6 Pilihan Jika Anda Perlu Pindah dan Tidak Dapat Jual Rumah Anda

Walaupun kami meletakkan rumah kami di pasaran selepas musim bunga - musim hartanah utama - dan hakikat bahawa Kredit Cukai Pembeli Homebuyer Pertama telah tamat tempoh dua bulan sebelum kami bergerak, kami yakin bahawa kami akan menjual rumah itu dalam beberapa bulan.

Boy, adakah kita salah.

Ia mengambil masa hampir setahun - sehingga Mei 2011 - sebelum kami mampu menjual rumah kami, dan harga hampir $ 20,000 kurang daripada apa yang kami harapkan untuk mendapatkan.

Ini adalah keadaan yang sangat biasa bagi keluarga yang terpaksa berpindah. Selepas kemalangan perumahan, penjualan rumah anda tidak lagi menjadi sebahagian daripada relokasi yang agak mudah. Untungnya, terdapat beberapa pilihan untuk pemilik rumah yang cuba menjual.

Pilihan untuk Mereka yang Tidak Boleh Menjual Rumah mereka

1. Jual Harga yang Benar

Sepanjang lima tahun di rumah Columbus kami, saya dan suami saya meletakkan beribu-ribu ringgit dalam pembaikan rumah, serta jam kerja yang tidak terkira banyaknya. Walaupun kita tahu bahawa pembaikan rumah adalah sesuatu yang perlu dilakukan kerana kita menginginkan keputusan (dan bukan hanya nilai jualan semula), kita masih tidak dapat membantu tetapi mendapatkan tanda dolar di mata kita ketika kita mula merancang langkah kita. Kami pada asalnya menyenaraikan rumah kami untuk lebih kurang $ 25,000 lebih daripada yang kami bayar untuknya - harga yang pasti sesuai untuk rumah kami sebelum kemalangan perumahan, tetapi bukan satu yang dapat kami dapatkan pada tahun 2010.

Ketika kami menjual, kami merasa bertuah untuk menjual hanya $ 6,000 lebih daripada harga pembelian asal kami. Walaupun tidak mungkin asalnya menyenaraikan rumah kami pada harga itu akan meningkatkan jualan - para pembeli adalah individu pertama yang menunjukkan minat yang serius di dalam rumah pada sebarang harga - adalah penting untuk diingat bahawa wang (dan masa) dimasukkan ke dalam rumah sering tidak meningkatkan harga belian, terutamanya di pasaran turun.

Bekerja dengan Realtor anda untuk menghasilkan nombor realistik yang tidak membebankan anda dari pasaran dan membolehkan anda menjual dengan cepat. Salah satu cara untuk melakukan ini adalah untuk melihat harga di rumah setanding yang telah dijual baru-baru ini. Jika, sebaliknya, anda melihat senarai harga rumah yang sama dengan milik anda, anda mungkin tidak mendapat akal yang tepat dari pasaran, kerana ini boleh dibeli dengan harga yang lebih tinggi daripada penjual bersedia membayar.

Yang paling penting, apabila pasaran perumahan mengalami kemerahan, anda perlu menyedari bahawa titik harga di mana anda boleh menjual rumah anda berkemungkinan kurang daripada yang anda inginkan, dan mungkin kurang daripada yang anda bayar untuk rumah itu. Tetapi ingat, jika anda tidak mampu untuk menjual rumah anda kurang dari yang anda bayar, anda tidak mempunyai pilihan.

2. Tunggu Ia Keluar

Perancangan yang paling teruk adalah apa yang perlu dilakukan semua penjual rumah, dan tidak melakukannya adalah kesilapan terbesar yang dibuat oleh suami saya. Kami mengandaikan kemalangan perumahan tidak menjejaskan kejiranan kami. Tetapi dengan dua perampasan dalam beberapa blok kami dan beberapa rumah di kejiranan menjual kurang daripada nilai, kami (dan broker barang kami) sepatutnya melihat penulisan di dinding. Sebaliknya, kami membeli sebuah rumah baru di Indiana, memikirkan bahawa kami hanya akan mempunyai beberapa bulan gadai janji berganda.

