Apa itu REIT gadai janji (mREIT) - Definisi, Risiko & Kesesuaian

Baru-baru ini, terdapat minat yang semakin meningkat dalam kelas REIT yang dipanggil mREIT, yang juga membayar dividen yang tinggi tetapi menimbulkan satu set risiko yang sedikit berbeza.

Apa itu mREIT?

"M" bermaksud "gadai janji," kerana mREIT adalah kumpulan khas REIT yang mendasarkan pelaburan hartanah mereka dalam pasaran gadai janji. Untuk sebahagian besar, ini bermakna mREIT membeli hipotik di pasaran gadai janji sekunder - dengan kata lain, mereka membeli hutang gadai janji.

Selepas sebuah bank meminjamkan wang kepada seseorang yang membeli rumah, bank itu menjual gadai janji itu kepada pembeli gadai janji (seperti mREIT), dan kerana kadar gadai janji terikat kepada pasaran bon kerajaan, mREITs erat diikat dengan pasaran itu juga.

Jenis mREITs

Apabila mREIT ditubuhkan, ia biasanya pakar dalam satu jenis hutang gadai janji. Sesetengah syarikat hanya membeli gadai janji yang disokong oleh agensi persekutuan seperti Fannie Mae, Freddie Mac, atau Ginnie Mae. Mereka memilih gadai janji ini kerana mereka disokong oleh jaminan persekutuan dan oleh itu terdapat risiko yang lebih rendah untuk lalai, yang bermaksud bahawa mereka juga kurang menguntungkan.

MREIT lain, kadang-kadang dipanggil mREIT bukan agensi, pakar dalam gadai janji yang tidak dijamin oleh agensi persekutuan. Ini cenderung untuk membayar dividen yang lebih tinggi, terutamanya kerana terdapat risiko yang lebih tinggi terhadap gadai janji yang gagal.

Mempunyai Saham

Pelabur boleh membeli saham ini dengan membeli saham dalam syarikat, yang didagangkan secara terbuka di bursa saham. Sebagai pemilik separa dalam syarikat, para pemegang saham menerima dividen dari mREITs - dan di sinilah hasil yang menarik yang menarik ini masuk.

Seperti syarikat-syarikat awam yang lain, mREIT naik dan turun sebagai nilai pasaran menilai semula nilai syarikat. Jika pelabur percaya bahawa mREIT akan menjadi kurang menguntungkan kerana ia menjadi lebih mahal bagi mereka untuk mengumpul wang atau kerana gadai janji akan menjadi kurang baik, harga saham akan turun. Oleh kerana ramai pelabur melihat mREITs sebagai sumber pendapatan pasif terima kasih kepada dividen yang tinggi, saham MREIT juga akan menyusut jika pelabur berpendapat dividen akan turun.

Cukai

Walaupun hasil dividen yang tinggi boleh menjadi menarik, dividen mREIT tidak boleh diambil pada nilai muka. Ini kerana komisen mREIT mesti membayar sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan mereka kepada pemegang saham oleh undang-undang, yang pada gilirannya bermakna pendapatan tidak dikenakan cukai kepada REIT, tetapi sebaliknya dikenakan cukai sebagai pendapatan biasa kepada pemegang saham. Oleh itu, dividen dividen tidak dianggap sebagai dividen berkelayakan layak untuk rawatan cukai pilihan, tetapi dianggap dividen biasa dan dikenakan cukai pada kadar cukai marginal pemegang saham. Oleh itu, semakin tinggi kadar cukai anda, semakin kurang anda mendapat untung.

Kerana REIT dikenakan cukai pada kadar pendapatan biasa dan bukan pada kadar dividen yang lebih rendah, mereka boleh menjadi cara yang sangat tidak cekap untuk mendapatkan pendapatan pasif dari perspektif cukai. Bagi sesetengah orang, ini tidak relevan, tetapi jika pendapatan dari pelaburan REIT menggerakkan pelabur ke dalam pendatang cukai pendapatan yang lebih tinggi atau mereka sudah berada dalam satu, mungkin lebih bijak bagi pelabur memilih hasil yang lebih rendah dari saham-saham dividen yang menghasilkan yang dikenakan cukai pada kadar dividen yang lebih rendah.

