5 Cara Menarik Ekuiti Dari Rumah Anda HELOCs, Pinjaman, Pembiayaan Semula & Lebih

Dan mari kita jujur, kadang-kadang pemilik rumah mencari diri mereka dengan wang tunai tetapi kaya ekuiti.

Jika anda mempertimbangkan untuk menarik ekuiti dari rumah anda, berikut adalah lima cara yang anda boleh lakukan, serta manfaat dan kekurangan masing-masing. Hanya berhati-hati untuk tidak membebankan diri secara kewangan. Ekuiti tidak boleh direalisasikan sehingga anda menjual; semua yang anda boleh lakukan sebelum itu meminjam hutang terhadapnya.

Cara Menarik Ekuiti Dari Rumah Anda

Semua hutang rumah mempunyai beberapa perkara yang sama. Pertama, kebanyakan hutang rumah melaporkan sejarah pembayaran anda ke biro kredit; pengecualian termasuk gadai janji terbalik dan kadang-kadang melindungi pinjaman harta sewa. Sekiranya anda terlepas bayaran atau lalai sepenuhnya, harapkan ia memberi kesan kepada skor kredit anda.

Begitu juga, jika anda lalai atas hutang yang dijamin terhadap rumah anda dengan lien, pemberi pinjaman boleh merampas pada anda. Walaupun anda mempunyai beberapa pilihan yang anda perlukan untuk menghentikan rampasan, risiko kehilangan rumah anda adalah nyata.

Akhirnya, anda boleh memotong kos faedah ke atas hutang rumah yang dijamin, tetapi hanya jika anda menyenaraikan potongan anda. Sekiranya anda tidak, ia tidak berguna. Sebelum menyelam ke dalam lima pilihan untuk menarik ekuiti dari rumah anda, pastikan anda memahami persamaan ini.

1. Pembiayaan semula wang tunai

Jika anda mempunyai rumah bernilai $ 300,000, dan anda hanya berhutang $ 150,000, anda boleh membiayai semula gadai janji anda dan tarik lebih banyak wang tunai. Sudah tentu, ia datang dengan kos bayaran rumah yang lebih tinggi dan memulakan semula pelunasan pinjaman anda dari awal (lebih banyak lagi pada masa itu).

Kelebihan Pembiayaan Semula

Pembiayaan semula gadai janji anda datang dengan beberapa kelebihan. Pertama, anda boleh meminjam wang pada kadar faedah tetap, yang bermaksud bayaran gadai janji yang boleh diramalkan. Pembayaran prinsipal dan faedah anda tidak pernah naik; hanya cukai harta atau premium insurans pemilik rumah boleh menyebabkan pembayaran bulanan anda meningkat.

Keuntungan lain ialah peminjam biasanya mengenakan kadar faedah yang lebih rendah untuk refinances daripada jenis pinjaman lain dalam senarai ini. Itulah kerana mereka memegang kedudukan lien pertama dengan membiayai semula, yang bermaksud hutang mereka mendapat keutamaan pertama sekiranya berlaku lalai dan perampasan.

Akhir sekali, pembiayaan semula membolehkan anda mengeluarkan nisbah pinjaman ke nilai (LTV) yang lebih tinggi daripada pilihan lain dalam senarai ini atas sebab yang sama. Pemberi pinjaman dalam kedudukan lien pertama boleh memberi peratusan yang lebih tinggi dari nilai harta yang mengetahui bahawa mereka akan dibayar balik terlebih dahulu.

Pro Tip: Jika anda mempertimbangkan untuk membiayai semula rumah anda, lihat LendingTree. Ia memberikan sebut harga daripada peminjam berbilang supaya anda boleh memastikan anda memperoleh kadar terendah.

Kekurangan Pembiayaan Semula

Pembiayaan semula gadai janji anda memulakan semula pelunasan anda dari awal, yang peminjam suka. Itu harus menghantar bendera merah untuk anda sebagai peminjam.

Pemberi pinjaman menggunakan pengiraan yang dipanggil "pelunasan faedah mudah" untuk menentukan berapa banyak daripada setiap pembayaran bulanan pergi ke arah kepentingan dan berapa banyak pergi ke arah membayar baki utama anda. Pada permulaan tempoh pinjaman anda, hampir semua pembayaran pergi ke arah minat, bukannya pokok. Dari masa ke masa, nisbah itu berubah, sehingga pada akhir tempoh pinjaman anda, hampir semua pembayaran akan dibuat untuk membayar baki utama anda.

