8 Perkara Yang Perlu Dipertimbangkan Sebelum Melabur di Hartanah Turnkey Real Estate

Pasti, sesetengah pelabur hartanah membuat ekuiti dengan mengubahsuai hartanah. Tetapi mengupah, menguruskan, dan berunding dengan kontraktor datang dengan sakit kepala sendiri. Dan sesetengah pelabur tidak mempunyai perut yang mengganggu dengan permit, jadual pengeluaran pemberi pinjaman, dan kos pembaikan kejutan.

Nasib baik, pelabur yang ingin mempelbagaikan aset mereka dan membeli hartanah sewa boleh melangkau pengubahsuaian sepenuhnya dengan hartanah turnkey melalui laman web seperti Roofstock. Realiti penjagaan diri adalah betul-betul seperti apa yang dikatakan: harta yang sama ada dalam keadaan siap sedia atau sudah disewa kepada penyewa yang membayar.

Bunyi seperti impian menjadi kenyataan bagi pelabur hartanah baru? Walaupun ia boleh menjadi cara penglibatan rendah untuk memulakan pelaburan sewa, ia tidak seperti mengklik butang untuk membeli saham atau kepercayaan pelaburan hartanah. Dari kos pelaburan awal yang rendah kepada kecairan yang rendah, hartanah - walaupun dalam bentuk sifat-sifat turnkey - datang dengan kebiasaan dan cabarannya untuk para pelabur.

Pertimbangan Teratas untuk Hartanah Turnkey

Sebelum anda pergi membeli belanja turnkey, anda perlu tahu apa yang anda dapatkan sendiri. Dengan setiap harta bernilai puluhan ribu dolar dalam menutup kos dan bayaran ke bawah sahaja, anda tidak mampu membuat banyak kesilapan.

Berikut adalah lapan perkara yang perlu dipertimbangkan semasa anda mula menilai potensi hartanah berpaling sebagai pelaburan.

1. Kadar Cap

Kelemahan terbesar dengan sifat-sifat turnkey adalah kesukaran mencari tawaran yang baik.

Fikirkan mengenainya. Seseorang lain telah melakukan semua kerja untuk anda dalam mengemas kini harta itu dan meletakkannya dalam keadaan sempurna dan siap sedia. Mereka menjual produk siap, bersedia untuk memulakan pendapatan pasif.

Yang meninggalkan sedikit daging pada tulang untuk pembeli turnkey dalam bentuk nilai untuk wang. Penjual, selalunya tukang pasir, telah memaksa ekuiti dengan mengemas kini harta itu dan mungkin juga meletakkan penyewa di dalamnya. Mereka melabur dalam ekuiti apabila mereka menjual kepada anda.

Oleh itu, anda membeli di atau berhampiran dengan nilai pasaran penuh harta itu.

Sebagai pelabur pendapatan, tumpuan anda terletak lebih banyak dengan potensi pendapatan hartanah yang berterusan daripada nilai pasaran semasa. Pelabur pendapatan sering mengukur potensi pendapatan melalui kadar permodalan, atau kadar cap.

Kadar cap adalah salah satu ukuran pulangan pelaburan atas hartanah. Formula seperti ini:

Pendapatan Operasi Bersih (NOI) ÷ Harga Pembelian

Pendapatan operasi bersih adalah pendapatan tahunan harta boleh menghasilkan tolak semua perbelanjaan operasi, seperti pembaikan, penyelenggaraan, yuran pengurusan harta, kadar kekosongan, cukai harta, dan insurans.

Bayangkan anda sedang mempertimbangkan dua sifat yang sama di seberang jalan antara satu sama lain. Kedua-dua hartanah membawa pendapatan operasi bersih tahunan sebanyak $ 20,000. Tetapi satu penjual meminta $ 275,000 manakala yang lain meminta $ 250,000, untuk kadar topi sebanyak 7.3% berbanding 8%, masing-masing.

