Apa itu FHA Refinance Refinance - Garis Panduan, Kebaikan & Kekurangan

Yang berkata, jika anda mempunyai pinjaman FHA dan boleh memenuhi syarat untuk membiayai refinance FHA, ia boleh menjadi banyak. Pastikan anda membandingkan pilihan anda untuk jenis pembiayaan semula gadai janji yang lain.

Tidak seperti pilihan membiayai semula gadai janji lain, program pembiayaan semula FHA menawarkan peminjam dengan gadai janji FHA sedia ada pinjaman rumah yang diinsuranskan FHA baru tanpa memerlukan penilaian atau dokumentasi pendapatan atau aset. Selanjutnya, bergantung pada apabila pinjaman semasa dikeluarkan, yuran insurans gadai janji yang lebih rendah mungkin tersedia kepada peminjam.

FHA Menyelaraskan Proses Pembiayaan Semula

Sebelum anda mengambil langkah pembiayaan semula, pastikan anda memenuhi beberapa garis panduan yang ditetapkan oleh FHA:

• Gadai janji semasa anda mesti diinsuranskan oleh FHA.
• Anda mestilah membuat pembayaran gadai janji tepat pada masa untuk 12 bulan yang lalu.
• Nilai kredit FICO anda hendaklah sekurang-kurangnya 620 atau lebih tinggi. Sesetengah peminjam memerlukan skor kredit 640 atau 680 pada pinjaman FHA.
• Anda tidak boleh membiayai semula dalam tempoh 210 hari yang lepas.

Sekiranya anda memenuhi garis panduan ini, anda boleh menghubungi pemberi pinjaman gadai janji semasa anda untuk menyiasat tentang memperkemas semula pembiayaan semula. Anda juga boleh menghubungi pemberi pinjaman gadai janji lain untuk membandingkan harga dan yuran. Pemberi pinjaman yang berbeza mempunyai keperluan pinjaman yang berlainan, jadi jika seseorang pemberi pinjaman menolak anda, yang lain mungkin bersedia bekerja dengan anda.

Sebagai tambahan kepada pelbagai keperluan pemberi pinjaman gadai janji individu, anda perlu memenuhi keperluan "manfaat ketara bersih" FHA, yang mengatakan bahawa pembiayaan semula sama ada akan membantu anda mengelakkan kenaikan kadar gadai janji masa depan (pembiayaan semula daripada gadai janji kadar laras ke suatu kerja hipotek tetap tetap untuk ini) atau akan mengurangkan jumlah bayaran bulanan anda - termasuk prinsipal, faedah, dan insurans gadai janji - sekurang-kurangnya 5%. Kadar faedah tidak perlu turun sebanyak 5% - hanya pembayaran anda.

Ini boleh menjadi penangkap bagi banyak pemilik rumah, kerana walaupun anda telah membayar premium insurans hipotek dengan pinjaman FHA, anda perlu terus membayar mereka dengan membiayai semula. Bergantung pada apabila anda mengeluarkan gadai janji semasa anda, premium insurans gadai janji ini mungkin lebih tinggi pada pinjaman baru anda dan memadamkan sebarang pengurangan pembayaran yang dicapai dengan kadar faedah yang lebih rendah.

Insurans Hutang FHA

Berapa banyak yang akan anda bayar dalam insurans gadai janji bergantung pada apabila anda menutup pada gadai janji semasa anda. Sehingga 11 Jun 2012, FHA menawarkan premium insurans gadai janji terdahulu yang dikurangkan kepada peminjam yang mengeluarkan gadai janji semasa mereka sebelum 1 Jun 2009. Mereka peminjam mesti membayar 0.01% daripada jumlah pinjaman.

Jika anda mengambil pinjaman semasa anda pada atau selepas 1 Jun 2009, anda akan membayar premium insurans gadai janji terdahulu yang lebih tinggi sebanyak 1.75%. Itulah perbezaan yang besar dari $ 10 hingga $ 1,750 pada gadai janji $ 100,000. Premium insurans gadai janji terdahulu boleh ditambah kepada baki pinjaman anda.

