

Cukai Harta Prabayar. Pembeli secara amnya perlu membayar balik cukai harta yang terakru antara tarikh tutup dan tarikh akhir cukai harta tanah akan datang. Kadar cukai berbeza-beza mengikut bidang kuasa, tetapi pembeli perlu anggaran sekurang-kurangnya beberapa ratus dolar untuk item ini.
Insurans Bahaya Prabayar. Pembeli juga perlu membayar premium insurans rumah pemilik tahun pertama mereka, yang boleh berkisar daripada kurang daripada 0.25% kepada lebih daripada 1% nilai dinilai rumah.
Kajian Harta dan Penaksiran. Bergantung kepada jenis dan lokasi harta anda, anda mungkin perlu membuat tinjauan. Dalam kebanyakan kes, kaji selidik hipotek yang relatif tidak mencukupi pada kos kurang daripada $ 500. Anda juga perlu membiayai penilaian hartanah yang dipinjamkan oleh pemberi pinjaman, yang mengesahkan bahawa anda tidak membayar lebih bayar untuk harta tersebut dan dengan demikian mengurangkan pendedahan pemberi pinjaman kepada kerugian kewangan dalam penyitaan. Penilai biasanya kos kurang daripada $ 500 juga.
Penentuan Banjir dan Penilaian Alam Sekitar. Walaupun harta itu kelihatan tidak terdedah kepada banjir, penentuan banjir diperlukan untuk mengesahkannya dan mengesahkan bahawa insurans banjir tidak diperlukan. Penentuan banjir biasanya menelan kos $ 20 hingga $ 50. Di sesetengah kawasan, penilaian alam sekitar yang lain, seperti penilaian bahaya kebakaran, mungkin diperlukan.
Pemeriksaan Rumah. Pemeriksaan rumah adalah pilihan tetapi sangat disyorkan, kerana ia dapat mengungkap kecacatan potensi dan bahaya keselamatan sebelum transaksi menjadi resmi. Kos pemeriksaan menyeluruh mendekati $ 500.
Carian dan Insurans Tajuk. Carian tajuk mengesahkan bahawa penjual mempunyai hak untuk menjual harta itu kepada anda - bahawa tidak ada orang lain yang mempunyai tuntutan yang sah terhadap tajuknya. Insurans tajuk meliputi kos untuk menyelesaikan sebarang masalah yang ditemui dalam carian, serta sebarang isu (termasuk tuntutan ke atas harta benda) yang mungkin timbul pada masa akan datang. Kos carian tajuk biasanya terikat dalam kos insurans hakmilik, dan keseluruhan pakej biasanya melebihi $ 1,000 (satu kali, dibayar pada penutupan).
Rakaman dan Pemindahan. Yuran ini merangkumi kos rakaman jualan dengan pihak berkuasa yang sepatutnya (biasanya jabatan bandar atau daerah) dan memformalkan pemindahan dengan instrumen yang dikenali sebagai "setem." Rakaman dan kos pemindahan lazimnya berkisar antara $ 300 hingga lebih daripada $ 700.
Yuran Pembaharuan. Ini adalah item barisan tangkapan yang menggabungkan kos penutupan yang lebih rendah bersama-sama. Kos yang biasanya termasuk dalam yuran asal termasuk yuran kurier, caj escrow, yuran dokumen, dan yuran peguam. Yuran ini harus dinyatakan dengan jelas dalam Anggapan Baik Iman yang anda terima semasa proses penutupan. Yuran permulaan boleh berubah dengan ketara, tetapi 1% dari harga belian adalah perkara biasa.
Mata Diskaun. Ini adalah cara pilihan, walaupun biasa, bagi peminjam untuk meningkatkan hasil pinjaman di atas kadar faedah yang dinyatakan. Titik diskaun pada dasarnya adalah pembayaran faedah terdahulu, dengan setiap mata bersamaan dengan 1% daripada jumlah jumlah pinjaman dan menurunkan kadar pinjaman sebanyak 0.25%. Pembeli dengan wang tunai yang mencukupi pada penutupan dapat mengurangkan pembayaran bulanan mereka yang berterusan (dan meningkatkan aliran tunai isi rumah mereka) dengan membayar mata.

