Sekiranya Anda Membeli Rumah Dengan Rakan? - Apa yang perlu dipertimbangkan

Rakan saya lebih bijak daripada purata 20 tahun, tetapi kisahnya tidak tipikal pada masa itu. Bukan juga amalan pemilikan bersama, di mana dua atau lebih rakan romantis, seperti kawan atau teman sebilik, membeli kediaman utama bersama-sama. Memang, rakan sebilik sahabat saya lebih bijak, mereka mungkin yakin akan membawa ekuiti ke pembelian.

Sejak itu, kedua-dua amalan - pemilikan bersama dan menyewakan bilik ganti dalam perumahan yang ditanggung oleh pemilik - telah berkembang dengan populariti. Inilah pandangan yang lebih dekat kenapa itulah kesnya, faedah dan kekurangan pemilikan bersama, dan apa yang dikehendaki pemilik bersama harus mempertimbangkan sebelum mengambil risiko.

Mengapa Kepelbagaian bersama semakin meningkat

Orang Amerika menjauhkan perkahwinan lebih lama daripada sebelumnya. Menurut Biro Banci A.S., usia purata perkahwinan pertama meningkat sekitar tujuh tahun dari tahun 1960 hingga 2016.

Pada masa yang sama, laporan Yardeni Research, kami membentuk isirumah baru pada kadar yang tidak dilihat sejak tahun 1980-an. Laporan 2015 oleh Deloitte Insights mendapati bahawa perkadaran isi rumah satu orang lebih daripada dua kali ganda antara tahun 1960 dan 2014. Ketika orang Amerika menunggu lebih lama untuk mengikat simpulan atau melepaskan perkongsian domestik jangka panjang sama sekali, bahagian rumah tangga tunggal kelihatan untuk bertambah untuk tahun yang akan datang.

Sejak awal tahun 2010, keadaan ini digabungkan dengan ekonomi yang berkembang dan kadar faedah yang rendah untuk menyebabkan ledakan pangsapuri di bandar-bandar seperti San Francisco, Denver, dan Washington, DC Millennials dan Gen Zers yang tidak berminat untuk membeli rumah mereka sendiri berkumpul di komuniti pangsapuri yang baru dibina dan perumahan sewa yang lebih tua di pusat bandar yang kaya dengan kemudahan.

Pasaran bagi perumahan yang diduduki pemilik telah meletup juga. Harga jualan rumah median naik dari $ 222,900 pada suku pertama 2010 kepada $ 331,800 pada suku pertama 2018, menurut Federal Reserve Bank of St. Louis. Penghargaan telah lebih jelas di bandar-bandar yang berkembang pesat. Menurut Trulia, harga jualan rumah median di San Francisco lebih daripada dua kali ganda daripada $ 655,000 pada Januari 2010 kepada $ 1.35 juta pada Januari 2018.

Bagi berjuta-juta milennial yang tidak terlatih dan Gen Zers yang mengetengahkan perkomputeran, isi rumah berpendapatan tunggal, kepemilikan rumah tidak pernah kelihatan lebih jauh - lebih-lebih lagi bagi mereka yang berurusan dengan tahap hutang pelajar yang melumpuhkan. Di pasaran perumahan yang mahal, ramai yang menyewa diri dengan rakan-rakan sekeluarga dengan baik pada usia 20-an dan 30-an, dengan cemas menunggu hari mereka mampu membeli tempat mereka sendiri.

Tetapi tidak semua orang begitu cepat pergi solo. Walaupun kewangan mereka bertambah baik, banyak penyewa memegang sahabat perumahan mereka atau mencari yang baru. Ada juga yang memilih untuk membeli harta yang diduduki pemilik bersama. Apabila anda tidak mampu untuk membeli rumah yang anda inginkan pada pendapatan semasa anda, membeli satu dengan rakan atau kenalan adalah prospek yang menarik.

Ia juga berpotensi penuh dengan bahaya. Tidak kira berapa lama anda telah tinggal bersama rakan sebilik sekali dan masa depan anda, membeli rumah dengan seseorang yang anda tidak berada dalam perkongsian domestik yang sah tidaklah sesuatu yang membuat keputusan ringan.

Kelebihan Membeli Hartanah Dengan Rakan

Mengapa membeli harta dengan rakan (atau dua)? Ini adalah antara manfaat yang paling jelas:

1. Dua Pendapatan Lebih Baik Daripada Satu

Di pasaran perumahan yang mahal, pembeli tunggal dengan satu pendapatan - walaupun yang agak selesa - mungkin mempunyai beberapa pilihan. Dengan dua (atau lebih) pendapatan, anda jauh lebih sedar untuk mencuri bayaran pendahuluan 20% dan membayar bayaran gadai janji yang berpotensi besar untuk tahun yang akan datang.

