9 Jenis Pelaburan Harta Tanah Berbanding

Mana-mana pelaburan baru menakutkan pada mulanya apabila anda masih berjuang untuk mempelajari perbendaharaan kata, cabaran, risiko, dan ganjaran. Tetapi hartanah menawarkan beberapa faedah yang menarik untuk pelabur bersedia mempelajari tali, dari kepelbagaian aset kepada pendapatan pasif kepada faedah cukai pelaburan hartanah.

Dan anda mempunyai banyak pilihan pelaburan hartanah untuk dipilih. Dari pembayaran satu kali yang cepat kepada pendapatan berterusan, kerja tangan untuk menyelesaikan pasif, anda boleh memilih pilihan pelaburan yang betul berdasarkan matlamat peribadi anda.

Berikut adalah sembilan pilihan popular untuk membantu anda memulakan bangunan empayar sebenar anda - atau sekurang-kurangnya menambah hartanah ke portfolio anda.

1. Flipping Houses

Pertunjukan TV realiti seperti rumah "Flip This House" yang dipopularkan semula pada pertengahan tahun 2000-an, dan daya tarikannya berjaya bertahan dalam krisis perumahan dan Kemelesetan Besar.

Tidak sukar untuk melihat mengapa. Apabila dilakukan dengan betul, pelabur boleh memperoleh pulangan dalam beberapa ratus peratus dalam beberapa bulan sahaja.

Sudah tentu, banyak pelabur baru tidak melakukannya dengan betul dan akhirnya kehilangan wang. Malah mereka yang mendapat pulangan yang kuat sering terkejut dengan jumlah kerja yang diperlukan untuk mencapainya. Membongkar rumah melibatkan pelaburan masa dan tenaga kerja, bukan hanya wang.

Sekiranya anda tidak merasakan kekacauan dengan pinjaman wang keras dan pengubahsuaian yang tergesa-gesa, satu lagi pilihan lain adalah melakukan flip secara langsung. Anda berpindah ke rumah yang perlu mengemaskini, memperbaikinya sepanjang satu atau dua tahun, kemudian menjualnya dan membayar hanya keuntungan keuntungan modal ke atas keuntungan. Atau anda boleh mengelakkan keuntungan modal sepenuhnya jika anda layak untuk pengecualian Seksyen 121.

Tidak banyak strategi pelaburan yang membolehkan anda berjalan dengan puluhan ribu dolar selepas beberapa bulan sahaja. Rumah membaling adalah salah satu daripada mereka, tetapi ia datang dengan risiko sendiri. Oleh itu, pastikan anda mendapat nombor yang betul, terutamanya kos pembaikan, kos penghantaran, dan nilai selepas pembaikan. Selain itu, pastikan anda selesa dengan menguruskan dan berunding dengan kontraktor sebelum mencuba tangan anda di flip pertama anda.

2. Hartanah Sewa Jangka Panjang

Tidak semua orang dipotong untuk menjadi tuan rumah dan berurusan dengan semua cabaran tuan tanah menghadapi cabaran yang tidak dijangka. Namun, hartanah sewa dapat memberikan pendapatan pasif yang berterusan dan keuntungan cukai yang berlipat ganda bagi pelabur yang giat bersedia mengambil sakit kepala.

Terdapat tiga laluan untuk membeli harta sewa pertama anda.

Strategi BRRRR

Satu pilihan ialah membeli hartanah yang memerlukan pengubahsuaian, tetapi bukannya menjualnya setelah selesai, anda menyimpannya sebagai sewa. BRRRR bermaksud pembelian, ubahsuaian, sewa, membiayai semula, mengulangi, dan cara terbaik untuk membiayai 100% pembelian harta anda.

Ia berfungsi seperti ini: Anda meletakkan 20% atau lebih dengan pinjaman pemulihan pembelian, membuat pengubahsuaian untuk mewujudkan ekuiti di rumah, kemudian menyewakannya. Dengan semua ekuiti itu, anda boleh tarik wang tunai apabila anda membiayai semula gadai janji jangka panjang. Cukup wang untuk mengembalikan bayaran pendahuluan asal anda jika anda telah mencipta ekuiti yang mencukupi.

Ini berfungsi kerana jumlah pinjaman membiayai semula berdasarkan nilai pembaikan selepas itu, bukannya harga pembelian asal anda dan kos pembaikan.

Yang membebaskan anda sehingga mengulangi proses tanpa batas menggunakan wang tunai yang sama. Dan dengan setiap harta, anda menambah lebih pendapatan pasif tanpa wang tunai keluar dari saku.

