Pinjaman Hutang Keras untuk Pengubahsuaian di Harta Tanah - Sekiranya Anda Dapatkan Satu?

Siapa yang betul?

Pinjaman wang keras tidak semestinya baik atau jahat; mereka hanyalah satu alat pembiayaan di kalangan ramai dalam toolkit pelabur hartanah. Berikut adalah apa yang bercita-cita pelabur hartanah perlu tahu tentang pinjaman wang keras, termasuk pro, kontra, kos, dan masa yang betul dan salah untuk menggunakannya.

Apakah Pinjaman Wang Keras??

Pinjaman wang keras adalah pinjaman berorientasikan cagaran yang dijamin terhadap hartanah. Peminjam wang keras biasanya memberi tumpuan kepada peminjam daripada peminjam gadai janji konvensional, dan lebih banyak mengenai harta dan kualiti perjanjian itu sendiri. Daripada memberi pinjaman kepada 90% hingga 95% daripada nilai harta tanah seperti peminjam gadai janji konvensional, pemberi pinjaman wang biasanya mengikut nisbah pinjaman kepada nilai (60% hingga 80%) (LTV).

Walaupun peminjam wang keras juga menilai peminjam, tumpuan utama mereka adalah memastikan terdapat ekuiti yang mencukupi dalam harta bagi mereka untuk mendapatkan semula dana mereka walaupun peminjam mungkir. Mereka meneliti perjanjian untuk memastikan peminjam membeli di bawah nilai pasaran dan akan dapat mewujudkan lebih banyak ekuiti dengan mengubahsuai harta dengan menguntungkan.

Peminjam wang sulit bukan bank atau syarikat utama. Sebaliknya, mereka cenderung menjadi syarikat kecil dan tangkas yang beroperasi di peringkat tempatan, negeri, atau serantau. Sekarang terdapat segelintir syarikat di seluruh negara yang menawarkan pinjaman wang keras, tetapi tidak ada yang beroperasi di semua 50 negeri. Tidak seperti bank, yang cuba melayani pasaran massa, pemberi pinjaman wang keras adalah pemberi pinjaman khusus yang mengkhususkan diri dalam pinjaman pengubahsuaian cepat bagi para pelabur hartanah berpengalaman.

Pinjaman wang keras cenderung untuk jangka pendek (6 hingga 24 bulan), hanya faedah, dan hanya tersedia untuk harta yang tidak diduduki pemilik. Sebaliknya, gadai janji cenderung berorientasi peminjam dan jangka panjang (15 hingga 30 tahun). Peminjam gadai janji konvensional meneliti kelayakan peminjam, seperti sejarah kredit, pendapatan, hutang, dan nisbah seperti nisbah hutang kepada pendapatan. Cagaran - harta - hanya perlu menilai sekurang-kurangnya harga belian untuk memenuhi peminjam gadai janji konvensional.

Kelebihan Pinjaman Keras Wang

Pinjaman wang keras telah lama wujud, dan mereka masih merupakan pilihan pembiayaan untuk banyak pelabur hartanah, walaupun kemasukan "pengganggu" baru-baru ini dalam bidang seperti laman web crowdfunding. Inilah sebabnya mengapa mereka tetap begitu popular di kalangan pelabur.

1. Kelajuan & Fleksibiliti

Pinjaman wang keras cepat dan fleksibel, dua kualiti yang dihargai oleh pelabur hartanah. Saya telah melihat pinjaman wang keras dalam tempoh tiga hari dari awal hingga akhir. Selalunya kelajuan itu diperlukan untuk pelabur hartanah untuk mendapatkan tawaran yang luar biasa dengan menawarkan penyelesaian yang cepat dan hampir dijamin kepada penjual yang cemas.

2. Ideal untuk Pembiayaan Renovasi

Di mana pinjaman wang keras bersinar adalah pembiayaan pengubahsuaian. Peminjam wang yang paling keras meliputi 100% kos pengubahsuaian dan melepaskan dana dalam beberapa seri, berdasarkan jadual undian yang disepakati bersama (lebih lanjut mengenai ini nanti).

3. Kredit Buruk Bukan Pemecah Kesepakatan

Oleh kerana peminjam wang keras lebih menumpukan pada harta cagaran daripada peminjam, mereka tidak menghindari peminjam dengan kredit buruk; mereka hanya mengenakan kadar faedah dan yuran yang lebih tinggi, dan memberi pinjaman kepada LTV yang lebih rendah, kepada peminjam berisiko tinggi.

