7 Tips untuk Ikut Apabila Membeli Hartanah Pelaburan Harta Tanah Pertama Anda

Sebagai sumber pendapatan pasif, ia tidak pernah menjadi kering atau matang tetapi memberikan pendapatan berterusan tanpa kehilangan aset. Malah, aset mendasar menghargai sepanjang masa, walaupun anda membayar gadai janji terhadapnya. Ini menjadikan pelaburan harta tanah sumber pendapatan persaraan yang sangat baik. Ia mempelbagaikan peruntukan aset anda dan melindungi terhadap urutan risiko pulangan kerana anda tidak perlu menjual aset untuk menghasilkan pendapatan.

Kemudian, terdapat faedah cukai. Pelabur boleh memotong setiap perbelanjaan yang boleh dibayangkan, dari faedah gadai janji kepada kos penyelenggaraan kepada yuran pengurusan harta. Mereka juga boleh mengurangkan perbelanjaan kertas yang tidak pernah benar-benar berlaku, seperti susut nilai.

Tetapi untuk semua kelebihan itu, ia juga datang dengan bahagian kerugian dan risiko. Setiap harta memerlukan pelaburan tunai yang tinggi dalam bentuk bayaran pendahuluan dan penutupan. Harta tanah adalah sangat cair, menjadikannya mahal dan perlahan untuk dijual. Ia juga memerlukan kedua-dua kemahiran dan kerja untuk melabur dalam, tidak seperti saham, yang anda boleh beli serta-merta melalui dana indeks tanpa pengetahuan khusus.

Namun, pengetahuan dan kemahiran yang anda perlukan untuk membeli harta pertama anda bukan sains roket. Sesiapa sahaja boleh belajar bagaimana untuk melabur dalam hartanah. Berikut adalah tujuh petua untuk mengikuti apabila membeli harta pelaburan pertama anda untuk mengelakkan perangkap dan mendapat keuntungan yang kuat dari awal.

1. Dapatkan nombor yang betul

Kesilapan yang paling biasa saya lihat pelabur hartanah baru membuat adalah salah perhitungan kos, nilai, dan sewa.

Jika anda tidak mengambil apa-apa lagi dari artikel ini, ambil pelajaran ini dengan hati: Ketahui cara mengira aliran tunai dan keuntungan membalik rumah dengan tepat kerana ia tidak intuitif. Begitulah cara pelabur kehilangan wang.

Kos Pembaikan & Membawa

Apabila anda membaling rumah atau membeli hartanah sewa untuk mengubahsuai, anda perlu tahu dengan tepat berapa banyak pembaikan yang akan dikenakan. Kedengarannya mudah di permukaan; Lagipun, kontraktor memberi anda sebutan harga bertulis, betul?

Masalahnya adalah bahawa kontraktor amat sukar untuk bekerja, dan pengubahsuaian jarang berjalan lancar seperti yang dirancang. Selalunya, kontraktor yang terlalu menjanjikan dan kurang mampu, dari segi kos dan garis masa.

Untuk harta pelaburan pertama anda, kekal dengan pembaikan kosmetik yang agak kecil. Kemudian, belanjakan rizab yang besar untuk menampung cegukan yang tidak dapat dielakkan. Hanya jangan beritahu kontraktor tentang perkara itu, atau mereka akan mencari alasan untuk membelanjakannya.

Dapatkan sekurang-kurangnya tiga tanda kutip dari kontraktor berlesen, dan jelaskan mengenai pembaikan yang anda mahukan. Apabila anda meninggalkan ruangan untuk tafsiran, anda meninggalkan ruang untuk kontraktor untuk mengenakan bayaran tambahan kemudian.

Dan jangan lupa bahawa kos pengubahsuaian sendiri hanya permulaan. Ia juga membebankan wang untuk memiliki harta itu semasa ia duduk kosong menjalani pembaikan. Kos membawa, atau "kos lembut," termasuk gadai janji, utiliti, cukai, insurans, dan permit.

Untuk perjanjian pertama anda, belanjawan 50% tambahan sebagai rizab untuk kos pengubahsuaian, ditambah dengan kusyen 50% untuk anggaran kos bawa anda. Dengan menguruskan kontraktor anda dengan penuh perhatian, anda boleh mengelak daripada membelanjakannya, tetapi sebagai pelabur baru, anda perlu membuat anggaran untuk kesilapan apabila bekerja dengan kontraktor.