Ambil perhatian bahawa walaupun kadar cap menyediakan cara untuk membandingkan sifat secara objektif, mereka tidak mengira pulangan pelaburan anda. Untuk itu, anda perlu mengira pulangan wang tunai tunai.

2. Pulangan Tunai Secara Tunai

Apabila anda membiayai hartanah turnkey, anda hanya mendapat sejumlah wang tunai anda sendiri dari saku. Khususnya, anda memperoleh dana untuk bayaran pendahuluan dan penutupan.

Anda melabur kurang wang tunai, tetapi anda juga akan melihat pendapatan bersih yang kurang setiap tahun kerana anda akan mempunyai bayaran gadai janji. Pulangan tunai dalam tunai mengukur pulangan anda atas wang yang anda perlu letakkan.

Katakanlah anda membeli harta dalam contoh di atas untuk $ 250,000. Anda meletakkan 20%, atau $ 50,000, ditambah $ 10,000 dalam kos penutupan untuk jumlah pengeluaran tunai sebanyak $ 60,000. Tetapi ini memberi anda pinjaman gadai $ 200,000, yang akan kami katakan kos anda kira-kira $ 1,200 sebulan untuk pinjaman 30 tahun dengan kadar faedah 6%. Pembayaran hipotek turun dari pendapatan bersih tahunan anda dari $ 20,000 hingga $ 5,600.

Pulangan tunai tunai untuk hartanah sekarang kelihatan seperti ini: $ 5,600 dalam pendapatan tahunan dibahagikan dengan pelaburan $ 60,000 anda, untuk pulangan tahunan sebanyak 9.3%. Itu menunjukkan anda kekuatan memanfaatkan bukan sahaja mengurangkan pelaburan tunai anda tetapi juga mempercepatkan pulangan tunai anda.

3. Pembiayaan

Seperti yang ditunjukkan, pembiayaan mengubah pengiraan anda - kadang-kadang lebih baik, tetapi tidak selalu. Anda perlu tahu jenis terma pembiayaan apa yang diharapkan untuk sebarang harta sebelum membuat tawaran.

Sebagai contoh, katakan anda mempunyai peminjam tempatan di bandar asal anda yang sanggup meminjamkan anda 80% dari harga pembelian hartanah pada 6%. Tetapi mereka tidak meminjamkan dari negeri. Oleh itu, apabila anda melihat sifat-sifat turnkey lebih jauh, anda perlu mencari pemberi pinjaman yang berbeza, yang mungkin mempunyai istilah pinjaman yang berlainan.

Mewujudkan hubungan dengan beberapa peminjam dalam setiap pasaran di mana anda bercadang untuk melabur dalam kes pemberi pinjaman pilihan pertama anda tidak membenarkan sesuatu harta yang diberikan untuk alasan apa pun. Setiap pemberi pinjaman mempunyai garis panduan pengunderaitan mereka sendiri, dan walaupun mereka tidak selalu dapat diprediksi. Kadang-kadang, pemberi pinjaman hanya tidak suka melihat harta dan menolak pinjaman.

Juga, perlu diingat bahawa untuk sifat-sifat turnkey, anda memerlukan pembiayaan jangka panjang dan bukan pinjaman wang jangka pendek. Cari peminjam portfolio dan bank komuniti tempatan, terutamanya yang tidak melaporkan kredit anda untuk pinjaman hartanah pelaburan.

4. Pengurusan Harta

Sebelum membeli harta sewa, anda harus mempunyai rancangan untuk siapa yang akan mengurusnya.

Itu boleh jadi anda sudah tentu. Mengurus harta sewa anda sendiri, terutamanya apabila anda mula melabur, adalah cara terbaik untuk mempelajari industri dengan lebih cepat. Ia menjadikan anda seorang pelabur yang lebih baik dengan pemahaman yang lebih mendalam tentang bagaimana perbelanjaan dan buruh pengurusan berbeza-beza antara pelbagai jenis hartanah, kawasan kejiranan, dan penyewa.