4. Fleksibel Tentang Bayaran Balik

Satu lagi masalah pinjaman wang keras adalah bahawa pemberi pinjaman sering tidak peduli di mana pembayaran awal anda berasal. Anda boleh meminjam dari Great Sue Sue anda, tarik pendahuluan tunai dari kad kredit anda, atau menjual buah pinggang anda di eBay atau Amazon; peminjam wang yang paling sukar tidak peduli kerana tumpuan mereka terletak pada cagaran. Peminjam konvensional biasanya tidak membenarkan mana-mana bahagian pembayaran ke bawah untuk dipinjam, bahkan dari anggota keluarga.

5. Jenis Hartanah Tidak Penting

Peminjam wang yang keras juga bersedia untuk mempertimbangkan sifat unik yang membuat peminjam konvensional menjijikkan. Saya pernah kenal seorang wanita yang mengendalikan sebuah rumah asrama bercampur dan menuntut pendatang yang tidak berdokumen untuk bilik pada minggu ini, tidak ada soalan yang ditanya. Tiada pemberi pinjaman konvensional akan menyentuhnya, tetapi pemberi pinjaman wang keras yang dia dapati tidak menampakkan mata apabila dia melihat nilai yang tinggi dan ekuiti dalam harta itu.

6. Tiada PMI

Sebagai nota akhir, pemberi pinjaman wang keras tidak mengenakan bayaran insurans gadai janji swasta (PMI), yang mengambil beberapa sengatan daripada kos tinggi mereka.

Kerugian Pinjaman Wang Keras

Pinjaman ini datang dengan beberapa risiko yang besar yang harus dipahami calon peminjam.

1. Kos Pinjaman yang Tinggi

Kelajuan dan fleksibiliti tidak murah. Kelemahan terbesar pinjaman wang keras, setakat ini, adalah kos yang lebih tinggi.

Peminjam boleh menjangka membayar antara 8% dan 18% dalam kadar faedah dan antara 2 dan 6 mata. (A "point" dalam pemberian pinjaman adalah bayaran yang dikenakan di depan penyelesaian, bersamaan dengan 1% dari jumlah pinjaman.) Kadar dan yuran ini berbeza bukan hanya oleh pemberi pinjaman, tetapi juga berdasarkan skor kredit peminjam, pendapatan, dan pengalaman. Jika anda telah mencari alasan untuk meningkatkan kredit anda, skor kredit yang lebih baik biasanya menurunkan kos pinjaman wang keras anda.

Seperti peminjam gadai janji yang lebih tradisional, peminjam wang keras menaikkan kadar mereka di samping kenaikan kadar faedah. Lagipun, mereka meminjam wang sendiri untuk berbalik dan memberi pinjaman kepada anda, dan mereka menyampaikan apa-apa kos faedah yang lebih tinggi kepada peminjam mereka.

Sebagai tambahan kepada kadar faedah dan mata yang tinggi, peminjam wang keras juga mengenakan yuran "sampah" seperti kebanyakan peminjam gadai janji: yuran pemprosesan, yuran pentadbiran, yuran kajian penilaian, dan apa sahaja yang mereka boleh cipta untuk memisahkan peminjam daripada lebih banyak wang mereka. Dan bercakap tentang penilaian, peminjam wang yang paling keras akan memerlukan anda menggunakan penilai yang diluluskan mereka, yang mungkin mengenakan kadar lebih tinggi daripada purata. Yang berkata, ini adalah tipikal kebanyakan peminjam gadai janji, bukan hanya pemberi pinjaman wang yang keras.

Pemberi pinjaman wang yang paling keras juga mengenakan yuran pemeriksaan untuk setiap cabutan. Mereka menghantar inspektor kepada harta itu pada setiap fasa pengubahsuaian untuk mengesahkan bahawa kerja yang ditentukan itu selesai sebelum melepaskan seri itu.

2. Terma Secara Biasanya Ringkas

Pertama, peminjam wang yang keras hampir selalu meminjamkan untuk pinjaman jangka pendek, biasanya berlangsung 6 hingga 24 bulan. Dan mereka tidak mempunyai rasa humor mengenainya jika anda gagal membayar balik mereka dalam tempoh itu. Jangkakan satu lagi mata dan yuran jika mereka perlu mengeluarkan pinjaman lain.

Yang berkata, kerana pinjaman adalah jangka pendek, mereka biasanya hanya dikenakan faedah. Anda tidak membayar balik apa-apa prinsipal, hanya faedah, yang menyimpan pembayaran bulanan dalam jangkauan tertanggung walaupun kadar faedah yang tinggi.

