7 Pelaburan Hartanah Alternatif Kebanyakan Orang Abaikan (dan Cara Melabur dalam Mereka)

Anda mungkin melompat langsung ke amanah pelaburan harta tanah (REIT), hartanah sewa jangka panjang yang dibeli melalui syarikat seperti Roofstock, dan rumah pendek jangka pendek. Ini semua adalah strategi yang munasabah, dan yang saya gunakan selama bertahun-tahun.

Tetapi hanya kerana mereka pilihan yang paling popular, itu tidak bermakna mereka satu-satunya - atau yang paling menguntungkan - cara untuk melabur dalam hartanah. Malah, niche yang kurang dikenali sering menawarkan pulangan yang lebih baik dalam mana-mana pasaran atau kelas aset. Pakar-pakar perniagaan memanggil "lautan biru" ini - bermakna ada darah yang kurang dalam air daripada persaingan - dan mencurahkan kata-kata tajam seperti "kekayaan yang ada di niche."

Sekiranya anda tertarik dengan hartanah tetapi ingin meneroka perairan biru, lihat dengan lebih dekat dengan strategi pelaburan hartanah yang kurang dikenali. Konvensional agak membosankan.

1. Ruang berkerja

Dengan ruang pengkomputeran yang melonjak dalam populariti, sukar untuk mempercayai bahawa industri ini berusia lebih dari 10 tahun.

Ruang kerja bersama pertama di dunia memulakan kerjaya di San Francisco pada tahun 2005, dan dalam beberapa tahun akan datang, semakin banyak ruang yang muncul di bandar-bandar mahal seperti London dan New York. Sebuah kumpulan perdagangan kecil membuka dan mengadakan persidangan industri pertama pada 2009, Persidangan Konvensyen Kerjasama Global.

Industri telah mempercepatkan sejak itu, dari menjadi pergeseran pergerakan di antara para usahawan dan freelancer untuk menjadi salah satu trend terbesar dekad dalam estet komersial. Industri ini meningkat dua kali ganda dari 2015 hingga 2018, dan penganalisis meramalkan lebih dari 1 juta ahli di Amerika Syarikat sahaja menjelang 2022, menurut kumpulan dagangan Coworking Resources. Syarikat perunding hartanah JLL melaporkan bahawa ruang pejabat fleksibel telah berkembang lebih cepat daripada segmen lain industri pada purata 23% setahun sejak 2010.

Ruang berkerja adalah win-win untuk semua orang yang terlibat. Ahli-ahli boleh berkongsi kos pejabat, walaupun mereka individu freelancers hanya mencari tempat untuk menopang komputer riba mereka. Pemula boleh menambah atau menolak ruang pejabat secara fleksibel. Penyedia ruang pejabat boleh menyewa lebih banyak meja daripada yang sebenarnya kerana tidak semua meja akan diduduki sepanjang masa.

Yang mengasyikkan, pangkalan pelanggan yang paling cepat berkembang untuk ruang kerja telah beralih dari freelancers dan startups. Menurut gergasi syarikat multinasional WeWork, seperti yang dilaporkan oleh Curbed, syarikat telah menimbulkan peningkatan dalam pendaftaran dalam beberapa tahun kebelakangan.

Cara Melabur di Ruang Berkembar

Cara paling mudah untuk melabur dalam ruang kerja adalah dengan melabur dalam REIT yang termasuk mereka. Contohnya termasuk Boston Properties (BXP) dan Washington REIT (WRE). Ini boleh dibeli melalui kebanyakan akaun pelaburan seperti Anda Melabur oleh J.P. Morgan.

Atau anda boleh mengambil pendekatan lebih banyak. Jika anda kini memiliki atau menyewa ruang pejabat, tetapi tidak menggunakan semua itu, mengapa tidak menyewakannya? Anda pasti tidak akan bersendirian. Hampir dua pertiga daripada semua ruang kerja di Amerika Syarikat adalah perniagaan sampingan untuk pemiliknya, setiap penerbitan perdagangan Deskmag.