Pro Tip: Sebelum anda memulakan proses mencari kontraktor, semak HomeAdvisor. Mereka telah menjalankan pemeriksaan latar belakang dan mendapati kontraktor terbaik di kawasan anda untuk dipilih. Pilih beberapa dari senarai mereka dan sediakan setiap petikan untuk kerja-kerja yang perlu dilakukan.

Nilai Pembaikan Selepas (ARV)

Sama seperti pelabur baru biasanya meremehkan kos, mereka juga sering melebihkan nilai selepas pembaikan (ARV) harta mereka.

Lakukan penyelidikan anda sendiri di Trulia atau Zillow untuk mendapatkan rasa nilai harta benda yang diubah suai setanding. Kemudian, lawati beberapa rumah setanding yang sedang dijual. Berjalan ke arah mereka dan dapatkan rasa tingkat usus bagaimana hartanah siap dibeli di kejiranan.

Sebagai pelabur pemula, pendapat anda sendiri tidak akan memotongnya, jadi juga dapatkan tiga pendapat pakar mengenai jangkauan ARV untuk harta tertentu sebelum membelinya. Pertama, tanya pendapat ejen hartanah anda, dan minta mereka konservatif dalam julat nilai mereka. Kemudian, cari pelabur berpengalaman yang beroperasi di pasaran anda dan tanya pendapat mereka. Akhir sekali, semak penilai pemberi pinjaman untuk pendapat mereka.

Apabila anda mempunyai tiga pilihan jangkauan ARV, ambil akhir rendah rangkaian sebagai ARV kerja anda. Ini bukan masa atau tempat untuk optimis; anda perlu mengetahui keuntungan minima anda daripada membalikkan harta itu dan pastikan ia tidak negatif.

Sewa Selepas Pembaikan

Sekiranya anda menyimpan harta sebagai sewa, anda memerlukan anggaran yang tepat untuk sewa selepas pembaikan. Melalui proses yang sama seperti menganggarkan ARV, tetapi kali ini untuk disewa.

Sekiranya anda tempatan, jangan lompat berjalan melalui hartanah kejiranan yang disenaraikan untuk disewa. Tidak ada pengganti untuk melihat bagaimana comps tempatan melihat dengan mata anda sendiri. Anda ingin mengembangkan rasa untuk pasaran sewa tempatan, serta apa yang diharapkan oleh penyewa selesai dan kemudahan.

Perbelanjaan Sewa yang berterusan

Ulangi selepas saya: Aliran tunai anda bukanlah sewa yang dikurangkan dengan gadai janji.

Satu lagi set nombor yang pelabur baru menjadi salah ialah perbelanjaan sewa yang berterusan. Sebagai peraturan umum, mengharapkan perbelanjaan bukan gadai janji anda untuk purata kira-kira 50% daripada sewa. Sebagai contoh, mengikut Peraturan 50%, jika sewa adalah $ 1,200, perbelanjaan bukan gadai janji anda yang berterusan akan berjumlah $ 600. Sekiranya hipotek anda adalah $ 500, ia akan membawa anda aliran tunai bulanan purata sebanyak $ 100 - jauh dari $ 700 yang banyak pelabur pemula mengharapkan.

Perbelanjaan bukan gadai janji termasuk:

• Cukai harta
• Insurans harta benda
• Kadar kekosongan
• Pembaikan utama dan perbelanjaan modal (CapEx)
• Penyelenggaraan
• Kos pengurusan harta
• Perakaunan, simpan kira dan kos undang-undang

Jangan mengecualikan kos pengurusan harta kerana anda merancang untuk mengurus harta itu sendiri. Tidak semua orang mempunyai masa atau temperamen yang diperlukan untuk menguruskan sewa dengan baik. Walaupun anda mempunyai hari ini, itu tidak bermakna anda akan mempunyai tahun depan. Selain itu, menguruskan penyewaan adalah perbelanjaan buruh, sama ada anda melakukan perburuhan atau orang lain. Bersedia bersedia untuk menyewa pengurus hartanah dengan memasukkan kos ini dalam pengiraan aliran tunai anda sekarang.

