8 Isu dengan Membeli Harta Sewa dan Menjadi Tuan Tanah

Tetapi sebelum anda menghubungi ejen hartanah anda atau menyemak imbas laman web seperti Roofstock, pertimbangkan apa yang benar-benar terlibat. Sekiranya anda ingin membuat pendapatan dengan segera, anda perlu menyewa harta anda. Walaupun cadangan itu boleh dibaca dengan mudah, ia adalah apa-apa tetapi. Maklumat yang mengikuti butiran kelemahan kepada pengurusan harta.

Ini bukan bertujuan untuk menghalang anda daripada bergerak ke depan, tetapi untuk menunjukkan kepada anda bahawa terdapat kelemahan serta kelebihan untuk membeli dan mengurus harta sewa. Jangan biarkan potensi untuk mendapatkan wang awan penglihatan anda apabila mempertimbangkan sama ada anda dipotong untuknya.

Isu dengan Menjadi Tuan Tanah

1. Modal Permulaan

Semua pemilik tanah yang berpotensi menimbangkan kos pembelian hartanah pelaburan, tetapi ramai yang mengabaikan kos untuk merombak. Dengan kata lain, jangan mengharapkan kos permulaan untuk berakhir pada penutupan.

Sekiranya anda membeli rumah yang rosak atau tidak, anda boleh membelanjakan jumlah yang besar untuk menjadikannya "rentable." Mana-mana kerosakan kepada asas, paip, atau pendawaian boleh menyebabkan ribuan ringgit untuk membaiki. Tetapi jika anda membeli harta dalam keadaan baik, anda masih perlu membuat perubahan untuk mendapatkannya. Ini kerana banyak negeri mempunyai syarat yang ketat untuk hartanah sewa yang perlu dipenuhi sebelum anda mula menyewa.

Sebagai tambahan kepada pembentukan semula, mematuhi piawaian ini dengan ketara dapat meningkatkan kos permulaan. Sebagai contoh, katakanlah anda membeli dupleks yang baru dibina yang sebelumnya telah diduduki pemilik. Tuan tanah dan penyewa undang-undang negara anda memerlukan anda menambah ciri keselamatan kepada harta itu sebelum anda mengiklankan untuk penyewa. Pecahan perubahan yang diperlukan adalah seperti berikut:

Handrails dipasang di sepanjang pintu depan dan belakang: $ 1,300
Pintu depan dan belakang digantikan dengan pintu besi keluli yang diperkuat: $ 300
Lubang mengintip dipasang di pintu depan: $ 50
Kemasukan Deadbolt dipasang pada pintu depan dan belakang: $ 50
Dinding pembahagi standard diganti dengan tembok api: $ 1,600
Pemeriksaan kod yang lengkap: $ 35

Jumlah kos: $ 3,335

2. Membuat Pembaikan

Apabila menjadi tuan rumah, dua perkara dalam hidup tidak dapat dielakkan: kematian dan pembaikan. Jangan juga mempertimbangkan perniagaan pengurusan harta kecuali anda yakin bahawa anda boleh membayar untuk pembaikan. Undang-undang tuan tanah dan penyewa memerlukan anda membuat pembaikan yang serius dengan cepat. Jika tidak, anda boleh dipertanggungjawabkan untuk ganti rugi tambahan.

Perkara tentang pembaikan adalah mereka merayap pada anda secara tiba-tiba dan sering menelan kos. Sebagai contoh, jika penyewa anda memanggil pada pukul 11:30 malam pada waktu malam untuk memberitahu anda pemanas air telah menumpaskan dan membanjiri rumah, anda perlu segera menghantar tukang kecemasan untuk menutup air dan mengeringkan permaidani.