Sebagai alternatif, anda boleh melayari pagar dan melancarkan ruang kerja bersama anda sendiri. Pelan perniagaan hampir tidak rumit: Anda menyewa ruang pejabat dan kemudian menyewakannya dengan pejabat, meja, atau lounge akses bersama.

Sebagai pemilik perniagaan kecil, saya bekerja dari ruang kerja bersama, dan saya suka. Untuk kurang dari $ 100 sebulan, saya mendapat akses 24/7 ke ruang pejabat kelas atas, pemandangan menghadap pantai dan hutan bakau, dan kopi dan teh tanpa had.

Dunia kerja berubah. Kajian 2018 CNBC mendapati bahawa 70% pekerja pejabat di seluruh dunia kini menyunting sekurang-kurangnya satu hari seminggu. Semakin banyak kerja berlaku dari jauh, dan tidak setiap pekerja terpencil ingin bekerja dari ruang tamu mereka.

2. Tanah mentah

Melabur di tanah mentah datang dengan banyak faedah, tidak semuanya jelas.

Pertama, ia jauh lebih jauh daripada hartanah kediaman atau komersil. Tiada panggilan telefon tengah malam dari penyewa mengadu bahawa bola lampu terbakar; tiada pembaikan atau panggilan penyelenggaraan.

Ia juga kos tidak ada apa-apa untuk dikekalkan. Sekiranya anda membeli tanah mentah secara tunai, kos anda yang sedang berjalan adalah cukai harta - yang sering kali rendah untuk tanah mentah kerana harga yang relatif murah.

Persaingan untuk melabur tanah membuktikan hampir tidak wujud dalam banyak bidang. Apabila anda mendekati pemilik tentang membeli tanah yang belum dibangunkan, dalam beberapa kes, anda adalah orang pertama yang pernah berbuat demikian. Pemilik tanah mentah tidak mendapat pendapatan daripadanya, sehingga mereka sering menerima uang pada dolar.

Cara Melabur di Tanah Mentah

Pelabur tanah mempunyai beberapa strategi yang boleh dilupuskan. Yang pertama ialah tidak berbuat apa-apa. Anda boleh membeli dan memegang tanah dan menunggu untuk menjualnya sehingga selepas ia dihargai.

Anda juga boleh flip tanah jika anda membelinya di bawah harga pasaran. Seorang pelabur tanah yang saya tahu membeli tanah pada harga diskaun, kemudian menawarkan pembiayaan penjual kepada pembeli. Dia menjual tanah itu dengan premium dan mengenakan kadar faedah yang sangat tinggi kerana dia boleh. Pinjaman tanah tidak dikawal seperti gadai janji dan sukar untuk pembeli meminjam, begitu banyak pembeli sanggup membayar kadar faedah yang tinggi. Dan jika mereka lalai, proses perampasan lebih cepat daripada rumah kediaman.

Sebagai alternatif, anda boleh memperbaiki tanah itu dalam beberapa cara. Salah satu pilihan adalah melalui proses kelayakan, setelah harta itu dilancarkan semula, mungkin memasang garisan air dan saluran pembetung, membahagikannya, atau gabungannya. Anda kemudian boleh menjual tanah itu sebagai lebih dekat kepada menjadi "mudah dibina," atau anda boleh membina sendiri sebagai pemaju. Jika anda memilih yang terakhir, anda boleh memegang harta itu sebagai sewa jangka panjang atau menjualnya setelah selesai.

Sudah tentu, tiada siapa yang mengatakan bahawa anda perlu membina sesuatu untuk memperbaiki tanah itu. Anda boleh memupuk tanah untuk pertanian atau penggunaan lain bukan pembangunan dan sama ada memegang atau menjualnya.

Kebanyakan pelabur hartanah akan mengelakkan pelaburan tanah kerana mereka tidak faham. Tetapi dengan latihan asas dan pendidikan, pembeli dapat dengan cepat belajar bagaimana untuk menilai dan melabur di tanah mentah, bersama dengan perangkap untuk mengelakkan. Berhati-hati dengan zon; ia tidak semestinya mungkin untuk mengembalikan tanah, dan banyak majlis perbandaran mengenakan sekatan zon.

Untuk menyemak senarai tanah, cuba AcreTrader atau LandWatch.