Tetapi itu tidak selalu praktikal untuk menguruskan harta sewa anda sendiri. Sekiranya anda tinggal di negeri lain, melahirkan kembar tiga, mengambil kerja baru yang mencabar, atau mengumpulkan puluhan hartanah, anda mesti bersedia untuk hari yang tidak dapat mengurusnya sendiri. Untuk perkara itu, banyak tuan tanah yang menemui sewa mengurus datang dengan terlalu banyak isu, dan mereka hanya tidak suka melakukannya. Jadi, sekiranya anda berhasrat untuk mengurus harta itu sendiri, mempunyai pelan kontingensi untuk pengurusan hartanah.

Dan pastikan anda membuat anggaran untuk pengurusan harta, walaupun anda tidak merancang untuk menggunakannya pada mulanya. Pengurusan harta benda adalah perbelanjaan buruh, sama ada anda melakukan buruh itu atau orang lain. Sewaan hartanah bukanlah pendapatan pasif sepenuhnya.

Jika anda memilih untuk mengupah seorang pengurus hartanah, pastikan anda penyelidikan dan syarikat temu ramah di pasaran sebelum membeli hartanah di sana. Sebagai titik permulaan dalam carian pengurus hartanah anda, lihat Roofstock, yang mengekalkan senarai pengurus hartanah yang disahkan di seluruh negara.

5. Penyewa yang sedia ada

Adakah harta itu sudah mempunyai penyewa? Jika ya, berapa lama mereka berada di sana? Bagaimana kredit mereka? Pendapatan mereka? Adakah mereka pernah diusir? Apakah sejarah pembayaran mereka??

Ia mudah untuk membeli harta dengan penyewa jangka panjang yang bersih dan boleh dipercayai. Tetapi dengan mudah, anda boleh mewarisi penyewa mimpi ngeri yang akan lalai dalam bulan pertama pemilikan anda.

Sekiranya hartanah tersebut mempunyai penyewa, tunjukkan mereka dengan cara yang sama seperti pemohon baru. Semak sejarah pembayaran mereka, semua cek latar belakang, permohonan sewa, dan pendapatan mereka.

Ingat, kualiti penyewa anda menentukan kualiti pulangan anda.

6. Umur Sistem Mekanikal

Anda mendapati harta dalam keadaan yang boleh didiami yang sedia untuk mengiklankan untuk penyewa baru atau penyewa sedia ada. Tetapi itu tidak bermakna relau tidak akan mati pada bulan depan atau pendawaian bukan neraka yang menunggu untuk berlaku.

"Boleh didiami" tidak sama dengan "baru," "diubah suai," atau "moden". Malah apabila penjual memasarkan harta itu sebagai "dikemaskini" atau "diubah suai," itu tidak bermakna mereka menggantikan setiap komponen pada harta itu.

Lihatlah setiap sistem mekanikal dan komponen struktur harta tanah untuk menilai umur dan baki umur. Tanyakan input ejen hartanah anda, dan tegaskan pendapat ini dengan pemeriksa rumah.

Hanya kerana satu atau lebih sistem penuaan tidak bermakna anda tidak mahu bergerak ke hadapan dengan harta itu. Tetapi anda perlu tahu apa yang anda dapatkan sendiri dan belanjawan dengan sewajarnya.

7. Kualiti Pengubahsuaian

Begitu juga, hanya kerana harta yang telah diubahsuai baru-baru ini tidak bermakna ia diubah suai dengan baik.

Flippers tidak perlu hidup di dalam harta atau mengekalkan jangka panjang; keutamaan mereka adalah keuntungan. Mereka bertujuan untuk membelanjakan sekurang-kurangnya wang untuk membuat produk siap. Ini kadang-kadang bermakna perbelanjaan kurang kepada kontraktor atau bahan-bahan peringkat kedua.