3. Pembayaran Lewat Memiliki Hukuman yang Harsh

Peminjam wang yang keras juga tidak mempunyai rasa humor tentang pembayaran lewat. Sekiranya anda terlepas bayaran, jangan mengharapkan panggilan telefon mesra dari beberapa wakil yang sopan di pusat panggilan untuk membantu anda membuat pelan pembayaran. Sebaliknya, harapkan adalah notis perampasan segera.

Lagipun, model perniagaan keseluruhan pemberi pinjaman keras adalah berasaskan cagaran; perlindungan mereka terhadap kerugian tidak berdasarkan pemodelan statistik kemungkinan anda untuk mungkir, tetapi pada kalkulus yang lebih mudah "Bolehkah kami mendapatkan pinjaman kami jika kami merampas?"

4. Keupayaan untuk Melebihi Anggaran

Risiko akhir, yang wujud dalam mana-mana projek pengubahsuaian, akan mengatasi anggaran. Jangan mengharapkan peminjam wang keras anda bersimpati jika kontraktor anda memukul anda dengan tambahan $ 5,000 perbelanjaan; anda akan dijangka untuk membuang apa-apa kelebihan keluar dari poket anda sendiri. Pastikan anda mendapat pemeriksaan rumah sebelum anda membeli untuk meminimumkan risiko kejutan.

Semua risiko ini boleh disimpulkan dalam satu ayat: Mematuhi syarat-syarat pinjaman atau menghadapi perampasan cepat. Pemberi pinjaman wang keras adalah fleksibel sebelum anda meminjam semasa mereka menyusun pinjaman. Setelah dakwat di atas kertas, harapkan fleksibiliti sifar.

Apabila Ia Menjadi Sense untuk Dapatkan Pinjaman Wang Keras

Pinjaman wang keras sangat berkesan untuk jenis hartanah yang sangat spesifik: kesepakatan pemulihan pembelian.

Dengan kata lain, mereka sesuai untuk pelabur hartanah yang mencari rumah yang bermasalah atau usang, membelinya dengan diskaun, mengubahsuainya, dan sama ada menjualnya atau membiayai semula mereka untuk menyimpan harta sewa jangka panjang. Pinjaman wang keras sangat bagus untuk membongkar rumah atau menyusun semula sewa. Walau bagaimanapun, kerana terma pinjaman pendek mereka, pelabur mestilah menjual atau membiayai semula dengan segera sebaik sahaja pengubahsuaian selesai.

Ini bermakna anda memerlukan strategi keluar sebelum mengambil pinjaman wang keras. Sebenarnya, salah satu soalan pertama peminjam wang keras bertanya apabila anda memohon pinjaman adalah sama ada anda mempunyai strategi sedemikian. Pemberi pinjaman wang keras tidak membuat spekulasi tentang kejiranan yang datang dan mungkin atau kenaikan masa depan atau kenaikan sewa. Mereka memberi pinjaman berdasarkan nilai as-dan nilai selepas pembaikan (ARV) di pasaran hari ini.

Dalam erti kata lain, ada keselesaan dalam mempunyai mata objektif dan berpengalaman untuk melihat nombor dan kesepakatan anda. Sekiranya pemberi pinjaman menemui apa-apa sebab untuk dibimbangkan, mereka akan cepat menunjukkannya kepada anda dan memaksa anda untuk membenarkan logik di sebalik kesepakatan anda.

Akhir sekali, ia adalah bernilai menyebut bahawa peminjam wang yang paling keras tidak lagi memberi pinjaman kepada pemilik rumah untuk kediaman utama mereka. Pinjaman wang keras tidak direka untuk pengguna dan tidak datang dengan jangkaan pengguna biasa. Mereka direka untuk pelabur hartanah yang ingin bergerak dengan cepat dan mendapat keuntungan.

Lukiskan Jadual & Pengubahsuaian Pembiayaan dalam Pinjaman Wang Keras

Apabila pemberi pinjaman wang keras menyemak perjanjian anda dan meluluskannya, anda berdua duduk untuk memetakan jadual lukisan renovasi berdasarkan pembaikan yang diperlukan.

"Lukisan" adalah penggantian untuk satu set pembaikan atau kerja pengubahsuaian tertentu. Sebagai contoh, cabutan pertama mungkin termasuk menggantikan paip-paip tertentu dan pendawaian elektrik. Apabila kerja ini selesai, pemberi pinjaman menghantar inspektor ke harta untuk mengesahkan bahawa kerja itu selesai pada kualiti yang boleh diterima dan kemudian melepaskan cabutan itu untuk membayar balik kerja anda.

