Bagaimana untuk membiayai semula gadai janji di rumah anda

Sebelum memohon, fahami apa pemberi pinjaman gadai janji akan meminta anda memberi, apa jenis gadai janji anda (dan tidak) cari, dan adakah ia masuk akal untuk membiayai semula sekarang atau tunggu.

Sekiranya anda bersedia untuk membiayai semula, ikuti langkah-langkah ini untuk mendapatkan kesepakatan terbaik pada gadai janji baru anda.

5 Langkah untuk Membiayai semula Gadai Janji Anda

1. Sediakan Kajian Kewangan Anda

Pemberi pinjaman memerlukan gambar kewangan anda yang lengkap untuk menentukan sama ada anda mampu membuat pembayaran gadai janji baru anda. Sebelum anda memberikan ini, bagaimanapun, adalah yang terbaik untuk menyemak kewangan anda sendiri.

Pertama, semak laporan kredit anda. Sekiranya anda mendapati sebarang ketidaktepatan, tanyakan kepada biro kredit untuk membetulkannya. Anda tidak mahu ketidaktepatan bahan merosot skor kredit anda atau meningkatkan kadar faedah yang anda tawarkan.

Seterusnya, dapatkan dokumentasi anda bersama-sama. Mana-mana bank atau broker gadai janji yang anda bekerjasama akan meminta item tertentu. Ia juga yang terbaik untuk mengkaji perkara-perkara ini terlebih dahulu, jadi anda tidak menghadapi apa-apa kejutan:

• Bukti pendapatan, termasuk pulangan cukai, stubs, atau penyata bank
• Penilaian terbaru rumah anda (terutamanya jika anda tidak mempunyai banyak ekuiti)
• Skor kredit dan kredit kredit semasa
• Bil cukai hartanah

2. Tentukan Mortgage yang Anda Mahu

Membiayai semula gadai janji anda memberi peluang kepada anda untuk "melakukan kerja." Jika anda tidak mendapat apa yang anda mahu buat kali pertama, ambil peluang untuk menyesuaikan hipotek baru anda dengan lebih dekat dengan keperluan anda.

Selain itu, skor kredit anda mungkin bertambah baik selepas beberapa tahun pembayaran gadai janji yang tepat pada masanya dan kini anda mungkin layak mendapat kadar yang lebih baik dari yang anda lakukan sebelumnya. Tetapi sebelum anda memulakan membeli-belah, tentukan apa yang anda inginkan daripada membiayai semula anda.

Berapa lama tempoh pinjaman yang anda mahukan?
Anda mungkin mahu menyusun gadai janji dibiayai semula untuk dibayar pada jadual yang sama dengan gadai janji asal anda. Contohnya, jika anda pada awalnya mempunyai gadai janji selama 30 tahun dan dibiayai semula pada tahun enam, istilah pinjaman perumahan baru anda akan menjadi 24 tahun.

Anda juga boleh mendapatkan jangka panjang atau lebih pendek daripada yang anda ada pada asalnya. Jika kadar faedah dan yuran adalah sama, jangka panjang akan membawa anda bayaran yang lebih rendah. Walau bagaimanapun, kerana ia akan mengambil masa yang lebih lama untuk membayar, anda akhirnya akan membayar lebih banyak minat. Jika anda ingin membayar rumah anda dengan lebih cepat dan membayar faedah yang kurang, jangka pendek pinjaman, seperti 15 atau 20 tahun, akan lebih sesuai, selagi anda mampu membayar lebih tinggi.

Adakah anda mahu gadai janji dengan kadar tetap tetap?
Gadai janji rentetan kadar, atau ARM, hampir tidak pernah didengar lima belas tahun yang lalu. Tetapi sekarang mereka boleh didapati secara meluas dan selalunya merupakan salah satu pilihan pertama yang diberikan oleh pegawai pinjaman.

Kebanyakan hipotek kadar laras mempunyai kadar faedah tetap selama beberapa bulan hingga lebih daripada lima tahun. Selepas tahap ini, kadar faedah akan berubah mengikut indeks kadar faedah, seperti LIBOR. Keuntungan untuk ARM adalah bahawa kadar faedah untuk beberapa tahun pertama sangat rendah berbanding dengan kadar tetap 30 tahun. Juga, gadai janji ini cenderung lebih mudah untuk memenuhi syarat.

