Cara Cari Kontraktor Baik untuk Pembaikan Penambahbaikan Rumah

Tiada siapa yang mahu melalui pengalaman susah payah itu. Namun ia berlaku sepanjang masa, terutamanya semasa musim panas apabila lebih banyak pemilik rumah memulakan projek pembaikan rumah.

Sebahagian besar kontraktor adalah jujur dan boleh dipercayai, tetapi akan sentiasa ada yang bersedia dan bersedia untuk menjalankan penipuan dan lari dengan wang anda. Jadi, bagaimana anda boleh memastikan anda mencari kontraktor yang boleh dipercayai dan bereputasi yang menyimpan janji-janji mereka? Dan bagaimana anda memastikan anda menyewa profesional yang tepat untuk pekerjaan itu? Mari kita lihat.

Adakah Anda Perlu Kontraktor atau Pengendali?

Lihatlah senarai tugasan projek anda. Mungkin anda perlu menggantikan bumbung, membetulkan kebocoran di bawah sink dapur, jubin semula lantai lorong, dan memasang kipas siling di bilik tidur anak anda. Anda juga ingin membina sebuah dek kecil untuk cookouts musim panas.

Beberapa projek ini agak mudah untuk dibina, sementara yang lain adalah jauh lebih rumit. Jadi persoalannya menjadi: Adakah anda perlu menyewa seorang kontraktor, atau akan seorang tukang tukang cukup?

Projek tertentu memerlukan pengetahuan yang mendalam dan bahkan pensijilan tempatan atau negeri; untuk projek-projek ini, anda memerlukan kontraktor. Projek-projek lain boleh ditangani oleh seseorang yang tahu bagaimana menggunakan bandar atau yang mempunyai masa untuk menetapkan paip yang bocor; untuk projek-projek ini, anda boleh menghubungi seorang tukang, yang biasanya akan mengenakan bayaran kurang sejam atau projek daripada kontraktor berlesen.

Inilah caranya untuk mengetahui siapa profesional untuk menyewa projek anda.

Tukang tangan

Seorang pakar akan biasanya menyelesaikan pembaikan rumah umum dan projek penyelenggaraan rutin, seperti:

Menggantikan sink
Memasang tandas baru
Lukisan
Pembersihan seluar
Pembaikan drywall
Memasang teres
Projek penyelenggaraan bermusim
Pembaikan HVAC kecil
Pembaikan atau penggantian lantai
Kerja di halaman
Pembaikan pagar
Menghapuskan acuan luaran

Projek-projek ini tidak kompleks dan tidak memerlukan banyak pengetahuan khusus.

Kontraktor

Kontraktor lebih sesuai untuk pekerjaan yang lebih besar yang memerlukan permit, pengetahuan khusus, atau kedua-duanya. Para profesional ini termasuk dalam dua kategori: kontraktor dan kontraktor am.

Kontraktor Umum

Seorang kontraktor am (GC) bertindak sebagai pengurus untuk projek besar. Mereka menyewa kontraktor, yang dikenali sebagai subkontraktor, untuk melaksanakan tugas khusus seperti memasang paip baru, memasang kilang baru, atau menyusun semula rumah. Kontraktor umum memastikan bahawa semua permit diisi, semua tarikh akhir dipenuhi, dan kos kekal pada anggaran.

Anda perlu mengupah kontraktor am untuk projek seperti:

Membentuk semula dapur atau bilik mandi
Membina tambahan
Membina rumah baru

Kontraktor

Kontraktor adalah pekerja mahir dan berlesen yang bekerja secara bebas dengan beberapa kontraktor am atau dengan agensi yang lebih besar. Anda akan menyewa kontraktor untuk projek seperti:

Membina geladak
Menggantikan rumah
Memasang penjana rumah keseluruhan
Menggantikan paip atau memasang pemanas air
Memasang tetingkap atau pintu baru
Membina semula perapian atau memasang kompor kayu
Memasang jubin atau batu
Memasang unit HVAC

