Cara Cari Ejen Harta Tanah (Realtor) yang Boleh Dipercayai

Walau bagaimanapun, ketekunan wajar ini sering kali jatuh di tepi jalan apabila menyewa ejen hartanah. Tetapi membeli atau menjual rumah adalah salah satu keputusan kewangan terbesar yang akan anda buat, dan mencari orang yang tepat untuk mewakili kepentingan anda adalah kunci untuk mendapatkan kesepakatan terbaik atau pulangan terbaik atas pelaburan anda.

Sekiranya anda memilih ejen hartanah yang betul, prosesnya akan berjalan lancar. Walau bagaimanapun, ejen yang salah boleh menyebabkan kerosakan pada transaksi dan mungkin kehilangan jualan sepenuhnya. Dalam erti kata lain, itu keputusan yang besar.

Tapi apa yang perlu anda cari ketika menyewa ejen hartanah? Apa bendera merah yang perlu anda hadapi? Inilah yang anda perlu tahu untuk mencari ejen hartanah yang hebat.

Apa Jenis Ejen yang Anda Perlukan?

Perkara pertama dahulu: Adakah anda membeli rumah atau menjual rumah? Jawapan ini adalah kunci untuk mengetahui jenis ejen yang anda perlukan.

Ejen yang bekerja dengan pemilik rumah yang menjual rumah disebut "ejen penjual" atau "ejen penyenaraian." Agen ini mewakili kepentingan pemilik rumah semasa proses penyenaraian dan rundingan.

Ejen yang bekerja dengan pembeli rumah disebut "ejen pembeli" atau "ejen jualan." Agen-agen ini mewakili kepentingan pembeli semasa proses pameran dan rundingan. Sesetengah agen pembeli bekerja secara eksklusif dengan pembeli, bermakna mereka tidak menyenaraikan mana-mana rumah sama sekali.

Istilah "ejen penjual" dan "ejen jualan" sering mengelirukan orang dalam pembelian rumah dan proses jualan rumah kerana mereka hampir sama. Walau bagaimanapun, mereka mewakili pihak yang berlainan dengan minat yang berbeza. Agen penjual mewakili parti yang menjual rumah, manakala menjual agen mewakili parti membeli rumah; Walau bagaimanapun, mereka hanya dipanggil "ejen jualan" apabila kontrak akhir ditandatangani.

Ejen Dual

Sesetengah agen dipanggil "agen dwi," yang bermaksud mereka telah bersetuju untuk mewakili kepentingan kedua-dua pembeli dan penjual semasa proses pembelian rumah.

Inilah cara ia berfungsi. Bayangkan anda berjalan ke rumah terbuka dan jatuh cinta dengan tempat itu. Ia adalah harta panas, dan anda tahu ia tidak akan berlaku. Anda baru memulakan carian rumah anda dan tidak mempunyai ejen anda sendiri. Walau bagaimanapun, ejen penyenaraian di tapak dan ingin membantu anda membuat tawaran di rumah di sana. Anda tidak mahu menunggu untuk mendapatkan ejen anda sendiri, jadi anda bersetuju untuk bekerja dengannya. Dalam kes ini, anda hanya memasuki hubungan kerja dengan ejen dwi.

Agensi dua kontroversial kerana ejen terpaksa berjalan dengan sangat baik dan tetap neutral sepanjang proses. Lagipun, mereka mewakili penjual yang ingin mendapatkan harga tertinggi yang mungkin untuk rumah mereka dan pembeli yang ingin mendapatkan harga yang paling rendah untuk rumah yang sama.

Terdapat juga potensi konflik kepentingan kerana komisen. Dalam jualan yang tipikal, ejen pembeli dan ejen penyenaraikan membahagikan komisen kira-kira 6%, dengan kira-kira 3% setiap satu. Ejen dua menyimpan 100% komisen, yang bermaksud untuk kepentingan menjual rumah untuk harga yang paling tinggi. Ini berfungsi hebat untuk penjual, tetapi tidak begitu baik untuk pembeli.