Jika anda yakin anda tidak akan tinggal di rumah anda lebih lama daripada tempoh kadar tetap awal, ARM mungkin merupakan pilihan yang baik. Tetapi jika anda menyimpan hipotek melewati titik ini, kadar faedah anda mungkin akan meningkat dan mungkin membuat pembayaran anda tidak dapat dibiayai.

Lebih-lebih lagi, anda menghadapi risiko kenaikan kadar. Sebenarnya, ramai pembiaya semula kini keluar dari ARM dan masuk ke dalam gadai janji dengan kadar tetap tetap. Malangnya, ini sebahagiannya kerana pegawai pinjaman telah mencurigakan pinjaman ini pada masa lalu.

Sebagai contoh, jika pegawai pinjaman anda memberitahu anda bahawa kadar itu tetap, tanyakan kepadanya berapa lama tempohnya ditetapkan. Memandangkan banyak orang meminta gadai janji "30 tahun tetap", beberapa peminjam yang tidak bertanggungjawab akan mengemukakan pinjaman selama 30 tahun dengan kadar tetap, tetapi gagal menyebut bahawa kadar itu hanya ditetapkan selama dua tahun. Ini adalah salah satu sebab mengapa penting untuk menyemak semula semua dokumen pinjaman sebelum anda menandatangani.

Apa harga rumah sekarang?
Oleh kerana harga rumah naik dan turun, anda mungkin tidak tahu berapa banyak ekuiti yang ada di rumah anda. Jumlah ekuiti hanyalah jumlah rumah anda yang bernilai tolak berapa banyak yang anda berutang pada gadai janji anda dan mana-mana garis ekuiti kredit, pinjaman ekuiti rumah, atau gadai janji kedua dan ketiga.

Ini penting kerana anda biasanya memerlukan sejumlah ekuiti untuk memenuhi syarat untuk membiayai semula. Yang berkata, walaupun anda mempunyai sedikit ekuiti atau terbalik pada gadai janji anda, anda mungkin masih layak untuk membiayai semula melalui program yang disokong kerajaan Membuat Program Home Affordable. Melalui cara tradisional, mendapatkan gadai janji di rumah dengan kurang daripada 10% ekuiti boleh menjadi sukar atau mustahil, atau anda mungkin tidak memenuhi syarat untuk kadar yang cukup rendah untuk membuat kos refinancing bernilai.

Adakah anda melancarkan hutang lain ke dalam gadai janji anda?
Dalam beberapa keadaan, ia boleh menjadi pintar untuk menggabungkan garis ekuiti rumah kredit, pinjaman ekuiti rumah, atau gadai janji kedua dengan gadai janji utama anda dalam pembiayaan semula. Ini membolehkan anda mendapatkan kadar yang lebih baik pada hutang dan mungkin untuk membayarnya lebih cepat.

Walau bagaimanapun, jika anda berfikir untuk melambung hutang kad kredit faedah yang tinggi ke dalam gadai janji baru, berhati-hati mempertimbangkan kemungkinan akibatnya terlebih dahulu. Sebagai contoh, apa yang dahulu hutang kad kredit tanpa jaminan dan layak untuk dilepaskan dalam muflis akan dijamin oleh rumah anda. Dengan kata lain, anda meletakkan rumah anda berisiko jika anda tidak boleh membayar jumlah yang anda masukkan ke dalam gadai janji anda.

Juga, jika anda menggunakan ekuiti rumah yang sedia ada untuk membayar hutang, anda semestinya akan mengurangkan jumlah ekuiti di rumah anda dan mungkin perlu membayar insurans hipotek swasta atau PMI. Kerana PMI, kadang-kadang ada biaya yang kurang untuk memisahkan HELOC atau hutang kad kredit anda, walaupun mereka berada pada kadar yang lebih tinggi. PMI biasanya diperlukan apabila anda mempunyai ekuiti kurang dari 20% di rumah anda dan kosnya sedikit berbeza dengan pemberi pinjaman.

Betapa baiknya kredit anda?
Seorang broker gadai janji yang baik boleh memberi anda tokoh angka di mana kadar anda akan memenuhi syarat berdasarkan skor kredit anda. Sekiranya anda tidak layak untuk kadar yang lebih rendah, refinane kurang memberi faedah kepada anda. Pastikan anda tahu kadar yang anda perlukan untuk mendapatkan pinjaman yang anda mahu untuk membuat pembiayaan semula bernilai kos.