3. Rumah Kilang

Seperti tanah mentah, ramai orang mengelakkan rumah bergerak dan pembuatan kerana mereka tidak seksi. Mereka begitu unsexy, sebenarnya, bahawa sesetengah pelabur melihat ke bawah hidung mereka pada idea itu. Ini sesuai untuk pelabur-pelabur rumah yang dibuat dengan baik; mereka dapat ketawa sepanjang jalan ke bank.

Ia berhak berhenti menyebutkan bahawa terdapat perbezaan teknikal di antara rumah buatan dan rumah bergerak. Pada bulan Jun 1976, Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) mula mengawal selia rumah mudah alih, yang sebelum ini sebahagian besarnya tidak dikawal selia. Rumah yang dibina di kilang yang dibina selepas tahun 1976, yang tertakluk kepada kod bangunan, dirujuk sebagai "rumah kilang," manakala "rumah mudah alih" merujuk kepada struktur alih yang tidak boleh dikawal yang dibina sebelum tahun 1976. Dengan kata itu, kebanyakan orang masih menggunakan istilah secara bergantian.

Rumah-rumah yang dihasilkan boleh sama ada secara tetap di tanah yang mereka duduki, atau mereka boleh duduk di taman. Taman rumah mudah alih biasanya mengenakan bayaran sewa bulanan untuk lot, yang sering termasuk perkhidmatan air, pembetung, dan sampah. Apabila anda membeli rumah yang dihasilkan di taman, anda hampir selalu membeli rumah sahaja, bukan tanah (lebih banyak di rumah rumah mudah alih yang melabur tidak lama).

Cara Melabur di Rumah yang Diproduksi

Strategi pelaburan yang paling biasa untuk rumah perkilangan adalah membeli dan tahan. Seorang pelabur membeli rumah, sama ada dengan tanah atau rumah hanya jika ia berada di taman, dan menandatangani pajakan jangka panjang dengan penyewa.

Sama seperti hartanah sewa tradisional, terdapat rumah kilang yang lebih besar dan lebih kecil, dalam semua keadaan, dengan pelbagai kemasan dan lekapan. Ada rumah-rumah moden yang indah dengan kemudahan yang indah; yang lain adalah hovels.

Taman-taman juga berbeza-beza dalam kualiti, dan sementara pelabur boleh bergerak ke rumah, ini bukan proses yang remeh; ia boleh menelan kos lebih daripada rumah sendiri untuk memindahkannya. Juga, beberapa taman mengenakan sekatan umur, seperti 55 tahun dan lebih tua, jadi lakukan kerja rumah anda di taman, dan bukan hanya rumah, sebelum membeli.

Untuk melayari senarai rumah yang dibuat, lihat Jual Cepat oleh Pemilik atau Homes.com.

4. Taman Rumah Mudah Alih

Daripada membeli rumah mudah alih atau rumah yang dihasilkan, anda boleh membeli keseluruhan taman rumah mudah alih. Dengan berbuat demikian, anda membeli perniagaan tanah dan taman. Anda mengenakan bayaran lot bulanan, yang mungkin termasuk beberapa utiliti. Jika penyewa gagal membayar sewa, anda memfailkan pengusiran seperti yang anda lakukan dengan mana-mana perniagaan sewa lain.

Seperti membeli rumah pembuatan, banyak pelabur hartanah mencari membeli rumah rumah mudah alih sebagai perniagaan yang tidak menyenangkan dan mengabaikannya. Ini mewujudkan peluang bagi pelabur yang tidak keberatan memiliki aset yang pelbagai seperti taman rumah mudah alih.

Salah satu cara untuk melabur di taman rumah mudah alih adalah bahawa anda tidak perlu mengekalkan rumah itu sendiri kerana anda tidak memilikinya. Apa yang perlu anda lakukan ialah mengekalkan kawasan dan alasan yang sama dan menjaga air dan pembentungan berjalan. Ini menjadikan untuk overhead dan perbelanjaan yang rendah dan margin keuntungan yang tinggi.

