Menutup Rumah - Proses, Dokumen & Prosedur Gadai Janji

Walau bagaimanapun, proses tutup bermula selepas penjual menerima tawaran pembelian anda. Itu biasanya 30 hingga 60 hari sebelum tarikh tutup sebenar anda - dengan mengambil tindakan pengunderaitan pinjaman, penilaian yang rendah, atau kecacatan utama yang ditemui semasa pemeriksaan rumah rutin tidak melambatkan perjanjian. Dalam tempoh ini, penjualan rumah anda dikatakan "tertunda." Sekiranya adat di pasaran anda membuat deposit yang besar (sehingga 10% dari harga pembelian yang dipersetujui, dalam beberapa kes) ke dalam akaun escrow sebaik sahaja tawaran anda diterima, anda juga boleh merujuk kepada proses penutupan sebagai tempoh escrow - , "rumah yang kami beli ada di escrow hingga hari penutupan kami."

Tidak kira apa yang anda panggil, banyak yang perlu berlaku antara hari penjual menerima tawaran pembelian anda dan hari yang anda duduk untuk membuat rasmi transaksi. Lihatlah urutan umum peristiwa yang terjadi semasa proses penutupan hartanah kediaman, apa dan berapa banyak yang anda harapkan untuk membayar sebelum dan pada hari penutupan anda, dan dokumen dan pendedahan yang anda perlu fahami dan tandatangani untuk membuat anda nyata pegawai transaksi harta tanah.

Pencapaian Proses Penutupan Kunci

Adalah penting untuk diingat bahawa keperluan kastam dan undang-undang yang mengawal urus niaga hartanah berbeza-beza dari satu tempat ke tempat. Walaupun berikut adalah garis masa umum dan perihalan tentang apa yang anda boleh jangkakan (dan bila) antara hari yang anda serahkan tawaran pembelian anda dan hari yang anda tutup pada harta itu, pengalaman sebenar anda mungkin berbeza-beza. Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai bagaimana proses ini berfungsi di pasaran tertentu, rujuk kepada profesional hartanah yang berpengalaman yang berpengalaman dengan pengalaman di kawasan tersebut.

1. Tawaran Pembelian yang Diterima

Proses penutupan secara rasmi bermula apabila penjual menerima, menandatangani, dan mengembalikan tawaran pembelian anda (juga dikenali sebagai perjanjian pembelian). Dalam kebanyakan kes, penjual kemudian mendepositkan cek wang sungguh-sungguh pembeli - biasanya 0.5% hingga 2% dari harga belian - ke dalam akaun escrow.

Secara tradisinya, perjanjian pembelian boleh dipinda untuk menggambarkan rundingan atau kontingensi minit terakhir, seperti masalah yang ditemui semasa pemeriksaan rumah, tanpa sabotaj perjanjian. Walau bagaimanapun, semua pihak yang terlibat dalam urus niaga - pembeli dan penjual, ejen mereka, pemberi pinjaman, ejen atau ejen escrow, dan mungkin pembeli dan peguam penjual - memulakan proses penutupan di bawah andaian bahawa perjanjian pembelian adalah muktamad.

Di sesetengah negeri dan pasaran, anda dikehendaki membuat deposit escrow 5% hingga 10% (ke arah bayaran pendahuluan anda dan / atau penutupan) sejurus selepas penjual menerima tawaran anda. Pembeli yang bekerja dengan wakil undang-undang biasanya boleh menunggu sehingga selepas peguam mereka mengkaji perjanjian pembelian untuk membuat deposit escrow mereka.

Sekiranya anda tidak pasti sama ada deposit eskrow diperlukan di pasaran anda, tanyakan kepada ejen hartanah anda jauh lebih awal daripada masa untuk memastikan bahawa anda mempunyai dana cecair yang mencukupi untuk membuang deposit.

2. Pemeriksaan Rumah yang dipesan oleh Pembeli

Dalam masa beberapa hari dari penerimaan penjual tawaran pembelian anda, anda perlu menjadualkan pemeriksaan rumah dengan inspektor profesional. Matlamat pemeriksaan rumah adalah untuk mencari kecacatan kecil dan besar, seperti masalah struktur, peralatan tidak berfungsi, dan unsur-unsur yang mungkin melanggar kod bangunan tempatan.

Ramai pemberi pinjaman memerlukan ini sebagai syarat untuk menanggung jamin pinjaman gadai janji anda. Walaupun jika anda tidak, terdapat sedikit kelemahan untuk melihat dengan teliti di rumah yang akan anda beli. Sekiranya pemeriksaan itu menimbulkan masalah utama yang perlu diperbetulkan sebelum penutupan (atau menyebabkan pengurangan dalam harga pembelian yang dipersetujui), yuran pemeriksaan $ 300 hingga $ 500 akan kelihatan seperti tawar-menawar.