Sebaik sahaja anda telah menjawab soalan-soalan ini, pasangkan maklumat itu ke dalam kalkulator hipotek untuk menganggarkan pembayaran supaya anda dapat membandingkan dengan lebih baik tawaran pemberi pinjaman dan mengenal pasti yang benar-benar "terlalu baik untuk menjadi kenyataan."

Anda akan dikenakan penalti prabayar?
Oleh kerana pemberi pinjaman keuntungan daripada minat yang anda bayar, keuntungannya menurun jika anda membayar hipotek anda lebih awal dari yang diharapkan dengan membiayai semula atau menjual rumah anda. Oleh itu, mereka telah memperkenalkan sedikit keselamatan (untuk diri mereka sendiri) ke dalam persamaan melalui penalti prabayaran gadai janji.

Hipotek dengan penalti prabayar pada asasnya mengenakan bayaran tambahan jika anda membiayai semula atau menjual rumah anda dalam beberapa tahun pertama mengeluarkan gadai janji. Tempoh penalti ini sering antara tiga dan lima tahun, walaupun mungkin sepuluh tahun atau lebih. Tambahan pula, penalti yang dikenakan sering dijejali, seperti bunga enam bulan, jika anda membayar pinjaman awal.

Jadi mengapa di bumi adakah anda mahu penalti prabayar pada pinjaman baru anda? Nah, ramai orang tidak. Tetapi bahagian flip adalah bahawa ia boleh membuat anda kadar yang lebih rendah. Mengambil penalti prabayar adalah berisiko kerana anda tidak pernah tahu apa yang akan membuang hidup anda dan apabila anda mungkin perlu bergerak. Yang berkata, jika anda yakin anda akan berada di rumah yang sama tahun dari sekarang, siasat manfaat menambah penalti pembayaran balik kepada pinjaman anda dan cari yang hanya menghukum anda jika anda membiayai semula dan tidak jika anda menjual.

3. Tentukan Masa Terbaik untuk Membiayai semula

Sekiranya anda ingin membiayai semula ARM, anda mungkin terlepas peluang penjimatan jika anda berbuat demikian sebelum kadar awal yang rendah tamat. Walau bagaimanapun, terdapat faktor-faktor lain yang perlu dipertimbangkan, seperti di mana kadar faedah dan pasaran perumahan diketuai.

Sebagai contoh, jika anda mempunyai dua tahun lagi sebelum kadar ARM anda diselaraskan, tetapi ekuiti rumah anda berlegar sekitar 20%, anda boleh memilih untuk membiayai semula sekarang supaya anda tidak perlu membayar PMI jika nilai rumah anda menurun. Ketahui dari servis hipotek anda apabila kadar anda akan mula berubah dan bandingkan potensi risiko dan ganjaran untuk tinggal di ARM anda lebih sedikit berbanding pembiayaan semula sekarang.

Di sisi lain, anda mungkin mahu masa membiayai semula anda mengikut acara lain, seperti menunggu sehingga anda mempunyai dua tahun pada pekerjaan anda sekarang, membayar hutang, atau menyimpan wang untuk kos pembiayaan semula. Setiap faktor ini boleh memudahkan proses kelayakan pinjaman atau mengurangkan pembayaran anda. Kerana memohon untuk membiayai semula akan menyakiti skor kredit anda, sebaiknya tunggu sehingga anda komited sebelum menyerahkan permohonan anda. Jika tidak, mungkin lebih sukar untuk melengkapkan jika anda menghentikan proses itu dan mulakan semula, katakan, enam bulan kemudian.

Pertimbangan lain ialah berapa lama anda merancang untuk tinggal di rumah anda. Oleh kerana pembiayaan semula biasanya menelan kos antara $ 2,000 dan $ 4,000 bergantung pada saiz gadai janji anda dan di mana anda tinggal, pastikan anda akan membayar balik kos sebelum anda bergerak. Peraturan umum ialah jika anda tidak merancang untuk tinggal di rumah anda selama sekurang-kurangnya dua tahun lagi, pembiayaan semula akan dikenakan biaya lebih banyak daripada simpanannya.

4. Meminta Perundingan Pinjaman

Pembiayaan semula gadai janji biasanya lebih mudah dan cepat daripada mendapatkan gadai janji asal anda, jadi tidak ada kekurangan bank dan broker yang ingin membantu anda.