2. Memiliki Harta Pendapatan Menjadi Lebih Realistik

Sekiranya anda bercadang untuk membeli rumah dupleks atau lebih besar unit tunggal dengan ruang untuk penyewa, anda mungkin akan membayar premium, meletakkan pemilik rumah lebih jauh daripada jangkauan pendapatan tunggal.

3. Kualifikasi Gadai janji mungkin lebih mudah

Pemberi pinjaman menanggung jamin setiap orang yang namanya akan muncul di tajuk hak milik - dengan kata lain, mereka menganggap pendapatan kumulatif kumpulan pembeli. Dengan mengandaikan skor kredit purata kumpulan anda adalah baik, anda pasti akan mendapat masa yang lebih mudah.

4. Tawaran Anda Mungkin Lebih Menarik kepada Penjual

Dengan sumber yang digabungkan, anda akan mempunyai masalah yang kurang untuk menyatukan bayaran pendahuluan yang lebih besar atau membayar semua wang tunai, jika sumber membenarkan. Tawaran tunai berat biasanya lebih menarik kepada penjual.

5. Peluang Membina Ekuiti

Pemilik rumah membina ekuiti dengan setiap pembayaran pokok. Sekiranya hidup pemilik rumah tunggal tidak realistik untuk anda, membeli dengan rakan (atau kawan) adalah satu-satunya cara untuk membina ekuiti dalam harta milik anda sendiri.

6. Perbelanjaan Homeownership yang berterusan adalah lebih dikawal

Peraturan kasar yang memegang bahawa pemilik rumah harus mengharapkan untuk meletakkan sekitar 1% nilai rumah mereka setiap tahun ke arah pemeliharaan. Bahagian ini mungkin lebih rendah di pasaran perumahan mahal di mana pembeli membayar lebih setiap kaki persegi. Tidak kira apa-apa perkongsian kos boleh membantu.

Kelemahan Membeli Hartanah dengan Rakan

Sekiranya anda berfikir dua kali untuk pergi ke rumah dengan rakan atau rakan kongsi bukan romantik? Kelemahan ini mungkin memberi anda jeda:

1. Harta Tanah Adakah Cair

Walaupun dengan prosedur keluar yang terperinci tertulis dalam kontrak anda, dengan memutuskan kepentingan anda di rumah bersama bukanlah sesuatu yang boleh anda lakukan semalaman, dan menjual seluruh rumah atau unit mungkin mengambil bulan.

2. Gadai Janji Anda Boleh Mempengaruhi Keupayaan Anda untuk Memenuhi Syarat Pinjaman Lain

Membawa pinjaman gadai janji yang besar pada kunci kira-kira peribadi anda boleh meningkatkan nisbah hutang kepada pendapatan yang lebih tinggi daripada peminjam yang anda inginkan. Jika anda bercadang untuk memohon bentuk kredit lain - seperti pinjaman kereta, kad kredit, atau pinjaman peribadi - tidak lama lagi, tanya diri anda sama ada waktu yang tepat untuk membeli rumah.

3. Kewangan Berteraskan Mitra Boleh Mempengaruhi Anda

Ini adalah antara risiko terbesar untuk membeli rumah dengan rakan. Walaupun dengan ketekunan wajar yang teliti, anda tidak dapat mengawal keadaan kewangan rakan-rakan anda. Sekiranya mereka tertinggal di bahagian atas pembayaran mereka, kredit anda mungkin terjejas.

4. Pemilikan Sama Sama Dapat Mewujudkan Pukulan

Dalam perkongsian dua orang, 50-50 pemilikan boleh menjadi resipi untuk ketegangan atau ketegangan. Itulah sebabnya ia sangat penting untuk memastikan anda berjumpa dengan pemilik bersama sebelum membeli rumah dengan mereka. Perkara terakhir yang anda mahu lakukan adalah menjejaskan persahabatan yang lama.

5. Pemilikan yang tidak sama rata boleh membuat ketidakseimbangan kuasa

Pemilikan tidak sama rata tidak semestinya menjamin keharmonian. Sebagai pemilik minoriti, anda mungkin merasa tidak diendahkan atau dibuli oleh pemilik atau pemilik majoriti.

6. Tuntutan yang Tidak Bertentangan Boleh Memungkiri Stake Anda

Jika nama anda tidak di tajuk rumah, atau anda bukan pemilik sah bahagian dalam entiti perniagaan yang memiliki aset itu, anda bukan pemilik sah - walaupun anda membayar sebahagian daripada gadai janji dan menduduki rumah itu. Dalam erti kata lain, walaupun anda berteman baik dengan pembeli bersama anda, penting bagi anda untuk merasmikan susunan dan mendapatkan tuntutan undang-undang terhadap harta tanah.

