11 Cara Menurunkan Cukai Anda secara signifikan sebagai Pelabur Harta Tanah

Sebagai tambahan kepada semua perbelanjaan yang boleh ditolak, pelabur hartanah menikmati faedah cukai yang jauh lebih banyak daripada hiruk sampingan biasa. Di bandar saya di Baltimore, orang yang bekerja sendiri dalam pendudukan cukai atas menghadapi liabiliti cukai pendapatan melebihi 60%, manakala kadar cukai pendapatan tertinggi bagi seseorang yang tinggal di San Francisco adalah 67% - lebih dua pertiga daripada pendapatan mereka . Sukar untuk meneruskan kehidupan apabila anda kehilangan 30% hingga 60% daripada pendapatan anda kepada cukai.

Jika anda telah mencari kesilapan sampingan yang sempurna untuk mendapatkan wang dan mengurangkan liabiliti cukai anda, berikut adalah 11 idea untuk memotong rang undang-undang cukai anda melalui pelaburan hartanah.

Adakah anda berminat untuk menjadi pelabur hartanah tetapi belum membeli harta pertama anda? Pertimbangkan Roofstock. Mereka adalah pasaran rumah bagi pelabur hartanah. Mereka telah membuktikan sifat-sifatnya untuk memastikan ia adalah peluang pendapatan yang baik.

Strategi Penjimatan Cukai untuk Pelabur Harta Tanah

1. Harta Sendiri dalam IRA Berpandu Sendiri

Anda mungkin terbiasa dengan IRAs dan Roth IRAs sebagai cara penangguhan cukai untuk melabur untuk persaraan. Apa yang anda tidak tahu ialah anda boleh menubuhkan IRA sendiri yang diarahkan sendiri dan menggunakannya untuk melabur dalam hartanah bebas cukai.

Beri amaran: Ini tidak semudah membeli ekuiti dalam IRA biasa. Pertama, anda mesti mengupah syarikat kustodian atau amanah untuk mentadbir IRA yang diarahkan sendiri untuk anda. Mereka membuat IRA sendiri yang diarahkan, dan anda memindahkan wang ke dalamnya. Anda kemudian boleh membuat entiti undang-undang, seperti LLC, untuk membeli dan memiliki hartanah pelaburan. IRA yang diarahkan sendiri melaburkan wang ke entiti undang-undang sebagai pelaburan pilihan anda.

Di mana ia menjadi rumit adalah jika anda ingin membiayai hartanah pelaburan daripada membelinya secara tunai. Pembiayaan dibenarkan, tetapi ia datang dengan beberapa kaveat penting. Pinjaman itu mestilah "tidak merugikan," yang bermaksud peminjam tidak boleh bertanggungjawab secara individu, yang mana banyak pemberi pinjaman tidak dibenarkan. Selain itu, hanya bahagian pembelian yang tidak dibiayai terlindung daripada cukai oleh IRA. Dan sudah tentu, peraturan IRA biasa berlaku: Anda tidak boleh mengeluarkan wang sebelum usia 59,5, dan anda harus mulai menarik diri dengan usia 70.5.

Jika anda berminat untuk melabur dalam hartanah melalui IRA yang diarahkan sendiri, mulailah dengan meneliti penjaga dan bercakap dengan mereka mengenai proses dan yuran mereka. Lihat Dollar Rocket, tetapi pastikan anda melakukan kerja rumah anda dan fahami sepenuhnya proses itu sebelum melakukan penjagaan.

2. Pegang Hartanah Lebih dari Satu Tahun

Apabila anda memiliki sesuatu untuk kurang dari setahun dan menjualnya untuk keuntungan, keuntungan tersebut dikenakan cukai pada kadar cukai pendapatan biasa anda. Itu terpakai untuk membalikkan hartanah, memulihkan dan menjual kereta vintaj, perdagangan hari, membalik antik - apa-apa yang melibatkan membeli rendah dan menjual tinggi.

Sekiranya anda melipat lebih dari satu atau dua hartanah dalam satu tahun, anda menjalankan risiko IRS mengelaskan anda sebagai "peniaga" yang bekerja sendiri dan menundukkan pendapatan anda untuk menggandakan cukai FICA (lebih banyak lagi ini).

Satu pilihan untuk mengelakkan ini adalah untuk memiliki hartanah lebih lama daripada satu tahun sebelum jualan. Ini menafikan risiko diklasifikasikan sebagai peniaga dan mengalihkan keuntungan anda daripada dikenakan cukai sebagai pendapatan biasa untuk dikenakan cukai sebagai keuntungan modal. Bagi kebanyakan orang Amerika, keuntungan modal dikenakan cukai pada kadar 15% - jauh lebih rendah daripada kadar cukai pendapatan biasa Amerika.