Seperti membaling rumah, pelabur baru sering mengalami masalah dengan meremehkan kos, khususnya pengubahsuaian dan kos yang dibawa. Kebanyakan kejayaan mereka datang kepada keupayaan mereka untuk mencari kontraktor yang baik yang tidak akan menaikkan kos pada mereka renovasi tengah-tengah. HomeAdvisor adalah tempat yang tepat untuk mencari kontraktor terkemuka di kawasan anda. Mereka meletakkan semua kontraktor di platform mereka melalui proses pemeriksaan untuk memastikan anda akan menyewa syarikat terbaik untuk keperluan anda.

Hartanah Sewa Turnkey

Tidak begitu teruja dengan idea menyewa kontraktor dan mengawasi projek renovasi?

Hartanah sewa turnkey adalah salah satu yang sudah disewa atau dalam bentuk siap sewa. Berharap untuk membayar lebih banyak, tentu saja, kerana anda tidak membeli pakar istimewa. Yang berkata, anda juga mengelakkan sakit kepala yang berkaitan dengan mengubahsuai harta benda.

Sejak beberapa tahun kebelakangan ini, ia menjadi lebih mudah untuk membeli hartanah sewa turnkey di mana sahaja di negara ini. Bukan sahaja teknologi pelancongan maya menjadi lebih baik, tetapi platform jualan peer-to-peer seperti Roofstock telah muncul untuk menambah ketelusan pada proses itu.

Roofstock termasuk kekayaan data, baik mengenai harta dan kejiranan. Mereka termasuk laporan pemeriksaan rumah, laporan sejarah tajuk, kadar cap dan analisis pulangan wang tunai, sejarah kejiranan peringkat kejiranan dan harta tanah, data sekolah tempatan dan banyak lagi. Paling menarik, mereka menawarkan dua jaminan pembeli, termasuk jaminan wang balik 30 hari dan jaminan pajakan 45 hari untuk hartanah kosong.

House Hacking

Walaupun terdapat banyak cara untuk menggodam hack, strategi klasik melibatkan membeli harta tanah multifamily kecil, bergerak ke satu unit, dan menyewa unit atau unit lain. Idea ini mudah: Jiran-jiran anda membayar hipotek anda untuk anda.

Ini cara terbaik untuk meringankan pelaburan anda, bukan sekadar kerana anda boleh mendapatkan pinjaman gadai janji rendah dengan bayaran pendahuluan yang kecil. Hartanah dengan dua, tiga, atau empat unit masih diklasifikasikan sebagai perumahan oleh industri gadai janji, jadi anda boleh mengambil gadai janji pembeli rumah yang standard. Itu boleh bermakna bayaran turun serendah 3.5% untuk pinjaman FHA, 3% untuk pinjaman Fannie Mae HomeReady, atau 0% untuk pinjaman VA.

Sebaliknya yang bertentangan dengan standard 20% untuk pinjaman hartanah pelaburan, ditambah dengan kadar faedah yang lebih tinggi untuk boot, dan anda dapat melihat mengapa penggodaman rumah terbukti begitu menarik - untuk mengatakan apa-apa dari keseluruhan "jiran saya membayar gadai janji saya" perk.

3. Sewaan Percutian Jangka Pendek

Tiada siapa yang mengatakan bahawa anda perlu menyewa harta sewa anda untuk penyewa jangka panjang. Tapak seperti Airbnb dan HomeAway biarkan anda menyewakan jangka pendek kepada pelawat atau bahkan pertengahan untuk tetamu korporat.

Sewaan penginapan datang dengan perdagangan mereka sendiri, tentu saja. Ya, anda boleh mengenakan lebih banyak biaya setiap malam, tetapi kadar penghunian anda lebih rendah. Dan sementara anda tidak akan mengalami sakit kepala yang sama dengan penyewa dan pengusiran yang tidak membayar, anda akan mengalami sakit kepala yang lain, seperti membersihkan unit antara tetamu, memberikan unit, dan membayar utiliti.

Sebelum melabur dalam harta sewa percutian atau membuat keputusan untuk menggunakan sewa sedia ada untuk menjadi tuan rumah pelancong, pastikan anda mengumpulkan nombor yang tepat untuk perbelanjaan seperti kadar kekosongan, yuran pengurusan, kos pembersihan, dan kadar sewa dan kadar penginapan. Termasuk kos utiliti, dan konservatif dalam semua anggaran.

Ia boleh menjadi model perniagaan yang berkesan jika anda mendekatinya sebagai perniagaan dan bukan pelaburan pasif.

4. Wholesaling

Selalunya, pelabur hartanah yang bercita-cita bermula dengan sifat-sifat pemborongan daripada membeli hartanah itu sendiri. Untuk borong, anda dapat menemui banyak harta dan meletakkannya di bawah kontrak, katakan, $ 100,000. Harta itu bernilai $ 120,000 dalam keadaan sekarang, tetapi bukannya membelinya, anda menjual kontrak kepada pelabur lain untuk $ 110,000.