Terdapat satu cara untuk mengelakkan denda cukai dividen REIT: Simpan pegangan REIT dalam akaun persaraan yang ditangguhkan cukai untuk mengelakkan dividen REIT yang ditambah kepada pendapatan bercukai anda sepenuhnya semasa anda masih bekerja.

MREITs dan Bonds

Salah satu faktor utama yang memberi kesan kepada keuntungan dan hasil dividen adalah perubahan dalam pasaran bon. MREIT tidak hanya membeli hipotik dengan keuntungan yang dilabur semula dari kegiatan syarikat. Malah, memandangkan begitu banyak keuntungan syarikat pergi kepada pelabur, syarikat itu perlu meminjam wang untuk membeli gadai janji.

Di sinilah pasaran bon menjadi penting untuk operasi mREIT. Ringkasnya, MREIT meminjam wang pada kadar faedah bon jangka pendek dan meminjamkannya pada kadar berhampiran kadar bon jangka panjang yang lebih tinggi - apabila mereka membeli pinjaman gadai janji, mereka pada dasarnya meminjamkan wang itu pada kadar gadai janji semasa. Oleh kerana kadar gadai janji terikat kepada kadar bon jangka panjang yang lebih tinggi, keuntungan yang besar adalah berkadar langsung dengan jurang (atau "spread") antara kadar bon jangka pendek dan jangka panjang.

Oleh kerana kadar gadai janji terikat pada kadar bon, pelabur dalam mREIT perlu melihat pasaran bon serta pasaran hartanah dan gadai janji untuk memahami potensi keuntungan. Jurang yang lebih besar, antara kadar bon jangka pendek dan panjang, lebih menguntungkan perniagaan MREIT menjadi. Sekiranya Federal Reserve menyimpan janjinya untuk mengekalkan kadar faedah yang rendah, penyebaran bon harus kekal besar, dan dividen jurang tetap tinggi.

Ancaman terbesar kepada mREIT adalah peningkatan hasil Perbendaharaan jangka pendek. Ini sebahagiannya kenapa mREIT telah menjadi popular sepanjang tahun 2012. Pada bulan Januari, Pengerusi Ben Bernanke mengumumkan hasrat Fed untuk mengekalkan kadar yang rendah sehingga akhir tahun 2014, yang pada dasarnya menjamin margin keuntungan mREIT selama tiga tahun. Janji untuk terus menyuntik tunai sebagai sebahagian daripada QE3 pada bulan September juga menyebabkan harga stok MREIT melompat lebih jauh, seperti kenyataan Bernanke bahawa Rizab Persekutuan merancang untuk mengekalkan kadar yang rendah sehingga 2015.

Risiko & Kesalahan untuk MREIT Pelabur

Sebelum anda kehabisan dan mengisi portfolio anda dengan sekumpulan mREIT, terdapat beberapa perkara yang perlu dipertimbangkan. Walaupun potensi keuntungan boleh menjadi tinggi, pelabur menganggap risiko kehilangan wang dalam harga saham yang mendasari dan juga melalui dividen yang dikurangkan.

1. Dividen Cuts
Beberapa mREIT telah memotong pembayaran dividen mereka dalam beberapa tahun kebelakangan. Terdapat banyak alasan yang mungkin untuk ini: pinjaman tidak berbayar, pengurusan yang buruk, dan peluang mengecut dalam pasaran gadai janji sekunder. Dan sejak dividen mREIT sangat sensitif kepada turun naik dalam kadar faedah bon dan jumlah wang tunai dalam ekonomi, jika Federal Reserve memutuskan untuk menaikkan kadar faedah, mREIT akan menjadi yang pertama untuk kehilangan nilai.