Jika anda masih tidak pasti jika anda memerlukan kontraktor am, kontraktor tetap, atau tukang tangan, ikut peraturan ini dari HomeAdvisor:

Jika pekerjaan itu akan mengambil lebih dari seminggu, sewa GC.
Jika kerja memerlukan beberapa pro yang berbeza untuk diselesaikan, menyewa GC.
Jika kerja memerlukan beberapa permit, sewa GC.
Sekiranya peraturan ini tidak terpakai pada projek anda, anda mungkin baik-baik saja dengan kontraktor biasa atau juga pekerja.

Berapa Banyak Adakah Anda Kos Anda?

Anda mungkin tertanya-tanya jika anda perlu melakukannya sendiri (DIY) atau menyewa kontraktor. Dan jika anda mengupah seseorang, berapa banyak yang akan dikenakan kepada anda?

Petikan kontraktor bergantung kepada beberapa faktor: jenis projek, bagaimana bahan mahal, dan tempat tinggal anda. Tidak mustahil untuk mengutip harga purata kerana projek berbeza-beza secara meluas.

Sebagai contoh, jika anda berfikir tentang pembentukan semula dapur anda, anda mungkin perlu menyewa kontraktor am yang juga akan memohon subkontraktor seperti tukang paip dan juruelektrik. Kos untuk projek seperti ini bergantung kepada skop projek dan kadar purata setiap jam bagi setiap subkontraktor, yang boleh berbeza-beza bergantung pada tempat anda tinggal.

Menurut HomeAdvisor, purata harga bagi kontraktor termasuk:

Electrician: $ 50 hingga $ 100 setiap jam
Tukang paip: $ 45 hingga $ 200 setiap jam
Menetapkan Jubin atau Menetapkan Batu Profesional: $ 863 hingga $ 2,681 setiap pekerjaan
Roofer: $ 7,524 setiap pekerjaan
HVAC: $ 284 (pembaikan) atau $ 4,274 (pemasangan) setiap pekerjaan
Pemasangan Tetingkap: $ 5,274 setiap pekerjaan
Lukisan Rumah (Bahagian Luar): $ 2,803 setiap pekerjaan

Anggarkan apa yang anda akan bayar untuk projek yang lebih kecil yang memerlukan seorang tukang tangan agak mudah. Para profesional ini biasanya mengenakan kurang daripada seorang kontraktor; menurut HomeAdvisor, kos tipikal untuk projek pembantu, di seluruh negara, ialah $ 178 hingga $ 650.

Cara Cari Kontraktor Besar

Carian dalam talian yang cepat adalah cukup untuk menakutkan anda daripada pernah menyewa seorang kontraktor. Web ini penuh dengan cerita seram dari keluarga yang mengupah kontraktor yang:

Bersandar dengan wang mereka tanpa melakukan kerja
Adakah kerja begitu buruk mereka terpaksa mengupah orang lain untuk menyelesaikan tugas itu dengan dua atau tiga kali ganda kos
Mengambil bulan atau bahkan tahun untuk menyelesaikan projek, untuk puluhan ribu atau bahkan beratus-ratus ribu dolar berbanding belanjawan

Jika kawasan anda baru-baru ini mengalami ribut besar, seperti taufan, angin puting beliung, ribut hujan es, atau banjir, anda juga perlu berhati-hati untuk "pemburu ribut". Ini adalah kontraktor yang bergerak dari luar bandar untuk memperbaiki rumah yang rosak akibat bencana alam yang baru-baru ini. Walaupun sesetengah kontraktor ini sah, banyak yang hanya ingin membuat sedikit wang tunai dan kemudian memukul jalan sebelum pemilik rumah menemui kerja mereka yang tidak baik.