Anda mendapat keuntungan tanpa perlu mengambil tajuk ke atas harta itu, dan pembeli mendapat harta itu untuk diskaun di bawah nilai pasarannya. Ia menang-menang.

Jika ia kelihatan seperti wang mudah, ia tidak. Mencari tawaran yang cemerlang di hartanah mengambil banyak kerja, dan ia juga memerlukan kerja untuk membina rangkaian pembeli pelabur. Pemborong juga harus menerima tahap risiko bahawa mereka akan gagal untuk mencari pembeli, meninggalkan mereka terjebak dengan kontrak yang mereka tidak pernah bermaksud untuk menutup.

Tetapi untuk semua itu, itu cara yang bagus untuk belajar bagaimana untuk mencari tawaran dan mendapatkan wang sebelum anda bersedia untuk membeli harta benda secara kewangan.

5. Amanah Pelaburan Harta Tanah Awam

Sebuah amanah pelaburan hartanah, atau REIT, adalah jenis keselamatan yang didagangkan di pasaran saham awam. Dana REIT menggunakan modal untuk melabur dalam hartanah, sama ada secara langsung dengan membeli harta atau secara tidak langsung dengan pinjaman gadai janji terhadap harta tanah - ini dikenali sebagai REIT gadai janji atau mREIT.

Satu kelebihan umum untuk REIT berbanding dengan dana saham tradisional adalah hasil dividen yang tinggi. Mengikut undang-undang, REIT perlu membayar sekurang-kurangnya 90% daripada keuntungan mereka kepada para pemegang saham dalam bentuk dividen, membuat pelaburan tinggi.

Kelemahan daripada hasil dividen yang tinggi adalah bahawa REITs sering menghadapi masalah untuk menyatukan modal untuk mengembangkan portfolio mereka kerana mereka harus segera membayar keuntungan mereka kepada para pemegang saham. Tetapi jika anda mencari cara yang benar-benar pasif untuk mempelbagaikan portfolio saham anda untuk memasukkan hartanah, tidak ada pilihan yang lebih mudah daripada membeli REIT di akaun pembrokeran anda, IRA, atau 401 (k).

Pro Tip: Jika anda tidak mempunyai akaun pembrokeran atau IRA, anda boleh buka akaun dengan Anda Melabur oleh J.P. Morgan. Mereka menawarkan sehingga $ 625 apabila anda membuka dan membiayai akaun baru anda.

6. Dana Saham Berkaitan Harta Tanah

Industri tertentu termasuk pendedahan yang tinggi terhadap hartanah, seperti syarikat pembinaan komersial, homebuilders, peruncit peningkatan rumah, dan juga industri hotel. Ini bermakna anda secara tidak langsung dapat melabur dalam hartanah dengan membeli saham dalam syarikat yang membuat hidup mereka dari sektor hartanah.

Anda boleh melabur dengan memilih saham individu atau dengan membeli dana bersama khusus industri atau dana tukaran bursa. Hanya sedar stok syarikat-syarikat ini tidak didorong semata-mata oleh pasaran hartanah dan boleh naik atau turun berdasarkan alasan yang berbeza-beza sebagai pengurusan yang buruk, kos bahan binaan yang tinggi, atau bahkan skandal seks CEO.

Walaupun ia adalah cara langsung yang paling mudah untuk mempelbagaikan ke dalam pelaburan hartanah, ia benar-benar pasif, dan anda boleh melakukannya dengan klik butang.

7. Laman web Crowdfunding & REIT Persendirian

Bukan semua laman web crowdfunding harta tanah beroperasi pada model yang sama.

Dalam satu model, laman web crowdfunding menyediakan pembiayaan untuk pinjaman pemulihan jangka pendek - jenis pinjaman dan penggunaan BRRRR. Untuk menghasilkan wang tunai untuk membiayai pinjaman tersebut, laman web crowdfunding sumber wang dari orang ramai. Sebagai pelabur modal, anda boleh melihat pinjaman yang sedang dibiayai, menilai harta dan peminjam, dan melabur wang ke arah pinjaman. Satu contoh model ini ialah GroundFloor, yang membolehkan penyertaan oleh pelabur yang tidak diiktiraf.

Model umum yang sama untuk laman web crowdfunding beroperasi seperti REIT, tetapi tidak didagangkan secara umum di bursa saham. Dalam kes ini, laman web crowdfunding secara peribadi membeli dan menguruskan harta penghasilan pendapatan menggunakan wang yang dibangkitkan daripada pelabur individu seperti anda. Satu contoh yang baik termasuk DiversyFund, yang mempunyai pulangan purata tahunan sebanyak 17.6% sejak penubuhannya. Tapak crowdfunding ini menerima wang daripada pelabur yang tidak diijinkan dan pelaburan serendah $ 500.