Apa yang perlu dimasukkan dalam Perjanjian Kepemilikan atau Perjanjian Operasi

Tidak kira seberapa baik anda mengetahui rakan kongsi anda, anda mesti melindungi kepentingan anda dengan perjanjian bersama yang membuktikan cara kerja susunan kepemilikan anda secara terperinci. Ia sama dengan perjanjian bersekedudukan yang akan anda tandatangani dengan rakan kongsi domestik anda, walaupun kurang luas. Sekiranya anda memilih untuk membuat entiti perniagaan formal seperti sebuah syarikat multi-ahli untuk memegang aset tersebut, perjanjian operasi entiti mempunyai kesan yang sama.

Anda boleh mencari perjanjian generik pemilikan bersama yang mampu dimiliki secara dalam talian. NOLO mempunyai panduan undang-undang untuk pasangan yang belum berkahwin yang kos di bawah $ 25 dan penyusunan borang undang-undang perniagaan kecil untuk di bawah $ 30. Pastikan perjanjian anda mematuhi undang-undang negeri yang terpakai.

Oleh kerana pemilikan harta tanah rumit, dan alam semesta kemungkinan masalah yang mungkin timbul, anda akan lebih baik dilayan oleh perjanjian pemilikan bersama atau operasi yang disesuaikan oleh peguam harta tanah. Berharap untuk membayar beberapa ratus ringgit atau lebih untuk perjanjian khusus yang disediakan oleh profesional berlesen, tetapi itu adalah harga yang kecil untuk membayar untuk melindungi aset yang berharga itu.

Perjanjian pengendalian bersama atau perjanjian operasi LLC anda hendaklah menyatakan kebanyakan atau semua perkara berikut.

1. Struktur Kepemilikan

Pertama, anda perlu menentukan sama ada untuk memegang rumah milik bersama di LLC atau susunan pemilikan yang tidak diperbadankan.

Anda harus menangguhkan kepada peguam harta tanah anda dan profesional cukai untuk nasihat yang boleh ditindaklanjuti. Yang berkata, perlu diingat bahawa pemilikan LLC mungkin tidak masuk akal untuk hartanah yang tidak menghasilkan pendapatan. Insurans pemilik rumah secara tetap mungkin mencukupi untuk menangani isu-isu liabiliti yang timbul dalam kursus biasa pemilik rumah yang diduduki pemilik, dan memegang kediaman utama di LLC boleh menghalang pengecualian homestead pada bil cukai harta anda.

Jika kumpulan anda merancang untuk memperoleh satu atau lebih harta penghasilan pendapatan, LLC berstruktur dengan betul dapat melindungi anda dari liabiliti peribadi dan boleh menawarkan manfaat kewangan yang besar melalui potongan cukai perbelanjaan perniagaan. Walau bagaimanapun, terdapat penangkapan utama untuk pembeli kali pertama dengan simpanan tunai terhad: Pemberi pinjaman jarang mengeluarkan pinjaman gadai janji kepada entiti perniagaan dengan sedikit atau tidak aset, dan mereka boleh memanggil pinjaman - atau tuntutan pembayaran sepenuhnya - jika anda memindahkan tajuk ke entiti selepas pembelian.

Cara terbaik untuk mengelakkan ini adalah untuk membeli harta itu secara tunai. Itulah sukar untuk meminta pembeli kali pertama dengan tabungan peribadi yang terhad - bahkan mereka yang menggabungkan kekuatan dengan beberapa rakan kongsi - terutama di pasaran mahal. Yang mengatakan, peminjam biasanya memerlukan bayaran yang lebih besar ke atas hartanah penghasilan pendapatan; 25% atau lebih tinggi adalah tipikal.

2. Jenis Pemilikan

Rakan-rakan pemilik rumah yang tidak diperbadankan biasanya menggunakan salah satu daripada dua jenis pemilikan:

Penyewaan Bersama

Penyewa bersama pada masa yang sama memperoleh saham yang sama bagi harta itu dalam surat ikatan yang sama. Penyewa bersama mempunyai hak untuk menabung, bererti saham penyewa bersama mati mengorbankan kematian mereka kepada penyewa bersama lain dalam ukuran yang sama tanpa melalui probet.

Apabila penyewa bersama memindahkan minat mereka kepada pihak lain, perkiraan itu menukar kepada penyewaan yang sama. Penyewaan bersama adalah lebih biasa di kalangan rakan kongsi nikah dan belum berkahwin daripada rakan kongsi yang tidak berkaitan.