Walau bagaimanapun, jangan bergantung sepenuhnya pada Peraturan 50% untuk pengiraan sebenar anda. Ini peraturan umum yang luas, dan anda perlu mengira setiap perbelanjaan untuk mana-mana harta yang diberikan sebelum membeli.

2. Pertimbangkan Property Turnkey

Tidak semua orang mahu mengacaukan dengan kontraktor, permit, dan pembiayaan semula untuk gadai janji jangka panjang. Tidak ada yang salah dengan itu.

Jika idea mengawasi pengubahsuaian mengisi anda dengan tekanan, membeli harta pusing balik. Anda boleh membeli hartanah yang telah disewa kepada penyewa yang stabil, dipercayai atau membeli hartanah dalam keadaan siap sedia.

Dalam dunia yang semakin terhubung hari ini, anda juga boleh membeli hartanah turnkey di mana sahaja di negara ini menggunakan platform seperti Roofstock. Bayangkan versi akses MLS di seluruh negara hanya untuk hartanah sewa turnkey, dan anda mempunyai rasa yang baik terhadap kuasa dan kemudahan platform ini.

Roofstock juga termasuk kekayaan data untuk setiap harta benda yang disenaraikan, dari data pasaran tempatan ke trend nilai rumah dan ramalan rumah kepada butiran mengenai keadaan hartanah. Paling penting, mereka termasuk dua jaminan: yang membolehkan anda "kembali" harta tanpa kos dalam tempoh 30 hari, dan yang lain menjamin anda akan menyewa harta tersebut kepada penyewa dalam tempoh 45 hari dari pembelian. Lihat ulasan Roofstock penuh kami untuk maklumat lanjut.

3. Tetap Terhenti & Jadilah Pesakit

Seperti yang dinyatakan di atas, membeli hartanah mengambil kerja. Kerja itu berlipat ganda sepuluh kali ganda jika anda ingin mencari tawaran yang baik - yang mana anda lebih baik sebagai pelabur, atau apa pun maksudnya?

Ramai pelabur baru dapat melekatkan emosi pada harta pertama yang menarik minat mereka. Mereka suka lokasi dan berfikir, "Saya suka bersara di sini," atau mereka suka dapur atau jubin mosaik di bilik mandi tingkat atas kedua.

Emosi tidak mempunyai tempat untuk melabur dalam apa jua bentuk. Ia membawa kepada keputusan yang dibuat atas sebab-sebab yang salah dan "melabur secara intuitif" seperti mencuba masa pasaran.

Jangan sekali-kali membiarkan diri anda membentuk lampiran emosi kepada hartanah pelaburan prospektif. Sememangnya kemungkinan, anda perlu mengkaji semula puluhan - mungkin beratus-ratus sifat sebelum anda mencari kesepakatan yang tepat. Jika anda membuat tawaran pada 15 hartanah, ada peluang yang baik bahawa lima penjual akan berunding dengan anda, dan dari mereka, tiga akan membuat perjanjian dengan anda. Daripada ketiga-tiga mereka, dua akan jatuh sebelum penyelesaian, meninggalkan anda dengan satu perjanjian tertutup untuk semua usaha anda.

Tidak ramai yang mempunyai kesabaran dan keupayaan untuk kekal terpisah dari setiap tawaran tersebut. Melabur hartanah terus adalah permainan nombor dalam dua deria: Ini semua mengenai nombor keuntungan dan perbelanjaan, dan hanya peratusan kecil dari tawaran bakal calon anda sebenarnya. Hilangkan realiti sekarang sebelum membuang banyak masa dan wang dalam usaha pelaburan yang gagal.

4. Berunding (dan Jangan Takut untuk Berjalan)

Penjual mengharapkan anda berunding. Jika anda tidak, mereka mula meneka harga kedua dan tertanya-tanya jika mereka sepatutnya meminta lebih.

Perundingan hartanah bermula dengan penyelidikan penjual. Cari tahu semua yang anda boleh tentang penjual, seperti bagaimana mereka ingin menjual segera, kenapa mereka menjual, dan ketika mereka bergerak jika harta tersebut diduduki pemilik. Sekiranya anda menggunakan ejen harta tanah, adakah mereka merasakan ejen penyenaraian itu. Anda akan terkejut berapa kerap ejen penyenaraian bercakap.