Ramai profesional hartanah berasa kuat tentang agensi dua, dengan alasan yang baik. Ejen-ejen ganda dilarang secara undang-undang daripada mengambil bahagian dalam transaksi atau berkongsi maklumat sulit. Oleh itu, mereka mendapat dua kali ganda suruhanjaya itu sambil memberikan nasihat dan bimbingan yang kurang kepada kedua-dua pihak. Kebanyakan masa, satu-satunya orang yang benar-benar memberi faedah ialah ejen.

Agensi ganda hanya sah di beberapa negeri, seperti California dan Texas. Di negeri-negeri di mana ia dibenarkan, ejen terikat di sisi undang-undang untuk mendedahkan agensi keduanya sebelum kontrak ditandatangani. Untuk mengetahui sama ada agensi berganda itu sah di negara anda, hanya Google "Adakah agensi dua di sisi undang-undang" bersama dengan nama negara anda.

Cara Cari Ejen Harta Tanah Besar

Tidak semua ejen di luar sana akan menjadi sesuai untuk anda. Malah ejen yang sangat berjaya mempunyai kelemahan mereka.

Sebagai contoh, ejen terlaris di kawasan anda mungkin mempunyai anggaran pengiklanan yang mengagumkan dan satu pasukan besar di tempat untuk membantu pelanggan. Walau bagaimanapun, ini mungkin bermakna anda akhirnya bekerja dengan beberapa orang yang berlainan sepanjang proses membeli atau menjual. Sekiranya anda mencari perhatian peribadi, agen tertentu ini mungkin tidak sesuai.

Sebaliknya, anda mungkin mencari agen dengan pengalaman yang kurang tetapi keperibadiannya sesuai dengan anda. Anda mengesyaki bahawa pemacu mereka untuk membuat anda bahagia - dan menerima rujukan dan testimoni yang sangat diperlukan sebagai balasan - mungkin lebih penting daripada pengalaman semata-mata.

Ada banyak perkara yang perlu dipertimbangkan ketika mencari ejen terbaik untuk situasi anda. Inilah cara memulakannya.

1. Buat Senarai Pendek Ejen

Terima kasih kepada Google, anda boleh dengan mudah mencari berpuluh-puluh hingga ratusan ejen di kawasan anda dengan beberapa ketukan kekunci. Walau bagaimanapun, anda biasanya akan mendapatkan maklumat yang lebih terperinci mengenai agen melalui laman web hartanah.

Salah satu tempat terbaik untuk memulakan carian anda ialah Zillow's Agent Finder, yang membolehkan anda melihat senarai penuh agen tempatan dengan testimoni pelanggan dan senarai terkini. Ciri penyenaraian baru-baru ini amat berguna. Pertama, anda boleh menggunakannya untuk mencari ejen yang baru-baru ini bekerja dengan penjual atau pembeli di kawasan yang anda sedang mempertimbangkan. Jika anda menjual rumah anda, ia juga membolehkan anda menganalisis bagaimana setiap ejen mengambil gambar dan memasarkan senarai mereka. Contohnya, apakah setiap senarai kelihatan profesional dan menarik? Adakah terdapat lawatan video?

Laman web yang lain termasuk Realtor.com dan HomeLight.

Buat senarai sekurang-kurangnya tiga agen yang anda berminat untuk mewawancara.

2. Tanya Banyak soalan

Sekarang bahawa anda mempunyai senarai pendek ejen, langkah seterusnya adalah untuk bercakap dengan mereka secara peribadi. Ya, anda boleh melakukan wawancara telefon, tetapi bertemu secara peribadi lebih baik.