Tetapi inilah perkara: Perubahan dalam nisbah itu mengikuti keluk eksponen, dan kebanyakannya berlaku pada akhir pinjaman anda. Lebih dari gadai janji selama 30 tahun, sebahagian besar baki anda hanya akan dibayar dalam beberapa tahun terakhir. Jadi peminjam suka membiayai semula pinjaman lama kerana mereka dapat memulakan semula jam pada pelunasan dan mengumpulkan bunga tinggi dari setiap pembayaran bulanan.

Pembiayaan Semula juga memulakan pengiraan semula pada tempoh pinjaman anda. Sekiranya anda berusia 20 tahun ke dalam gadai janji selama 30 tahun, dan anda membiayai semula gadai janji selama 30 tahun, anda akan mempunyai 10 tahun lagi dalam pinjaman anda untuk mempunyai 30 tahun lagi untuk pergi.

Kadar faedah tetap dan pembayaran juga datang dengan kelemahan: gadai janji adalah tidak fleksibel. Anda meminjam jumlah tetap dengan tempoh pembayaran tetap, akhir perbincangan.

Jika anda berfikir tentang pembiayaan semula untuk menyatukan hutang kad kredit, berfikir dengan sukar. Kerosakan pada kad kredit anda bermaksud penghakiman; menunaikan gadai janji bermakna penahanan.

Akhir sekali, pembiayaan semula datang dengan kos penutupan baru yang baru. Antara bayaran peminjam, yuran judul, yuran penilaian, dan banyak lagi, bersedia untuk membelanjakan ribuan dolar dalam yuran.

Garisan bawah

Membiayai semula gadai janji anda untuk mengeluarkan wang tunai kadang-kadang boleh masuk akal - contohnya, jika anda mempunyai gadai janji FHA dan ingin membiayai semula gadai janji konvensional untuk menghapuskan premium insurans gadai janji.

Sebelum pembiayaan semula, baca jawapan yang lebih terperinci ini kepada soalan "Sekiranya saya membiayai semula gadai janji saya?"

2. Pinjaman Gadai Janji Tanah / Rumah Kedua

Jika anda sudah mempunyai gadai janji dan ingin meminjam lebih banyak wang ke rumah anda, tiada siapa yang mengatakan anda perlu membayar gadai janji yang ada. Satu pilihan adalah mengambil gadai janji kedua, juga dikenali sebagai pinjaman ekuiti rumah. Sama seperti pembiayaan semula gadai janji asal anda, anda boleh gunakan LendingTree untuk mendapatkan kadar terbaik pada pinjaman ekuiti rumah.

Secara teknikal, kedua-dua istilah tidak bermakna sama dengan perkara yang sama. Pinjaman ekuiti rumah adalah pinjaman gadai janji baru yang anda ambil sebagai pemilik rumah yang sedia ada. Jika anda memiliki rumah anda secara percuma dan jelas, anda boleh meminjam pinjaman ekuiti rumah, yang akan mempunyai kedudukan lien pertama daripada menjadi gadai janji kedua. Tetapi dalam perbincangan umum, istilah ini sering digunakan secara bergantian.

Kelebihan Pinjaman Ekuiti Rumah

Satu kelebihan yang berbeza dari gadai janji kedua adalah bahawa anda tidak perlu memulakan semula jadual pelunasan dari awal pada gadai janji pertama anda. Dalam contoh di atas, peminjam hanya mempunyai 10 tahun dalam gadai janji mereka, jadi restart pinjaman keseluruhan akan datang dengan kelemahan besar. Tetapi dengan gadai janji kedua, mereka hanya boleh mengambil apa yang mereka perlukan sebagai pinjaman tambahan baru.

Yuran pemberi pinjaman boleh menjadi lebih rendah untuk gadai janji kedua daripada pembiayaan semula. Pemberi pinjaman sering mengenakan yuran pendahuluan yang dipanggil "mata," dengan 1 mata bersamaan dengan 1% dari jumlah pinjaman. Pada gadai janji $ 30,000 kedua, 1 mata hanya $ 300, manakala 1 mata pada refilance $ 300,000 ialah $ 3,000.

Gadai janji kedua, yang dijamin terhadap rumah anda, biasanya menawarkan kadar faedah yang lebih rendah daripada pinjaman peribadi yang tidak bercagar. Sudah tentu, bahawa kadar faedah yang lebih rendah mungkin dibatalkan oleh kos yang lebih tinggi dalam menjalankan kerja tajuk, merakam dokumen lien, dan keperluan lain bagi penutupan gadai janji rumah.