Datanglah dengan tawaran terendah yang anda fikir penjual akan mengambil cukup serius untuk membalasnya. Semakin segera penjual ingin menutup, semakin rendah nombor itu.

Untuk mengurangkan bayaran tunai anda pada penyelesaian, jangan teragak-agak untuk membina konsesi penjual ke dalam rundingan.

Yang paling penting, tetapkan harga siling sebelum anda membuat tawaran pembukaan anda. Berikannya secara bertulis, dan ceritakan kepada seseorang untuk menguncinya. Jika, selepas berunding dan seterusnya, penjual tidak akan menerima nombor di bawah siling itu, berjalan kaki. Sejumlah penjual yang mengejutkan memanggil anda kembali selepas beberapa hari untuk berkata, "Baiklah, saya mungkin boleh membuat nombor itu berfungsi selepas semua." Penjual bercampur-campur dan postur, tetapi apabila anda terus terlepas dari emosi, anda boleh menjauh dari tawaran-tawaran tidak-begitu-bintang, yang meletakkan anda untuk membeli apa-apa tetapi tawaran yang baik.

Ikut taktik perundingan ini untuk menjaga pegangan yang kukuh di rundingan, dan sentiasa bersedia untuk berjalan.

5. Susun Pembiayaan Sebelum Membuat Tawaran

Apabila anda membuat tawaran, penjual menjangkakan anda memberikan butir-butir tentang bagaimana anda merancang untuk benar-benar membayar untuk harta mereka. Ini bermakna anda perlu berbaris pembiayaan sebelum anda mula membuang tawaran. Pilihan anda berbeza bergantung kepada sama ada anda sedang mencari pinjaman pemulihan pembelian jangka pendek atau gadai janji harta sewa jangka panjang.

Untuk pinjaman pemulihan jangka pendek, pergi dengan pemberi pinjaman wang yang keras. Mereka cepat dan fleksibel, jika mahal. Sebagai alternatif, anda mungkin mencari keberuntungan dengan bank komuniti tempatan, tetapi ini beroperasi secara individu, dan masing-masing mempunyai dasar pemberian pinjaman yang berbeza.

Untuk gadai janji sewa jangka panjang, anda boleh mencuba peminjam gadai janji konvensional apabila anda mula melabur. Tetapi bank-bank dan peminjam yang sesuai tidak berskala melebihi beberapa hartanah pertama anda kerana mereka menetapkan had berapa banyak gadai janji yang boleh dilaporkan pada kredit anda.

Pertimbangkan peminjam portfolio sebagai pembiayaan "peringkat seterusnya". Pemberi pinjaman ini tidak menjual pinjaman anda kepada pemberi pinjaman korporat yang besar, tetapi menyimpannya secara dalaman. Bank komuniti tempatan kadangkala menawarkan pinjaman ini, seperti juga pemberi pinjaman dalam talian.

Akhirnya, apabila anda telah membuktikan rekod kejayaan, anda boleh meminjam wang secara peribadi dari rakan dan keluarga untuk membiayai tawaran anda. Tetapi itu datang bertahun-tahun selepas perjanjian pertama anda.

Pro Tip: Apabila mencari peminjam gadai janji untuk membiayai harta pertama anda, mulakan dengan LendingTree. Dalam beberapa minit, anda boleh mempunyai sebut harga pinjaman yang banyak yang boleh anda bandingkan bersebelahan.

6. Jangan Bank atas Penghargaan

Harta tanah tidak semestinya naik nilai. Rumah biasanya naik nilai, tetapi jika anda bergantung pada "biasanya," maka anda berspekulasi, tidak melabur.

Jika anda seorang tukang flip, flip berdasarkan harga hari ini. Jika anda seorang pelabur sewa jangka panjang, beli berdasarkan aliran tunai hari ini. Walaupun nilai rumah boleh runtuh, sewa tetap mengejutkan berdaya tahan. Walaupun dalam Kemelesetan Besar, apabila nilai rumah turun sebanyak 27.42%, sewa terus meningkat, menurut Biro Banci A.S..

Itulah keindahan pelaburan sewa. Apabila anda belajar bagaimana untuk meramal aliran tunai, anda boleh mengira pulangan pada mana-mana harta pelaburan dengan tepat, dan anda boleh memilih untuk melabur hanya dalam hartanah hasil tinggi. Dan apabila anda melabur dalam hartanah sewa berdasarkan aliran tunai semasa, maka apa-apa penghargaan adalah kuah.

