Cara Membeli Rumah Haguan atau Harta dari Bank - 5 Soalan untuk Tanya

Dalam artikel ini, saya akan meringkaskan beberapa soalan utama untuk dipikirkan sebelum membuat keputusan untuk menandatangani kontrak pembelian untuk rampasan. Saya juga akan menambah beberapa anekdot peribadi saya sendiri dan berkongsi bahagian pengalaman saya. Jika anda berminat untuk membeli rumah rampasan, perkara-perkara ini penting untuk dipertimbangkan dan boleh membantu anda membina portfolio kewangan yang lebih sihat.

1. Berapa lama harta itu berada di pasaran?
Tidak semua hartanah yang dirampas dicipta sama-sama. Sebagai contoh, harta yang baik di kawasan kejiranan yang akan datang akan dibeli dengan cepat - biasanya oleh pelabur hartanah atau orang yang ingin mencari rumah baru. Jangan mengharapkan rumah-rumah ini kekal di pasaran selama lebih dari 30 hari.

Walau bagaimanapun, jika anda membeli rumah dalam keadaan sub-par atau di kawasan yang telah dilanda keras oleh krisis gadai janji, masa pasaran yang lebih lama dijangkakan. Sebagai pembeli, ini boleh menyebabkan lebih banyak fleksibiliti terhadap harga: bank benci mempunyai harta rampasan di tangan mereka selama lebih dari 90 hari (satu suku fiskal), dan mereka akan berunding dengan pembeli yang baik.

Saya membeli rumah saya di Arizona selepas ia berada di pasaran selama hampir tiga bulan. Saya melihat bahawa harga rumah itu diturunkan hampir 7% setiap bulan, dan oleh itu tidak menunggu bulan depan untuk membeli rumah. Sebaliknya, saya tawar-menawar dengan bank untuk menurunkan harga 12% lagi dari harga yang paling baru. Kaunter bank ditawarkan dengan diskaun 9%. Penjimatan terakhir saya mewakili hampir 23% diskaun daripada harga tersenarai (iaitu 7% + 7% + 9%).

2. Berapa banyak yang anda bayar untuk satu kaki persegi kediaman yang boleh didiami?
Harga pengiraan kaki persegi adalah cara yang baik untuk menentukan nilai rumah anda. Periksa purata harga rumah setiap rumah yang dijual dalam dua bulan sebelumnya dalam kod pos yang sama. Melipatgandakan bahawa oleh kawasan rumah anda yang boleh didiami untuk menentukan harga "purata" untuk rumah anda.

Sebagai contoh, jika rumah bernilai $ 75 setiap kaki persegi dan terdapat 1,500 kaki persegi, maka nilai keseluruhan rumah ialah $ 112,500.

Sudah tentu, jika anda mahu membayar harga purata, terdapat risiko yang anda akan membayar lebih. Kecuali rumah anda berada dalam keadaan yang sangat baik dan tidak banyak kerja untuk melakukannya (dalam hal ini, membayar purata adalah hebat!), Lihat dua pertiga daripada harga. Dengan itu, mari kita mengira semula nilai rumah dan melihat apa yang kita dapat.

Oleh kerana kita mengandaikan bahawa rumah itu bukan di bahagian atas pasaran dari segi nilai, kita akan mengandaikan bahawa ia bernilai $ 65 setiap kaki persegi. Berbilang dengan 1,500 kaki persegi yang sama seperti dahulu, rumah kini bernilai $ 97,500. Voila! You hanya menyimpan $ 15,000. Fikirkan anda boleh meletakkannya untuk digunakan dengan lebih baik? Pasti.

Sebagai pengawal keras, saya bertekad untuk membayar harga per kaki persegi yang sangat rendah untuk rumah saya; Saya tahu bahawa pasaran Arizona tidak akan menjadi lebih baik. Saya sebenarnya membayar harga kedua-per-kuadrat terendah dalam kod zip saya pada masa pembelian dalam tempoh 90 hari.