Namun, terdapat banyak kontraktor yang jujur dan boleh dipercayai di luar sana. Bagaimana anda mencarinya? Ia memerlukan masa, kerja, dan kesabaran, tetapi usaha anda akan dibayar.

1. Lakukan Pekerjaan Rumah Anda

Laman web seperti Senarai Angie dan HomeAdvisor membantu meneka daripada membuat penglihatan seseorang yang tidak kelihatan; ini adalah tempat yang bagus untuk memulakan pencarian anda. Setiap laman web mempunyai banyak kontraktor pembaikan rumah yang disemak semula oleh ahli yang disahkan. Pilihan lain ialah Handy.com. Mereka akan membantu anda mencari tukang tangan untuk tugas yang mudah seperti menggantungkan TV sehinggalah seorang kontraktor untuk merombak utama.

Cuba hubungi perhubungan dagang tempatan atau bangunan perdagangan tempatan dan minta cadangan mereka.

Anda juga boleh meminta syarikat insurans anda, walaupun mereka tidak membayar untuk kerja. Kebanyakan syarikat insurans mempunyai perjanjian dengan kontraktor tempatan yang bereputasi. Bukan sahaja anda boleh memanfaatkan proses semakan yang telah dilakukan oleh syarikat insurans anda terhadap syarikat-syarikat ini, tetapi anda juga mungkin mendapat rehat harga berdasarkan hubungan antara kontraktor dan syarikat insurans anda.

Setelah anda meneliti pilihan anda, buatlah senarai sekurang-kurangnya tiga kontraktor yang dinilai tinggi yang ingin mendapatkan tawaran dari dan hubungi mereka secara langsung.

2. Dapatkan Nombor Lesen Kontraktor

Selepas anda membuat senarai pendek kontraktor, sempit senarai anda dengan menelefon dan meminta kontraktor untuk nombor lesen dan sijil insurans mereka. Semua kontraktor, tanpa mengira keadaan di mana mereka beroperasi, diperlukan untuk mempunyai lesen perniagaan dan perlindungan insurans.

Mempunyai nombor lesen perniagaan akan membolehkan anda menghubungi perbandaran tempatan anda dan menentukan sama ada kontraktor itu secara sah dalam perniagaan, sementara sijil insurans akan memastikan bahawa kontraktor dilindungi dalam keadaan apa-apa yang tidak kena. Kontraktor yang baik harus membawa kedua-dua pekerja komp dan insurans liabiliti melalui perniagaan mereka. Minta untuk melihat polisi insurans mereka supaya anda boleh menyemak liputan mereka.

Perlu diingat bahawa lesen perniagaan tidak sama dengan lesen kontraktor. Setiap negeri, bandar dan perbandaran mempunyai keperluan yang berlainan bagi pelesenan kontraktor. Lawati halaman pelesenan negeri HomeAdvisor untuk mencari keperluan unik negara anda supaya anda tahu apa yang dicari oleh lesen daripada kontraktor yang bereputasi.

3. Tanya soalan

Apabila tiba masanya untuk bertemu dengan setiap kontraktor, sangat berguna untuk mempunyai senarai soalan yang ditulis supaya anda tidak lupa sesuatu yang penting. Pertimbangkan untuk bertanya kepada mereka beberapa atau semua soalan berikut:

Apa Persatuan Perdagangan Tempatan Adakah Anda Mempunyai?

Selepas temuduga, hubungi organisasi-organisasi ini dan periksa bahawa kontraktor ini memang ahli dalam kedudukan yang baik.

Berapa lama anda telah berada dalam perniagaan?

Minta bukti untuk tempoh mereka, kerana beberapa kontraktor terbang malam akan menuntut "pengalaman 20 tahun" di kawasan itu apabila mereka sebenarnya hanya masuk ke bandar bulan lepas.

Bolehkah Anda Memberi Saya Paling Tidak 3 Rujukan Terkini?