3. Pengeluaran Pinjaman dan Pengunderaitan

Setelah penjual menerima tawaran anda, hantar kepada pemberi pinjaman anda. Pada ketika ini, pemberi pinjaman anda memulakan proses memakan masa (dan mahal) yang memula dan menanggung jamin pinjaman anda.

Kecuali anda membeli rumah yang lebih tua dengan banyak kecacatan fizikal, ini adalah sebahagian daripada proses penutupan yang paling mungkin menghasilkan kelewatan atau kesilapan maut yang merosakkan kesepakatan sepenuhnya - terutamanya jika anda mempunyai profil kredit yang tidak merata atau aliran pendapatan yang tidak menentu.

Pemula dan pengunderaitan pinjaman melibatkan banyak kerja bagi pihak pemberi pinjaman anda. Dari perspektif anda, bagaimanapun, ia pada dasarnya bermuara pada satu soalan: Adakah anda, dalam pendapat ahli pemberi pinjaman, membuat janji anda untuk membayar balik beribu-ribu dolar yang anda minta untuk meminjamkan anda?

Permohonan Gadaian
Walaupun setiap pemberi pinjaman adalah berbeza, kebanyakan pemohon gadai janji subjek untuk penelitian yang sengit. Pemberi pinjaman anda mungkin akan menghantar permohonan hipotek anda berjumlah 30 atau 40 muka surat dan termasuk borang seperti permintaan untuk melepaskan laporan kredit anda dari satu atau lebih biro pelaporan kredit, permintaan untuk transkrip cukai tahun lepas, dan maklumat mengenai tempat anda sebelum ini kediaman.

Bersama dengan permohonan itu, pemberi pinjaman anda mungkin meminta bukti pendapatan dan aset, seperti yang berikut:

Pulangan cukai paling terkini (satu atau dua tahun)
Stubs membayar paling terkini (sekurang-kurangnya dua masa lalu)
Pernyataan W-2 terbaru anda (satu atau dua tahun)
Penyata bank paling terkini (satu hingga tiga bulan)

Kadar kunci
Jika anda menerima preapproval untuk pinjaman gadai janji anda, yang biasanya memerlukan pemeriksaan kredit, pemberi pinjaman anda mungkin akan menetapkan (atau "mengunci") kadar pinjaman anda pada saat ia mengirimkan bahan permohonan. Jika anda memohon gadai janji kadar laras (ARM) atau jenis pinjaman yang lain tanpa kadar tetap untuk keseluruhan istilah, kunci hanya boleh dikenakan pada kadar permulaan.

Kadar biasanya dikunci pada tahap yang mempengaruhi kadar faedah pada masa itu, ditambah dengan risiko kredit peminjam. Semakin rendah risiko kredit anda, semakin rendah kadar kunci anda terkunci.

Sekiranya anda tidak diluluskan, pemberi pinjaman anda mungkin menunggu keputusan menarik kredit permohonan anda untuk mengunci kadar anda. Ini boleh berlaku pada bila-bila masa antara tarikh permohonan anda dan seminggu sebelum tutup. Walau bagaimanapun, kunci kadar adalah baik hanya untuk jangka masa yang tetap - 30 hingga 60 hari adalah tipikal.

Anggaran Pinjaman
Dengan menggunakan kadar terkunci (atau, jika tidak dikunci, tebakan terbaik pemberi pinjaman pada kadar awal anda), pemberi pinjaman membuat anggaran pinjaman untuk anda menyemak, menandatangani, dan kembali. Anggaran pinjaman adalah dokumen bahasa ringkas yang merangkum apa yang dapat anda harapkan untuk membayar hipotek dan penutupan anda, dan bila.

Ia termasuk maklumat berikut:

Pengenalan Pinjaman. Ini termasuk nombor identifikasi unik, jenis (kadar tetap, kadar laras), jangka panjang (15 tahun, 30 tahun, 5/1), tujuan (pembelian, membiayai semula), dan tempoh kunci kadar.
Syarat Pinjaman. Gariskan prinsipal, kadar faedah atau kadar kadar pinjaman anda, bayaran bulanan dan bunga bulanan, denda pendahuluan (jika berkenaan), dan bayaran belon (jika berkenaan).
Pelan Projek. Menambah komponen jumlah pembayaran bulanan anda, termasuk anggaran insurans, cukai, dan pembayaran prinsipal dan faedah. Boleh juga menentukan bagaimana cukai dan insurans akan dibayar - misalnya, daripada akaun escrow.
Kos Penutup. Termasuk perakaunan terperinci mengenai kos penutupan anggaran anda dan jumlah tunai untuk ditutup (yang termasuk bayaran pendahuluan anda). Juga menunjukkan kos penutupan yang anda dibenarkan untuk berbelanja, seperti insurans tajuk, dan yang anda tidak dibenarkan berbelanja, seperti penilai pemberi pinjaman anda.
Perbandingan. Mengandungi gambaran mengenai berapa banyak yang anda harapkan untuk membayar dalam prinsipal dan faedah dalam tempoh lima tahun akan datang, APR pinjaman anda, dan jumlah peratusan faedah - nisbah jumlah pembayaran faedah kepada jumlah pinjaman anda. Maklumat ini berguna untuk membandingkan pinjaman anda dengan pinjaman peminjam yang lain.
Pertimbangan lain. Termasuk peringatan dan maklumat penting, seperti sama ada pinjaman boleh diandaikan (dipindahkan kepada pembeli masa depan tanpa mengubah syarat), sama ada pemberi pinjaman merancang untuk memindahkan pinjaman anda kepada syarikat servis, dan penalti untuk pembayaran lewat.

Sebelum bulan Oktober 2015, kebanyakan pemberi pinjaman menggunakan dokumen taksiran niat baik (GFE) untuk menyediakan anggaran kos pinjaman dan penutupan. Anggaran GFE dan pinjaman mengandungi maklumat yang serupa, tetapi GFEs diformat secara berbeza dan mempunyai penjelasan bahasa kosong yang lebih sedikit. Setelah anggaran pinjaman berada di tangan anda, pemberi pinjaman anda boleh menetapkan tarikh penutupan awal - kontinjen pada underwriting licin, permulaan, dan carian tajuk.

4. Penilaian Pemberi Pinjaman

Pemberi pinjaman melindungi pelaburan mereka, atau sekurang-kurangnya mengurangkan kemungkinan kerugian, dengan menugaskan penilaian pada satu ketika semasa proses pengunderaitan. Pembeli biasanya membayar yuran penilaian, sama ada pada atau sebelum tarikh penilaian, atau pada tarikh tutup. Yuran penilaian biasanya sama dengan yuran pemeriksaan rumah.

Jika penilai anda menentukan bahawa rumah anda bernilai sekurang-kurangnya sebanyak yang anda bersetuju untuk membayarnya, tidak perlu risau. Walau bagaimanapun, jika penilaiannya berada di bawah - di bawah harga belian yang diterima - pemberi pinjaman hanya akan bersetuju untuk membiayai jumlah yang sama dengan nilai yang dinilai. Penilai yang rendah biasanya memerlukan pembeli dan penjual untuk menegosiasikan semula harga pembelian dan meminda perjanjian pembelian, yang mungkin melambatkan perjanjian.

5. Mendapatkan Pemilik Rumah dan Insurans Tajuk

Kebanyakan pemberi pinjaman memerlukan pembeli untuk memberikan bukti insurans pemilik rumah sebagai syarat kelulusan pinjaman, atau sekurang-kurangnya sebelum tutup. Untuk memastikan anda mendapat dasar yang berpatutan yang memenuhi keperluan peminjam dan anda, mulailah membeli-belah untuk perlindungan pemilik rumah pada awal proses penutupan. Anda tidak semestinya perlu membayar untuk tahun pertama dengan segera, walaupun itu sudah tentu pilihan - kebanyakan syarikat insurans membolehkan anda membundel premium tahun pertama anda dengan kos penutupan yang akan dibayar pada tarikh tutup anda.

Walaupun pemberi pinjaman anda tidak memerlukannya, ia juga berhati-hati untuk membeli polisi insurans tajuk pembeli. Insurans hakmilik merangkumi kos menyelesaikan apa-apa kecacatan dengan hak milik hartanah, seperti cukai belum dibayar atau kontraktor kontraktor, dan melindungi ekuiti anda daripada tuntutan yang mungkin timbul pada masa hadapan.

Sekiranya anda bersedia menggunakan syarikat yang sama, peminjam anda menggunakan dasar tajuknya, hanya memberitahu pemproses kredit anda yang anda mahu dasar pembeli, dan kedua-dua dasar boleh dibundel ke dalam kos penutupan anda. Jika anda ingin membeli-belah untuk mendapatkan polisi pembeli yang lebih baik, syarikat insurans anda mungkin memerlukan anda membayar dasar pendahuluan. Tidak kira sama ada anda membayar untuk kedua-dua polisi semasa menutup atau membayar dasar pembeli anda di hadapan dan dasar pemberi pinjaman pada penutupan, anda boleh mengharapkan untuk membuat jumlah pengeluaran gabungan sebanyak $ 1,000 (secara purata), bergantung pada nilai pasaran dan rumah anda.