7. Bersedia untuk Menguatkuasakan & Mengusir

Sama seperti tidak semua orang mempunyai sifat perangai sebagai pelabur hartanah, perkara yang sama berlaku untuk menjadi tuan tanah yang berkesan. Ia memerlukan perhatian terhadap perincian, disiplin diri, dan kesediaan untuk menguatkuasakan peraturan perjanjian sewa anda.

Manusia menolak ke sempadan mereka. Sebagai tuan rumah, ini bermakna beberapa penyewa anda akan cuba untuk menolak sempadan anda. Ia adalah tugas anda untuk mempertahankan sempadan tersebut. Tidak semua orang mempunyai disiplin untuk menguatkuasakan peraturan pajakan mereka dalam menghadapi penyewa yang menangis. Tetapi peraturan yang dikuatkuasakan adalah salah satu daripada cabaran menjadi tuan rumah yang harus anda selesaikan jika anda ingin berjaya.

Pemberi pinjaman gadai janji anda tidak akan terpengaruh jika anda memanggil mereka menangis dan meminta mereka untuk tidak mengenakan yuran lewat atau memulakan proses perampasan. Sekiranya sewa tidak berada pada penghujung tempoh tangguh, berikan notis amaran pengusiran, yang memberi tempoh penyewa dua kali sebelum anda memfailkan pengusiran. Sekiranya mereka tidak membayar pada akhir tempoh tenggang kedua, fail dengan mahkamah tempatan. Itu akan memulakan proses yang lebih panjang dengan tarikh pendengaran dan penutupan, yang semuanya mengambil masa berbulan-bulan.

Sudah tentu, ia jarang datang kepada itu. Apabila anda menyampaikan notis amaran pengusiran dan fail di mahkamah dengan serta-merta, penyewa sering mula mengutamakan sewa mereka ke atas bil kad kredit mereka, perbelanjaan budi bicara, dan perbelanjaan lain.

Jika anda tidak menyukai bunyi apa-apa, anda tidak bersendirian. Tetapi ini bermakna bahawa anda tidak sesuai untuk landlording. Anda mesti mengalih keluarnya kepada pengurus hartanah atau mencari cara lain untuk melabur dalam hartanah.

Firman Akhir

Melabur hartanah langsung tidak sesuai untuk kebanyakan orang, atau bahkan kebanyakan orang. Mereka hanya tidak mempunyai kesabaran dan disiplin.

Nasib baik, anda tidak perlu melabur secara langsung untuk mendapatkan pendedahan hartanah di portfolio anda. Cara tidak langsung untuk melabur dalam hartanah termasuk REIT, yang boleh anda beli dengan serta-merta melalui akaun broker atau IRA anda. Anda juga boleh melabur dalam laman web crowdfunding hartanah. Walaupun ini sekali dibenarkan hanya pelabur terakreditasi untuk mengambil bahagian, beberapa, seperti Fundrise, kini membolehkan sesiapa sahaja untuk melabur.

Jika anda mempunyai minat, kesabaran, dan perangai untuk melabur secara langsung dalam hartanah, disiplin anda akan diberi ganjaran dengan pulangan yang boleh diramalkan, faedah cukai yang tinggi, dan pendapatan pasif yang tinggi. Satu cara mudah untuk membeli harta pelaburan pertama anda adalah untuk hidup di dalamnya dengan penggodaman rumah. Bertentangan dengan kepercayaan popular, anda tidak perlu membeli harta tanah pelbagai untuk rumah hack. Anda boleh mengetepikan hack dengan teman sebilik, dengan unit kediaman aksesori, dengan menyewa bilik di Airbnb, atau bahkan dengan membawa masuk pelajar pertukaran asing.

Anda mempunyai banyak pilihan untuk melabur hartanah, sama ada anda memilih pemilikan langsung atau pendekatan lebih jauh. Sama ada cara, pastikan anda melakukan kerja rumah anda dan menyelia setiap pelaburan dengan berhati-hati, memberi perhatian khusus kepada nombor tersebut.

Adakah anda mempertimbangkan membeli hartanah pelaburan? Apa rancangan jangka panjang anda?