Titik terakhir ini patut dikemukakan: Anda membayar untuk apa-apa buruh dan bahan di hadapan, dan pemberi pinjaman kemudian mengembalikan anda untuknya.

Sebaik sahaja satu cabutan dilepaskan, anda akan bergerak ke kerja cabutan seterusnya. Untuk meneruskan contoh dari atas, cabutan kedua mungkin termasuk penggantian saluran dan unit relau dan penyaman udara dan menyambungkannya. Kitaran itu kemudiannya berulang: Anda memanggil pemberi pinjaman untuk memaklumkan kepada mereka hasil lukisan kedua selesai, mereka menghantar inspektor untuk mengesahkannya, mereka melepaskan cabutan itu kepada anda, dan seterusnya sehingga pengubahsuaian selesai.

Sekiranya anda berguna dan ingin melakukan kerja-kerja pembaikan rumah sendiri, anda mungkin tidak beruntung. Peminjam wang yang paling keras hanya akan membiayai pembaikan yang dibuat oleh kontraktor berlesen - melainkan jika anda mempunyai rekod yang terbukti dengan mereka yang berkualiti tinggi, kerja tepat masa.

Pilihan Lain untuk Pembiayaan Pengubahsuaian

Peminjam wang yang keras bukan satu-satunya permainan di bandar, sudah tentu. Berikut adalah beberapa pilihan lain yang boleh anda pertimbangkan untuk membiayai perjanjian hartanah seterusnya anda.

1. Laman web Crowdfunding

Ada garis kabur antara laman web crowdfunding dan pemberi pinjaman wang keras, kerana banyak laman web crowdfunding membiayai diri mereka sebagai pemberi pinjaman wang keras.

Seperti yang disebutkan di atas, peminjam wang keras meminjam wang dari orang lain dan kemudian berpaling dan meminjamkannya kepada pelabur hartanah. Dalam kes laman web crowdfunding, mereka meminjam wang daripada orang ramai. Mereka cenderung menawarkan pulangan yang kukuh kepada pelabur kewangan kerana mereka membuat pinjaman berisiko tinggi, lebih tinggi kos. Tetapi kebanyakan laman web crowdfunding hanya menerima wang daripada pelabur yang terakreditasi dan memerlukan pelaburan minimum yang tinggi.

Sama ada anda mengklasifikasikan laman web crowdfunding sebagai pemberi pinjaman wang atau pesaing kepada mereka, mereka dapat dibandingkan dengan perspektif peminjam.

2. Bank Komuniti

Bank komuniti tempatan bertindak sebagai alternatif dan pesaing yang benar kepada peminjam wang yang keras. Tetapi kerana mereka kecil, bank-bank tempatan, ia sering buruh intensif untuk mengenal pasti mereka dan istilah pinjaman mereka. Pada masa lalu apabila saya ingin meminjam dari bank komuniti tempatan, saya terpaksa menjalankan carian, membuat senarai setiap bank komuniti dalam jarak 50 batu, dan kemudian memanggil setiap individu secara berasingan untuk bertanya mengenai harga dan terma mereka untuk pinjaman pengubahsuaian.

Sekiranya anda tertanya-tanya mengapa anda akan melalui kesulitan, pertimbangkan bahawa harga bank ini kadang-kadang lebih murah daripada peminjam wang keras. Lebih baik untuk pelabur sewa, sesetengah bank kecil masih menawarkan pinjaman "renovasi-perm", yang melibatkan fasa pengubahsuaian awal yang menggulung kepada gadai janji jangka panjang yang tetap apabila selesai - tidak membiayai semula, memakan masa yang lebih tinggi.

Jika strategi keluar anda adalah untuk membiayai semula gadai janji jangka panjang dan menjaga harta sebagai sewa, ia bernilai membuat berpuluh-puluh panggilan telefon untuk cuba mencari pemberi pinjaman portfolio yang menawarkan program pinjaman sukar difahami ini.

3. Peminjam Wang Persendirian

Pelabur hartanah baru sering mengelirukan "wang persendirian" dengan "wang keras." Pinjaman wang persendirian adalah dari individu, seperti rakan, ahli keluarga, kenalan, atau orang lain yang tidak membuat perniagaan pinjaman wang.

Saya kadang-kadang melabur wang dengan pelabur hartanah saya tahu secara peribadi dalam bentuk memberi pinjaman kepada mereka nota peribadi. Tetapi saya tidak berada dalam perniagaan pinjaman wang; Saya kadang-kadang berkhidmat sebagai pemberi pinjaman wang swasta, tetapi saya bukan pemberi pinjaman wang yang keras.