Pinjaman Gadai Janji FHA: Ideal untuk Pembina Rumah Pertama

Pinjaman gadai janji FHA dikeluarkan oleh peminjam swasta dan dijamin oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan. Direka untuk pembeli rumah yang pertama dengan aset terhad dan kredit yang kurang sempurna, pinjaman pembelian FHA secara historis menjadi bantuan penting bagi rakyat Amerika berpendapatan rendah yang mencari faedah dari pemilik rumah. Dengan pengecualian penting, rumah yang dibeli atau dibiayai semula dengan pinjaman FHA mestilah pemilik yang diduduki dan digunakan sebagai kediaman utama peminjam.

Pembelian pinjaman FHA boleh ditetapkan secara tetap (pinjaman gadai janji 203b, yang terpakai kepada rumah berkembar antara satu hingga empat keluarga, adalah yang paling biasa) atau kadar boleh laras (pinjaman Seksyen 251 terpakai untuk rumah berkembar satu hingga empat keluarga ). Kedua-dua konfigurasi membenarkan pelbagai istilah, dengan istilah 15 dan 30 tahun menjadi pilihan kadar tetap yang paling biasa.

Pinjaman pembiayaan semula FHA, seperti produk pembiayaan semula FHA, membenarkan pemilik rumah FHA yang diberkati untuk membiayai semula dengan kos yang lebih rendah daripada pinjaman membiayai semula konvensional. Mereka juga boleh didapati dalam konfigurasi laju kadar tetap dan boleh laras. FHA menyelaraskan pinjaman pembiayaan semula tidak mempunyai keperluan insurans gadai janji (MIP) - bantuan kewangan yang besar untuk pemilik rumah pada belanjawan yang ketat.

Perbezaan Antara FHA dan Pinjaman Konvensional

Pinjaman FHA dan pinjaman konvensional berbeza dalam beberapa cara penting:

Had Maksimum Pinjaman. Di kebanyakan pasaran, pinjaman pembelian FHA yang dibenarkan adalah 115% daripada harga jualan tempatan median (biasanya dikira di peringkat daerah). Di benua A.S., maksimum terendah ialah $ 271,050 (di pasaran murah) dan maksimum maksimum ialah $ 625,000 (di pasaran kos tinggi). Di Alaska, Hawaii, dan protektorat luar negara seperti Guam, maksimum ialah $ 938,250. Batasan ini tertakluk kepada perubahan dengan harga rumah yang lazim. Bagi gadai janji terbalik (atau HECMs, produk FHA yang popular), had pinjaman maksimum yang dibenarkan ialah $ 625,000 di mana-mana di benua A.S. dan $ 938,250 di negara bukan kontinental. Gunakan Kalkulator pinjaman gadai janji FHA untuk mencari had tempatan anda.
DTI dan Nisbah Perumahan. Pinjaman FHA membenarkan nisbah DTI yang lebih tinggi - dipercayai sehingga 43%, dan kadang-kadang lebih tinggi. Nisbah perumahan, atau nisbah biaya perumahan kepada pendapatan peminjam, juga boleh lebih tinggi daripada standard pinjaman konvensional 28% - hingga 31%, dalam kebanyakan kes.
Bayaran Balik. Bagi peminjam dengan skor FICO pada 580 atau lebih baik, bayaran pinjaman pinjaman FHA untuk pembelian boleh serendah 3.5% daripada harga belian, mis., $ 7,000 di rumah $ 200,000. Itu jauh lebih rendah daripada keperluan pembayaran turun 20% bersejarah mengenai pinjaman konvensional, mis., $ 40,000 di rumah $ 200,000. Ia juga kurang daripada potongan pembayaran 10% bayaran balik antara pinjaman konvensional dan konvensional 97, mis., $ 20,000 di rumah $ 200,000.
Insurans gadai janji. Insurans gadai janji adalah lebih mahal pada pinjaman pembelian FHA dan kebanyakan pinjaman FSA membiayai semula (tidak termasuk melaraskan pinjaman pembiayaan semula). Oleh undang-undang, peminjam dikenakan yuran flat sebanyak 1.75% daripada jumlah pinjaman pada penutupan, tanpa mengira jenis pinjaman, jangka masa, atau kadar. Yuran ini biasanya dibalut ke pinjaman, meningkatkan prinsipal, walaupun ia juga boleh dibayar keluar dari poket. Melangkah ke hadapan, peminjam yang bermula pada LTV 90% atau lebih tinggi (10% atau kurang) perlu membayar premium insurans hipotek yang berterusan sehinggalah seluruh pinjaman dibayar - setinggi 1.05% daripada jumlah pinjaman setiap tahun, bergantung kepada tempoh pinjaman dan jumlah yang dibiayai. Peminjam yang memulakan kurang dari 90% LTV mesti membayar premium insurans yang berterusan selama sekurang-kurangnya 11 tahun. Sebaliknya, peminjam pinjaman konvensional yang bermula pada 80% LTV atau kurang tidak perlu membawa insurans hipotek sama sekali. Satu-satunya cara untuk peminjam FHA yang paling banyak untuk membatalkan insurans gadai janji mereka adalah melalui program refinance FHA.
Kadar faedah. Semua perkara lain yang sama, pinjaman pembelian dan pembiayaan FHA hampir selalu mempunyai kadar faedah yang lebih rendah daripada pinjaman konvensional yang boleh dibandingkan. Walau bagaimanapun, simpanan kadar faedah boleh diimbangi oleh premium insurans gadai janji yang lebih tinggi.
Keperluan Kredit. Pinjaman FHA mempunyai syarat pengunderaitan lebih longgar daripada pinjaman konvensional. Anda boleh mendapatkan pinjaman pembelian FHA sebanyak 3.5% dengan skor FICO sebanyak 580 atau lebih baik, dan 10% pinjaman FHA ke bawah dengan skor FICO 500 atau lebih baik.
Kos Penutupan Penjual-Dibayar. Pinjaman FHA membolehkan penjual membayar sehingga 6% daripada harga belian ke arah penutupan, mis., $ 12,000 di rumah $ 200,000. Itulah keuntungan yang berpotensi besar dalam pasaran pembeli. Kos penutupan pembayar kos konvensional membayar kos pada 3% daripada harga belian, mis., $ 6,000 di rumah $ 200,000.
Assumption. Pinjaman FHA boleh dianggap, bermakna mereka boleh dipindahkan dari penjual kepada pembeli dengan perubahan minimum kepada kadar dan terma. Walaupun andaian adalah tertakluk kepada kelulusan FHA dan pengunderaitan pemberi pinjaman, serta keupayaan pembeli untuk menampung perbezaannya (sama ada secara tunai atau melalui gadai janji kedua) antara baki pinjaman yang masih tinggal dan harga yang dinilai di rumah, mereka adalah masa yang sangat besar dan tekanan -savers untuk penjual termotivasi. Pinjaman konvensional umumnya tidak boleh dipercayai.

Jenis Pinjaman FHA

Sebagai tambahan kepada 203b dan pinjaman Seksyen 251 untuk rumah berkembar satu hingga empat keluarga, pinjaman FHA mengambil beberapa bentuk lain:

Pinjaman Perumahan. Dikenali sebagai pinjaman Seksyen 234c, pinjaman kondominium FHA yang diinsuranskan sama banyak dengan pinjaman tetap diinsuranskan FHA 30 tahun untuk rumah terpisah. Walau bagaimanapun, tetap 30 tahun adalah satu-satunya pilihan pembiayaan FHA yang disokong untuk pembelian kondominium. Untuk melayakkan diri, pinjaman Seksyen 234c mesti digunakan untuk pembelian unit kondominium individu dalam pembangunan dengan sekurang-kurangnya lima unit. Keperluan hunian pemilik adalah lebih longgar bagi pinjaman Seksyen 234c, tetapi program ini memerlukan sekurang-kurangnya 80% pinjaman FHA yang diasuransikan dalam mana-mana pembangunan yang diberikan kepada penghuni pemilik.
Pinjaman Pembiayaan Semula Selamat. Pinjaman pembiayaan semula FHA yang selamat menukarkan pinjaman gadai janji konvensional, termasuk pinjaman yang telah jatuh ke dalam kenakalan disebabkan pelarasan kadar faedah ke atas ARM konvensional, ke dalam pinjaman tetap tetap FHA. Jika anda memilih untuk membiayai semula wang tunai, had pinjaman atas adalah 85% LTV. Untuk pembiayaan semula tanpa tunai, had atas adalah 97.75% LTV.
FHA Merumuskan Refinance. Pinjaman pembiayaan semula pinjaman FHA direka untuk membiayai semula pinjaman FHA yang sedia ada tanpa penilaian rumah dan kos penutupan yang agak rendah (biasanya kurang daripada 4% prinsipal). Keperluan program agak lembut di atas kertas - contohnya, anda secara teknikal dapat membiayai semula sebuah rumah di dalam air, dan tidak ada pendapatan formal atau ambang pekerjaan. Walau bagaimanapun, kebanyakan peminjam memerlukan kredit yang baik (FICO pada 620 atau lebih baik) dan pengesahan pekerjaan. Pinjaman juga tidak boleh menjadi serius bermasalah. Untuk melayakkan diri, pinjaman baru anda harus menurunkan bayaran bulanan anda sekurang-kurangnya 5% (contohnya, dari $ 1,000 hingga $ 950). Sesetengah peminjam menawarkan pilihan untuk membungkus kos penutupan ke pokok pinjaman, menyebabkan pinjaman "kos sifar", walaupun ini menghasilkan pembayaran bulanan yang lebih tinggi sepanjang hayat pinjaman.
Home Mortgage Conversion Mortgages (HECM atau Reverse Mortgage). Juga dikenal sebagai gadai janji terbalik, pinjaman HECM membantu pemilik rumah tangga yang berusia 62 tahun atau lebih tua) memanfaatkan ekuiti rumah mereka tanpa menjual rumah mereka dan bergerak keluar. Luar biasa untuk produk gadai janji, HECM tidak memerlukan bayaran bulanan. Sebaliknya, mereka adalah sumber tunai bebas cukai ideal bagi peminjam dengan pendapatan tetap dan aset terhad. Walau bagaimanapun, disebabkan akibat undang-undang dan kewangan yang ketara, adalah yang terbaik untuk tidak mengambil HECM sebelum berunding dengan pengacara atau penasihat kewangan.
Pinjaman Pembayaran Lulus. Pinjaman bergradasi, atau pinjaman Seksyen 245, pada mulanya mempunyai bayaran bulanan yang sangat rendah. Sepanjang 5 hingga 10 tahun pertama hayat pinjaman, pembayaran ini secara beransur-ansur meningkat pada kadar antara 2% hingga 7.5% setiap tahun. Pada akhir tempoh langkah-langkah, mereka mendarat dan tetap berterusan untuk baki tempoh. Pinjaman bergradasi pinjaman adalah sesuai untuk peminjam yang mengharapkan pendapatan mereka naik dengan ketara dari masa ke masa.
Pinjaman Ekuiti yang Berkembang. Dikenali sebagai pinjaman Seksyen 245a, pinjaman ekuiti yang semakin meningkat pada dasarnya adalah lebih banyak fleksibiliti dan pembiayaan secara lulus versi pinjaman tamat pengajian. Mereka sah untuk kebanyakan jenis perumahan, termasuk unit co-op dan rumah sedia ada yang dijadualkan untuk pengubahsuaian atau pemulihan. Peningkatan pembayaran tahunan adalah lebih beransur-ansur daripada pilihan pembayaran lulus - kenaikan tahunan dihadkan pada 5%. Terma adalah lebih pendek - 22 tahun adalah maks.

