Sekiranya saya Simpan untuk Bayaran Down pada Rumah atau Hutang Hutang?

Malah, berapa banyak yang anda miliki untuk bayaran pendahuluan adalah penting kepada penentuan ini seperti penilaian hutang anda yang sedia ada. Tetapi ini mewujudkan satu teka-teki. Jika anda mempunyai kedua-dua bayaran pendahuluan yang sihat dan sedikit hutang yang sudah ada, apakah yang anda lakukan? Adakah anda membayar hutang itu dan meletakkan bayaran pendahuluan yang lebih kecil, atau adakah anda menyimpan hutang dan bayaran pendahuluan secara utuh?

Jawapan kepada soalan itu tidak sukar, tetapi memerlukan pemeriksaan rapat terhadap situasi peribadi anda, seperti berapa banyak bayaran pendahuluan yang anda mampu, berapa banyak hutang yang anda miliki, kadar faedahnya, dan berapa besar hipotek anda mahu melayakkan diri.

Proses Permohonan

Apabila anda memohon gadai janji, bank atau broker akan mengambil kira pendapatan yang anda terima secara tetap, serta pembayaran hutang yang anda ada sekarang. Ini akan memberi mereka gambaran berapa banyak wang yang anda boleh luangkan setiap bulan untuk membuat pembayaran hipotek.

Berdasarkan ini, aset anda yang lain, sejarah kredit anda, dan bayaran pendahuluan anda, bank atau broker akan menentukan berapa besar gadai janji yang mereka tawarkan dan apa kadarnya.

Kajian kes

Pertimbangkan Jim, yang sedang bersedia untuk membeli rumah pertamanya. Dia mempunyai kredit yang sangat baik dan pulang ke rumah $ 36,000 setahun selepas cukai. Jim juga mempunyai hutang kad kredit sebanyak $ 10,000, yang mempunyai bayaran minimum $ 250 sebulan, tetapi tidak mempunyai hutang lain. Jim menjimatkan $ 20,000 untuk meletakkan ke arah bayaran pendahuluannya dan mencari gadai janji kadar tetap 30 tahun. Kami akan menganggap bahawa kos insurans rumah $ 800 setahun dan cukai harta adalah $ 2,000.

Jika Jim menggunakan $ 10,000 dari bayaran pendahuluannya untuk membayar hutang, dia akan melayakkan diri untuk jumlah gadai janji yang berbeza daripada jika dia tidak membayar hutang dan meletakkan keseluruhan $ 20,000 ke bawah. Dengan mengandaikan Jim dapat memenuhi syarat untuk kadar faedah 6%, inilah bilangannya. Juga, pertimbangan insurans gadai janji persendirian, atau PMI, tidak menjejaskan perbandingan ini dan dikecualikan demi kesederhanaan.

$ 20,000 bayaran pendahuluan, $ 250 sebulan dalam hutang kad kredit

• Pembayaran bulanan (termasuk gadai janji, cukai, dan insurans): $ 830
• Jumlah harga rumah: $ 119,519

Bayaran pendahuluan $ 10,000, tiada hutang

• Bayaran bulanan (termasuk gadai janji, cukai, dan insurans): $ 1,073
• Harga keseluruhan rumah: $ 150,105

Itulah perbezaan yang sangat besar! Jim boleh melayakkan gadai janji yang $ 30,000 lebih besar jika dia membayar hutangnya, walaupun bayaran pendahuluannya adalah separuh saiz. Kenapa perbezaannya begitu besar?

Bagaimana Jumlah Pinjaman Ditentukan

Ia mempunyai kaitan dengan bagaimana bank mengira apa yang anda mampu bayar. Umumnya, bank akan mengambil peratusan pendapatan bulanan anda (36% adalah umum) dan anggap bahawa berapa banyak yang anda bayar terhadap semua hutang anda, termasuk gadai janji anda.

Dalam erti kata lain, bayaran hutang sedia ada anda akan secara langsung mengurangkan jumlah yang difikirkan oleh bank anda boleh membayar terhadap pembayaran hipotek anda, insurans pemilik rumah, cukai, dan PMI, jika diperlukan. Sebaik sahaja mereka telah menentukan berapa banyak bayaran bulanan yang anda mampu, mereka menyimpulkan berapa besar hipotek yang anda layak.

Disebabkan sifat pengiraan ini, bayaran pendahuluan hanya meningkatkan jumlah saiz gadai janji yang anda layak pada dasar dolar. Iaitu, jika anda layak untuk gadai janji $ 150,000 dan mempunyai tambahan $ 10,000 untuk diturunkan, anda boleh layak untuk gadai janji $ 160,000. Tetapi kerana hutang sedia ada memberi impak kepada berapa banyak yang difikirkan oleh bank yang anda mampu bayar, ia juga mengehadkan saiz gadai janji anda. Sebenarnya, membayar hutang akan meningkatkan jumlah gadai janji yang anda layak dengan kira-kira tiga kali lebih daripada sekadar menyimpan wang untuk bayaran muka.

Oleh itu, secara amnya, ia menjadikan paling masuk akal untuk membayar hutang sedia ada jika anda ingin memaksimumkan jumlah pinjaman anda.

Pertimbangan Tambahan

Ada aspek lain untuk pertimbangan ini juga. Kadar faedah pada hutang kad kredit sering lebih tinggi daripada kadar faedah pada gadai janji, dan ia pasti berlaku dalam kes Jim. Lebih-lebih lagi, anda boleh mengurangkan faedah gadai janji ke atas cukai anda, dan seterusnya mengurangkan kadar yang anda bayar dengan berkesan pada pinjaman rumah anda.