Pelan yang lebih baik adalah untuk kami menyewa sebuah apartmen selama setahun atau dua ketika kami menunggu rumah pertama kami untuk dijual. Bukan sahaja yang telah mengambil tekanan kewangan dari kita, tetapi ia juga akan memberi kami peluang untuk mengetahui lebih banyak tentang pelbagai kawasan di bandar baru kami.

Satu lagi pilihan semasa pasaran perumahan yang sukar adalah untuk sebahagian daripada keluarga untuk tinggal, manakala pekerja baru berpindah sendiri untuk mengambil pekerjaan baru. Walaupun ini mungkin secara emosional sukar, ia menjadikannya lebih mudah untuk menjaga rumah dalam bentuk tip-tip untuk menunjukkan, dan membolehkan anda untuk mengelakkan peningkatan kos menginsuranskan rumah kosong.

Akhirnya, sebaiknya andaikan bahawa anda tidak akan menjual rumah anda dengan cepat, dan membuat perumahan dan perancangan bergerak berdasarkan itu.

3. Menjadi Tuan Tanah

Dalam beberapa cara, menyewa rumah anda boleh menjadi penyelesaian yang bahagia terhadap kesukaran jualan anda. Walau bagaimanapun, terdapat banyak perkara untuk mengetahui tentang menjadi tuan tanah sebelum anda melompat masuk.

Kos

Insurans Pemilik Rumah. Menyewa rumah anda membawa beberapa kos berkaitan yang anda tidak dapat menjangkakan. Sebagai contoh, insurans rumah anda perlu berubah kepada dasar yang meliputi harta tanah / hartanah sewa. Menurut Institut Maklumat Insurans, "Dasar tuan tanah secara amnya menelan kos kira-kira 25% lebih banyak daripada polisi pemilik rumah yang standard kerana tuan-tuan tanah memerlukan lebih banyak perlindungan daripada pemilik rumah biasa."
Pengurusan Hartanah. Di samping itu, kos pengurusan hartanah - terutamanya jika anda seorang tuan rumah terpencil - boleh berpotensi memakan sebahagian besar pendapatan sewa. Sekiranya anda berada di bahagian lain di negara ini, anda perlu mempunyai seseorang di dalam tangan untuk menjaga sebarang masalah, dari longkang tersumbat, hingga rutin penyelenggaraan, kepada penyewa rompakan. Dalam kebanyakan kes, anda perlu mengupah seorang pengurus hartanah, yang biasanya akan membebankan anda sekitar 10% daripada sewa bulanan.
Keuntungan modal. Akhirnya, beban cukai anda mungkin akan berubah apabila anda menjadi tuan rumah. Sebagai contoh, satu kebimbangan cukai yang berpotensi adalah kemungkinan kerugian pengecualian cukai keuntungan modal anda. Selagi anda tinggal di rumah selama dua daripada lima tahun sebelum penjualan rumah anda, anda tidak perlu membayar cukai sehingga $ 250,000 keuntungan ($ 500,000 untuk pasangan suami isteri) dari penjualan rumah anda. Walau bagaimanapun, jika anda akhirnya menyewakan rumah anda lebih dari tiga tahun selepas langkah anda dan kemudian menjual untuk keuntungan, anda akan berhutang wang kepada kerajaan persekutuan atas keuntungan itu.

Faedah Cukai Keupayaan

Menuntut Rugi Modal. Suatu sisi yang mengecewakan kepada kebimbangan mengenai kehilangan pengecualian cukai keuntungan modal (terutamanya dalam pasaran turun) adalah menyewakan rumah anda dan kemudian menjualnya dengan kerugian bermakna anda boleh menuntut kerugian modal terhadap pendapatan anda. Itu boleh menjadi rehat cukai yang besar, dan untuk alasan ini, ia sering merupakan idea yang bagus untuk penjual di pasaran bawah untuk menyewakan rumah mereka sebelum menjual, kerana mereka sebenarnya dapat memperoleh beberapa kerugian mereka melalui cukai.
Cuti Cukai. Di samping menuntut kerugian modal anda terhadap pendapatan anda, ada rehat cukai lain yang tersedia untuk pemilik rumah yang menyewakan rumah mereka sementara mereka adalah tuan tanah. Tuan tanah boleh memotong hampir apa-apa perbelanjaan yang berkaitan dengan penyelenggaraan dan pemasaran rumah sewa mereka, seperti premium insurans, pembaikan, kos pengiklanan, perkhidmatan landskap, perkhidmatan pengurusan hartanah, kepentingan gadai janji, dan juga perbelanjaan perjalanan yang berkaitan dengan sewa.