Pilih di atas harta itu dengan sikat bergigi halus dan minta pemeriksa rumah anda melakukan perkara yang sama. Minta pemeriksa dan ejen hartanah pendapat mereka tentang kualiti pengubahsuaian.

Jika ketiga-tiga anda tidak menyukai apa yang anda lihat, luangkan harta itu dan beralih ke yang seterusnya. Bukti yang jelas tentang kerja yang buruk hanya permukaan masalah - itu yang anda tidak dapat melihat yang seharusnya benar-benar menakutkan anda.

8. Kesihatan Ekonomi Jangka Panjang Pasaran Tempatan

Membeli harta sewa, tidak seperti rumah membalik, melibatkan pelaburan jangka panjang. Anda ingin melabur di bandar dan kejiranan dengan peningkatan populasi, pekerjaan, dan permintaan untuk perumahan. Anda juga mahukan sebuah bandar yang mengalami penurunan kadar jenayah, kekosongan, dan masalah sosial.

Saya tidak lagi melabur di bandar di mana saya membesar kerana saya tidak mempercayai kesihatan ekonomi dan politik jangka panjangnya. Saya belajar dengan cara yang sukar bahawa kawasan kejiranan yang lebih rendah sering kelihatan baik di atas kertas dengan kadar topi yang tinggi, tetapi kadar topi tersebut mengaburkan kos yang kurang jelas seperti perolehan, jenayah, dan undang-undang perlindungan.

Terdapat niche pelabur yang mendapat keuntungan yang baik di bandar dan kejiranan yang bergelut. Tetapi ia tepat: niche dengan dinamik yang unik. Tolak godaan harga beli yang rendah dan pulangan atas kertas yang tinggi. Ia mengambil kepakaran khusus untuk menghasilkan wang di sana.

Jika anda tidak yakin 100% bandar dan kejiranan bergerak ke arah yang betul, jangan melabur di sana.

Di mana untuk Beli Hartanah Turnkey

Bersedia untuk mempelbagaikan ke hartanah sewa turnkey tetapi tidak pasti di mana untuk mencari mereka? Mempelbagaikan tanpa sakit kepala dengan menggunakan pilihan yang tidak memerlukan bertahun-tahun pengalaman dalam pelaburan hartanah.

Roofstock

Sejak beberapa tahun kebelakangan ini, Roofstock telah muncul sebagai platform utama di seluruh negara untuk hartanah sewa turnkey. Ia lebih murah untuk penjual daripada mengupah agen hartanah, dan ia menyediakan pembeli dengan jumlah besar data.

Data itu termasuk butiran kejiranan, seperti kualiti sekolah tempatan, nilai rumah median, dan sejarah penghargaan. Bagi harta itu sendiri, platform ini termasuk kalkulator laras dan data pada kadar cap, kadar pulangan dalaman, dan unjuran yang diunjurkan.

Roofstock juga termasuk dua jaminan. Yang pertama adalah jaminan wang balik. Pembeli boleh menyewa hartanah untuk dijual jika mereka tidak berpuas hati dengannya dalam masa 30 hari dari pembelian, dan Roofstock menjamin mereka mendapatkan semula harga pembelian mereka. Yang kedua ialah jaminan penempatan penyewa. Sekiranya anda membeli harta kosong dan gagal menempatkan penyewa baru dalam masa 45 hari, Roofstock membayar 90% daripada sewa pasaran sehingga anda melakukan.

Kekalkan Ejen Harta Tanah

Anda boleh pergi sekolah lama dan menyewa ejen hartanah. Kebanyakan rumah di A.S. masih menjual di MLS, selepas semua. Selain itu, penjual membayar paling banyak - jika tidak semua - bayaran ejen. Ia kos anda sangat sedikit sebagai pembeli untuk menyewa ejen hartanah.