6. Kelulusan Pinjaman

Memandangkan pengunderaitan boleh mengambil masa sebulan atau lebih lama, kelulusan pinjaman anda biasanya akan sampai ke penghujung proses penutupan. Ini adalah sekeping utama terakhir yang perlu diletakkan untuk menutup anda untuk meneruskan seperti yang dijadualkan.

7. Menutup Notis & Pendedahan

Notis Penutup
Sebaik sahaja semua potongan disediakan untuk penutupan, ejen atau ejen (atau wakil) anda mesti menghantar notis penutupan rasmi dengan masa, tarikh, ejen hartanah yang mengambil bahagian (pembeli dan penjual) dan lokasi penutupan, yang mana biasanya pejabat ejen atau pejabat escrow, atau pejabat seorang peguam yang terlibat dalam transaksi. Notis ini juga menjelaskan perkara yang perlu anda bawa ke acara ini, biasanya termasuk yang berikut:

Kedua-dua pembeli (jika pasangan suami isteri), atau memberi kuasa bukti dokumentasi peguam yang membenarkan pembeli sekarang menandatangani untuk tidak hadir
ID Foto (pasport atau ID yang dikeluarkan oleh kerajaan)
Senarai kediaman anda sepanjang 10 tahun yang lalu
Bayaran yang mencukupi untuk menutup kos penutupan (biasanya cek bank atau pemindahan kawat)

Penutupan Penutup
Ejen atau ejen escrow anda juga dikehendaki menghantar pendedahan penutupan rasmi sekurang-kurangnya tiga hari perniagaan sebelum tarikh tutup. Sebelum Oktober 2015, HUD-1 atau "penyataan penyelesaian" memberikan tujuan yang sama seperti pendedahan penutupan.

Seperti anggaran pinjaman, pendedahan penutup adalah dokumen bahasa yang jelas yang menggariskan semua tanggungjawab kewangan sebenar anda yang berkaitan dengan transaksi - kos penutupan sebenar anda, kewajipan cukai dan insurans yang berterusan, dan pecahan pinjaman gadai janji anda. Ini secara kasarnya mengikuti tempaan anggaran pinjaman, walaupun secara umumnya lebih terperinci dan sering mengandungi item perakaunan atau pendedahan dan kaveat yang tidak hadir dalam perkiraan.

Tinjau Pendedahan Penutup Anda dengan teliti
Sebaik sahaja anda menerima pendedahan penutupan anda, tinjau dengan teliti untuk memastikan bahawa kewajipan yang digariskan secara kasar adalah sejajar dengan yang diterangkan dalam anggaran pinjaman anda. Juga, pastikan bahawa syarat-syarat pinjaman gadai janji anda seperti yang diharapkan - sebagai contoh, bahawa kadar atau struktur kadar anda tidak berubah daripada anggaran pinjaman.

Jika kos penutupan anda berbeza-beza dari anggaran atau pinjaman hipotek anda berbeza daripada yang digambarkan pada awalnya, pemberi pinjaman atau hakim atau agen escrow anda boleh melanggar undang-undang. Itulah sebabnya idea yang bagus - dan selalunya berfaedah secara kewangan - untuk mengekalkan seorang peguam untuk tempoh proses penutupan.

Kos Penutupan Biasa

Walaupun pembeli dijangka membayar semua kos penutupan jika tiada pengaturan lain, pembeli dan penjual kerap bersetuju untuk membahagikan kos penutupan - khususnya dalam pasaran pembeli. Perjanjian itu biasanya digariskan dalam perjanjian pembelian yang diterima dan boleh dipinda pada bila-bila masa sebelum penutupan. Dalam kebanyakan kes, pihak-pihak tidak dapat menentukan siapa yang membayar kos penutupan - mereka hanya bersetuju dengan nisbah, seperti "penjual membayar 40% dan pembeli membayar 60%," atau bersetuju bahawa satu pihak membayar jumlah tetap ke arah penutupan dan yang lain memungut bakinya.

Dalam banyak kes, kos penutupan dibayar oleh cek bank atau pemindahan kawat. Pemeriksaan bank pada umumnya merupakan perjanjian yang lebih baik, kerana mereka jarang harganya lebih dari $ 1 atau $ 2, sementara bank sering mengenakan biaya $ 10 atau lebih untuk pemindahan kawat yang sama. Jika hakim atau agen escrow sama sekali memerlukan pemindahan kawat, pastikan mereka menghantar arahan lengkap (termasuk menerima nombor akaun dan nombor laluan bank) dengan notis penutupan.