2. Kerugian Gadai Janji dan Pembiayaan Semula
Kos peminjaman yang lebih tinggi akan menjejaskan semua mREIT, tetapi mREIT individu juga boleh dicederakan oleh pinjaman berprestasi rendah. Jika gadai janji yang dipegang oleh mREIT gagal, mREIT kehilangan wang. Walaupun mREITs biasanya sangat pelbagai di kalangan gadai janji yang berbeza, mereka masih terhad kepada satu pasaran dan dengan itu kekurangan kepelbagaian untuk menahan keruntuhan dalam pasaran gadai janji.

Jika malapetaka lain seperti krisis gadai janji subprima menyebabkan pemegang gadai janji ingkar pada gadai janji mereka, ia boleh menghancurkan pasaran MREIT. Terdapat satu cara untuk mengurangkan risiko ini, walaupun: Beberapa mREIT hanya melabur dalam gadai janji yang disokong oleh agensi, seperti pinjaman Fannie Mae dan Freddie Mac. Oleh kerana pinjaman agensi ini mempunyai jaminan kerajaan A.S., mereka lebih rendah risiko daripada non-agensi mREITs, dan biasanya menawarkan hasil dividen yang lebih rendah hasilnya.

Walau bagaimanapun, yang melampau adalah sama buruk: Sekiranya gadai janji dibayar awal, mREIT juga akan kehilangan wang kerana ia tidak lagi mendapat faedah yang dibayar daripada hutang itu, dan perlu membeli hutang baru. Kadar pembiayaan gadai janji yang tinggi pada tahun 2012 telah menyakiti beberapa saham, dan walaupun mereka masih boleh meminjam wang pada kadar yang rendah dan membeli gadai janji, gadai janji ini berkemungkinan mempunyai kadar yang lebih rendah.

3. Kerugian Operasi
Ketiga dan paling mengkhawatirkan, banyak mREIT terbesar beroperasi pada keuntungan kecil atau kerugian. Sekiranya mREIT terus beroperasi pada keuntungan yang lebih kecil daripada amaun yang harus dibayar untuk dividen, dividen itu perlu dikurangkan. Apabila pengurangan dividen ini diumumkan, harga saham mREIT biasanya jatuh juga. Sudah tentu, jika syarikat itu beroperasi pada masa yang lama, ia akan keluar dari perniagaan dan saham itu tidak bernilai.

Pada suku kedua 2012, sebahagian daripada mREIT terbesar oleh permodalan pasaran melaporkan kerugian berjuta-juta dolar dan margin operasi -30% hingga -60%. Ini kerana kadar bon jangka panjang jatuh, menyempitkan penyebaran kadar faedah jangka pendek dan jangka panjang memandangkan pelabur mencari pasaran bon selamat.

Oleh kerana tidak ada syarikat yang boleh beroperasi selama-lamanya pada kerugian, pengembalian mengecewakan ini menimbulkan persoalan yang tidak menyenangkan tentang kelestarian penghargaan mREIT jika spread bon terus sempit. Ia juga menimbulkan persoalan tentang berapa banyak spekulasi dan risikonya dalam pasaran MREIT, kerana kerugian ini memukul syarikat hanya apabila harga saham mereka melambung tinggi.

4. QE3 dan Risiko Prabayar
Keputusan baru-baru ini Rizab Persekutuan untuk memulakan pusingan ketiga pelonggaran kuantitatif (QE3) adalah satu lagi kebimbangan untuk mREITs. QE3, tidak seperti pendahulunya, sedang disasarkan pada sekuriti yang disokong gadai janji - Fed merancang untuk membeli jumlah tanpa had sekuriti ini setiap bulan sehingga ekonomi kelihatan lebih baik.