Pertemuan bersemuka membolehkan anda benar-benar merasakan siapa orang ini, nilai-nilai mereka, dan sama ada personaliti mereka akan sesuai dengan anda. Ini adalah orang yang akan membimbing anda melalui proses stres, dan kewangan yang penting; anda perlu berasa selesa bercakap dengan mereka. Anda juga perlu tahu sama ada mereka akan memberitahu anda kebenaran dan bukannya pelapis gula beberapa berita buruk. Dan anda perlu tahu bahawa anda berkongsi nilai teras yang sama.

Mulakan dengan soalan umum ini:

Adakah anda bekerja di hartanah sepenuh masa?
Berapa lamakah anda dilesenkan??
Adakah anda seorang ahli Persatuan Realtors Kebangsaan (NAR)? (NAR memerlukan latihan tambahan dan kepatuhan kepada kod etika yang ketat.)
Adakah anda bekerja dengan pasukan? Jika ya, saya akan bekerjasama dengan anda atau orang lain?
Berapa banyak perniagaan anda datang dari rujukan?
Apakah purata bilangan pelanggan semasa anda?
Bagaimana anda berkomunikasi? (Sebagai contoh, ejen anda mungkin lebih suka teks cepat untuk menyampaikan maklumat, sementara anda lebih suka mempunyai panggilan telefon. Pastikan anda berada di halaman yang sama di sini, kerana komunikasi yang baik adalah kunci kepada hubungan kerja yang berjaya.)
Adakah pelanggan pernah memfailkan aduan terhadap anda atau agensi anda? Jika ya, bagaimana anda mengendalikannya?
Pernahkah anda memenangi sebarang anugerah profesional??
Apakah jenis kontrak yang anda tawarkan? Apa yang berlaku jika saya tidak berpuas hati dengan hubungan kerja kami?
Apa yang paling anda sukai menjadi broker barang? Apa yang paling anda suka?

Soalan-soalan ini adalah cara terbaik untuk memulakan perbualan. Walau bagaimanapun, anda perlu bertanya soalan tambahan bergantung kepada jika anda membeli atau menjual.

Jika Anda Menjual Rumah

Jika anda menjual rumah, tanya kepada ahlinya yang berpotensi dengan soalan-soalan berikut:

Berapa banyak jualan yang anda tutup tahun ini?
Berapa banyak rumah yang anda jual di kawasan saya? Adakah mereka berada dalam julat harga yang sama seperti rumah saya?
Berapa banyak rumah yang dijual di atau berhampiran dengan harga senarai?
Adakah anda memerlukan pra-kelayakan atau pra-kelulusan daripada syarikat gadai janji sebelum menunjukkan rumah?
Apakah yuran anda? Apa yuran harta tanah lain yang akan saya tanggung? (Perlu diingat yuran harta tanah boleh dirunding.)
Apakah strategi pemasaran anda untuk rumah seperti saya?
Adakah anda menggunakan jurugambar profesional atau pemain rumah?
Apakah yang perlu saya lakukan untuk mendapatkan rumah saya siap untuk dijual atau meningkatkan rayuannya? (Mereka mungkin mempunyai beberapa cadangan untuk membina semula projek untuk meningkatkan nilai rumah anda.)
Adakah anda menjadi tuan rumah rumah terbuka?
Berapa lama anda fikir ia akan diambil untuk menjual rumah saya?
Siapa pembeli target saya?

Jika Anda Membeli Rumah

Jika anda membeli rumah, pertimbangkan soalan berikut:

Betapa biasa anda dengan kawasan atau kawasan yang saya minati?
Adakah terdapat apa-apa yang berlaku di kawasan atau kawasan kejiranan yang perlu saya ketahui? Jika ya, apakah perubahan ini akan menjejaskan harga rumah sekarang atau di masa depan?
Berapa masa anda boleh menunjukkan rumah?
Berapa kerap anda akan menghantar saya senarai baru yang sepadan dengan apa yang saya cari?
Bolehkah anda mengesyorkan profesional lain yang saya perlukan, seperti inspektor rumah?
Berapa lamakah proses belian tipikal dengan anda?
Berapa banyak rumah yang anda menunjukkan pembeli, secara purata, sebelum mereka membuat tawaran? (Ini adalah statistik penting kerana broker barang yang baik akan tahu apa yang pelanggan mereka inginkan dan perlu menunjukkan rumah yang lebih sedikit sebelum mencari yang sesuai. Ini menjimatkan masa dan tenaga untuk semua orang yang terlibat.)
Adakah anda menghadiri setiap pemeriksaan rumah? (Agen yang menghadiri pemeriksaan rumah boleh meminta pemeriksa rumah secara terperinci secara langsung, maklumat ini dapat membantu mereka merundingkan harga yang lebih rendah.)
Apakah nisbah jualan ke senarai untuk 10 transaksi terakhir anda? (Perbezaan antara harga jualan dan harga senarai akan memberi anda petunjuk penting tentang bagaimana ejen ini sedang berunding.)

3. Bercakap dengan Pelanggan yang lalu

Sebaik sahaja anda telah menemu duga beberapa ejen secara langsung, penting untuk bercakap dengan beberapa pelanggan terdahulu. Mintalah setiap ejen memberikan anda maklumat hubungan untuk sekurang-kurangnya tiga pelanggan yang telah mereka bekerjasama pada tahun lalu.

Pertimbangkan untuk meminta pelanggan-pelanggan berikut soalan-soalan berikut:

Bagaimana pengalaman anda dengan agen ini secara keseluruhan?
Apa yang anda suka terbaik tentang ejen ini? Apa yang paling anda suka?
Jika anda menjual rumah anda, bagaimanakah agennya memasarkan harta anda? Adakah anda rasa ia berkesan? Berapa lamakah rumah anda di pasaran??
Jika anda membeli rumah anda, adakah anda merasakan ejen bersedia menunjukkan kepada anda setiap harta yang anda berminat? Adakah anda rasa mereka memahami apa yang anda mahukan di rumah?
Mereka cepat bertindak balas terhadap panggilan telefon dan e-mel?
Adakah mereka pendengar yang baik?
Apakah harga senarai rumah dan harga jualan akhir rumah anda?
Adakah anda rasa ejen ini mendapat harga yang terbaik?

4. Mengesahkan Lesen mereka

Sukar untuk mempercayai bahawa seseorang akan berbohong tentang menjadi agen hartanah berlesen, tetapi ia berlaku. Nasib baik, ada cara mudah bagi pengguna untuk memeriksa bahawa lesen ejen adalah sah. Persatuan Pegawai Undang-Undang Lesen Harta Tanah (ARELLO) mempunyai pangkalan data yang boleh dicari yang membolehkan pengguna mengesahkan sebarang lesen ejen atau pendaftaran.

Bekerja Dengan Ejen Baru: Kelebihan & Kekurangan

Jika anda sedang mempertimbangkan untuk bekerja dengan ejen dengan pengalaman sedikit atau tidak, maka anda perlu mengetahui lebih lanjut tentang situasi semasa dan matlamat masa depan.

Sebagai contoh, ramai ejen memulakan kerjaya mereka menjual rumah di sebelah sambil menahan kerja sepenuh masa. Walaupun tidak ada yang salah dengan ini, penting untuk mengetahui sama ada ejen ini mempunyai masa dan fleksibiliti yang anda perlukan. Pertimbangkan soalan berikut:

Anda akan dapat mengembalikan panggilan telefon atau e-mel pada waktu siang, atau hanya pada waktu petang?
Adakah anda akan terhad untuk menunjukkan rumah hanya pada hujung minggu?
Adakah anda mempunyai seorang mentor yang anda boleh beralih kepada jika proses rundingan menjadi rumit atau tidak dikenali?
Pernahkah anda menghadiri sebarang persidangan atau seminar baru-baru ini? Jika ya, yang mana?