Kekurangan Pinjaman Ekuiti Rumah

Gadai janji kedua hampir selalu melibatkan kadar faedah yang lebih tinggi daripada refinans kerana pemberi pinjaman harus mengambil posisi lien kedua di belakang pemberi pinjaman hipotek pertama.

Pinjaman ekuiti rumah, seperti jenis gadai janji lain, juga tidak fleksibel. Itu menjadikan mereka berguna hanya sebagai penyerapan wang tunai satu kali - dan yang mahal pada masa itu.

Dan seperti yang dinyatakan di atas, kos penutupan adalah mahal. Tidak kira betapa kecilnya jumlah pinjaman anda, anda masih perlu membayar kerja tajuk, yuran rakaman, penilaian, dan yuran sampah tetap yang dikenakan oleh pemberi pinjaman.

Garisan bawah

Jika anda mempunyai keperluan tunai sekali, seperti membayar untuk pengubahsuaian rumah, hipotek kedua boleh masuk akal. Khususnya, pemilik rumah boleh menggunakannya sebagai pilihan apabila mereka mempunyai gadai janji pertama yang murah, menguntungkan di tempat yang mereka tidak mahu kehilangan.

Tetapi berhati-hati dengan kos penutupan yang tinggi, dan lihat jumlah kos pinjaman, termasuk semua kos penutupan dan faedah kehidupan pinjaman berbanding dengan jumlah wang tunai yang anda ingin meminjam. Tiada siapa yang mahu membayar $ 60,000 dalam faedah dan yuran untuk meminjam $ 25,000.

3. Home Equity Line of Credit (HELOC)

Barisan ekuiti rumah kredit (HELOC) melalui syarikat seperti Figure.com adalah pilihan yang jauh lebih fleksibel untuk memanfaatkan ekuiti rumah tanpa meminjam gadai janji sekali.

Seperti namanya, HELOC adalah garis kredit bergulir seperti kad kredit bercagar. Tetapi bukannya dijamin dengan deposit tunai, ia dijamin terhadap rumah anda. LTV maksimum untuk HELOCs biasanya jatuh dalam lingkungan 75% hingga 85%. Misalnya, untuk rumah dengan gadai janji $ 150,000 yang bernilai $ 300,000, bukannya membiayai semula atau mengambil gadai janji kedua, anda boleh mengambil HELOC dengan had kredit sebanyak $ 100,000.

Untuk tempoh cabutan awal lima hingga 10 tahun, anda boleh mengeluarkan wang terhadap garis kredit dan membayar baki anda seperti yang anda suka. Satu-satunya bayaran yang anda buat setiap bulan adalah bunga sahaja.

Selepas tempoh cabutan datang tempoh pembayaran balik, apabila garis kredit ditutup dan anda mesti membuat bayaran bulanan untuk membayar baki anda. Tempoh pembayaran balik biasanya 10 hingga 20 tahun.

Kelebihan HELOC

Keindahan HELOCs adalah kelenturan mereka. Anda mungkin tidak perlu menggunakannya, atau anda hanya boleh menggunakannya sesekali untuk membayar pembaikan rumah sebelum membayar balik baki dengan cepat. Anda juga boleh memaksimumkan mereka untuk menampung kos yang penting.

Juga, kadar faedah HELOC biasanya lebih rendah dari kad kredit 'kerana ia dijamin oleh rumah anda. Secara umum, kadar jatuh dalam julat yang sama seperti gadai janji kedua '.

Cons of HELOCs

Fleksibiliti datang dengan kos; HELOCs adalah pinjaman kadar laras. Kadar faedah apabila anda meminjam mungkin rendah, tetapi jika mereka triple dalam 10 tahun ke depan, anda boleh mendapati diri anda membayar bunga 16% ke atas hutang anda.

Kerosakan pada kad kredit anda tidak semestinya bermaksud kehilangan tempat tinggal, tetapi menunaikan piawaian HELOC mungkin kerana garis kredit dijamin terhadap rumah anda.

Sama seperti gadai janji kedua, pemilik rumah mungkin menanggung kos penutupan yang tinggi untuk membuka garis kredit. Proses penutupan adalah sama, memerlukan kerja hakmilik dan semua yuran berkaitan.

Peminjam juga menghadapi risiko unik dengan HELOCs: kredit beku akibat kehilangan ekuiti. Jika rumah anda turun dengan nilai, pemberi pinjaman anda boleh membekukan garis kredit anda, tanpa mengira sama ada anda telah membuat setiap pembayaran faedah pada masa.