Tidak kira bagaimana anda berunding dan melaksanakan pembayaran, anda boleh mengharapkan untuk membayar kos berikut pada penutupan. Sesetengah mungkin memerlukan tindakan di pihak anda, seperti menubuhkan polisi insurans pemilik rumah, sebelum hari tutup. Lain-lain hanya muncul sebagai item baris pada pendedahan penutupan anda, dan tidak memerlukan tindakan langsung.

Pemeriksaan dan Penilaian Rumah. Jika ini belum dibayar terdahulu, mereka akan ditambah kepada kos penutupan anda. Antara kedua-dua perkhidmatan itu, mengharapkan untuk membayar sejumlah $ 600 hingga $ 1,000.
Yuran Pengasalan dan Pengunderaitan Pinjaman. Yuran ini meliputi kos asal pinjaman pinjaman dan perkhidmatan pengunderaitan, tidak termasuk laporan kredit dan yuran lain. Yuran kebanyakannya dikira sebagai peratusan daripada jumlah harga belian, biasanya dari 0.5% hingga 1.5%. Peratusan ini kadang-kadang disebut sebagai "mata" - contohnya, yuran permulaan 1% akan menjadi satu titik. Yuran pengunderaitan boleh dicaj sebagai peratusan harga belian atau yuran rata. Dalam mana-mana kes, pengunderaitan biasanya kos kurang daripada 1% daripada harga pembelian rumah. Perhatikan bahawa beberapa pinjaman gadai janji, yang dikenali sebagai pinjaman "tiada kos" atau "tiada yuran", tidak mempunyai yuran asal atau pengunderaitan. Walau bagaimanapun, pinjaman "tiada kos" umumnya mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi daripada pinjaman tradisional yang setanding.
Laporan Kredit. Pembeli umumnya perlu membayar cek dan laporan kredit peminjam mereka - di mana saja dari $ 20 hingga $ 60, bergantung kepada berapa banyak pemberi pinjaman yang berjalan dan yang melaporkan biro.
Pensijilan Banjir. Ini adalah bayaran yang kecil - biasanya sekitar $ 20 - yang meliputi kos memeriksa lokasi rumah anda berbanding dengan peta bahaya tempatan. Sijil banjir adalah kritikal jika anda akhirnya memerlukan insurans banjir. Di sesetengah kawasan, anda mungkin perlu membayar yuran pemantauan banjir sekali (juga antara $ 25 hingga $ 50).
Faedah Bulan Pertama. Ramai pemberi pinjaman memerlukan bayaran pendahuluan faedah gadai janji yang ditetapkan antara tarikh tutup dan tarikh pembayaran pertama. Ambil perhatian bahawa jika anda menutup pada pertengahan bulan, anda mungkin tidak perlu membuat pembayaran pokok sehingga permulaan bulan selepas berikutnya, dengan asumsi pembayaran anda akan dibayar pada bulan pertama. Sebagai contoh, isteri saya dan saya ditutup di rumah pada awal bulan Ogos dan tidak membuat pembayaran pokok pertama kami sehingga pertama bulan Oktober - tetapi pada penutupan, kami lakukan perlu membayar set faedah pada bulan Ogos.
Deposit Escrow Awal. Pemberi pinjaman memerlukan deposit pendahuluan, ke dalam akaun eskrow yang selamat, untuk menampung kewajiban cukai dan insurans yang ditetapkan antara tertutup dan tarikh pembayaran pembayaran masing-masing. Dalam amalan ini, ini bermakna anda perlu mendepositkan premium insurans pemilik rumah tahun penuh - melainkan anda dibayar terlebih dahulu - dan di mana sahaja dari 1 hingga 12 bulan premium cukai harta. Walaupun cukai harta biasanya dibayar setiap enam bulan, peminjam enggan untuk memulakan akaun escrow baru dengan baki hampir tidak mencukupi untuk menghapuskan pembayaran cukai pertama. Saya dan isteri saya akhirnya mendepositkan cukup untuk menampung cukai hartanah bernilai tujuh bulan, contohnya.
Escrow Penampan. Banyak peminjam memerlukan pembeli untuk mendepositkan penampan tambahan untuk menampung pelarasan menaik ke atas cukai dan premium insurans dalam jangka pendek, dan untuk mengurangkan kebarangkalian pembayaran lewat menyebabkan keseimbangan escrow negatif. Saiz penampan biasanya merupakan fungsi cukai bulanan dan kewajipan insurans - kami adalah kira-kira dua kali ganda saiz obligasi bulanan kami.
Persatuan Pemilik Rumah. Sekiranya anda tinggal di sebuah komuniti yang diselenggarakan oleh persatuan pemilik rumah (biasa dengan kondominium), anda perlu membayar bayaran HOA setiap bulan, setiap tahun, atau dua kali setahun. Sesetengah pemberi pinjaman membungkus iuran anda ke akaun escrow anda dan membayarnya bagi pihak anda, seperti cukai dan premium insurans anda. Jika ini berlaku untuk HOA anda, anda mungkin perlu membayar iuran HOA anda melalui akhir tempoh pembayaran pertama (mungkin sehingga satu tahun selepas penutupan). Dalam kes lain, sama ada disebabkan pemberi pinjaman atau dasar HOA, butiran HOA tidak termasuk dalam escrow dan mesti dibayar secara berasingan.
Perkhidmatan Tajuk / Escrow dan Insurans. Kos pemberi pinjaman pemberi pinjaman dan pembeli (jika dibeli) dimasukkan ke dalam kategori ini - purata $ 1,000 meliputi kedua-dua polisi, tetapi sangat berubah-ubah bergantung pada lokasi dan nilai harta. Kategori ini juga termasuk kos kerja tajuk tambahan yang dilaksanakan oleh syarikat tajuk anda, ejen escrow atau peguam (bergantung kepada bidang kuasa anda) - satu lagi kos yang sangat berubah-ubah yang mungkin lebih tinggi jika anda menggunakan seorang peguam yang berlesen. Akhirnya, kategori ini biasanya termasuk yuran penyelesaian, yang pada dasarnya membayar untuk masa ejen atau escrow pada hari penutupan, dan lazimnya berkisar antara $ 200 hingga $ 400.
Yuran rakaman. Pejabat bandar atau daerah yang bertanggungjawab untuk merekodkan pemindahan hartanah di kawasan anda mengenakan bayaran untuk kerja yang terlibat. Yuran berbeza-beza dari satu tempat ke tempat dan bergantung kepada nilai atau saiz harta anda.
Cukai Pindah. Kerajaan tempatan dan negeri anda mungkin juga memungut cukai perpindahan ke atas urus niaga hartanah, berdasarkan nilai harta itu dan kemungkinan penetapan zon. Jumlah cukai perpindahan negeri dan tempatan ke atas harta kediaman biasanya terdiri dari tiga angka tinggi hingga pertengahan empat angka.
Yuran Broker. Ejen-ejen pembeli mengambil komisen mereka dari hasil penjual, yang bermaksud pembeli tidak membayarnya secara langsung. Walau bagaimanapun, majikan ejen - kumpulan realiti atau pembrokeran - sering mengenakan bayaran perkhidmatan yang kecil atau bayaran rujukan terus kepada pembeli. Ini boleh terdiri daripada jumlah nominal ($ 100 atau kurang) hingga $ 500 atau lebih.