Kata kunci di sini ialah "baru-baru ini." Kontraktor yang baik harus bersedia dan bersedia untuk berkongsi maklumat hubungan sekurang-kurangnya tiga pemilik rumah yang telah mereka bekerjasama sepanjang tahun lepas. Jika semua yang mereka ada adalah rujukan lama, ia mungkin menjadi tanda bahawa kualiti kerja mereka telah menurun.

Apabila anda bercakap dengan pemilik rumah ini, tanya mereka:

Seberapa cepat kontraktor ini mengembalikan panggilan telefon anda?
Adakah projek siap dibina? Jika tidak, apa yang berlaku?
Adakah kontraktor menyimpan janji-janji mereka kepada anda?
Adakah kontraktor responsif kepada perubahan dengan projek? Sekiranya terdapat sebarang perselisihan, apa yang berlaku?
Adakah anda mengesyorkan kontraktor ini kepada seseorang dalam keluarga anda?

Apakah Garis Masa Anda Adakah untuk Projek Ini? Adakah Anda Mengenai Mana-mana Projek Lain Yang Boleh Mempengaruhi Masa Ini?

Juga tanyakan kepada mereka tentang tawaran terkini yang telah dibuat dengan pemilik rumah yang lain. Mereka mungkin tidak mempunyai apa-apa projek berbaris sekarang, tetapi apa yang berlaku jika dua pemilik rumah lain menyewa mereka kemudian dalam seminggu?

Jadual Pembayaran Apa yang Anda Perlu?

Ingatlah, kontraktor yang jujur tidak akan meminta jumlah projek penuh di depan, tetapi kebanyakan akan meminta deposit dan bayaran tetap sepanjang projek. Pastikan anda tahu bilakah pembayaran adalah sepatutnya dan berapa jumlahnya.

Adakah Orang Yang Sama Bekerja pada Projek Ini Setiap Hari?

Jika anda menemu bual kontraktor umum, tanyakan kepada mereka yang akan hadir di rumah anda setiap hari. Proses pengolahan jenis apa yang mereka gunakan ketika menyewa subkontraktor? Adakah ia akan menjadi pasukan subkontraktor yang sama setiap hari, atau akan pasukan berbeza muncul pada hari yang berbeza? Ketahui butiran supaya anda tahu apa yang diharapkan.

Apa yang Harus Saya Lakukan untuk Dapatkan Rumah atau Ruang Kerja Sedia?

Adakah anda perlu memindahkan perabot? Mengambil gambar di dinding di bilik bersebelahan? Gulungkan karpet?

Ini juga adalah peluang untuk bertanya sama ada apa-apa yang boleh anda lakukan untuk menyiapkan kawasan yang mungkin mengurangkan kos projek.

Apa Projek yang Tampak Seperti Ini, Sungguh?

Dengan soalan ini, anda bertanya bagaimana projek itu akan menjejaskan kehidupan anda dan keluarga anda. Soalan susulan boleh termasuk:

Betapa kuatnya kerja itu?
Berapa banyak habuk yang akan ditiup?
Berapa sampah akan dihasilkan, dan semuanya akan dibersihkan setiap hari?
Adakah salah seorang daripada kita terpaksa berada di rumah ketika kerja selesai?
Anda akan menggunakan mana-mana tarps untuk melindungi perabot dan objek lain?
Adakah kontraktor anda memakai perlindungan kasut apabila mereka datang dari luar?
Di mana anda perlu menyimpan alat dan bahan semasa projek?

Sekiranya projek itu besar, tanyakan jika kontraktor membawa pelabuhan-a-potty atau jika subkontraktor akan menggunakan salah satu tandas anda sepanjang hari.

Sebahagian daripada soalan-soalan ini mungkin kelihatan sedikit nipis, tetapi tidak memandang rendah betapa mungkin mengganggu anda apabila kontraktor menjejaki lumpur di seluruh permaidani anda kerana mereka tidak melepaskan but. Ketahui perkara ini sebelum projek bermula supaya anda dapat berkomunikasi dengan harapan anda dan menyelamatkan diri.