Perlu diingat bahawa ejen baru tidak akan mempunyai pengalaman profesional berpengalaman; harta tanah sememangnya menjadi "belajar semasa anda pergi" profesion. Kurangnya pengalaman ini boleh menjadi kelemahan di meja perundingan, terutama dalam transaksi yang rumit. Adakah anda selesa menjadi sebahagian daripada proses pembelajaran agen ini?

Yang mengatakan, ejen baru lapar untuk kedua-dua pelanggan dan pengalaman, dan sebagai pepatah lama pergi, "Serigala lapar memburu yang terbaik." Seorang ejen yang tidak berpengalaman mungkin akan membungkuk ke belakang untuk memenuhi keperluan anda dan membuat anda gembira, dan mereka mungkin akan mempunyai banyak masa untuk memberi anda satu-satu perhatian. Timbang apa yang anda mahu dan apa yang anda selesa dengan sebelum menandatangani kontrak

Bendera Merah Harus Diperhatikan

Menurut ARELLO, seperti yang disebutkan oleh NAR, terdapat sekitar 2 juta ejen hartanah aktif di Amerika Syarikat. Itu bererti terdapat banyak ejen yang hebat yang boleh diperolehi. Ia juga bermakna anda mungkin mengalami beberapa epal yang tidak baik.

Pastikan anda mencari ejen yang sesuai untuk anda dengan memerhatikan bendera merah ini.

1. Mereka Mahu Senaraikan Rumah Anda pada Harga Tinggi

Jika anda menjual rumah anda, harga senarai awal adalah kunci kepada jualan yang berjaya.

Mudah-mudahan, anda merancang untuk menemuramah sekurang-kurangnya tiga ejen penyenaraian. Setiap ejen-ejen ini akan dapat memberitahu anda apa yang mereka ingin senarai rumah anda di. Harga senarai ini didasarkan pada beberapa faktor, termasuk lokasi anda, rakaman persegi, jualan sebanding terkini di kawasan anda (dipanggil "comps), dan umur dan keadaan rumah.

Semua agen yang anda wawancara menggunakan maklumat yang sama untuk harga rumah anda, yang bermaksud bahawa semua petikan harus sama. Berhati-hatilah dengan ejen yang harga rumah anda jauh lebih tinggi daripada ejen lain yang anda temujanji; ini adalah tanda ketidakpuasan, ketamakan, atau keduanya.

Harga yang terlalu tinggi bermakna ramai bakal pembeli tidak akan melihat rumah anda kerana ia keluar daripada bajet mereka atau terlalu mahal untuk apa yang mereka akan dapatkan. Rumah anda akan hancur di pasaran selama berbulan-bulan lebih lama daripada rumah harga yang lebih kompetitif, dan mungkin juga menjual lebih kurang daripada yang ada dengan harga permulaan yang tepat.

2. Mereka adalah seorang Komunis Miskin

Selalunya, kekurangan komunikasi adalah aduan No 1 dari orang yang bekerja dengan agen hartanah.

Komunikasi yang jelas dan tepat pada masanya adalah penting dalam pembelian rumah dan proses jualan rumah. Ejen hartanah perlu menjadi komunikator yang hebat untuk membantu pelanggan mereka dengan berkesan dan memastikan proses rumit ini berjaya berjaya. Dalam beberapa kes, anda akan berkomunikasi dengan orang ini setiap hari.

Perhatikan dengan teliti e-mel ejen calon anda, bahan pemasaran mereka, dan laman web atau blog mereka. Adakah tulisan mereka jelas dan bebas daripada kesilapan? Adakah mudah untuk memahami apa yang mereka bicarakan? Apabila anda mula-mula menghubungi mereka, adakah mereka memulangkan panggilan atau e-mel anda pada masa yang tepat? Semasa temubual, adakah mereka meluangkan masa untuk mendengar apa yang anda katakan, atau mereka memotong anda dan mula bercakap?