Akhirnya, beberapa HELOC termasuk klausa penghunian tetap. Tidak seperti gadai janji, yang biasanya membenarkan peminjam untuk keluar selepas setahun dan menyimpan harta itu sebagai sewa, sesetengah HELOCs secara automatik ditutup jika peminjam bergerak keluar, dengan keseluruhan baki tertunggak segera. Pastikan anda menyemak cetakan halus.

Garisan bawah

Barisan ekuiti rumah kredit boleh membuat sumber pendanaan yang fleksibel. Dari membayar untuk pembaikan rumah kepada tuisyen kolej anak-anak anda untuk bayaran pendahuluan di rumah sewa atau rumah percutian, HELOCs mempunyai banyak kegunaan. Mereka juga boleh digunakan sebagai tambahan atau penggantian untuk dana kecemasan jika anda mempunyai toleransi risiko yang tinggi dan lebih suka melabur wang anda daripada membiarkannya merosakkan dalam akaun simpanan.

Tetapi seperti dengan gadai janji kedua, berhati-hati untuk menganalisis sama ada kos jangka panjang bernilai fleksibiliti.

4. Pembalikan gadai janji

Ramai orang dewasa yang lebih tua mendapati diri mereka dalam kedudukan unik yang mempunyai banyak ekuiti tetapi pendapatan terhad. Satu pilihan yang mereka dapat ialah gadai janji terbalik melalui LendingTree.

Dalam gadai janji terbalik, pemberi pinjaman membayar peminjam daripada sebaliknya, tanpa kewajiban untuk pemilik rumah membuat pembayaran semasa mereka hidup. Setelah kematian mereka, rumah itu pergi kepada pemberi pinjaman kecuali peminjam atau harta pusakannya membayar baki.

Walaupun gadai janji terbalik datang dalam banyak bentuk dan saiz, yang paling biasa ialah pemberi pinjaman membuat bayaran bulanan kepada peminjam, dan baki pinjaman meningkat dari masa ke masa. Sebagai alternatif, peminjam boleh mengambil bayaran satu kali, seperti gadai janji kedua, atau beberapa kombinasi bayaran lump-sum dan bayaran bulanan.

Kelebihan Gadai Janji Pembalikan

Tidak seperti pilihan lain dalam senarai ini, peminjam gadai janji terbalik tidak boleh merampas. Bergantung pada syarat-syarat pinjaman, mereka mungkin berhenti membuat pembayaran selepas nombor tertentu, tetapi mereka tidak boleh memaksa pemilik rumah untuk pergi. Dan kerana peminjam tidak membuat pembayaran, skor kredit buruk tidak penting.

Seperti yang digariskan di atas, gadai janji terbalik termasuk beberapa kelonggaran untuk peminjam memilih cara mereka mahu menerima pembayaran. Walau bagaimanapun, pembayaran pinjaman tidak memberi kesan kepada kelayakan peminjam untuk manfaat Sosial atau Medicare.

Kekurangan Gadai Janji Balik

Pertama, hanya dewasa yang lebih tua - biasanya lebih dari 62 - boleh membeli gadai janji terbalik. Walaupun ini bukan satu persatu, ia adalah suatu batasan.

Batasan lain adalah hanya kediaman utama yang boleh digunakan sebagai cagaran untuk gadai janji terbalik. Jangan bergantung pada mengambil salah satu harta sewa, tidak kira berapa banyak ekuiti yang anda ada di dalamnya.

Sekarang, untuk insurans serius: insurans gadai janji. Bagi program gadai janji terbalik FHA, peminjam perlu membayar yuran pendahuluan sebanyak 0.5% di meja jika baki pinjaman berada di bawah 60% LTV dan 2.5% buruk untuk baki pinjaman melebihi 60% LTV. Dan itu hanya bayaran pendahuluan. Peminjam juga perlu membayar yuran bulanan yang berterusan sama dengan 1.5% daripada jumlah pinjaman setiap tahun - jumlah yang sering meningkat dari semasa ke semasa.

Garisan bawah

Bagi orang dewasa yang lebih tua dengan ekuiti yang besar di rumah mereka yang tidak pernah merancang untuk keluar, gadai janji terbalik menawarkan sumber pendapatan tambahan yang berdaya maju. Mereka hutang tetapi tanpa bil bulanan yang menjengkelkan.

Tetapi jika anda ingin meninggalkan sesuatu di belakang untuk anak-anak anda, berhati-hati tentang bagaimana gadai janji terbalik akan memberi kesan kepada perancangan harta tanah anda.