• Peminjam Caj Pinjaman. Tempat yang baik untuk bermula adalah dengan laman web seperti Lending Tree, yang membolehkan anda mendapatkan petikan harga dari beberapa peminjam yang berbeza. Anda hanya mengisi satu bentuk dan mereka memberikan maklumat anda kepada peminjam berganda yang akan bersaing untuk menawarkan harga yang rendah. Perlu diingat walaupun kadar terendah dan kos penutupan rendah biasanya tidak dilakukan.
• Broker gadai janji atau Pegawai Pinjaman. Anda juga boleh menghubungi broker gadai janji atau pegawai pinjaman yang membantu anda dengan gadai janji asal anda jika anda mempunyai pengalaman yang baik dengan mereka. Mereka juga boleh memberikan maklumat mengenai jenis harga yang anda layak dan apa yang kelihatan seperti pasaran sebelum anda memohon.
• Kesatuan Kredit atau Bank. Kesatuan kredit tidak selalu menawarkan kadar yang paling kompetitif, terutama pada pinjaman yang lebih besar seperti gadai janji. Tetapi jika anda mempunyai hubungan panjang dengan kesatuan kredit atau bank anda, anda mungkin boleh mendapat tawaran yang baik.

Terlepas dari apakah anda memutuskan untuk bekerja dengan bank tempatan atau kesatuan kredit, bank utama, atau broker, kesetiaan anda harus dompet anda. Pertimbangkan tawaran dari semua pihak dengan teliti untuk menentukan yang terbaik yang sesuai untuk anda. Lihatlah jumlah kos pembiayaan semula (termasuk mata asal, titik diskaun, insurans tajuk, dan yuran lain) dan jangan hanya memberi tumpuan kepada kos keluar atau saku. Peminjam telah sangat kreatif dalam membuat pinjaman yang sebenarnya "kos tinggi" nampaknya "kos rendah."

Pastikan anda membandingkan epal dengan epal apabila anda menyemak sebut harga yang berbeza juga. Dengan kata lain, sahkan bahawa setiap kutipan yang anda terima adalah untuk jenis pinjaman yang sama - yang anda minta. Malangnya, beberapa peminjam yang tidak bertanggungjawab akan menunjukkan kepada anda "tawaran" yang mengagumkan untuk menggulung anda. Tetapi kemudian, anda mengetahui bahawa "perjanjian" adalah untuk jenis pinjaman yang sama sekali berbeza seperti ARM 6 bulan. Malah, jika anda meminta pinjaman kadar tetap selama 30 tahun dan pegawai pinjaman menunjukkan anda gadai janji kadar 30-an boleh laras dengan tempoh tetap 6 bulan, bangun dan tinggalkan!

5. Kos Out-of-Pocket

Anda perlu mempertimbangkan sama ada membayar kos untuk membiayai semula poket atau membungkusnya dalam pinjaman. Walaupun peminjam akan menawarkan refinans yang rendah atau tidak kos, menyedari bahawa kebanyakan daripada mereka hanya membungkus kos dalam pinjaman yang akan dibayar kemudian.

Perhatikan sebut harga yang anda terima untuk menentukan bagaimana kos penutupan akan dibayar dan bagaimana terma pinjaman akan terjejas dengan memasukkan kos tersebut berbanding membayar untuk mereka keluar dari poket. Perlu diingat bahawa jika anda membiayai kos penutupan anda, ia akan membawa anda lebih lama untuk mendapatkannya. Walau bagaimanapun, kos menutup pembungkusan dalam pinjaman mungkin membolehkan anda membiayai semula walaupun anda tidak mempunyai cukup wang tunai untuk menampung kos.

Firman Akhir

Perkara yang paling penting apabila belanja untuk membiayai semula adalah untuk datang ke meja yang disediakan dan menyemak semula semua yang anda diberitahu atau "dijamin." Wilayah ini masih pembeli-berhati-hati. Jangan terkurung dengan mengambil jalan keluar yang mudah dan "mempercayai" sesiapa sahaja.

Sebagai contoh, anda mungkin mendapati bahawa kesepakatan yang anda fikir adalah terlalu baik untuk menjadi benar sebenarnya datang dengan penalti prabayar yang membuat anda tidak menjual rumah anda. Buat kebaikan sendiri dan buat kerja rumah anda. Juga, perlu diingat bahawa gadai janji adalah gadai janji tidak kira di mana anda mendapatkannya, dan yang paling akan segera dijual kepada servicer lain selepas anda menandatangani.