Tenancy in Common (TIC)

Tenancy yang sepadan adalah pengaturan yang lebih fleksibel yang membolehkan pemilikan yang tidak sama rata dan pengambilalihan terhenti. Contohnya, penyewaan tiga orang bersama mungkin timbul seperti berikut:

Pemilik A dan B membeli 50% daripada harta itu pada bulan Januari Tahun 1.
Pemilik C kemudian memperoleh separuh daripada kepentingan pemilik B pada bulan Januari Tahun 5, meninggalkan Pemilik A dengan 50% kepentingan dan Pemilik B dan C dengan 25% setiap.

Penyewa yang sama tidak mempunyai hak untuk bertahan hidup secara lalai; penyewa yang mati dalam pemindahan saham pemilikan biasa ke harta pusaka mereka, dan dari situ kepada ahli waris mereka. Walau bagaimanapun, penyewa yang biasa boleh memberikan keutamaan dalam perkongsian ahli warisnya dengan menulis klausa "hak penolakan pertama" ke dalam perjanjian pemilikan mereka.

3. Insurans

Insurans pemilik rumah piawai biasanya memberikan perlindungan liabiliti yang mencukupi ke atas harta milik pemilik yang tidak menghasilkan pendapatan. Jika anda bercadang untuk menyewa penyewa bukan pemilik, namun anda memerlukan perlindungan tambahan - secara umumnya, insurans tuan tanah atau insurans payung, bergantung pada jenis pengaturan pemilikan anda. Semak buku asas Allstate mengenai insurans tuan tanah untuk mengetahui lebih lanjut.

Anda mesti mengambil insurans payung secara individu. Berunding dengan ejen insurans tentang apa yang sesuai untuk keadaan anda, kemudian tulis klausa ke dalam perjanjian anda yang menyatakan perlindungan minimum bagi setiap pemilik bersama.

4. Saham Hakmilik

Ini terpakai untuk tenanties sahaja dan struktur pemilikan korporat sahaja. Dalam perkongsian dua orang, pemisahan pemilikan 50-50 adalah kemas, walaupun banyak pemilik bersama bersetuju untuk menetapkan satu rakan sebagai pengurus hartanah, atau orang yang bertanggungjawab membuat keputusan eksekutif mengenai perkara-perkara seperti penyelenggaraan rutin, pembaikan, dan pematuhan kod.

Dalam LLCs dan TICs, pemilikan lazimnya berkadar dengan sumbangan modal rakan kongsi, atau saham mereka untuk bayaran pendahuluan (jika dibiayai) atau bayaran tunai (jika dibeli secara langsung). Sekiranya anda menyumbang 50% daripada harga belian dan dua rakan kongsi junior masing-masing menyumbang 25%, anda akan memiliki separuh harta tersebut. Jika anda membahagikan pembayaran pinjaman secara berkadar dengan saham pemilikan rakan kongsi, pastikan semua orang dapat mengendalikan bayaran bulanan yang diperlukan. (Lebih banyak di bawah ini.)

5. Tanggungjawab untuk Pembaikan & Penyelenggaraan

Seperti yang dinyatakan, adalah wajar untuk menetapkan orang yang bertanggungjawab untuk membuat keputusan - semoga dengan berunding dengan pemilik bersama - mengenai pembaikan dan penyelenggaraan rutin. Itu benar-benar benar jika anda merancang untuk memiliki penyewa bukan pemilik yang tinggal di hartanah tersebut. Mereka perlu tahu siapa yang perlu dihubungi apabila timbul masalah.

Anda juga ingin mengenal pasti pihak yang boleh dipercayai yang mampu menyelesaikan kerja ini. Ia membantu untuk mempunyai pemegang saham dalam kumpulan pemilikan bersama anda. Jika anda tidak, penyelidikan dan mendapatkan rujukan untuk pembekal perkhidmatan pihak ketiga.

Akhirnya, anda perlu menentukan bagaimana untuk membayar pembaikan dan penyelenggaraan yang diperlukan. Pemisahan kos mengikut bahagian pemilikan setiap pasangan adalah logik melainkan anda boleh bersetuju dengan susunan yang lain.

Jangan lupa komisen pemeriksaan rumah sebelum anda tutup. Pemeriksaan profesional yang teliti perlu mengenalpasti isu-isu utama yang mungkin timbul dalam beberapa tahun pertama rumah pemilik rumah, seperti relau atau pemanas air yang menghampiri akhir hayat perkhidmatannya.

6. Tanggungjawab untuk Penambahbaikan

Anda tidak mahu mempercayai orang penyelenggaraan anda untuk membuat komisen projek pembaikan rumah utama secara unilateral. Lagipun, tidak semua projek peningkatan rumah meningkatkan nilai jualan semula. Dalam perkongsian dua orang, sistem berasaskan konsensus adalah lebih baik, kecuali bahagian pemilikan tidak sama. Dalam kumpulan berbilang orang, undi yang ditimbang oleh bahagian pemilikan masuk akal.