Penulisan yang kurang baik dan kemahiran komunikasi mungkin bermakna ejen tidak akan menyampaikan maklumat penting dengan cepat atau jelas, atau ia mungkin menandakan bahawa mereka terlalu sibuk untuk bekerja dengan anda. Sama ada jalan, teruskan.

3. Mereka Tidak Tanyakan Soalan

Agen besar adalah pendengar yang hebat. Mereka tahu bahawa kunci untuk hubungan kerja yang berjaya bergantung pada pemahaman apa yang anda inginkan dan perlu.

Agen yang baik akan mengambil masa untuk mengetahui lebih lanjut mengenai impian dan matlamat anda. Sebagai contoh, jika anda membeli rumah, ejen yang baik akan ingin tahu sama ada anda seorang pelabur atau mencari rumah jangka panjang. Jika anda menjual, agen yang baik mungkin bertanya tentang garis masa anda, fleksibiliti harga, dan apa yang anda cari dalam perhubungan.

Ini hanya beberapa contoh; maksudnya ialah seorang ejen yang baik akan bertanya soalan untuk mengetahui apa yang anda cari. Sekiranya ejen itu menjaga ibu, pergi dengan orang lain.

4. Suruhanjaya mereka rendah

Penjual membayar komisen harta tanah, yang biasanya termasuk dalam harga senarai rumah. Biasanya, komisen adalah 6%, yang berpecah antara ejen penyenaraian dan agen pembeli.

Sekiranya ejen memberi anda komisen lebih rendah daripada 5%, berhati-hatilah. Mereka mungkin cuba untuk memenangi perniagaan anda dengan menawarkan perjanjian, tetapi komisen ultra rendah ini mungkin akan menakutkan agen lain yang tidak mahu berkongsi seperti bayaran yang rendah.

Firman Akhir

Membeli dan menjual rumah adalah emosi dan tekanan untuk banyak sebab. Banyak yang dipertaruhkan, dan ini merupakan salah satu keputusan kewangan terbesar yang akan anda lakukan dalam hidup anda. Mencari ejen yang tepat untuk situasi anda adalah kunci untuk memastikan urus niaga berjalan dengan lancar dan semua orang berjalan jauh gembira.

Apabila saya menjual rumah pertama saya, saya tidak memikirkan siapa ejen penyenaraian saya - kesilapan biasa untuk pembeli rumah kali pertama. Saya pergi dengan ejen yang kami gunakan ketika kami membeli rumah kerana dia ramah dan kami mengenalnya.

Walaupun dia seorang ejen pembeli yang baik, dia adalah agen penyenaraian yang dahsyat. Dia harga rumah kami terlalu tinggi untuk pasaran, melakukan pemasaran sifar, dan sebagai hasilnya, ia mengambil alih masa selama dua tahun untuk dijual. Saya akhirnya bersuara dan mendapati ejen yang hebat yang menjual rumah kami dalam masa beberapa bulan untuk mengambil alih penyenaraian itu.

Sekiranya saya melakukan kerja rumah saya dari rumah, rumah kami mungkin akan dijual dengan cepat dan pada harga yang kompetitif. Sebaliknya, ia merosot di pasaran, dan kami kehilangan hampir $ 40,000. Ia adalah kesilapan yang mahal kita tidak akan pernah membuat lagi. Kami bersedia untuk menjual rumah semasa kami, dan anda boleh bertaruh kami akan menemuduga beberapa ejen untuk mencari yang tepat untuk keadaan kami.

Adakah penyelidikan anda. Ya, ia memerlukan masa dan usaha, tetapi memilih agen yang tepat akan membayar dividen yang besar dalam jangka panjang.

Adakah anda bekerja dengan ejen yang hebat (atau tidak begitu besar) ketika membeli atau menjual rumah anda? Apa pengalaman anda seperti?