Implikasi Cukai & Konsekuensi Jualan Pendek atau Perampasan

Biasanya, jika anda gagal membuat pinjaman atau mencapai penyelesaian kurang daripada jumlah penuh yang diperlukan, pemberi pinjaman anda akan mengeluarkan borang cukai 1099 untuk tahun di mana kegagalan berlaku, memaksa anda menyertakan bahagian yang tidak dibayar - atau "diampuni" daripada hutang sebagai pendapatan pada pulangan cukai anda. Jika itu berlaku, anda perlu membayar cukai ke atas "pendapatan" yang tidak pernah dilalui oleh tangan anda. Ini boleh menjadi sangat mengecewakan, apatah lagi sukar untuk belanjawan anda. Bergantung pada saiz hutang yang diampuni, pendapatan tambahan - dan cukai yang terhasil di atasnya - boleh menjadi besar.

Syukurlah, cukai tidak semestinya membatalkan kesan pemulihan pinjaman anda yang telah diampuni. Pada akhir tahun 2007, Kongres meluluskan Akta Bantuan Hutang Ganjaran Gadai Janji, memberikan pelepasan cukai kepada berjuta-juta yang telah dipaksa untuk menyelesaikan pinjaman gadai janji mereka kurang daripada jumlah yang mereka bayar. Menurut IRS:

Akta Bantuan Hutang Perceraian Mortgage 2007 secara amnya membolehkan pembayar cukai untuk mengecualikan pendapatan daripada pelepasan hutang di kediaman utama mereka. Hutang dikurangkan melalui penstrukturan semula gadai janji, serta hutang gadai janji yang diampuni berkaitan dengan rampasan, memenuhi kelegaan ini. Peruntukan ini digunakan untuk hutang yang diampuni dalam tahun kalendar 2007 hingga 2012. Sehingga $ 2 juta hutang yang diampuni layak untuk pengecualian ini ($ 1 juta jika difailkan secara berasingan). [penekanan ditambah]

Perbuatan itu meliputi bukan sahaja penyitaan, tetapi juga jualan pendek atau penyelesaian hutang di kediaman utama anda kurang daripada jumlah penuh hutang.

Bagaimana Akta Bantuan Hutang Perceraian Mortgage berfungsi

Walaupun tindakan itu akan membantu mengurangkan liabiliti cukai anda, ia tidak akan mengurangkan jumlah kerja kertas yang anda akan berurusan. Untuk mendapatkan pelepasan cukai, anda masih perlu merakam dan melaporkan pendapatan yang akan menjadi. Apabila anda menyelesaikan hutang kurang daripada yang bernilai, pemberi pinjaman anda harus mengeluarkan Borang 1099-C (Pembatalan Hutang). Borang ini melaporkan nilai pasaran yang adil di rumah anda sebelum rampasan dan jumlah hutang yang telah diampuni. Kesan cukai dari pengampunan hutang dilaporkan dan dikira atas pulangan cukai anda pada Borang 982.

Anda perlu melaporkan dua akibat cukai yang berpotensi:

1. Pendapatan dari pembatalan atau pengampunan hutang
2. Kemungkinan keuntungan dari pelupusan rumah

Untuk mengira pembatalan hutang pada Borang 982, tolak nilai pasaran yang saksama di rumah (seperti yang dilaporkan pada 1099-C, kotak 7) daripada jumlah hutang tersebut sebelum perampasan. Sejumlah besar daripada sifar akan mewakili pendapatan pengampunan hutang dan hendaklah dibawa ke baris 21 (pendapatan lain) pada halaman 1 borang cukai 1040 anda. Seperti kebanyakan kod cukai, terdapat pengecualian dan pengecualian, yang akan dibincangkan.

Untuk mengira keuntungan dari pelupusan rumah, tolak asas yang diselaraskan di rumah - apa yang anda bayar untuk rumah serta penambahbaikan rumah utama yang meningkatkan nilai - dari nilai pasaran yang adil rumah di perampasan (sekali lagi, dari 1099-C, talian 7). Sekiranya nilai rumah di rampasan adalah lebih tinggi daripada asas pelarasan anda, anda akan mendapat keuntungan yang boleh dilaporkan di Borang 1040, Jadual D (Keuntungan Modal dan Kerugian).

Apa Tidak Dilindungi

Perhatikan penggunaan perkataan "umumnya" dalam penjelasan IRS. Ini mungkin satu perkataan yang paling dimuatkan yang terdapat dalam peraturan IRS. Dan klausa melepaskan kata-kata yang jelas ini muncul dalam peraturan mereka dengan kerap. Dalam kes ini, ini bermakna tidak semua rampasan dan jualan pendek dilindungi, jadi anda perlu tahu sama ada tindakan itu benar-benar boleh membantu anda atau tidak.

Terdapat dua pengecualian ketara yang penting terhadap perbuatan itu:

1. Rumah kedua dan hartanah pelaburan tidak dilindungi oleh perbuatan itu. Jika pemberi pinjaman memaafkan hutang anda pada salah satu daripada jenis hartanah ini, anda mestilah laporkannya sebagai pendapatan. Peruntukan akta ini hanya terpakai kepada anda kediaman utama.
2. Mungkin lebih ketara, perbuatan itu memegang bahawa anda hanya boleh mengecualikan pelepasan keberhutangan kediaman utama. Itulah hutang yang digunakan untuk membeli, membina, atau memperbaiki kediaman utama anda secara substansial, atau membiayai semula hutang yang ditanggung untuk tujuan itu. Ringkasnya, jika anda membiayai semula gadai janji rumah anda (hanya sekali atau banyak kali) dan mengeluarkan wang tunai melebihi hutang asal anda, anda tidak boleh mengecualikan sebarang hutang yang telah diampuni daripada bahagian tunai anda. Anda mesti melaporkannya sebagai pendapatan yang boleh dikenakan cukai.