Sebaik-baiknya, undi perbalahan terhadap projek pembaikan rumah tidak diperlukan. Dalam perjanjian pemilikan bersama atau pengendalian anda, kenalpasti pengubahsuaian yang realistik dan projek peningkatan nilai dan ejaan jadual untuk penyempurnaan mereka.

7. Tanggungjawab untuk Utiliti

Secara logiknya, lebih mudah untuk mempunyai satu nama pemilik bersama di akaun utiliti rumah. Dalam perjanjian operasi anda, menyatakan bahawa tanggungjawab orang ini untuk membayar bil utiliti tepat pada masanya dan sepenuhnya, dan pemilik bersama yang lain harus membayar ganti rugi kepada pembayar sebelum setiap tarikh pembayaran. Oleh kerana bahagian pemilikan tidak berkaitan dengan penggunaan air atau tenaga, pertimbangkan untuk meminta pemilik bersama membayar bahagian yang sama.

8. Pengurusan Cukai

Menentukan bagaimana kumpulan pemilikan anda akan mengendalikan potongan cukai pendapatan berkaitan rumah - paling ketara, bayaran gadai janji dan pembayaran cukai harta tanah.

Pertama, anda perlu menentukan pemilik bersama mana-mana, jika ada, merancang untuk meratakan potongan mereka; ramai pembayar cukai tidak. Mereka yang merancang untuk merangka perlu membuat keputusan untuk membahagikan mereka, sama ada secara proporsi oleh bahagian pemilikan atau dengan satu pemilik bersama mengambil 100% potongan yang dibenarkan. Berunding dengan seorang profesional cukai untuk menentukan apa yang dibenarkan di sini.

Jika aset itu dimiliki oleh entiti perniagaan, anda perlu menetapkan bagaimana perbelanjaan berkaitan rumah dibahagikan untuk tujuan potongan perniagaan. Umumnya, pemilik bersama memotong saham perbelanjaan mereka yang layak. Alam semulajadi potongan perniagaan yang dibenarkan mungkin lebih besar daripada potongan peribadi berkaitan rumah; Sebagai contoh, anda mungkin dapat memotong bahagian insurans rumah dan pembayaran utiliti anda. Walau bagaimanapun, kehilangan pengecualian homestead dapat mengimbangi manfaat ini. Bercakap dengan seorang profesional cukai sebelum membuat bahagian perjanjian ini.

9. Pengurusan Tenant

Jika harta itu mempunyai bilik atau unit tambahan, tentukan sama ada anda akan menyewakan ruang tersebut kepada penyewa bukan pemilik, dan jika ya, laporkan logistik pengurusan penyewa dalam perjanjian anda, termasuk:

Menubuhkan akaun bank berasingan untuk mengumpul dan mengagihkan pembayaran sewa dan mengendalikan perbelanjaan berkaitan penyewa
Menentukan setiap pendapatan sewa pemilik
Menetapkan orang kenalan untuk penyewa
Menyediakan sewa (dengan elaun untuk kenaikan masa depan)
Mengeluarkan perjanjian pajakan standard untuk penyewa baru (sekali lagi, dengan peruntukan untuk pengubahsuaian)
Bagaimana untuk mengendalikan keputusan berkaitan penyewa masa depan (sebagai contoh, untuk menghentikan penyewaan kepada bukan pemilik)

10. Strategi Keluar

Perjanjian pemilikan bersama atau pengendalian anda mesti termasuk peruntukan yang jelas dan komprehensif untuk pemilik masuk dan keluar dari susunannya. Peruntukan ini mesti mengambil kira senario seperti:

Kematian bersama pemilik dengan atau tanpa wasiat
Hasrat pemilik bersama untuk menjual kepentingan mereka dalam harta itu
Kesusahan kewangan yang tidak diingini pemilik bersama

Adalah perkara biasa bagi pemilik bersama yang tidak berkaitan untuk memasukkan fasal "hak penolakan pertama" dalam perjanjian bersama pemilikan. Sekiranya seorang pemilik bersama lenyap atau berpindah untuk menjual saham mereka, hak penolakan pertama memberikan keutamaan pemilik bersama yang tinggal di waris atau rakan kongsi bersama pemiliknya. Mereka boleh memilih untuk membeli saham itu sebelum ia melangkah ke saudara, contohnya.

Bahagian perjanjian ini juga harus menjelaskan pertimbangan untuk situasi seperti:

Apabila pemilik bersama boleh melepaskan rakan kongsi yang menyusahkan daripada perjanjian itu
Berapa banyak perhatian yang diperlukan oleh pemilik bersama yang perlu diberikan sebelum menjual atau memindahkan pegangan mereka
Menilai nilai pasaran yang saksama rumah sebagai persediaan untuk pemindahan atau penjualan pegangan bersama pemilik (atau jualan keseluruhan harta)
Sumbangan pemilik bersama yang tersisa sekiranya berlaku pembelian (contohnya, baki pemilik bersama membeli mengikut kadar pegangan mereka sekarang?)