Sejak jam selepas itu, dia akan mengenakan anda $ 100 sejam untuk setiap dua jam dia berada di sana. Selain itu, anda dimaklumkan bahawa anda perlu menggantikan pemanas air. Oleh kerana ini adalah pembaikan yang perlu dilakukan secepat mungkin, anda menuju ke Sears dan membeli pemanas air yang paling berharga yang anda lihat. Bukan sahaja anda perlu membayar untuk penghantaran dan pemasangan, tetapi Sears tidak akan mengangkut pemanas air lama anda yang rosak. Nasib baik, lelaki pembaikan anda menawarkan untuk membuangnya selagi anda membayar dia kadar setiap jamnya dan menutup yuran pembuangan sampah.

Berikut adalah jumlah kos pembaikan tunggal ini:

Pembaikan kecemasan (2 jam @ $ 100 sejam): $ 200
Kos untuk membeli pemanas air 50 gelen baru: $ 599
Kos penghantaran dan pemasangan: $ 329 di Sears
Kos penyingkiran dan pengangkut pemanas air lama (2 jam @ kadar standard $ 50): $ 100 + $ 50 dump fee = $ 150

Jumlah kos: $ 1,278

Masalah utama bukan satu-satunya masalah yang perlu anda ambil perhatian. Sesetengah penyewa akan memanggil anda untuk segala-galanya. Bersedia untuk meluangkan masa lapang cahaya masa anda, menggantikan penapis udara, menghilangkan tiang, dan menyemburkan engsel berliku-liku.

3. Mengutip Sewa

Anda akan mempunyai penyewa besar yang membayar sewa tepat pada masanya setiap bulan. Anda akan mempunyai penyewa yang baik yang tergelincir dari semasa ke semasa tetapi selalu memberitahu anda terlebih dahulu bila mengharapkan sewa. Dan kemudian anda akan mempunyai penyewa yang tidak membayar dan tidak memanggilnya. Sebagai tuan tanah, anda perlu memainkan pengumpul bil dari semasa ke semasa.

Tanya diri anda jika anda selesa menghadapi penyewa sebelum anda mula menyewa. Perlu diingat bahawa anda perlu membuat panggilan penghakiman sebagai tuan tanah. Sebagai contoh, bayangkan anda mempunyai seorang penyewa selama enam bulan dan satu bulan dia tidak membayar sewa. Anda tidak mendengar daripadanya selama seminggu. Akhirnya, anda membuat keputusan untuk memanggil dan penyewa memberitahu anda bahawa dia tidak akan dapat membayar untuk 7 hari lagi. Anda perlu membuat pilihan sama ada membiarkan penyewa slaid atau memulakan proses pengusiran. Pastikan anda selesa membuat keputusan seperti ini dan berpegang kepadanya.

4. Mengurus Penyewa Masalah

Kebanyakan penyewa anda akan membayar sewa, merawat harta seperti mereka sendiri, dan menjaga jiran-jiran bahagia. Tetapi pada satu ketika, anda pasti akan mempunyai penyewa masalah.

Sebagai pengurus hartanah, saya melihat masalah saya yang adil. Sekali, saya bersetuju untuk menyewa harta kepada tiga pelajar kolej. Pada bulan kedua, mereka berhenti membayar sewa. Rakan saya dan saya pergi ke rumah untuk bercakap dengan mereka. Ketika pintu dibuka, saya disambut oleh tiang besar yang keluar dari tanah dan melayang ke siling. Penyewa telah memasang tiang pemadam di rumah, lengkap dengan lubang di siling lantai pertama dan timbunan konkrit di atas tanah. Penyewa berjanji untuk membayar sewa dan membaiki kerosakan dari tiang itu. Tidak menghairankan, mereka tidak.

Bulan ketiga, saya memfailkan pengusiran. Selepas pendengaran, penyewa kembali ke rumah dan mengeluarkan barangan mereka sebelum sheriff dan saya sampai di sana. Ketika saya masuk ke dalam, saya mendapati grafiti di dinding, konkrit di dalam tandas dan tenggelam, acuan dalam peralatan, noda di lantai, dan pungutan api yang berkilauan dan mengkilap.