4. Dapatkan Tawaran Bersila

Setiap kontraktor yang anda wawancara harus memberikan anda tawaran terperinci. Ini adalah tawaran yang menyenaraikan, item mengikut item, semua yang anda akan bayar. Ia harus termasuk:

Semua kos buruh (termasuk anggaran kos subkontraktor, jika projek anda memerlukannya)
Semua bahan (termasuk spesifikasi seperti cat, drywall, dan lampu)
Semua yuran permit
Apa-apa perbelanjaan lain, seperti yuran perjalanan kontraktor menjangkakan untuk bil

Rang undang-undang terperinci memberikan anda maklumat yang jelas dan mendahului tentang berapa banyak projek yang akan dikenakan. Ia juga memberi kuasa kepada anda untuk kekal pada anggaran. Sekiranya tawaran awal kontraktor adalah lebih daripada yang anda mampu, anda boleh menukar skop projek dengan lebih mudah untuk memenuhi anggaran anda. Sebagai contoh, anda mungkin memutuskan untuk pergi dengan jubin yang kurang mahal atau melakukan semua lukisan anda sendiri.

Jika perubahan pada petikan asal anda diperlukan, tuliskannya pada petikan asal anda dan pastikan bahawa anda dan kontraktor menandatanganinya. Kutipan anda juga harus mengandungi maklumat yang berkaitan mengenai jaminan atau jaminan terhadap kerja yang dilakukan dan bahan yang digunakan.

Pastikan perjanjian ini di tempat yang selamat sehingga jaminan anda tamat sekiranya anda perlu mengejar tindakan undang-undang terhadap kontraktor.

Anda juga perlu menjelaskan sama ada tawaran kontraktor adalah anggaran atau harga tetap. Anggaran dapat menaikkan harga yang lebih banyak, jadi ketahui faktor apa yang mungkin mempengaruhi harga akhir.

Sekiranya kontraktor anda tidak mahu memberi anda tawaran terperinci, jangan mengupah mereka.

Bendera Merah untuk Watch Out For

Kontraktor kontraktual boleh muncul bila-bila masa, di mana-mana tempat. Tetapi mereka sering mempamerkan beberapa bendera merah yang boleh anda perhatikan.

1. Mereka Solicit Door to Door

Kontraktor yang baik biasanya mempunyai lebih banyak pekerjaan daripada yang mereka dapat mengendalikan dan tidak perlu mengetuk pintu atau meletakkan risalah di dalam peti mel untuk mencari pekerjaan.

Sesetengah kontraktor yang diserut menggunakan solicitations dari pintu ke pintu untuk menipu pelanggan mereka secara terang-terangan. Sebagai contoh, di salah satu kejiranan lama saya, kontraktor resapan asfalt secara berkala akan melancarkan jalan, melancarkan perkhidmatan mereka kepada sesiapa yang berlaku di luar. Seorang jiran tidak mengupahnya, dan mereka bersetuju dengan harga dan berjabat tangan. Tiada kontrak yang terlibat.

Kontraktor itu selesai kerja petang itu dan menuntut dua kali ganda harga yang dipetik awalnya. Kerana tiada kontrak ditandatangani, ia adalah kes "katanya, katanya." Jiran saya terpaksa mengambil kontraktor ke mahkamah tuntutan kecil untuk menyelesaikan masalah itu; dia memenangi kesnya, tetapi tidak tanpa banyak masa dan tekanan.

Penipuan umum yang lain melibatkan landskap. Sebuah trak penuh dengan pokok-pokok, semak, dan bunga akan memandu di sekitar kawasan kejiranan, meminta pemilik rumah jika mereka ingin membeli "lebihan tumbuhan" murah dan mempunyai landskap profesional mereka di halaman mereka. Biasanya, tumbuhan ini berada di pintu kematian, dan pemilik rumah membayar wang yang baik hanya untuk menggali mereka seminggu atau dua kemudian.