Sebagai contoh, jika tahun lepas anda meletakkan mengeluarkan gadai janji $ 180,000 pada rumah $ 200,000 dan kemudian nilai itu meningkat kepada $ 250,000, anda mungkin telah membiayai semula untuk mendapatkan sedikit wang tambahan untuk membayar kad kredit. Perbezaan antara gadai janji asal dengan nilai baru, dalam hal ini $ 70,000, dianggap sebagai pendapatan kena cukai selepas perampasan atau penjualan pendek.

Sekiranya pasaran hartanah merosot dan perampasan bank di rumah dengan nilai $ 190,000, maka baki $ 60,000 yang pemberi pinjaman anda memintanya dikenakan cukai. Jika rumah merampas di bawah nilai asalnya, mengatakan pada $ 160,000, maka sementara $ 70,000 masih boleh dikenakan cukai, $ 20,000 dari hutang yang telah diampuni (jumlah di bawah nilai hipotek asal) masih berada di bawah perlindungan tindakan.

Begitu juga, garis ekuiti rumah kredit dan gadai janji kedua yang anda boleh ambil selepas membeli rumah anda juga akan dikecualikan. Tetapi jika anda menggunakan hasil untuk membuat penambahbaikan utama ke rumah anda, maka wang itu akan dilindungi.

Beberapa berita baik: Walaupun anda mendapati diri anda dalam salah satu pengecualian dalam perbuatan itu, anda boleh mengecualikan sehingga $ 250,000 ($ 500,000 jika menikah secara bersama) di bawah satu kali pengecualian keuntungan di kediaman utama.

Sekiranya Anda Tidak Layak

Jika anda jatuh ke dalam salah satu pengecualian ini, atau jika IRS mendapati alasan lain bahawa klausa "umumnya" menghalang anda keluar, anda masih dapat mencari bantuan di bahagian lain kod cukai.

1. Kebankrapan. Sekiranya rumah dan gadai janji anda disertakan dan dilepaskan melalui kebankrapan, hutang yang diampuni secara amnya tidak boleh dikenakan cukai.
2. Pinjaman Tanpa Kerugian. Di beberapa negeri, pinjaman rumah adalah "tidak dapat dikurangkan," yang bermaksud bahawa remedi pemberi pinjaman anda untuk kegagalan adalah terhad kepada nilai harta yang dijamin oleh pinjaman anda. Pemberi pinjaman boleh tidak meneruskan aset anda yang lain dalam usaha untuk memenuhi hutang. Pengampunan pinjaman bukan peminjaman tidak mewakili pendapatan yang boleh dikenakan cukai kepada peminjam. Gadai janji tidak boleh digunakan di 12 negeri (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), tetapi periksa dengan peguam anda untuk melihat apakah ada peruntukan lain dalam komuniti anda.
3. Insolvensi. Jika jumlah liabiliti anda melebihi jumlah liabiliti anda, maka anda secara teknikal "tidak solven," dan hutang yang telah diampuni mungkin memenuhi syarat di bawah pengecualian insolvensi. Jika anda tewas, biasanya IRS tidak akan memerlukan anda untuk memasukkan hutang yang telah diampuni dalam pendapatan anda. Jika anda fikir anda termasuk dalam kategori ini, berbincanglah dengan peguam cukai anda. Keperluan substantiasi untuk pengecualian ini adalah besar, dan anda memerlukan pro untuk membantu anda menyediakan kertas kerja.

Firman Akhir

Mudah-mudahan, perampasan atau jualan pendek adalah keadaan sekali dalam seumur hidup, tetapi jika anda menghadapi cabaran kehilangan rumah anda, anda perlu tahu apa kesan dan implikasi cukai sebelum mereka menyelinap ke atas anda dan menyebabkan lebih banyak kerosakan pada anggaran anda. Memahami Akta Pengurangan Hutang Ganjaran Hipotek mungkin membantu meringankan bebanan, atau sekurang-kurangnya membuat anda tidak terkejut oleh akauntan anda atau IRS.

Anda pastinya tidak mahu mengendalikan kertas kerja, pengiraan, atau keputusan undang-undang sendiri. Jangan cuba mengendalikan isu ini dengan pulangan cukai yang disediakan sendiri atau menggunakan perisian penyediaan cukai dalam talian percuma. Jika anda berhadapan dengan pengampunan hutang hartanah, tentulah anda perlu mendapatkan bimbingan CPA, terutamanya jika anda perlu menggunakan salah satu kaedah yang tidak dilindungi oleh akta.

Maklumat lengkap tentang pembatalan hutang gadai janji tersedia dalam Penerbitan IRS 4681, yang tidak tersedia pada laman web IRS. Untuk memerintahkan salinan, hubungi IRS terus di (800) 829-3676 atau kunjungi pejabat lapangan IRS.