Menetapkan Kadar Anda
Adalah sukar untuk mengetahui jumlah yang sesuai untuk sewa untuk sewa. Peraturan umum bagi hartanah pelaburan menunjukkan bahawa anda perlu mengenakan sekurang-kurangnya 1% dari jumlah gadai janji untuk menghasilkan aliran tunai yang positif. Walau bagaimanapun, peraturan ini sedikit lebih rumit apabila anda menyewa rumah anda yang sedia ada.

Anda harus terlebih dahulu menentukan berapa sewa yang biasa untuk kejiranan anda. Walaupun terdapat sedikit harta sewa di mana anda tinggal, anda masih boleh menentukan kadar yang munasabah. Bercakap kepada agensi pengurusan hartanah untuk mengetahui lebih lanjut mengenai kadar, dan cari sewa serupa dalam talian. Craigslist, Rentometer, dan Rent.com juga merupakan sumber yang baik untuk diperiksa.

Anda juga perlu faktor dalam kadar kekosongan anda untuk mendapatkan idea tentang berapa banyak wang yang boleh dijangkakan selama setahun menyewa. Nasihat harta pelaburan yang paling banyak menunjukkan bahawa anda hanya merancang untuk 10 bulan penghunian setiap tahun - bermakna anda boleh menjangkakan kekosongan 10% sepanjang tempoh tertentu yang anda sewa.

Sekalipun anda mendapati bahawa jumlah sewa yang anda boleh bayar (tolak kos bawa dan kadar kekosongan yang berkaitan) tidak akan mencukupi untuk menampung bil hipotek bulanan anda, masih mungkin masuk akal untuk menyewakan rumah anda, daripada cuba membawa gadai janji sendiri.

Mencari Penyewa
Salah satu aspek paling sukar menyewa rumah anda ialah mencari penyewa yang boleh dipercayai. Anda perlu memastikan anda mengiklankan di lokasi yang sangat mudah dilihat: Dalam talian, kedua-dua tapak sewa seperti Rent.com dan Craigslist, serta di laman rangkaian sosial seperti Facebook; melalui syarikat relokasi tempatan dan jabatan tenaga kerja; di mana-mana universiti tempatan; dan dengan tanda lama di halaman anda.

Sebaik sahaja anda mempunyai pemohon, anda perlu memasukkannya melalui proses pemeriksaan. Anda boleh menemui aplikasi boilerplate dan perjanjian pajakan secara dalam talian, tetapi anda mesti memastikan bahawa anda meminta penyewa berpotensi mengenai pendapatan, sejarah pekerjaan, dan sejarah sewa - dan memanggil semua rujukan mereka.

Di samping itu, ingatlah bahawa anda boleh meminta nombor Keselamatan Sosial untuk pemeriksaan latar belakang dan kredit melalui laman web seperti E-Renter. Cek latar belakang dan kredit ini dikenakan biaya nominal (sekitar $ 25), tetapi boleh menghindarkan anda sakit kepala.

4. Balik Rumah Anda Ke Sewa Percutian

Walaupun menjadi tuan rumah jangka panjang tidak mungkin atau menarik kepada anda, anda masih boleh mengimbangi beberapa kos dengan menyewa rumah anda kepada pelancong. Menyenaraikan rumah anda sebagai sewa percutian di Vrbo atau di tapak sewa penginapan rakan-ke-peer Airbnb boleh membantu anda menunggang kemerosotan pasaran sehingga anda dapat menjual.