Pertimbangan lain untuk pemilik bersama

Pertimbangan ini mungkin tidak muncul dalam perjanjian pemilikan bersama atau operasi anda, tetapi anda perlu berhati-hati memikirkannya sebelum membeli hartanah dengan rakan.

1. Ordinan Tempatan

Sesetengah majlis perbandaran mempunyai ordinasi penghunian yang menyekat bilangan orang yang tidak berkaitan yang tinggal di unit perumahan yang sama. Sebagai contoh, sebelum perubahan zonasi berkuatkuasa, kampung halaman saya Minneapolis menetapkan had lima orang yang tidak berkaitan bagi setiap unit perumahan. Kumpulan orang pemilikan dua orang harus baik-baik saja di mana-mana, tetapi anda perlu mengesahkan bahawa kumpulan yang lebih besar mematuhi undang-undang tempatan.

2. Garis masa

Berapa lama anda mahu memiliki tempat itu? Walaupun strategi keluar dinyatakan dalam bentuk mengikat, garis masa yang berbeza boleh menyebabkan komplikasi di jalan. Sekiranya anda menjangkakan untuk keluar dari perkiraan selepas lima tahun, pasangan anda menjangka akan memegang tempat selama 20 tahun, dan anda tidak mempunyai cara untuk membeli yang lain, perkongsian anda adalah bom masa yang berdetik.

3. Gaya Hidup

Dalam pengalaman saya sendiri, "daya tarikan yang bertentangan" tidak berlaku untuk hubungan rakan sebilik. Sekiranya anda enggan untuk menanggung perjanjian selama setahun dengan rakan kongsi yang sukar, anda mungkin tidak mahu membelanjakan sebahagian yang lebih baik dari istilah gadai janji dengan satu. Sebelum memasuki susunan pemilikan bersama bersama, berhati-hati dengan perbualan rakan kongsi mengenai perkara-perkara seperti:

Tabiat merokok
Pemilikan haiwan
Kehidupan sosial (sejauh mana ia memberi kesan kepada pemilik atau penyewa lain; contohnya, tetamu yang kerap atau pihak di rumah)

4. Kadar Hipotek

Apabila menilai permohonan gadai janji berbilang pembeli, pemberi pinjaman tidak hanya mempertimbangkan skor kredit terbaik dalam surat ikatan. Dalam keadaan biasa, mereka rata-rata skor pembeli. Jika skor kredit anda lebih tinggi daripada pasangan anda, ini bermakna kadar pinjaman anda mungkin lebih tinggi dari jika anda membeli rumah sendiri.

5. Risiko Penilaian Kredit

Pemilikan bersama bermaksud tanggungjawab bersama. Walaupun anda baik untuk bahagian perbelanjaan rumah anda, pasangan anda mungkin tidak. Sekiranya salah satu pemilik bersama jatuh pada masa-masa sukar dan menjadi tidak dapat membuat bayaran mereka, dan anda tidak dapat mengambil kendur dengan pemilik bersama anda, kenakalan itu mungkin muncul pada laporan kredit anda dan memberi kesan buruk kepada anda skor kredit. Sekiranya pinjaman menjadi sangat bermasalah, pemberi pinjaman boleh merampas harta tersebut.

6. Nisbah Hutang ke Pendapatan

Walaupun anda memecah gadai janji dengan satu atau lebih rakan kongsi, anda bertanggungjawab secara peribadi untuk keseluruhan pinjaman. Dengan kata lain, apabila mengira nisbah hutang kepada pendapatan, biro kredit menggunakan baki penuh pinjaman, bukan hanya bahagian yang anda bayar secara langsung. Pemberi pinjaman adalah berhati-hati terhadap peminjam dengan nisbah hutang kepada pendapatan yang tinggi. Menurut Biro Perlindungan Kewangan Pengguna, nisbah hutang kepada pendapatan maksimum untuk menerima gadai janji yang layak - pinjaman dengan perlindungan pengguna terbina dalam tertentu - biasanya 43%.

7. Keupayaan Kewangan

Sebelum bersetuju untuk membeli rumah dengan rakan atau kumpulan rakan-rakan, berhati-hati dengan perbualan menyeluruh tentang kedudukan kewangan masing-masing. Anda tidak mahu ketidakupayaan bersama pemilik anda untuk membayar balik bahagian gadai janji mereka untuk mempengaruhi kredit anda atau, dalam senario terburuk, menghalang anda dari rumah anda. Kongsi penyata kewangan, termasuk aset dan liabiliti cair anda, dan bukti pendapatan dengan keseluruhan kumpulan pemilikan.