Bergantung pada di mana transaksi anda berlaku, yuran penutupan anda boleh berubah dengan ketara daripada yang diterangkan di sini. Untuk mendapatkan bacaan yang lebih baik tentang apa yang diharapkan, berbincang dengan pakar hartanah profesional atau peguam yang dipercayai dan tidak bertanggungjawab di kawasan anda.

Apa Yang Diharapkan pada Hari Penutupan

Pada hari penutupan, rumah yang anda telah bersetuju untuk membeli menjadi rumah yang anda banggakan. Walau bagaimanapun, terdapat banyak perkara yang perlu dilakukan sebelum anda boleh berbelanja melalui pintu depan dan benar-benar menjadikannya rumah anda.

Walk-Through Akhir

Peluang terakhir anda adalah peluang terakhir anda untuk memastikan rumah kekal dalam keadaan baik - atau, jika anda membeli pembaiki-atas, dalam keadaan anda bersetuju untuk membelinya. Dalam kebanyakan transaksi, boleh berlaku pada bila-bila masa dalam masa 24 jam dari waktu tutup yang dijadualkan.

Semasa perjalanan terakhir anda, pastikan yang berikut:

Semua pembaikan yang diminta telah dibuat
Semua lekapan dan cawangan cahaya berfungsi
Mesin mekanikal (pemanas, penyaman udara, pemanas air) berfungsi
Faucets dan lekapan paip berfungsi
Peralatan dapur dan dobi dipasang dan berfungsi
Tidak ada kerosakan atau pakai baru (seperti lubang di dinding, papan lantai yang hilang, kayap bumbung yang rosak, dan sebagainya) sejak pemeriksaan rumah anda
Rumah bersih dan kemas di dalam dan luar
Pemilik peribadi penjual hilang atau dalam proses pindah

Jika anda menghadapi sebarang masalah yang tidak dijangka semasa berjalan kaki, ia tidak terlambat untuk membuat perkara yang betul. Hubungi ejen hartanah atau ejen penutupan untuk membincangkan pilihan anda. Dalam kebanyakan kes, penjual akan bersetuju untuk membayar pembaikan atau tugas pembersihan yang perlu, walaupun ia bermakna melambatkan penutupan dengan beberapa hari.