Kadar pusing ganti juga cenderung lebih rendah di taman rumah mudah alih berbanding dengan harta sewa lain kerana ia memerlukan banyak wang untuk memindahkan rumah perkilangan. Apabila seseorang membeli rumah mudah alih, mereka pemilik rumah, dan mereka biasanya tinggal. Turnovers adalah tempat kebanyakan kerja, dan sebahagian besar perbelanjaan, terletak pada tuan tanah biasa, jadi kadar pusing ganti yang rendah adalah keuntungan yang besar.

Bagaimana Melabur di Taman Rumah Mudah Alih

Seperti kebanyakan perkara dalam kehidupan, anda boleh membeli taman rumah mudah alih secara dalam talian. Laman web yang paling popular untuk membeli dan menjual taman adalah Mobile Home Park Store, yang mempunyai beberapa ratus taman yang disenaraikan untuk dijual pada bila-bila masa. Anda juga boleh membeli taman rumah mudah alih di LoopNet gergasi hartanah komersial. Kadang-kadang, anda juga boleh mencari taman untuk lelongan di Auction.com atau eBay. Dapatkan ketekunan yang teliti sebelum membebaskan wang, terutamanya melalui perkhidmatan jualan rakan sebaya seperti eBay. Sentiasa gunakan syarikat tajuk pihak ketiga yang tidak tertarik untuk mengesahkan dan memindahkan tajuk.

Sudah tentu, ramai pelabur hartanah tidak membatas diri dengan apa yang disenaraikan secara terbuka. Para pelabur yang berani menggunakan mel langsung, panggilan sejuk, atau bahkan lawatan orang lain.

Taman rumah mudah alih boleh menjana pendapatan yang besar, yang bermaksud mereka sering mahal. Bersedia untuk membayar tujuh angka untuk sebuah taman di lokasi yang wajar dengan hasil yang besar.

Sebagai catatan terakhir, taman rumah mudah alih menawarkan peluang pendapatan tambahan kepada usahawan yang bijak. Pemilik taman boleh memasang laundromats, mini-marts atau perkhidmatan di tempat lain untuk menjana aliran tunai tambahan dari taman mereka.

5. Laman web Crowdfunding Hartanah

Tambahan baru-baru ini untuk katalog pilihan pelaburan hartanah, laman web crowdfunding sering menawarkan pulangan yang kukuh kepada para pelabur.

Laman web crowdfunding hartanah yang berbeza mengikuti model pelaburan yang berlainan. Ada yang mempunyai dana bersama, atau beberapa dana yang dikumpulkan, yang membayar semua pelabur dengan pulangan yang sama. Dana itu membeli, mengemas kini, menguruskan, dan kadang-kadang menjual hartanah menggunakan dana yang diperoleh daripada orang ramai. Ia seperti melabur dalam REIT, kecuali ia kurang dikawal oleh SEC dan tidak perlu membayar 90% daripada keuntungan bersih dalam dividen.

Sebagai alternatif, sesetengah laman web crowdfunding hartanah membiarkan pelabur membiayai pembelian hartanah tertentu. Semakin tinggi risiko peminjam, harta, atau keduanya, semakin tinggi pulangan yang ditawarkan. Tetapi terdapat ketelusan yang menyenangkan untuk struktur crowdfunding ini, walaupun pelabur tidak mempunyai sebarang kawalan tambahan terhadap pengubahsuaian atau pengurusan hartanah.

Satu lagi perbezaan penting dari REIT adalah kekurangan kecairan. Kerana REIT didagangkan secara terbuka, pelabur boleh membeli dan menjualnya dengan serta-merta. Tetapi hutang crowdfunded tidak didagangkan secara umum, dan apabila anda melabur, anda melakukannya sekurang-kurangnya tempoh pelaburan minimum - biasanya sekurang-kurangnya enam atau 12 bulan.

Cara Melabur di Laman Web Crowdfunding Harta Tanah

Kata pembukaan berhati-hati: Kebanyakan harta tanah laman web crowdfunding hanya menerima dana daripada pelabur yang bertauliah. Jika anda tidak tahu apa yang menjadi pelabur terakreditasi, maka anda mungkin bukan satu. Ini adalah pelabur kaya dengan nilai bersih lebih dari $ 1 juta atau pendapatan tahunan lebih dari $ 200,000.