Secara berasingan, anda akan mahu menjalankan laporan kredit dan pemeriksaan latar belakang - ya, walaupun pada rakan anda - untuk mengenal pasti bendera merah potensial yang mungkin tidak dapat dilihat dari lembaran imbangan peribadi mereka.

Alternatif Kepada Pemilikan Bersama: Menyewa Rakan Anda

Jika anda tidak berminat untuk bekerjasama - dan bersekongkol - dengan satu atau lebih kawan bersama pemilik, pertimbangkan alternatif: membeli rumah secara langsung dan menyewa bilik di rumah kepada rakan-rakan anda. Mengisi sewa pasaran yang saksama kepada satu atau lebih serumah bukan pemilik adalah cara yang baik untuk mensubsidi cukai gadai janji, insurans, dan harta benda anda, mengimbangi kos pemilikan rumah dan memberikan rumah yang berpatutan yang mungkin kekal di luar jangkauan kewangan anda.

Berikut adalah gambaran keseluruhan proses dan kesahihan menyewa bilik atau unit ganti di kediaman pemilik yang diduduki kepada rakan-rakan.

1. Ordinan Tempatan

Pastikan rumah atau unit anda, dan bilik yang anda bercadang untuk menyewa, mematuhi semua peraturan tempatan yang berkenaan. Sebagai contoh, pihak berkuasa perumahan tempatan anda mungkin memerlukan bilik tidur bawah tanah untuk mempunyai tingkap bergesel yang cukup besar untuk merangkak.

Sekatan yang lebih serius kurang biasa, tetapi masih penting untuk diikuti. Sesetengah kawasan melarang pemilik rumah daripada menyewa bilik kepada orang yang tidak berkaitan sama sekali, contohnya. Lain-lain memerlukan pemilik-pemilik untuk mendapatkan lesen sewa.

2. Insurans

Insurans pemilik rumah standard tidak boleh memberikan perlindungan liabiliti yang mencukupi untuk penyewa anda. Dasar payung mungkin pilihan yang paling kos efektif. Menurut Institut Maklumat Insurans, anda boleh mengharapkan untuk membelanjakan antara $ 150 dan $ 300 setahun untuk dasar payung $ 1 juta.

3. Penyewa Penyewa

Ya, mereka kawan anda, tetapi anda tidak boleh terlalu berhati-hati. Tertakluk kepada pemeriksaan kredit dan latar belakang yang sama yang anda jalankan kepada penyewa yang tidak dikenali. Laporan ini tidak boleh dikenakan biaya lebih daripada $ 50 setiap satu, dan anda boleh makan kos jika anda merasa murah hati.

4. Penggubalan Pajakan

Sekali lagi, anda tidak boleh terlalu berhati-hati. Draf perjanjian pajakan formal yang menguraikan hak dan kewajipan anda masing-masing. Pajakan anda juga perlu meliputi butir-butir mengenai urusan hidup anda, seperti:

Sama ada binatang peliharaan dibenarkan (dan peraturan yang mengawalnya)
Tanggungjawab untuk utiliti
Akses dan tugas kawasan biasa
Peraturan mengawal pelawat semalaman
Kaedah-kaedah yang mengawal ruang peribadi (misalnya, dalam keadaan apa yang anda boleh masukkan bilik penyewa anda, dan berapa banyak notis yang perlu anda berikan?)
Pengumpulan, pengembalian, dan pelucuthakan deposit keselamatan

5. Mengumpul Deposit Keselamatan

Tidak kira betapa bertanggungjawab anda percaya rakan anda, kemalangan boleh berlaku. Jadi mengumpul deposit keselamatan itu.

Peraturan-peraturan yang berlaku berbeza-beza mengikut negeri, tetapi pemilik tanah biasanya boleh mengumpul deposit keselamatan yang sama dengan sewa satu atau satu setengah bulan. Dalam pajakan anda, terangkan bagaimana deposit itu diadakan - biasanya dalam escrow - dan keadaan yang boleh mengurangkan pengembalian deposit keselamatan.

Kelebihan Bilik Menyewa kepada Rakan Anda

Mengapa menyewa bilik atau unit ganti kepada rakan anda? Di luar manfaat yang jelas untuk mensubsidi rumah anda sendiri, ini adalah antara kelebihan terbesar.