5. Beli Harta Sewa Dengan Pinjaman Selimut

Sedia untuk mendapatkan lebih kreatif dalam mengakses ekuiti rumah anda?

Katakan anda ingin membeli harta sewa. Anda mencari pemberi pinjaman yang murah hati menawarkan pembiayaan LTV 80% - atau, dengan kata lain, memerlukan bayaran pendahuluan sebanyak 20% daripada anda. Anda boleh batuk wang tunai, atau anda boleh menawarkan untuk menyeberangi collateralize rumah anda.

Ia berfungsi seperti ini: Daripada hanya memperoleh lien terhadap harta sewa, pemberi pinjaman meletakkan lien di rumah semasa anda sebagai tambahan kepada sewa. Mereka mendapat dua harta sebagai cagaran, menyediakan mereka dengan keselamatan yang lebih besar. Oleh kerana cagaran tambahan, mereka tidak lagi memerlukan bayaran pendahuluan.

Kelebihan Pinjaman Selimut

Anda tidak perlu membuat sebarang wang untuk pinjaman selimut. Anda berpotensi dapat membiayai walaupun kos penutupan harta baru. Tetapi anda memperoleh aset penghasilan pendapatan baru.

Taktik ini juga tidak memerlukan penyelesaian yang berasingan; anda hanya menutup harta yang anda beli dengan pembiayaan. Syarikat tajuk itu perlu menarik dua set kerja tajuk, tetapi sebarang kos tambahan pucat berbanding dengan kos penutupan penyelesaian berasingan.

Kekurangan Pinjaman Selimut

Untuk memulakan, anda meletakkan rumah anda pada baris untuk membeli harta pelaburan, mempertaruhkan penyitaan dan kehilangan tempat tinggal, seperti yang digariskan di atas.

Satu lagi risiko pembiayaan 100% daripada pembelian sewaan adalah aliran tunai negatif. Pembayaran hipotek seperti ini mungkin bermakna perbelanjaan purata yang lebih tinggi daripada pendapatan sewa, yang akan mengalahkan keseluruhan tujuan untuk membeli sewa. Aliran tunai negatif adalah risiko membeli harta sewa apabila anda membeli di LTV 70% hingga 80%. Risiko lebih besar apabila anda membiayai keseluruhan harga belian.

Begitu juga, jika hartanah dips walaupun sedikit nilai, ia meletakkan anda terbalik di gadai janji.

Membeli harta sewa dengan pinjaman selimut mungkin kelihatan sama dengan lukisan pada HELOC. Walau bagaimanapun, kebanyakan pelabur yang saya kenal menggunakan taktik ini hanya sebagai sumber dana sementara supaya mereka boleh membeli pada kelajuan kilat. Mereka dengan cepat membayar HELOC mereka selepas pembaikan selesai, biasanya dengan mengeluarkan gadai janji jangka panjang di harta sewa. Dengan kata lain, mereka tidak menggunakan rumah mereka untuk memanfaatkan lebih banyak sewa. Sebaliknya, mereka menggunakannya untuk wang sementara, cepat, fleksibel, yang mereka bayar sepenuhnya dengan gadai janji sewa-tunggal sahaja.

Garisan bawah

Menyelaraskan rumah anda untuk membiayai pelaburan adalah usaha berisiko tinggi. Jangan cuba ini di rumah melainkan jika anda seorang pelabur berpengalaman dengan tawaran sedozen di bawah tali pinggang anda.

Firman Akhir

Hutang adalah alat yang berbahaya, mudah disalahgunakan dan sukar untuk digunakan dengan mahir. Cara terbaik untuk mengakses ekuiti di rumah anda ialah menjual rumah dan bergerak di tempat yang lebih murah. Tetapi jika anda mesti mengambil hutang, pinjaman terhadap rumah anda biasanya bermakna kadar faedah yang lebih rendah daripada hutang tidak bercagar.

Hanya berhati-hati dengan kos penutupan pendahuluan yang tinggi, dan berhati-hati agar tidak mengambil lebih banyak hutang daripada yang anda boleh membayar balik. Kebanyakan hutang adalah, sebenarnya, hutang lapuk, dan satu-satunya pengecualian adalah hutang yang membantu anda membina kekayaan. Oleh itu, jika anda dapat membantu, dengarlah para pengkritik yang marah dan jangan gunakan rumah anda sebagai ATM.

Apakah pengalaman anda dalam mengakses ekuiti di rumah anda? Antara kaedah di atas yang manakah anda gunakan, dan apa yang anda fikirkan?