Kelebihan Pinjaman FHA vs Pinjaman Konvensional

Berikut adalah rekap kelebihan utama pinjaman FHA ke atas pinjaman konvensional:

Syarat pengunderaitan (kredit skor) longgar
Mengurangkan keperluan pembayaran (serendah 3.5% untuk peminjam dengan FICO pada 580 atau lebih baik)
Keaslian (boleh dipindahkan dari penjual kepada pembeli dengan geseran yang minimum)
Elaun kos penutupan yang dibayar oleh penjual yang lebih tinggi
Kadar faedah yang lebih rendah
Syarat DTI dan keperluan nisbah perumahan

Kelemahan Pinjaman FHA vs Pinjaman Konvensional

Dan kelemahan penting pinjaman FHA berbanding pinjaman konvensional:

Bayaran insurans gadai janji awal yang diperlukan oleh undang-undang mengenai pinjaman pembelian dan pinjaman tidak membiayai semula pinjaman (1.75% daripada saiz pinjaman)
Premium insurans gadai janji yang lebih tinggi (sehingga 1.05% daripada saiz pinjaman setiap tahun)
Tidak boleh membatalkan insurans gadai janji kecuali melalui memperkemas pembiayaan semula
Had pinjaman terjamin yang lebih rendah dalam pasaran kos rendah (merugikan para pembeli mewah di kawasan tersebut)
Rumah mestilah pemilik yang diduduki, kediaman utama

Pinjaman Gadai Janji VA: Hebat untuk Keluarga Tentera

Dibenarkan oleh Akta Penyesuaian Servisemembeli 1944 (SRA), program pinjaman rumah VA membantu para anggota servis sekarang dan mantan menyedari impian rumahtangga. Seperti pinjaman FHA, kebanyakan pinjaman VA dibuat oleh peminjam swasta dan disokong oleh Jabatan Hal Ehwal Veteran - mereka bukan pinjaman langsung berasal oleh VA. Seperti pinjaman FHA, pinjaman VA hanya boleh digunakan untuk rumah yang diduduki pemilik yang layak sebagai pemastautin utama peminjam.

Pinjaman VA boleh membiayai pembelian dan usaha pembiayaan semula. Seperti FHA dan pinjaman konvensional, mereka boleh didapati dalam pelbagai konfigurasi, termasuk kadar tetap 15- dan 30 tahun dan pelbagai istilah kadar boleh laras. Kadar faedah biasanya bersamaan dengan pinjaman konvensional dan lebih tinggi daripada pinjaman FHA.

Keperluan Kelayakan

Keperluan kelayakan pinjaman VA berbeza sedikit dengan cawangan, tarikh, dan tempoh perkhidmatan.

Sebagai peraturan umum, servicemembers berkhidmat aktif layak selepas berkhidmat selepas 180 hari berturut-turut, dan kadang-kadang hanya 90 hari berturut-turut bertugas. Veteran, termasuk anggota simpanan dan anggota Pengawal Kebangsaan, layak selepas 90 hingga 180 hari berturut-turut di mana-mana semasa kerjaya mereka. Tempahan dan kakitangan Pengawal Kebangsaan yang tidak melihat tugas aktif layak selepas enam tahun perkhidmatan berturut-turut. Pelepasan yang tidak disengajakan membatalkan kelayakan.

Semak jadual kelayakan VA untuk mendapatkan maklumat lanjut tentang kelayakan dan butiran mengenai memohon Sijil Kelayakan (CoE).

Perbezaan Antara Pinjaman VA dan Konvensional

Sebagai tambahan kepada keperluan kelayakan perkhidmatan, pinjaman VA dan pinjaman konvensional berbeza dalam beberapa cara asas:

Yuran Pembiayaan. Perbezaan terbesar dan paling mahal antara pinjaman VA dan pinjaman konvensional adalah yuran pembiayaan VA. Yuran pendanaan VA adalah tuduhan unik yang tidak dikenakan kepada pinjaman konvensional atau FHA. Ia berbeza dengan cawangan perkhidmatan, jenis pinjaman, dan saiz bayaran ke bawah, tetapi secara amnya nikmat pembeli rumah atau pembiaya kali pertama dengan pengalaman tugas aktif sebelum dan nisbah LTV sub-90%. Mengenai pinjaman membiayai pembelian dan pembiayaan tunai, yuran pembiayaan lazimnya berkisar antara 1.25% hingga 3.3% daripada prinsipal pinjaman, mis., $ 2,500 hingga $ 6,600 atas pinjaman $ 200,000. Dengan pinjaman membiayai semula tanpa wang tunai, mereka boleh serendah 0.50% daripada pokok pinjaman.
Saiz Pinjaman Maksimum. Pinjaman VA dijamin sehingga $ 424,100 di kebanyakan pasaran, walaupun topi itu boleh berubah dengan keadaan pasaran. Sekiranya pemberi pinjaman anda meluluskan anda untuk pinjaman yang lebih besar, anda bebas untuk mengambilnya, tetapi VA tidak akan mengambil alih liabiliti yang berlebihan. Di pasaran kos yang lebih tinggi, VA boleh menjamin pinjaman yang lebih besar.
Bayaran Balik. Salah satu faedah terbesar pinjaman VA ialah kekurangan keperluan pembayaran ke atas pinjaman yang lebih kecil. Jika anda layak untuk pinjaman VA, anda berpotensi membiayai harga pembelian keseluruhan rumah anda. Walau bagaimanapun, manfaat tanpa bayaran turun mempunyai batasan praktikal yang utama: ia biasanya dihadkan pada empat kali standard VA kelayakan sebanyak $ 36,000 bagi setiap pembeli, atau $ 144,000. Pinjaman yang lebih besar memerlukan pembayaran turun, walaupun tidak semestinya 10% lebihan pembayaran turun biasanya diperlukan oleh pemberi pinjaman konvensional.
Insurans gadai janji. Pinjaman VA tidak memerlukan insurans hipotek, walaupun LTV lebih besar daripada 80%.
Keperluan Kredit. Piawaian penajaan jamin program pinjaman VA tidak begitu longgar seperti program FHA. Kebanyakan pemberi pinjaman memerlukan skor FICO minimum sebanyak 620 untuk memenuhi syarat, walaupun pengecualian boleh dibuat berdasarkan kes demi kes (misalnya, peminjam berpendapatan tinggi).
Kos Penutup. Secara undang-undang, pemberi pinjaman tidak dibenarkan untuk menilai jenis kos penutupan tertentu pada pinjaman VA. Ini termasuk yuran peguam, yuran escrow, yuran pengunderaitan, dan caj pemprosesan dokumen. Sebagai ganti caj terperinci ini, peminjam boleh menilai caj pendahuluan sehingga 1% dari jumlah pinjaman.
Assumption. Seperti pinjaman FHA, pinjaman VA boleh diterima dengan kelulusan VA dan kelayakan pembeli.

Jenis Pinjaman VA

Pinjaman VA datang dalam pelbagai bentuk:

Pembelian Pinjaman. Pinjaman pembelian VA tidak memerlukan wang - dalam erti kata lain, julat LTV yang dibenarkan setinggi 100%. Dengan beberapa sekatan, mereka boleh digunakan untuk rumah-rumah terpisah yang sedia ada, rumah yang dibina khas (rumah baru), unit kondominium, rumah kilang dan lot, dan projek pembaikan dan pengubahsuaian (serupa dengan pinjaman pemulihan FHA 203k).
Pinjaman Pembiayaan Semula Tunai Keluar. Seperti pinjaman pembiayaan semula konvensional dan FHA, pinjaman membiayai semula wang tunai VA menggantikan pinjaman asal dan menyediakan peminjam dengan sekaligus yang dapat mereka gunakan sesuai dengan yang mereka lihat. Sekali gus ini boleh menjadi sebesar 100% ekuiti peminjam di rumah - misalnya, jika peminjam berhutang $ 100,000 di sebuah rumah bernilai $ 200,000, mereka boleh mengambil sehingga $ 100,000 secara tunai. Pinjaman pembiayaan semula tunai biasanya mempunyai kadar faedah yang lebih rendah daripada pinjaman yang mereka ganti. Pinjaman asal (dibiayai semula) tidak semestinya menjadi pinjaman VA.
Pinjaman Pembiayaan Semula Pengurangan Kadar Faedah (IRRRL). Juga dikenali sebagai Loan Refinance Streamline VA (atau, semata-mata, menyelaraskan pembiayaan semula), IRRRL direka khusus untuk membiayai semula pinjaman pembelian VA yang ada tanpa permohonan pinjaman kedua VA. Tidak ada pilihan keluar tunai, kecuali untuk mengukuhkan $ 6,000 untuk projek pembaikan rumah yang cekap tenaga.
Program Pinjaman Langsung Amerika Syarikat (NADL). Direka khusus untuk ahli perkhidmatan dan veteran asal Amerika Asli, pinjaman NADL dibuat secara langsung oleh VA. Mereka sentiasa dikonfigurasikan sebagai kadar tetap, pinjaman 30 tahun. Sepanjang VA, NADL hanya boleh digunakan untuk "membiayai pembelian, pembinaan, atau pembaikan rumah di Tanah Amanah Persekutuan (tanah simpanan), atau untuk membiayai semula NADL sebelum mengurangkan kadar faedah."