Perhatikan bahawa banyak laman web crowdfunding hanya menerima dana daripada pelabur yang bertauliah, menetapkan jumlah pelaburan minimum yang tinggi, atau kedua-duanya.

8. Dana Ekuiti Persendirian & Dana Zon Peluang

Pelabur yang bertauliah dengan banyak wang untuk melabur mempunyai lebih banyak pilihan daripada yang lain. Antara pilihan itu ialah dana ekuiti persendirian.

Dana ini membolehkan para pelabur kaya untuk mengumpulkan wang mereka untuk pelaburan berskala besar seperti bangunan komersial. Pengurus dana mengawasi operasi sehari-hari - untuk yuran yang tinggi, tentu saja - meninggalkan pelabur dana untuk duduk, berehat, dan menikmati pulangan.

Satu jenis dana ekuiti swasta yang khusus berkaitan dengan hartanah adalah dana zon peluang. Dana ini membeli dan memperbaiki hartanah dalam zon peluang yang layak yang ditetapkan oleh negara dan diperakui oleh Jabatan Perbendaharaan.

Zon peluang yang berkelayakan biasanya merupakan kawasan berpendapatan rendah di mana negeri ini bertujuan untuk memacu pertumbuhan ekonomi dan pelaburan. Wortel untuk pelabur: ditangguhkan dan dikurangkan cukai ke atas keuntungan. Lihat ringkasan IRS ini untuk butirannya.

Manfaat cukai ini menjadikan tawaran menarik untuk pelabur bertauliah kaya mencari cara kreatif untuk memotong rang undang-undang cukai mereka. Tetapi bersiaplah untuk berisiko tinggi apabila melabur di kawasan kejiranan yang bermasalah.

9. Nota Swasta

Satu cara untuk melabur dalam hartanah secara tidak langsung dan pasif adalah dengan meminjamkan wang terus kepada pelabur hartanah untuk pembelian hartanah.

Selalunya, ini bermakna memberi pinjaman kepada rakan-rakan, ahli keluarga, dan orang lain yang anda kenali secara peribadi dan percaya dengan wang anda. Kepercayaan itu adalah kunci kerana jika mereka lalai pada anda, anda mempunyai sedikit bantuan lain selain daripada menyaman mereka. Kebanyakan peminjam nota peribadi tidak mendapat lien terhadap harta itu, dan walaupun mereka melakukannya, ia bukan perkara penting untuk merampas harta.

Tetapi biasanya, pelabur nota swasta mengenakan kadar faedah yang tinggi. Dan apabila mereka secara peribadi mengetahui pelabur hartanah dan rekod prestasi mereka (diharapkan sangat baik), yang sering diterjemahkan kepada risiko rendah, pulangan yang tinggi. Hanya berhati-hati apabila mencampurkan kehidupan peribadi dan pelaburan kewangan anda. Anda mempertaruhkan hubungan peribadi anda, bukan hanya wang anda.

Firman Akhir

Anda tidak mempunyai pilihan kekurangan apabila anda bersedia menambah hartanah kepada portfolio pelaburan anda.

Sebelum memutuskan strategi pelaburan hartanah apa yang perlu diambil, dapatkan sangat jelas mengenai matlamat peribadi anda. Pengalihan hebat untuk menjana wang dengan pemulihan yang cepat, tetapi ia merupakan bayaran satu kali yang dikenakan cukai sebagai pendapatan tetap, dan jauh dari pasif. Sebaliknya, pemberian wang dalam bentuk nota peribadi kepada rakan niaga hartanah anda benar-benar pasif tetapi meninggalkan anda tanpa kawalan atau jaminan selain amanah peribadi anda kepada peminjam.

Harta tanah adalah pelaburan yang tidak jelas, jadi pastikan anda memahami komitmen masa untuk dana anda sebelum melabur. Merancang strategi keluar ideal anda, kemudian buat rancangan kontingensi sekiranya anda perlu beralih ke Plan B.

Sebagai sumber pulangan yang tinggi, pendapatan berterusan, dan faedah cukai, hartanah membuat kes kemenangan untuk dimasukkan ke dalam portfolio anda. Tetapi seperti apa-apa pelaburan, lakukan kerja rumah anda dan faham risiko sebelum menyingkirkan wang tunai yang diperolehi.

Bagaimanakah anda melabur dalam hartanah pada masa lalu? Apakah kebimbangan dan cabaran anda ke hadapan?