Sekiranya anda menjadi tuan rumah, anda perlu mengendalikan penyewa dengan penyewa lain, penyewa melakukan kerosakan pada pelaburan anda, dan penyewa yang tidak membayar. Anda perlu tahu undang-undang pengusiran di negara anda dengan baik, dan bersedia untuk menggunakannya.

5. Pengusiran Surviving

Tuan tanah dan penyewa undang-undang negeri anda membuat pengusiran nampaknya agak mudah. Untuk memulakannya, anda pergi ke mahkamah tempatan, memfailkan notis, menjadualkan tarikh mahkamah, dan muncul pada tarikh itu. Hakim kemudian memberitahu penyewa untuk pergi. Kepala penyewa langsung ke rumah anda, dengan cepat membungkus, dan berjalan keluar dari pintu. Tiada bahaya, tidak busuk, betul?

Pada hakikatnya, pengguguran sering sangat mahal dan memakan masa. Walaupun anda berjaya mengusir penyewa anda, anda mungkin akan mengalami perbelanjaan utama dan kehilangan masa yang penting dalam proses tersebut.

Saya telah melaluinya sebelum ini. Inilah contoh senario bagaimana pengusiran dapat dilaksanakan:

Penyewa tidak membayar sewa pada awalnya.
Gulungan kelima dan penyewa masih belum dibayar, tetapi anda memutuskan untuk menunggu lima hari lagi untuk mengelakkan daripada memfailkan pengusiran.
Kesepuluh datang dan anda masih belum mendengar dari penyewa. Anda pergi ke mahkamah, membayar yuran anda (yang berkisar antara $ 35 hingga $ 100 atau lebih, bergantung kepada keadaan anda), dan kerani mahkamah memberitahu anda bahawa hakim disokong. Mereka tidak boleh menjadualkan pendengaran anda sehingga bulan depan.
Setelah tarikh pengadilan, anda keluar dari sewa dua bulan. Hakim memutuskan untuk memihak kepada Anda, tetapi sekarang Anda harus menjadwalkan waktu dengan sheriff untuk menyelesaikan penggusuran. Itu mengambil masa lima hari lagi.
Anda muncul dengan sheriff pada ke-20 dan mendapati penyewa meninggalkan buasir di belakang. Mengikut undang-undang di banyak negeri, anda kini perlu menyewa loker simpanan untuk memegang barang milik penyewa. Itu kos $ 50 lagi. Sekarang, jika anda sangat bernasib baik, anda mempunyai apartmen kosong yang memerlukan pembersihan dan penyewaan semula. Malah di tempat yang paling beruntung anda, anda mungkin akan kehilangan sekurang-kurangnya satu bulan sewa semasa anda mencari penyewa. Jika anda tidak bernasib baik, penyewa menyebabkan beberapa kerosakan, yang anda perlu membaiki sebelum anda boleh menyewa apartmen sekali lagi.

Pada akhirnya, pemecah kelihatan seperti ini:

4 bulan kehilangan sewa pada $ 750: $ 3,000
Kos untuk memfailkan di mahkamah: $ 35
Kos untuk menyewa storan: $ 50
Kos untuk membuat pembaikan: $ 500

Jumlah kos untuk mengusir penyewa: $ 3,585

6. Menguruskan Kewangan Anda

Tuan tanah perlu melihat pengurusan hartanah sebagai pintu berputar. Penyewa masuk, tinggal pajakan mereka, dan kemudian pergi. Walaupun sesetengah penyewa akan memperbaharui pajakan, kebanyakan akan bergerak ke tempat seterusnya apabila pajakan melewati dan meninggalkan anda dengan sebuah apartmen kosong.

Dalam masa-masa turun, apartmen boleh duduk kosong selama beberapa bulan. Untuk menjadi tuan tanah yang berjaya, anda perlu belajar untuk menguruskan kewangan anda pada waktu pesta dan kelaparan. Beberapa bulan, anda akan mempunyai penghunian penuh, sewa dibayar tepat pada waktunya, dan tiada pembaikan. Anda perlu cukup berdedikasi untuk menyelamatkan dan tidak membelanjakan semasa bulan tersebut kerana selama bulan-bulan lain, anda akan mengalami kekosongan, sewa lewat, dan pembaikan utama.