3. Adakah anda membayar tunai atau menggadai janji?
Sekiranya anda membayar wang tunai, tawaran anda akan terus ke hadapan tumpukan tawaran bank. Katakan anda menawarkan tunai $ 85,000 untuk rumah yang disenaraikan pada $ 100,000. Anda mungkin mempunyai peluang yang lebih baik untuk mendapatkannya daripada orang yang menawarkan $ 95,000. Tunai bermakna anda adalah pembeli yang boleh dipercayai, dan bank tidak perlu menunggu dua minggu untuk cek anda untuk masuk. Gunakan ini untuk kelebihan anda.

Jika anda membeli rumah anda dengan pinjaman gadai janji, anda mempunyai lebih banyak fleksibiliti pada harga, kerana bayaran awal awal akan menjadi sekitar 20% dari rumah. Jika anda benar-benar suka rumah, jangan risau membayar sedikit lebih untuk mendapatkannya.

Sebagai pembeli tunai sendiri, saya tahu bahawa saya mempunyai leverage di banyak bidang. Ejen hartanah saya, yang membuat komisen berdasarkan pembelian saya, mahu saya menawarkan jumlah yang sangat dekat dengan harga yang diminta supaya dia mempunyai penjualan yang jelas. Sudah tentu, dia bukan orang yang membayar, jadi pendapatnya ditangguhkan.

4. Adakah terdapat banyak rumah yang diambil alih di kawasan yang sama?
Sekiranya terdapat banyak rumah yang diambil alih berhampiran dengan yang anda beli, nilai penurunan yang lebih tinggi mungkin akan datang. Senario ini menghantar banyak mesej negatif kepada bakal pembeli tentang kejiranan, bandar, dan pasaran. Dalam ekonomi semasa kami, ini adalah adegan di mana-mana, tetapi jangan biarkan ia menggagalkan anda daripada membuat keputusan yang bijak. Sehingga semua rumah di blok itu dijual, akan ada satu rumah yang diambil alih yang membawa nilai harta benda anda. Jalankan pengimbasan kod zip cepat di laman web yang dipercayai seperti Redfin atau Zillow untuk melihat bagaimana kawasan itu berfungsi.

Sejak rumah yang saya beli akan bersama saya selama sekurang-kurangnya setengah dekad, saya tidak terlalu risau untuk melihat empat lagi rumah di blok dalam penyitaan. Saya percaya lima tahun adalah masa yang mencukupi untuk harga jatuh dan kembali semula, menjamin bahawa pelaburan saya selamat.

5. Berapa banyak wang yang akan anda miliki selepas pembelian?
Bersedia untuk menghabiskan banyak wang selepas pembelian awal anda untuk membetulkan rumah untuk memenuhi piawaian anda. Mempunyai sekurang-kurangnya 20% lagi nilai rumah yang tersimpan dalam keadaan kecemasan. Walaupun selepas pemeriksaan rumah, anda akan mencari perkara yang mengganggu anda dan perlu diubah. Jangan lupa peralatan, perabot, landskap, dan cukai harta benda. Sekiranya boleh, tanyakan kepada bank untuk membayar yuran escrow (atau mana-mana yuran harta tanah atau yuran hipotek) supaya anda mempunyai lebih banyak wang tunai. Bahkan $ 1,000 yang mereka bayar adalah $ 1,000 lebih dalam poket anda, yang cukup untuk LCD skrin besar atau plasma TV!

Secara peribadi, saya telah menghabiskan beribu-ribu pembaikan rumah yang berbeza. Saya sebenarnya terkejut betapa cepatnya kos ini menambah. Pembelian kecil seperti deposit keselamatan untuk akaun elektrik dan pintu baru untuk rumah adalah perkara yang saya tidak fikir sebelum ini.

Terdapat banyak soalan lain yang perlu dipertimbangkan sebelum membuat keputusan untuk menyelesaikan, terutamanya apabila membeli harta rampasan. Adakah anda mempunyai pengalaman dengan foreclosures? Apa pengalaman anda dan apa yang lazimnya anda cari?