Dengan itu, terdapat beberapa laman web crowdfunding hartanah yang mengkhususkan diri dalam bekerja dengan pelabur yang tidak bertauliah. Dua laman web crowdfunding yang melabur secara langsung dalam hartanah melalui dana adalah Fundrise dan stREITwise. Fundrise menerima pelaburan minimum sebanyak hanya $ 500 dan membayar pulangan dari 8.7% hingga 12.4%. RealtyMogul memerlukan sekurang-kurangnya $ 1,000 dan telah membayar sekitar 8% dalam edaran bulanan sejak penubuhannya.

Untuk melabur dalam projek hartanah khusus sebagai pelabur yang tidak terakreditasi, periksa Groundfloor. Anda boleh melabur dengan hanya $ 10 dan mendapat pulangan antara 5% hingga 25%, bergantung kepada harta dan peminjam. Pinjaman ini biasanya terdiri daripada enam hingga 12 bulan, menjadikan komitmen ini agak singkat.

Sebagai alternatif, anda boleh melabur di ladang melalui AcreTrader. Farmland dengan cepat menjadi pelaburan yang popular kerana sejak tahun 1990 ia tidak pernah mendapat pulangan tahunan yang negatif. Malah, jika anda telah melabur $ 10,000 ke tanah ladang pada tahun 1990, ia akan bernilai hampir $ 200,000 hari ini.

Seperti biasa, buatlah kerja rumah anda sebelum melabur wang dengan laman web crowdfunding. Tanya tentang kadar ingkar, dan memberi perhatian khusus kepada komitmen masa untuk dana.

6. Nota Swasta

Nota adalah dokumen undang-undang yang mengisytiharkan pinjaman dari satu pihak kepada yang lain. Apabila anda meminjam gadai janji, contohnya, salah satu dokumen yang anda tandatangani pada penyelesaian adalah nota. Banyak pelabur hartanah membiayai tawaran mereka dengan meminjam wang daripada individu, bukan bank. Mereka menandatangani nota peribadi dengan pelabur individu, meminjam wang pada kadar faedah apa pun dan syarat pinjaman lain yang kedua-dua pihak bersetuju.

Saya melabur wang dalam nota peribadi. Sebagai contoh, ada pasangan di Ohio yang telah bersara sebelum menyerahkan 30 terima kasih kepada pendapatan harta sewa mereka, walaupun mereka tidak berhenti membeli hartanah baru untuk membina lebih banyak aliran pendapatan pasif. Saya kini mempunyai $ 10,000 yang melabur dengan mereka pada kadar 10%, dan kami berdua telah gembira dengan susunan itu. Mereka mempunyai pembiayaan yang fleksibel daripada individu, dan pelabur mereka - termasuk saya - mendapat pulangan yang kuat dan boleh dipercayai.

Namun, ia bukan tanpa risiko. Sekiranya peminjam ingkar ke atas pinjaman saya, satu-satunya cara saya membawa mereka ke mahkamah, memenangi penghakiman, dan kemudian cuba untuk mengutip keputusan itu.

Bagaimana Melabur dalam Nota Swasta

Tidak seperti kebanyakan pilihan dalam senarai ini, nota peribadi beroperasi terutamanya pada kepercayaan. Anda melabur wang dengan seseorang yang anda kenal secara peribadi yang telah menunjukkan rekod kejayaan yang jelas dan mengagumkan dengan pelaburan hartanah mereka - dengan kata lain, seseorang yang anda percayai sepenuh hati untuk membayar anda kembali.

Jika anda tidak tahu mana-mana pelabur hartanah, mulailah membenamkan diri dalam industri. Sertai kelab pelaburan hartanah tempatan dan menghadiri setiap mesyuarat selama beberapa bulan berturut-turut. Rangkaian dengan penjual turnkey tempatan, pemborong, dan agen hartanah yang pakar dalam bekerjasama dengan pelabur. Melibatkan diri dalam masyarakat melabur hartanah tempatan. Ia sepatutnya menjadi jelas siapa yang telah berada di sekeliling blok itu untuk sementara waktu dan mempunyai rekod prestasi pelaburan yang berjaya. Kenali orang-orang lebih baik. Apabila anda membina hubungan dengan mereka, anda boleh membincangkan peluang untuk melabur wang dengan mereka, sebagai pemberi pinjaman atau bahkan sebagai rakan kongsi.