Seperti yang digariskan di atas, pemberi pinjaman wang keras adalah syarikat - walaupun mereka pinjaman individu dari pemilik tunggal LLC - yang berada dalam perniagaan pemberian pinjaman kepada pelabur hartanah.

4. HELOC atau Home Equity Loan

Jika anda mempunyai rumah dengan banyak ekuiti di dalamnya, anda boleh meminjam terhadap kediaman utama anda untuk membiayai urusan pelaburan hartanah anda daripada meminjam terhadap hartanah baru.

Kelebihan kepada anda sebagai peminjam adalah bahawa pinjaman yang dijamin oleh kediaman utama anda hampir selalu lebih murah daripada pinjaman yang dijamin oleh hartanah pelaburan. Itu kerana pelabur akan sentiasa ingkar ke atas pinjaman hartanah pelaburan mereka sebelum mereka ingkar pinjaman rumah mereka, menjadikan pinjaman rumah menjadi risiko yang lebih rendah bagi pemberi pinjaman.

Satu pilihan adalah garis ekuiti rumah kredit (HELOC) daripada Pokok Pokok. Ini adalah garis kredit yang berputar yang anda dapat menarik seperti yang diperlukan, kemudian membayar balik waktu anda - sekurang-kurangnya untuk tempoh seri awal, yang biasanya 10 hingga 15 tahun. Selepas itu, HELOC biasanya berpindah ke tempoh pembayaran balik, di mana anda perlu membayar baki pokok lebih dari 10 hingga 20 tahun.

Ramai pelabur menggunakan HELOC untuk membiayai pembelian dan pengubahsuaian hartanah awal mereka, kemudian menjual atau membiayai semula hartanah setelah selesai, membayar baki HELOC. Bilas dan ulangi iklan infinitum - jika anda mempunyai ekuiti yang cukup di rumah anda untuk menampung kos yang tinggi ini.

Pilihan lain ialah pinjaman ekuiti rumah, atau gadai janji kedua. Daripada garis kredit yang berputar, ini merupakan gadai janji lain terhadap rumah anda. Pinjaman ini jauh lebih fleksibel, dan oleh itu kurang bermanfaat bagi pelabur hartanah mencari pembiayaan sementara.

5. FHA 203K Pinjaman

Pinjaman ini hanya dikenakan kepada pemilik rumah yang ingin membiayai pembaikan di kediaman utama mereka.

Jika anda seorang pemilik rumah, lupa peminjam wang dengan penuh dan bercakap dengan pegawai pinjaman di bank tempatan tentang pinjaman FHA 203K. Ini jauh lebih murah daripada pinjaman wang keras dan membolehkan kedua-dua pembelian dan pembiayaan semula. Apa yang mereka tidak benarkan, bagaimanapun, adalah peningkatan rumah mewah, jadi jika anda mempunyai set jantung anda di kolam renang dengan bar berenang, mula menyimpan wang anda.

6. Tunai

Baiklah, ini bukan satu bentuk pembiayaan. Tetapi jika anda boleh mengumpulkan wang tunai yang cukup untuk membeli dan mengubahsuai sebuah hartanah pelaburan, ia dapat menjimatkan sejumlah besar wang untuk faedah dan yuran.

Sekiranya anda mempunyai wang tunai yang cukup, berikut adalah beberapa petua untuk membantu anda memutuskan sama ada anda perlu melabur wang anda dalam projek hartanah atau jika ia akan digunakan dengan lebih baik di tempat lain.

Firman Akhir

Pinjaman wang keras adalah cara yang cepat, fleksibel, dan mudah untuk membiayai hartanah pelaburan yang memerlukan pengubahsuaian.

Mereka juga mahal, dan peminjam tidak teragak-agak untuk merampas jika anda gagal untuk hidup sehingga akhir tawaran anda. Dalam keadaan apa pun, anda perlu menggunakan pinjaman wang keras untuk membiayai kediaman utama, jika anda juga dapat mencari pemberi pinjaman wang yang masih meminjamkan kepada pemilik rumah; Saya tidak tahu sesiapa yang berbuat demikian. Malah pelabur hartanah perlu mempertimbangkan semua pilihan mereka dan bukan sekadar membayar balik kepada pemberi pinjaman wang yang keras.

Intinya: Ketahui pilihan anda untuk membiayai tawaran hartanah sebelum anda membuat tawaran pertama anda.

Apakah pengalaman anda dalam membiayai hartanah pelaburan hartanah? Pernahkah anda menggunakan pinjaman wang keras?