Sekiranya anda membuang rumah, pertimbangkan untuk menyewa mereka untuk tempoh pajakan satu tahun sebelum menjualnya. Anda menurunkan kadar cukai anda, mendapatkan sedikit aliran tunai, dan mungkin mendapat manfaat daripada penghargaan dan harga jualan yang lebih tinggi.

Berikut adalah beberapa petua lain untuk mengurangkan kadar keuntungan modal anda pada pelaburan hartanah, bersama dengan butiran tambahan mengenai siapa yang layak sebagai peniaga.

3. Elakkan Membayar Cukai Double FICA

Seperti yang disebutkan di atas, jika IRS mengklasifikasikan anda sebagai peniaga dan bukannya pelabur, anda dianggap sebagai bekerja sendiri dan mempunyai dua kali ganda cukai FICA.

Cukai FICA adalah cukai pekerjaan yang direka untuk membiayai Jaminan Sosial dan Medicare. Mereka berpisah antara majikan dan pekerja, dengan setiap pihak membayar 7.65%. Jika anda bekerja sendiri, anda berhutang kedua-duanya, untuk sejumlah 15.3% sebagai tambahan kepada cukai pendapatan persekutuan, negeri dan tempatan anda..

Sesiapa yang membaling rumah harus membentuk strategi untuk mengelakkan klasifikasi peniaga oleh IRS dan dengan itu elakkan cukai 15.3% tambahan ini. Satu cara untuk mengelakkan status peniaga adalah untuk menunjukkan "niat pelaburan" untuk keuntungan setiap jualan. Dengan kata lain, membina kes yang anda tidak menjual harta sebagai sebahagian daripada amalan perniagaan biasa anda, tetapi untuk menjana modal untuk projek pelaburan lain. Projek-projek pelaburan lain boleh termasuk membayar untuk penambahbaikan kepada harta lain atau membuat bayaran pendahuluan pada hartanah pelaburan sewa jangka panjang.

Satu lagi strategi adalah untuk mengelakkan melakukan perniagaan melalui satu ahli LLC, yang biasanya tidak diendahkan untuk tujuan cukai. Sebaliknya, anda boleh membuat entiti undang-undang seperti perkongsian LLC atau S-corp yang mengubah cara pelabur dikenakan cukai.

Bercakap kepada akauntan dengan banyak pengalaman bekerja dengan pelabur hartanah jika anda bercadang untuk membalikkan lebih daripada beberapa hartanah setiap tahun. Seperti banyak kod cukai lain, perkara ini mempunyai beberapa kawasan kelabu, jadi anda perlu membuat kes persuasif untuk status bukan penjual jika IRS mencabar anda.

4. Tinggal di Hartanah selama Dua Tahun

Pernah berfikir tentang melakukan flip secara langsung? Anda masuk, dan dari masa ke masa, membuat penambahbaikan dan peningkatan. Sekiranya anda tinggal di hartanah selama sekurang-kurangnya dua tahun, $ 250,000 keuntungan modal pertama adalah bebas cukai untuk perseorangan. Bagi pasangan suami isteri, had itu adalah $ 500,000 penuh.

Sudah tentu, anda mungkin tidak mahu hidup dalam zon kerja yang berterusan atau bergerak setiap dua tahun, tetapi jika anda suka peningkatan rumah dan bermain di sekitar rumah, ini boleh menjadi cara yang menyeronokkan untuk mendapatkan wang tanpa cukai.

5. Menangguhkan Cukai Dengan Pertukaran 1031

"Pertukaran semacam itu," mengikut Seksyen 1031 kod cukai, membenarkan pemilik harta untuk menangguhkan membayar cukai selama-lamanya dengan membeli harta yang sama dengan hasilnya.

Ia berfungsi seperti ini: Katakanlah anda membeli harta sebanyak $ 100,000, membelanjakan lagi $ 20,000 untuk penambahbaikan, dan menjualnya dengan harga $ 150,000 untuk keuntungan $ 30,000. Anda boleh mengecil $ 30,000 dan meniupnya semasa makan atau membeli kereta baru untuk menunjukkan betapa berjaya anda. Anda kemudian akan membayar cukai pendapatan ke atasnya, meninggalkan anda dengan $ 15,000 atau $ 20,000 hasil bersih untuk menunjukkan usaha anda daripada $ 30,000.

Atau, anda boleh melabur dalam harta lain dan tidak membayar cukai ke atasnya - sekurang-kurangnya buat masa ini.