Lebih-lebih lagi, jika anda menggunakan rumah anda sebagai sewa percutian sering kali ia layak sebagai harta penghasil pendapatan, dan anda akhirnya menjual harta itu sebelum pasaran pulih, anda boleh menuntut kerugian di atas cukai anda.

5. Letakkan Rumah Anda untuk Dijual Pendek

Jika anda benar-benar mesti berpindah dan anda berada di bawah air di rumah anda, jualan pendek adalah pilihan terakhir yang sekurang-kurangnya akan mengeluarkan anda dari rumah. Dalam kes ini, anda dan pemberi pinjaman anda bersetuju untuk menjual rumah anda pada harga yang sangat berkurangan, hanya untuk mendapatkannya dijual. Pemberi pinjaman anda kemudian memaafkan kekurangan antara apa yang dapat anda bayar untuk gadai janji dan jumlah penuh. Walau bagaimanapun, adalah penting untuk ambil perhatian bahawa dalam beberapa kes, kekurangan itu adalah tidak diampuni, dan penjual masih bertanggungjawab membayarnya kepada pemberi pinjaman.

Malangnya, walaupun kekurangan itu diampuni, jualan pendek boleh menyebabkan kesan kewangan yang berkekalan. Ia boleh merosakkan skor kredit anda, walaupun tidak seperti perampasan, yang sering kali cuba jualan pendek untuk dielakkan. Juga, pemberi pinjaman pada umumnya hanya bersetuju dengan jualan pendek jika pemilik rumah sudah berada di belakang pembayaran dan telah menerima notis lalai.

Cukuplah untuk mengatakan, jualan singkat hanyalah solusinya jika masalah hipotek anda tidak dapat diatasi.

6. Pergi Ke Pemalsuan

Dalam beberapa kes, ia mungkin kelihatan seolah-olah membenarkan bank untuk merampas rumah anda adalah satu-satunya pilihan anda. Walaupun perampasan membuat anda keluar dari keadaan perumahan anda, ini adalah alternatif yang anda mesti bekerja keras untuk dielakkan. Kebanyakan orang memahami bahawa perampasan mempunyai akibat kredit yang besar - tetapi tidak banyak yang menyedari bahawa hit ke kredit anda mungkin membebankan kad kredit anda. Selepas perampasan, bekas pemilik rumah mungkin mendapati kad kredit dibatalkan atau had dibatasi. Di samping itu, ia mengambil masa bertahun-tahun (biasanya tiga hingga tujuh) sebelum bank-bank bersedia mengambil peluang untuk gadai janji untuk pemilik rumah yang telah dirampas di rumah bekas.

Penyitaan juga tidak bermakna bahawa pemilik rumah boleh berjalan tanpa menghabiskan wang tunai apa pun. Di kebanyakan negeri, bank-bank secara undang-undang boleh pergi selepas pemilik rumah untuk kekurangan itu, yang mana perbezaan antara apa yang bank dapat mendapatkan untuk rumah dan apa yang masih hutang gadai janji. Dan bahkan pemilik rumah yang tinggal di negara dengan undang-undang anti-kekurangan masih harus menjawab kepada bank jika mereka pernah mengambil pinjaman kedua atau membiayai semula gadai janji mereka untuk mengeluarkan beberapa ekuiti. Undang-undang anti-kekurangan tidak melindungi pemilik rumah dalam kes tersebut.

Apa-apa yang boleh dilakukan oleh pemilik rumah untuk mengelakkan penyitaan akhirnya merupakan keputusan kewangan terbaik, kerana penahanan boleh terus memberi kesan negatif kepada kewangan untuk tahun yang akan datang.

Firman Akhir

Mungkin tidak mungkin untuk menjual rumah anda dalam jangka masa yang dikehendaki atau untuk harga yang anda inginkan, tetapi menerima hakikat itu dan membuat keputusan anda dengan sewajarnya dapat membantu anda mencapai hasil kewangan yang terbaik untuk situasi anda. Dengan mengandaikan yang paling teruk tentang pasaran perumahan kemungkinan besar tindakan paling selamat untuk bahagian bawah anda.

Pernahkah anda cuba menjual rumah anda? Apa tips lain yang anda cadangkan kepada mereka yang berjuang untuk menjual?