Memandangkan ia hampir selalu lebih baik untuk berdagang hutang berfaedah tinggi untuk hutang faedah yang rendah, keputusan Jim dari perspektif ini adalah tidak berasas. Belum lagi bahawa walaupun dia meletakkan keseluruhan bayaran pendahuluan sebanyak $ 20,000 ke rumahnya, dia masih harus membayar PMI, yang merupakan perbelanjaan bulanan tambahan jika pembayaran turun kurang dari 20%.

Pengecualian

Tetapi terdapat beberapa situasi di mana meletakkan sebahagian daripada bayaran pendahuluan anda ke arah hutang tidak semestinya langkah paling bijak:

1. Jika anda dapat mengurangkan keperluan pembayaran minimum anda
Oleh kerana bank menggunakan pembayaran minimum yang diperlukan untuk mengira jumlah pinjaman yang anda mampu, penurunan pembayaran minimum, bahkan untuk sementara waktu, dapat meningkatkan jumlah pinjaman anda tanpa harus membayar hutang. Selain itu, ini lebih baik dilakukan dengan pinjaman yang anda ingin simpan, seperti orang-orang yang mempunyai kadar faedah dekat atau bahkan di bawah kadar faedah gadai janji anda.

Sebagai contoh, banyak pinjaman pelajar jatuh ke dalam kategori ini dan mungkin membenarkan anda mengubah pelan pembayaran anda untuk satu atau dua tahun, sehingga memudahkan untuk memenuhi syarat untuk pinjaman yang lebih besar tanpa harus membayar salah satu hutang pelajar yang rendah.

atau hutang kad kredit, selain meminta syarikat anda untuk pengurangan keperluan pembayaran minimum, anda boleh mempertimbangkan pemindahan baki ke kad kredit dengan kadar APR yang lebih rendah atau tempoh promosi tanpa sebarang faedah. Walau bagaimanapun, jangan buka kad baru terlalu dekat dengan masa anda memohon gadai janji anda, kerana ini boleh menjejaskan skor kredit anda dalam jangka pendek.

2. Jika anda tidak mampu membayar banyak bayaran
Walaupun ada pilihan gadai janji pembayaran sifar turun, anda mungkin akan membayar lebih banyak kadar faedah. Menyelamatkan wang anda supaya anda dapat menyediakan bayaran pendahuluan kecil, misalnya 3.5%, boleh menjimatkan lebih banyak wang dalam jangka masa panjang daripada membayar hutang anda.

Walau bagaimanapun, ini bergantung kepada jika anda juga layak untuk pinjaman rendah atau tiada bayaran balik, kadar faedah yang anda akan ditawarkan, dan kadar faedah semasa pada hutang anda yang sedia ada.

3. Jika anda boleh mengelak daripada membayar insurans gadai janji swasta
Sekiranya tidak membayar apa-apa hutang yang ada akan membolehkan anda memberikan bayaran pendahuluan bersamaan dengan 20% dari harga jualan rumah anda, anda boleh mengelak daripada membayar insurans gadai janji persendirian. Ini boleh menjimatkan wang anda dari masa ke masa selagi kadar faedah pada hutang anda yang ada tidak begitu tinggi.

4. Jika anda tidak perlu memaksimumkan jumlah pinjaman anda
Jika anda tidak perlu memenuhi syarat untuk pinjaman yang besar, simpan wang anda dan sebaliknya anda akan berada di dalam penutupan dan apabila anda masuk ke rumah baru anda. Ini adalah apabila perbelanjaan yang tidak dijangka mungkin timbul dan anda boleh mengelakkan daripada mengambil hutang tambahan dengan membayar mereka keluar dari poket.

Firman Akhir

Jika anda berada di pasaran untuk gadai janji, cubalah bermain-main dengan Kalkulator Rumah Baru Bankrate, yang menghasilkan nombor yang digunakan dalam kajian kes di atas. Pertama, cari rumah khusus yang anda minati. Kemudian, pasangkan harga, maklumat cukai harta, dan anggaran kos insurans pemilik rumah ke dalam kalkulator. (Cuba tanya pemilik rumah lain atau ejen insurans tempatan untuk anggaran insurans.)

Lihat berapa banyak yang anda layak pada mulanya dan jika membayar hutang akan meningkatkan jumlahnya. Jangan lupa untuk mengambil kira kadar faedah atas hutang sedia ada anda. Sebagai contoh, walaupun anda boleh mengurangkan kadar hipotek anda dengan peratus penuh dengan meningkatkan bayaran pendahuluan anda, apakah faedah yang anda boleh bayar hutang? Ingatlah, faedah gadai janji rumah boleh ditolak atas cukai anda.

Jika anda baru mula mencari rumah, bermain-main dengan kalkulator di atas dan pertimbangkan cara yang berbeza untuk membelanjakan bayaran pendahuluan anda. Jangan biarkannya sepenuhnya ke bank untuk memutuskan apa yang anda mampu sama ada. Sekiranya bank memikirkan anda boleh mengendalikan pembayaran gadai janji $ 2,000 sebulan, tetapi anda tahu anda tidak boleh, jangan masuk ke dalam hanya kerana bank itu mengatakan demikian. Cari rumah yang boleh anda selesaikan, supaya anda boleh yakin untuk membuat semua pembayaran bulanan anda dan menikmati rumah anda tanpa tekanan.

Pernahkah anda berhadapan dengan keputusan untuk menjimatkan bayaran pendahuluan di rumah atau membayar hutang? Apa yang awak pergi dengan dan mengapa?