Sekuriti ini adalah yang sama yang mREIT melabur, jadi pengumuman ini memberi kesan kepada mereka secara langsung. Dengan Rizab Persekutuan pemain yang lebih agresif di pasaran, mungkin terdapat lebih banyak peluang bagi pemegang gadai janji untuk membiayai semula. Ini tidak baik untuk mREITs, kerana pembiayaan semula bermaksud bahawa gadai janji yang mereka pegang dibayar awal - dan pendapatan mereka diperolehi dari pembayaran faedah berhenti.

Sebaliknya, QE3 mungkin mempunyai kesan yang lebih positif terhadap pasaran gadai janji menengah. Dengan menggalakkan lebih banyak refinancing, ia mewujudkan aktiviti gadai janji yang lebih besar dan dengan itu lebih banyak peluang perniagaan untuk mREITs. Memandangkan ia juga mengekalkan kadar faedah jangka pendek rendah, penyebaran besar antara kadar jangka pendek dan jangka panjang harus tetap berlaku, yang membolehkan peluang untuk meminjam wang pada kadar yang lebih rendah daripada apa yang mereka meminjamkan.

5. Modal Terhad
Oleh kerana syarikat-syarikat ini perlu mengembalikan 90% pendapatan mereka kepada para pemegang saham, mereka sangat terhad dalam bagaimana mereka boleh mengurus dan menginvestasikan semula keuntungan mereka, yang menjadikannya sukar untuk berkembang dalam masa yang baik dan terus bertahan pada masa-masa yang buruk. Ini menjadikan struktur REIT sebagai perniagaan yang berisiko. Perdagangan untuk risiko ini adalah hasil dividen jangka pendek yang lebih tinggi, tetapi tradeoff itu tidak selalu mampan.

Kesesuaian

Oleh kerana mREIT adalah tidak menentu dan mudah terjejas oleh pasaran gadai janji, pasaran hartanah, dan pasaran bon kerajaan persekutuan, mereka adalah pertaruhan yang berisiko. Walau bagaimanapun, hasil yang tinggi dan pembayaran langsung keuntungan kepada pelabur menjadikannya sumber wang tunai yang hebat dalam jangka pendek.

Selain itu, mereka menawarkan bentuk pelaburan cecair dan akses kepada pengurusan profesional. Dengan membeli saham dalam mREIT, pelabur individu secara tidak langsung boleh memberi pinjaman kepada orang-orang di pasaran gadai janji. Jika anda fikir akan ada pemulihan harta tanah dan pasaran gadai janji, mREIT adalah satu cara untuk membuat taruhan itu.

Pelabur-pelabur yang lebih muda, lebih agresif yang tidak memiliki harta tanah sendiri tetapi yang menaikkan harga hartanah mungkin ingin mempertimbangkan mREITs. Bagaimanapun, mREIT juga boleh mempunyai tempat dalam portfolio yang lebih matang selagi peratusan yang mereka buat tidak lebih daripada pelabur yang mampu mengambil kerugian pada.

Firman Akhir

Perangkap-perangkap dalam mREITs tidak bermakna bahawa mereka harus selalu dielakkan. Dengan mengambil kesempatan daripada spread bon yang cukup diramalkan dan menawarkan kecairan kepada pasaran hartanah, mREITS menyediakan perkhidmatan yang berharga dan peluang bagi para pelabur untuk menyerahkan dana mereka kepada pakar yang boleh memainkan kedua-dua pasaran bon dan hartanah untuk menjadikan keuntungan.

Sebelum melabur, lihatlah melampaui hasil dividen dua angka, tidak kira betapa menggoda mereka muncul dahulu. Dengan melihat kira-kira kunci kira-kira, penyata aliran tunai, dan prestasi lalu, para pelabur dapat memahami sama ada syarikat itu bernilai melabur, dan sama ada mereka boleh merasakan risiko.

Apakah pemikiran anda tentang pelaburan dalam mREITS?