Hanya pastikan anda menyewa ejen harta tanah yang berpengalaman yang berpengalaman dalam bekerja dengan pelabur - dan sebaik-baiknya orang yang menjadi pelabur sendiri.

Masalah dengan rumah yang disenaraikan secara terbuka di MLS ialah, dengan definisi, mereka menjual untuk harga pasaran. Sekiranya terdapat kesepakatan yang dapat dijumpai, ia melalui rundingan keras atau nasib semata-mata. Anda tidak akan menjaringkan kesepakatan yang tidak diketahui orang lain di kalangan rumah yang dijual secara terbuka.

Penjual Penjaga Baling Persendirian / Flippers

Banyak pelabur hartanah membuat hidup mereka dengan membongkar rumah kepada pelabur jangka panjang. Mereka mendapati masalah yang baik di rumah usang, mengubahsuainya, dan menjualnya sebagai harta pusing ganti. Sesetengah penyewa tempat di dalamnya untuk menampung kos membawa sementara mereka memasarkannya.

Walaupun beberapa penjual menyenaraikan hartanah mereka di MLS atau Roofstock, yang lain beroperasi melalui senarai hubungan peribadi. Anda boleh menemui mereka dengan carian Google untuk penjual turnkey di pasaran pilihan anda atau dalam pelaburan hartanah di Facebook atau forum.

Kadang-kadang, penjual ini membenarkan beberapa bilik goyang untuk rundingan tanpa kos tambahan ejen hartanah atau kos Roofstock. Tetapi seperti biasa, pastikan pertimbangan di atas dalam minda sebelum membeli turnkey dari alat pengetip.

Pendekatan Tuan tanah yang sedia ada

Orang suka membenci tuan-tuan tanah. Tetapi hakikatnya adalah menjadi tuan rumah yang datang dengan sakit kepala, dari 3am panggilan telefon dari menjerit penyewa ke sewa yang tidak dibayar kepada aduan dan tuntutan tetap.

Banyak tuan tanah sangat sengsara, mereka akan membongkar harta mereka kepada orang pertama yang menyatakan minatnya. Mereka tidak semestinya merancang untuk menjual sekarang, tetapi mereka tidak berpuas hati, mereka menyerah kepada godaan apabila tawaran datang.

Mel terus, pemesejan media sosial, bahkan panggilan telefon semuanya boleh berfungsi sebagai taktik jangkauan kepada tuan-tuan tanah yang ada. Sering kali, ciri-ciri mempunyai penyewa yang sudah sedia ada, menjadikan mereka bukan sahaja turnkey tetapi juga telah menyewa.

Tetapi itu tidak bermakna mereka penyewa yang baik, sudah tentu. Sediakan satu pelan untuk menguruskan hartanah ini lebih baik daripada yang terdahulu, dan mengambil tangan yang tegas dalam mengumpul sewa, memeriksa unit, dan menguatkuasakan perjanjian pajakan anda.

Firman Akhir

Jika anda ingin mempelbagaikan hartanah dan tidak mahu sakit kepala pemilikan langsung, anda mempunyai banyak pilihan untuk melabur dalam hartanah secara tidak langsung.

Tetapi bagi mereka yang bersedia menjadi tuan tanah, hartanah turnkey membuat cara yang agak cepat dan mudah untuk mempelbagaikan ke hartanah sewa - tiada tukul dan paku yang diperlukan.

Di luar kelebihan lain, terdapat banyak manfaat cukai dari hartanah pelaburan. Dan jika anda menjual harta dan tidak mahu membayar cukai keuntungan modal pada hasil, anda boleh melakukan pertukaran 1031 dengan membeli harta pusing balik dengan mereka.

Pastikan anda menjalankan nombor dan semak semula hartanah dan penyewa sebelum melabur puluhan ribu dolar yang diperolehi.

Adakah anda berfikir tentang membeli hartanah turnkey? Apa yang menghalang anda daripada melabur?