Kawan anda adalah Kuantiti yang Dikenali. Kebanyakan kita mempunyai cerita-cerita yang membingungkan tentang rakan sekelas yang tidak baik. Kawan juga boleh menjadi rakan sebilik yang buruk, tetapi hakikat bahawa anda tahu mereka secara sosial harus memberi sekurang-kurangnya beberapa petunjuk bagaimana mereka mungkin bertindak dalam keadaan dekat.
Anda Tidak Perlu Mengiklankan Tempat tersebut. Sekali rakan anda bersetuju untuk menyewa tempat itu, anda boleh melangkau terus untuk menandatangani pajakan - tidak perlu membuka ruang peribadi anda untuk persembahan.
Kawan-kawan boleh merasakan tekanan sosial untuk menghormati ruang anda. Apa saja kecenderungan semulajadi mereka, rakan anda mungkin merasakan tekanan sosial untuk menjadi penyewa model, supaya mereka tidak membakar sebarang jambatan.
Rakan-rakan boleh menjadi lebih cenderung untuk membantu di sekeliling rumah. Begitu juga, rakan-rakan anda mungkin cenderung untuk pergi ke atas dan di luar rumah - pembersihan kawasan umum, memotong rumput, menyodok salji, dan sebagainya - terutamanya jika anda memotong mereka pada rentak atau utiliti.
Bayaran Sewa Rakan Anda Meningkatkan Pendapatan Terlapor Anda. Walaupun pendapatan sewa dikenakan cukai, wang adalah wang. Dalam jangka masa pendek, dana tambahan boleh mengurangkan nisbah hutang kepada pendapatan anda, keuntungan untuk skor kredit anda. Dari masa ke masa, pendapatan sewa anda mungkin membiayai penyelenggaraan rumah, penambahbaikan, dan perbelanjaan bukan perumahan, atau ia mungkin memasuki akaun persaraan yang berfaedah cukai anda.

Kekurangan Bilik Menyewa kepada Rakan Anda

Ini adalah salah satu kelemahan terbesar menyewa ruang kepada rakan-rakan anda.

Anda Mungkin Menjadi Orang Bad. Mudah-mudahan, anda tidak perlu menuntut sewa dari rakan anda atau mengancam pengusiran. Tetapi anda perlu menyediakan diri anda untuk kemungkinan. Sekiranya anda dimainkan dengan idea bermain "lelaki yang buruk" dengan rakan-rakan anda, pertimbangkan untuk menyewa orang yang anda tidak tahu.
Dynamic Power Unequal Boleh Merosakkan Hubungan. Walaupun hubungan penyewa tuan tanah tidak pernah menjadi kepala, hakikat bahawa dinamika kuasa yang tidak sama dapat menghancurkan hubungan anda dari masa ke masa. Lagipun, rakan penyewa anda pada dasarnya merupakan tetamu yang membayar di rumah anda.
Keputusan Anda Bukan untuk Menormalkan Perhubungan Bolehkah Kebakaran Balik. Anda mungkin tergoda untuk menyewa rakan lama dalam satu tangan. Dalam keadaan yang tidak disangka - tetapi tidak pernah didengar - bahawa rakan anda menyebabkan kerosakan yang serius ke atas harta atau melepaskan diri dengan sewa disebabkan, anda boleh mendapati diri anda beribu-ribu ringgit dan terperangkap mencari penyewa baru pada pemberitahuan singkat.
Anda Boleh Merasakan Tekanan untuk Memotong Cuti Rentakan atau Utiliti. Sekalipun anda mengambil langkah bijak untuk membuat perjanjian yang mengikat secara sah dan menerima deposit keselamatan, anda mungkin merasa bertanggungjawab untuk menunjukkan kehendak yang baik dengan memotong rakan anda untuk berehat di sewa atau menutup kos utiliti dari poket anda sendiri. Sekiranya anda tidak mahu berasa buruk tentang mengenakan sewa pasaran yang adil kepada seseorang yang anda kenal selama bertahun-tahun, anda mungkin mahu menyewakan kepada penyewa yang anda tidak tahu dengan baik.
Anda Perlu Membayar Rumah di Tempat Pertama. Sekiranya anda tidak dapat mencetuskan dana untuk bayaran pendahuluan di tempat pertama, senaman keseluruhan ini tidak dapat diterima, dan anda kembali mencari rakan yang bersedia untuk memasuki perjanjian pemilikan bersama.

Firman Akhir

Di bawah keadaan apa pun, membeli rumah adalah keputusan yang mengubah hidup. Membeli sebuah rumah dengan kawan, atau berbilang rakan, membentangkan pelbagai pertimbangan bahawa pembeli rumah tunggal atau berkahwin tidak perlu mengambil kira.

Yang berkata, membeli sebuah rumah dengan satu atau lebih bukan saudara-saudara boleh menjadi satu-satunya tembakan realistik anda untuk memiliki rumah sebelum rambut kelabu anda mula masuk Jika itu bukan motivasi untuk meneroka aturan pemilikan bukan tradisional, mungkin anda sudah bersedia untuk menyewa seumur hidup.

Adakah anda berfikir tentang membeli sebuah rumah dengan seorang kawan, atau membeli rumah sendiri dan menyewa orang yang anda tahu?