Katakan anda mengambil $ 30,000 dan menggunakannya sebagai bayaran muka pada $ 200,000 harta alih daripada $ 100,000 harta. Dalam perjanjian seterusnya, anda melabur $ 50,000 dalam penambahbaikan dan menjual harta itu untuk keuntungan $ 60,000. Kini anda mempunyai keuntungan sebanyak $ 60,000. Sekali lagi, anda boleh membelanjakan wang ini, atau anda boleh melabur semula menggunakan pertukaran 1031 yang lain. Mungkin kali ini anda membeli hartanah bernilai $ 400,000 dengannya, harta sewa empat unit yang menjaringkan anda $ 1,200 sebulan dalam aliran tunai.

Jika anda menjual harta itu, sekali lagi anda perlu memilih antara membayar cukai ke atas keuntungan atau melakukan pertukaran lain 1031. Tiada siapa yang mengatakan bahawa anda perlu menjual; anda boleh menyimpannya selama-lamanya dan menikmati pendapatan sewa tambahan.

6. Lakukan Jualan Ansuran

Katakan anda menjual harta untuk keuntungan $ 50,000. Atas sebab apa pun, anda tidak mahu melakukan pertukaran 1031 untuk membeli hartanah baru dengan segera. Sekiranya anda memfailkan pulangan cukai anda dengan pendapatan tambahan sebanyak $ 50,000 dalam satu tahun, anda boleh mengharapkan untuk membayar beberapa cukai yang tinggi, yang mungkin akan mendorong anda ke dalam kurungan cukai yang lebih tinggi.

Sebagai alternatif, anda boleh menyebarkan keuntungan selama bertahun-tahun dengan menawarkan pembiayaan penjual. Pada tahun yang anda menjual harta itu, anda hanya perlu membayar cukai pendapatan pada apa sahaja bayaran pendahuluan dan pokok pembeli membayar anda. Dari masa ke masa, mereka secara beransur-ansur membayar baki yang mereka terima, bulan demi bulan dan tahun demi tahun. Untuk membuat perkara lebih baik, anda dapat mengenakan faedah pembeli.

Risiko, tentu saja, adalah bahawa mereka lalai dan anda harus merampas harta tersebut. Jangan masukkan jualan ansuran dengan ringan, dan pastikan anda benar-benar memenuhi syarat pembeli. Satu pilihan adalah untuk memulakan dengan perjanjian sewa beli, di mana pembeli bermula sebagai penyewa dengan sebahagian daripada sewa mereka ke arah pembayaran awal mereka setiap bulan. Pada baki pembayaran bawah tertentu, anda boleh memindahkan harta itu kepada pembeli-pembeli dan menandatangani nota dan lien gadai janji.

7. Memaksimumkan Potongan Anda

Salah satu kelebihan pelaburan hartanah ialah setiap perbelanjaan sebenar, dan beberapa perbelanjaan kertas, adalah deduktif cukai.

Anda boleh memotong:

Faedah gadai janji
Insurans
Cukai harta
Kos penyelenggaraan
Yuran pengurusan harta
Perbelanjaan pengiklanan
Perisian, peralatan, atau perbelanjaan sokongan hartanah lain
Yuran guaman
Kos penutupan seperti syarikat tajuk dan yuran pemberi pinjaman
Perbelanjaan pejabat di rumah
Perbelanjaan perjalanan dan perbatuan
Potongan lulus (lebih banyak pada masa itu)
Susut nilai (lebih banyak lagi pada masa itu)

Bahagian yang terbaik? Anda masih boleh mengambil potongan standard. Kebanyakannya tidak mengharuskan anda menilai potongan anda; mereka hanya dapat mengurangkan jumlah pendapatan bercukai di dalam Jadual E anda atau Jadual C.

Adakah kerja rumah anda tepat pada apa potongan yang boleh anda tuntut untuk meminimumkan bil cukai anda, dan seperti biasa, bercakap dengan akauntan untuk membincangkan mana-mana kawasan kelabu.

8. Mengambil Kelebihan Potongan Melalui Lulus 20%

Akta Cukai dan Pekerjaan pada tahun 2017 termasuk cabutan cukai yang menarik untuk pemilik perniagaan kecil, termasuk pelabur hartanah.

Di peringkat paling mudah, ia membenarkan pemilik perniagaan kecil untuk menolak tambahan 20% pendapatan perniagaan mereka. Sudah tentu, tidak ada yang mudah dengan IRS. Potongan yang dibenarkan adalah kurang dari:

Pendapatan "pendapatan perniagaan yang berkelayakan"
20% lebihan pendapatan boleh dikenakan ke atas jumlah keuntungan modal bersih

Apa sebenarnya "gabungan pendapatan perniagaan yang berkelayakan"? Bagi sesetengah jenis perniagaan, ada had pendapatan di tempat: $ 315,000 untuk pasangan suami isteri dan $ 157,500 untuk pemohon tunggal. Anda boleh membaca takrif IRS penuh "pendapatan perniagaan yang berkelayakan" atau menyelamatkan diri migrain dan bercakap dengan akauntan anda mengenainya.