VA juga membuat dua jenis Geran Perumahan Yang Adaptasi, yang merupakan bayaran bukan pinjaman untuk veteran yang mempunyai kecacatan yang berkaitan dengan perkhidmatan yang teruk dan kekal. Geran ini direka bentuk untuk membiayai pembinaan, pembelian, atau penyesuaian perumahan disesuaikan yang disesuaikan untuk veteran kurang upaya dan keluarga mereka. Mereka tidak perlu dibayar balik.

Kelebihan Pinjaman VA vs Pinjaman Konvensional

Berikut adalah rekap cepat kelebihan utama pinjaman VA berbanding gadai janji konvensional:

Tiada bayaran yang diperlukan untuk pinjaman tertentu
Tiada insurans gadai janji diperlukan
Keaslian
Had pinjaman membiayai wang tunai yang tinggi (tunai sehingga 100% ekuiti anda di rumah)
Kos rendah untuk menyelaraskan pinjaman pembiayaan semula
Sekatan ke atas jenis dan nilai kos penutupan

Kelemahan Pinjaman VA berbanding Pinjaman Konvensional

Dan kelemahan utama mereka:

Yuran pendanaan VA diperlukan dimuka
Terhad kepada anggota perkhidmatan serantau yang aktif, veteran, dan keluarga mereka
Had saiz pinjaman yang boleh merugikan pembeli di pasaran kos tinggi
Rumah mestilah pemilik yang diduduki, kediaman utama

Firman Akhir

Jika anda tinggal di kawasan metropolitan yang ditentukan Banci, kemungkinan anda layak untuk pinjaman konvensional, VA, atau FHA. Walau bagaimanapun, jika anda sebahagian daripada ruang terbuka luas, pilihan pinjaman rumah terbaik anda mungkin satu yang kami sebutkan di sini: pinjaman USDA.

Disokong oleh Jabatan Pertanian A.S., pinjaman USDA direka khusus untuk pembeli kali pertama yang ingin menetap di luar kawasan metropolitan yang ditetapkan Banci, di mana kebanyakan penduduk Amerika hidup. Bagi mereka yang layak, program pinjaman USDA sangat murah hati - ia menawarkan pembiayaan 100% (tidak ada wang ke bawah), kadar faedah ultra rendah, dan diskaun PMI. Sebelum anda memohon pinjaman konvensional atau salah satu alternatif bukan konvensional yang lebih biasa, lakukan sendiri (dan dompet anda) dengan nikmat dan melihat produk pembiayaan hartanah yang lumayan, berpotensi menguntungkan.

Jika anda ingin meningkatkan peluang anda untuk diluluskan untuk gadai janji, lihat artikel ini: 6 Tips untuk Dapatkan Diluluskan untuk Pinjaman Rumah Mortgage Home.

Pinjaman hipotek yang berbeza - FHA, VA, atau konvensional - sesuai untuk anda?