Sebagai alternatif, anda boleh membeli nota peribadi secara dalam talian melalui laman web seperti Nota Investor. Hanya berhati-hati untuk memakan semua peminjam dengan teliti sebelum menyerahkan wang tunai yang diperolehi.

7. Sindikasi Harta Tanah

Dalam sindikasi hartanah, "pengendali" atau "penaja" berfungsi sebagai pelabur hartanah utama dan mencari rakan kongsi senyap untuk melabur wang. Pasangan ini senyap dikenali sebagai "ahli" atau "rakan kongsi terhad." Tidak seperti laman web atau catatan peribadi yang crowdfunding, rakan kongsi terhad ini bukan sekadar memberi pinjaman; mereka menjadi rakan sejati dengan bahagian pecahan pemilikan.

Bayangkan Odelia mendapati sebuah bangunan pangsapuri yang dia beli untuk $ 2 juta. Dia mempunyai $ 500,000 wang sendiri untuk melabur dan memutuskan untuk menaikkan $ 1.5 juta yang lain melalui sindikasi hartanah. Sebagai pengendali, Odelia membolehkan anda mengetahui tentang perjanjian itu. Anda tahu dia berpengalaman dalam pelbagai projek pelaburan, jadi anda meletakkan $ 100,000, dan Odelia menimbulkan wang yang lain daripada segelintir pelabur lain.

Kerana anda meletakkan 5% daripada wang itu, anda akan membeli 5% kepentingan pemilikan di bangunan pangsapuri. Pemilikan ini menawarkan perlindungan yang lebih besar untuk pelaburan anda. Dan kerana anda pemilik sebenar, bukan sekadar pemberi pinjaman, anda mendapat semua manfaat cukai yang diberikan kepada pelabur hartanah, termasuk potongan di atas talian, susut nilai, potongan sampingan 20%, dan keupayaan untuk menangguhkan cukai pada keuntungan modal dengan pertukaran 1031.

Bagaimana Melabur dalam Sindikasi Harta Tanah

Biasanya, hanya pelabur terakreditasi boleh melabur dalam sindikasi hartanah. Sekiranya anda seorang pelabur yang terakreditasi, anda boleh mendapatkan akses kepada projek-projek pelaburan harta tanah eksklusif yang berskala besar ini dengan mengenali pelabur tempatan yang pakar dalamnya. Siapa yang melabur dalam bangunan pangsapuri di kawasan anda? Dalam perniagaan tinggi naik? Cari pembeli bukan korporat hartanah komersial dan rangkaian dengan mereka. Walaupun mereka mungkin atau mungkin tidak menghadiri mesyuarat kelab pelaburan hartanah tempatan, pelabur lain boleh memberitahu anda yang beroperasi di niche tempatan.

Sebelum melabur wang, pastikan anda memahami terma perjanjian. Projek-projek sindikasi hartanah kebanyakan adalah komitmen jangka panjang, di mana para pelabur tidak boleh menjual apabila mereka merasa seperti itu.

Firman Akhir

Beberapa pelaburan hartanah alternatif di atas lebih mudah untuk dibeli daripada yang lain. Kebanyakan memerlukan pengetahuan khusus, rangkaian tertentu, status pelabur yang terakreditasi, atau gabungan ketiga. Tetapi bagi mereka yang bersedia untuk meluangkan sedikit masa dalam belajar dari atau berangkaian dengan pelabur hartanah, pulangan boleh membuktikan lebih besar daripada sekuriti purata.

Kedua-dua pelaburan hartanah alternatif yang paling mudah di atas adalah laman web crowdfunding dan REIT yang melabur di ruang kerja. Pertimbangkan bermula di sana, dan jika anda suka apa yang anda dapati, teruskan mengembangkan pengetahuan anda mengenai dunia pelaburan alternatif hartanah alternatif.

Apa pelaburan hartanah alternatif yang paling anda minati? Kenapa?