Pada Penutup - Tandatangan Dokumen Menutup Utama

Pada waktu tutup yang dilantik, anda duduk dan menandatangani banyak dokumen dengan ejen tajuk atau escrow anda, ejen hartanah, dan mungkin peguam. Penjual membawa rakan-rakan mereka juga, walaupun penjual tidak mempunyai dokumen yang cukup untuk menandatangani dan oleh itu seringkali tidak muncul sehinggalah anda dengan baik untuk menandatangani pengembaraan anda.

Memandangkan graviti transaksi, dan jumlah wang yang terlibat, mengambil banyak masa yang anda perlukan untuk membaca dan memahami semua yang anda buat. Sesetengah dokumen penutup ditulis dalam legalese yang padat, jadi tanya peguam anda atau agen hartanah jika anda tidak jelas apa-apa. Jangan biarkan gelaran atau agen escrow tergesa-gesa - mereka telah melakukan beratus-ratus penutupan pada masa lalu, dan mungkin lebih peduli untuk membuat pelantikan mereka yang seterusnya atau keluar dari pejabat pada waktunya daripada memastikan bahawa anda 100% pada naik dan naik.

Apa yang berikut ialah dokumen yang paling penting untuk dibaca dan ditandatangani semasa tutup:

Nota Promosi. Ini mewakili komitmen mengikat anda untuk membayar balik pinjaman gadai janji anda. Ia termasuk jumlah yang anda terima atas pinjaman anda, kadar faedah pinjaman anda, tarikh pembayaran bulanan anda, tempoh (terma) pinjaman anda, dan kaedah pembayaran yang boleh diterima (dengan alamat fizikal untuk menghantar cek peribadi). Jika anda mempunyai gadai janji ARM atau kadar berubah, nota janji hutang anda juga akan mempunyai penjelasan terperinci tentang bagaimana, bila, dan berapa banyak kadar dan bayaran anda boleh berubah.
Gadai janji / Deed of Trust. Juga dikenali sebagai alat keselamatan, gadai janji (atau surat ikatan amanah) adalah kontrak yang memberikan pemberi pinjaman anda hak untuk merampas harta anda melalui perampasan jika anda gagal membayar hipotek anda sebagaimana yang dipersetujui. Gadai janji mengulangi maklumat yang terkandung dalam nota janji hutang, tetapi juga akan mendalam tentang hak dan tanggungjawab anda sebagai pemilik rumah dan peminjam - misalnya, menerangkan bagaimana anda menduduki harta itu (sebagai kediaman utama, harta sewa, dan sebagainya sebagainya) dan menggariskan bagaimana dan bila pemberi pinjaman anda dapat mengisytiharkan anda secara lalai.
Pendedahan Escrow Awal. Ini menerangkan bagaimana pemberi pinjaman anda merancang untuk mengagihkan wang dalam akaun escrow anda. Ia termasuk pelarian pembayaran prinsipal dan faedah dan escrow anda, ditambah 12 bulan baki escrow bulanan yang dijangka. Pendedahan escrow juga menunjukkan kapan dan berapa banyak item escrow (cukai hartanah, insurans, dan mungkin PMI dan cukai) hendaklah dibayar.

Dokumen Penutupan Tambahan untuk Baca dan Tandatangan

Proses penutupan melibatkan membaca dan menandatangani dokumen tambahan. Sekali lagi, ambil banyak masa yang diperlukan untuk membaca dan memahami setiap item, bertanya soalan jika perlu. Lagipun, satu perkara yang proses penutup tidak termasuk adalah peluang untuk melakukan sesuatu.

Dokumen-dokumen ini adalah perkara biasa pada penutupan, tetapi urus niaga anda mungkin melibatkan campuran yang agak berbeza berdasarkan peraturan di kawasan anda dan jenis rumah yang anda beli.