Kewangan tuan tanah tidak tetap berterusan. Jika anda boleh belajar untuk mengalir dengan aliran, dan merancang untuk yang tidak dijangka, anda hanya boleh bertahan.

7. Memelihara Harta Anda Selamat

Jika penyewa cedera pada harta yang anda miliki, ada peluang yang baik untuk anda didakwa. Pasti, anda mempunyai insurans rumah, tetapi anda sentiasa mempunyai kewajipan untuk memastikan harta anda tetap terjaga dan dalam keadaan baik agar tidak menyumbang kepada kecelakaan yang mungkin. Dengan menjaga unit anda selamat, tidak peduli apa yang diperlukan, anda dapat mengurangkan kemungkinan masalah anda di kawasan ini.

Untuk mengelakkan masalah, anda perlu mengetahui kod bangunan dan keselamatan di kawasan anda dan ikuti mereka dengan mengikuti penyelenggaraan teratur dan menyemak sifat anda secara berkala. Ia mungkin mengambil banyak kerja, tetapi boleh menjimatkan perbalahan undang-undang yang mahal di kemudian hari.

8. Membayar Cukai

Satu perkara yang anda tidak boleh terlewat ialah cukai. Menyewa harta adalah perniagaan anda dan jadi anda perlu melaporkan pendapatan yang anda peroleh ketika anda memfailkan cukai anda setiap tahun. Tetapi satu cukai yang lazimnya diabaikan adalah cukai harta. Sekiranya anda memiliki rumah yang anda tinggal bersama dengan satu rumah sewa, bil cukai harta anda boleh menggandakan apa yang anda bayar sebelum anda membeli sewa. Pastikan anda faham akan kesan cukai pada baris bawah anda dan anda bersedia untuk membayarnya.

Terdapat beberapa cara di mana cukai boleh berfungsi untuk kelebihan pemilik hartanah, terutamanya dalam pasaran perumahan bawah. Sebagai contoh, pertimbangkan, jika anda perlu menjual rumah anda, tetapi tidak dapat menerima apa yang anda bayar untuknya. Jika anda menjualnya sebagai rumah utama anda, anda tidak boleh menuntut kerugian atas cukai anda. Walau bagaimanapun, jika anda mengubahnya menjadi harta sewa dahulu, anda mungkin boleh menuntut kerugian tersebut sebagai kerugian perniagaan terhadap sebarang pendapatan sewa yang diterima atau pendapatan biasa anda. Ini boleh mengurangkan bil cukai anda dengan beribu-ribu ringgit, terutamanya jika anda menuntut kerugian besar dan mempunyai pendapatan yang tinggi.

Firman Akhir

Membeli harta sewa adalah cara terbaik untuk menghasilkan wang. Ingatlah bahawa menjadi tuan rumah bukan semua keseronokan dan permainan. Anda akan bekerja keras untuk wang anda dan mungkin menghadapi masalah dari semasa ke semasa. Membeli harta sewa bukan untuk semua orang. Ia harus menjadi pilihan pelaburan yang anda pertimbangkan hanya sekali anda telah mencapai tahap kemandirian kewangan tertentu.

Bukan sahaja boleh memulakan dan kos pembaikan yang berterusan menjadi penting, tetapi anda akan mahu melabur bayaran pendahuluan yang besar untuk mendapatkan terma pinjaman terbaik dan meminimumkan pembayaran gadai janji bulanan anda. Yang berkata, sedar bahawa dalam pasaran perumahan yang turun, anda boleh kehilangan wang pada pelaburan anda dan menjadi terbalik pada gadai janji anda. Namun, membeli hartanah sewa dapat menjadi cara terbaik untuk menambah pendapatan anda, atau bahkan menggantikan masa anda sekarang.

Adakah anda memiliki harta sewa? Apa yang anda pelajari daripada pengalaman ini?