Berhati-hati dengan sesiapa yang pergi dari pintu ke pintu untuk mencari perniagaan. Lebih sering daripada tidak, ini adalah tanda seseorang yang terdesak untuk bekerja.

2. Mereka Meminta Anda Dapatkan Permit

Kontraktor yang bertanggungjawab bertanggungjawab untuk mendapatkan semua permit yang diperlukan untuk sesuatu projek kerana mereka adalah orang yang akan bercakap dengan inspektor bangunan apabila mereka tiba untuk memeriksa kerja. Mereka memfailkan permit di bawah nombor lesen kontraktor mereka.

Seorang penipu akan meminta anda untuk mendapatkan permit bangunan anda sendiri, yang bermaksud anda harus berbohong tentang siapa yang benar-benar melakukan kerja. Sebagai pemilik rumah, anda boleh mendapatkan permit sendiri untuk projek-projek DIY, tetapi jika orang lain melakukan kerja, mereka perlu mendapatkan permit - dan, oleh itu, mereka adalah orang yang bertanggungjawab kepada pemeriksa. Selalunya, kontraktor yang meminta pemilik rumah mendapatkan permit mereka sendiri tidak berlesen atau mempunyai reputasi buruk dengan pemeriksa tempatan. Sama ada jalankan, jalankan.

3. Mereka Mahu Semua Wang Ke Depan

Adalah normal bagi kontraktor untuk meminta wang di depan, biasanya jumlah sekali gus atau peratusan dari apa yang disebutkan dalam tawaran mereka - biasanya, tidak lebih daripada 10%. Jika kontraktor mahu semua wang di depan, tunjukkan kepada mereka pintu.

4. Bidaan Mereka Adalah Terlalu Rendah

Anda harus mendapat sekurang-kurangnya tiga tawaran sebelum anda menyewa sesiapa sahaja, dan tawaran ini harus sama dengan harga.

Berhati-hati dengan mana-mana kontraktor yang mengemukakan tawaran yang sangat rendah. Ada peluang yang baik yang mereka tawarkan rendah untuk mendapatkan kaki mereka di pintu supaya kemudian, mereka boleh memukul anda dengan caj yang tidak dijangka untuk bahan atau buruh.

Satu lagi penipuan yang biasa dengan tawaran yang rendah melibatkan kontraktor yang mengatakan dia mahu menggunakan projek anda untuk "tujuan pengiklanan" atau sebagai potongan pameran untuk portfolionya. Hanya katakan tidak dan berjalan pergi. Tawaran yang sangat rendah adalah tanda kurang pengalaman, memotong sudut, atau lebih buruk.

Dapatkan idea umum tentang apa yang harus ditanggung oleh projek anda sebelum anda mula melihat tawaran. Semak Laporan Penilaian Nilai Kos Pembuatan, yang menyenaraikan kos tipikal 30 projek pembaikan rumah secara keseluruhan mengikut kawasan.

Firman Akhir

Adalah cukup menakutkan untuk menghilangkan beribu-ribu ringgit atau lebih untuk projek pembaikan rumah, dan ia bahkan menakutkan apabila anda tidak sepenuhnya mempercayai orang yang bertanggungjawab untuk menyelesaikan kerja.

Mencari kontraktor yang hebat mengambil masa dan penyelidikan, tetapi ia berbaloi. Berurusan dengan seseorang yang profesional, berpengalaman, dan boleh dipercayai akan melegakan banyak tekanan dalam situasi yang sudah tertekan dan memastikan anda mendapat apa yang anda bayar.

Apakah pengalaman anda dengan kontraktor seperti? Adakah anda mempunyai petua untuk mencari kontraktor yang hebat (atau mana-mana cerita seram untuk dikongsikan)?