Tandatangan / Nama Affidavit. Ini pada asasnya bukti tandatangan bahawa pemberi pinjaman, pemberi pinjaman pinjaman, entiti kerajaan, dan mana-mana pihak yang berkaitan lain gunakan untuk menentukan legitimasi tandatangan anda pada semua dokumen penutup lain. Ia amat berguna semasa siasatan penipuan gadai janji.
Perakuan Penyewaan / Penghunian Sijil. Jika anda membeli rumah pembinaan baru, anda perlu menandatangani sijil penghunian yang menunjukkan bahawa rumah itu siap dan selamat untuk penghuni. Secara teknikal, sijil hunian yang hilang dapat melambatkan proses penutupan. Jika anda membeli rumah yang sedia ada, anda perlu menandatangani pernyataan hunian yang menggariskan tujuan rumah, berapa lama anda perlu masuk, dan apa yang boleh berlaku jika anda menggunakan rumah dengan cara yang tidak konsisten dengan tujuan yang dinyatakan (untuk contohnya, perampasan).
Pemberitahuan Pembayaran Pertama. Ini menyatakan amaun (dengan escrow, principal, dan pecahan faedah) dan tarikh pembayaran gadai janji pertama anda. Ia juga termasuk maklumat mengenai cara membuat pembayaran anda, termasuk alamat fizikal dan web pelayan.
Penjual / Pemberi Pinjaman. Dokumen ini menggariskan kos penutupan, jika ada, penjual dan peminjam membayar.
Pendedahan Servis. Ini mengenal pasti servicer pinjaman anda - sama ada peminjam yang berasal atau syarikat yang seterusnya membeli gadai janji - dan mengesahkan pemahaman anda bahawa pinjaman itu boleh dipindahkan pada masa hadapan.
Pendedahan Insurans Gadai Janji Swasta. Jika nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) lebih besar daripada 80%, pemberi pinjaman anda mungkin memerlukan insurans gadai janji swasta (PMI). Pendedahan ini mentakrifkan PMI dan menerangkan hak dan tanggungjawab anda yang berkaitan, bagaimana dan bila ia dibayar (biasanya bulanan, ke dalam escrow), dan apabila anda boleh meminta supaya ia jatuh (biasanya selepas melepasi ambang batas LTV 80%).
Kenyataan Bahaya Banjir. Ini mengesahkan bahawa rumah anda berada atau tidak berada di zon bahaya banjir khas. Jika rumah anda berada dalam zon banjir, ia mungkin memerlukan insurans banjir.
Pengiktirafan Penilaian. Ini mengesahkan bahawa anda mempunyai hak untuk menerima salinan penilaian rumah anda. Ia sering dimasukkan dalam aplikasi gadai janji juga.
Pelepasan Akta Peluang Kredit Sama. Borang yang dimandatkan oleh federasi ini mengulangi bahawa pinjaman anda tidak dapat dinafikan berdasarkan status yang dilindungi, seperti bangsa atau kepercayaan. Ia sering dimasukkan dalam permohonan gadai janji.
Pendedahan Kebenaran Dalam Pinjaman. Ini adalah satu lagi dokumen yang dimandatkan oleh federal yang menyatakan ciri-ciri pinjaman gadai janji anda, bayaran bulanan anda, dan jumlah keseluruhan (termasuk prinsipal dan faedah) yang anda harapkan untuk membayar sepanjang hayat pinjaman anda.
Penyata Penipuan Gadai janji. Dokumen ini mentakrifkan pelbagai bentuk penipuan gadai janji, menyenaraikan kemungkinan penalti bagi mereka yang didapati bersalah penipuan gadai janji, dan menggariskan langkah-langkah yang diambil oleh kerajaan A.S. untuk menyiasat dan mendakwa orang yang disyaki penipuan.
Perjanjian dan Perjanjian Persatuan Pemilik Rumah. Kontrak yang memohon keahlian anda dalam persatuan pemilik rumah kadang-kadang muncul pada penutupan, walaupun mereka sering ditangani sebelum hari tutup juga.
Pendedahan Bahaya. Walaupun perjanjian pembelian biasanya termasuk semua pendedahan bahaya yang perlu untuk rumah anda, jangan terkejut melihat orang yang sama atau tambahan dalam paket penutup anda. Pendedahan biasa meliputi cat plumbum (untuk rumah yang dibina sebelum tahun 1978), radon, dan telaga bawah tanah.

Firman Akhir

Saya dan isteri saya ditutup di rumah pertama kami pada musim panas tahun 2015. Hari penutupan kami adalah angin puyuh: jalan akhir yang sibuk; pemanduan lalu lintas ke ibu pejabat syarikat tajuk; perarakan bentuk dan pendedahan yang tidak berkesudahan untuk ditandatangani dan ditandatangani; kekacauan kunci yang mengelirukan, nota penjelasan tulisan tangan, dan nasihat minit terakhir dari penjual - ia banyak untuk memproses.

Namun, hari tutup hanyalah permulaan tempoh perpindahan yang panjang. Apa yang dapat kita harapkan ialah kita menyalurkan ketekunan, organisasi, dan tenaga mentah yang sama sehingga kita dapat mengakhiri hari ke dalam kerja keras, kerap membosankan yang diperlukan untuk menjadikan rumah biasa menjadi rumah yang luar biasa. Jika anda sedang dalam proses membeli rumah, ingatlah bahawa ia baik-baik saja untuk meraikan hari penutupan - selagi anda kembali bekerja selepas itu.

Adakah anda mempunyai nasihat tentang proses penutupan??