Walaupun ia masih belum dicabar dan tidak sepenuhnya jelas dari IRS, dengan akauntan tajam, anda sepatutnya dapat menolak tambahan 20% daripada pendapatan perniagaan pelaburan hartanah anda daripada pendapatan bercukai anda.

9. Susut nilai Hartanah Anda

Satu lagi perbelanjaan kertas pelabur hartanah boleh mengambil kesempatan daripada susut nilai. IRS menetapkan jangka hayat bangunan kediaman pada 27.5 tahun, jadi pemilik harta dapat memotong 1 / 27.5 nilai bangunan harta mereka setiap tahun untuk 27.5 tahun pertama mereka memiliki harta itu.

Sebagai contoh, katakan anda membeli harta sebanyak $ 150,000, dengan tanah bernilai $ 50,000 dan bangunan bernilai $ 100,000. Setiap tahun untuk 27.5 tahun akan datang, anda boleh memotong $ 3,636 untuk susut nilai: $ 100,000 ÷ 27.5 = $ 3,636.

Anda juga boleh menyusut nilai modal kepada hartanah. Sebagai contoh, jika anda memasang bumbung baru untuk $ 8,000, $ 8,000 itu juga boleh disusut nilai lebih daripada 27.5 tahun.

Itulah khabar gembira. Berita buruknya ialah apabila anda menjual harta itu, anda akan berhutang cukai untuk "penarikan semula susut nilai" ke atas semua keuntungan yang sebelum ini anda telah dielakkan membayar cukai melalui penyusutan. Sudah tentu, jika anda tidak pernah menjual, anda tidak pernah berhutang cukai tersebut.

10. Menyedari Penghargaan oleh Peminjaman, Tidak Menjual

Hartanah yang anda beli di atas untuk $ 150,000 menghargai sepanjang masa, dan selepas beberapa tahun, anda akan membina beberapa ekuiti di dalamnya.

Anda boleh menjualnya dan membayar cukai keuntungan modal atas ekuiti itu, atau anda boleh meminjam terhadap harta itu dan tidak membayar sebarang cukai pada tunai anda. Sebenarnya, anda akan mengurangkan kos pinjaman, kedua-dua kos penutupan dan kepentingan gadai janji.

Dari masa ke masa, penyewa anda membayar pinjaman untuk anda. Anda dapat menyimpan harta itu, yang diharapkan terus menghargai untuk anda, dan sewa meningkat dengan masa, walaupun pembayaran hipotek anda tetap tetap.

Dan apabila pinjaman itu dibayar, rasa apa? Anda boleh berbalik dan meminjam lebih banyak wang daripada harta anda!

11. Milik Memiliki Hartanah Anda

Jika anda mati memiliki harta tanah, asas asal (kos perolehan) hilang, dan waris anda tidak membayar keuntungan modal.

Untuk meneruskan contoh di atas, asas asal anda untuk harta itu ialah $ 150,000. Katakan bahawa lebih dari 30 tahun, ia menghargai $ 900,000. Jika anda menjual harta itu, anda boleh mengharapkan untuk membayar cukai pada keuntungan modal anda sebanyak $ 750,000.

Atau, anda boleh menyimpan sewa dari harta itu setiap bulan dan tidak pernah menjualnya. Jika anda ingin mengeluarkan wang tunai, anda boleh meminjam terhadapnya seperti yang digariskan di atas, atau anda boleh membiarkannya tidak membebankan dan memperoleh lebih banyak aliran tunai daripada itu.

Apabila anda mati, harta itu berpindah kepada ahli waris anda sebagai sebahagian daripada hartamu. Mereka mungkin mempunyai cukai harta benda di atasnya, tetapi hanya jika anda mati kaya; pertama $ 11.18 juta harta tanah anda bebas cukai. Jika tidak, mereka dapat menjual harta itu dan menyimpan hasilnya, tanpa cukai.

Firman Akhir

Sekiranya anda ingin menang dalam permainan kekayaan, anda perlu tahu peraturan. Dan tidak ada yang lebih jelas daripada belajar cara mengurangkan cukai pendapatan anda.

Ketahui cara memanfaatkan kelebihan cukai yang diberikan kepada pemilik hartanah. Sepanjang hidup anda, mereka dapat menjimatkan beratus ribu dolar atau lebih dan membantu anda meletakkan lebih banyak wang anda ke arah membina kekayaan.

Apakah taktik kegemaran anda untuk memotong cukai anda?