Seperti yang anda sudah tahu jika anda mempunyai pinjaman FHA, anda perlu membayar premium insurans gadai janji terdahulu dan premium insurans gadai janji tahunan. Walau bagaimanapun, premium insurans gadai janji tahunan dihapuskan jika pinjaman kepada nilai (LTV) anda adalah 78% atau kurang.

Berikut adalah pecahan premium premium gadai janji tahunan: Jika anda membiayai semula pinjaman yang dikeluarkan sebelum 1 Jun 2009, premium insurans gadai janji tahunan anda ialah 0.55%. Jika anda membiayai semula pinjaman FHA yang baru dikeluarkan, anda perlu membayar 1.25% dari jumlah pinjaman. Premium insurans gadai janji tahunan pada gadai janji $ 100,000 akan menjadi $ 550 pada kadar yang lebih rendah berbanding $ 1,250 pada kadar yang lebih tinggi. Premium ini dibayar setiap bulan, jadi pada pinjaman $ 100,000 anda akan membayar $ 58 lebih sebulan pada kadar insurans hipotek yang lebih tinggi.

Kelebihan & Kekurangan Penyelesaian Refinance

Jelas sekali, pemilik rumah dengan pinjaman FHA yang dikeluarkan sebelum 1 Jun 2009 mendapat faedah yang paling banyak daripada program refinance FHA, tetapi mereka yang mempunyai pinjaman baru-baru ini harus membandingkan pembayaran bulanan semasa mereka dengan pembayaran mereka di bawah pembiayaan semula.

Kelebihan

1. Mudah untuk Kelayakan. Pembiayaan FHA direka untuk membantu peminjam dengan kredit kurang sempurna. Sekiranya skor kredit anda kurang daripada 740 dan ke atas 620 atau 640, bandingkan pilihan anda untuk pembiayaan konvensional dan FHA. Sekiranya skor kredit anda melebihi 740, pembiayaan konvensional mungkin merupakan perjanjian yang lebih baik.
2. Tiada Penilaian Diperlukan. Walaupun anda berhutang lebih banyak pada gadai janji anda daripada rumah anda adalah bernilai, FHA menyelaraskan semula pembiayaan adalah pilihan selagi anda mencari pemberi pinjaman yang tidak memerlukan penilaian. Walau bagaimanapun, itu boleh menjadi satu cabaran, walaupun FHA mengatakan penilaian tidak diperlukan.

Kelemahan

1. Insurans gadai janji. Apabila anda mengambil pinjaman FHA baru, anda mesti membayar insurans gadai janji terlebih dahulu lagi. Dan jika nilai pinjaman anda lebih tinggi daripada 78%, anda perlu membayar premium insurans gadai janji tahunan. Insurans gadai janji meningkatkan baki pinjaman anda dan pembayaran bulanan anda. Jika anda mengambil pinjaman selepas 1 Jun 2009, premium insurans gadai janji anda akan lebih tinggi pada pinjaman baru anda.
2. Kos Penutup. FHA mengatakan peminjam tidak boleh membiayai kos penutupan mereka ke dalam baki pinjaman mereka. Kos penutupan berbeza-beza mengikut lokasi: Kos penutupan purata adalah kira-kira 3% daripada jumlah pinjaman, atau $ 3,000 pada pinjaman $ 100,000. Kebanyakan peminjam membenarkan anda membungkus kos penutupan ke dalam baki pinjaman anda untuk membiayai semula pinjaman konvensional. Pilihan anda pada refinance FHA merancang, bagaimanapun, adalah untuk membayar kos penutupan anda dengan tunai atau untuk mencari pemberi pinjaman yang akan melakukan "membiayai semula kos sifar." Walaupun "kos sifar" terdengar seperti pilihan yang bagus, sebenarnya ini bermakna bahawa anda perlu membayar kadar faedah sedikit lebih tinggi sepanjang hayat pinjaman anda untuk membayar balik kos penutupan yang dibayar oleh pemberi pinjaman.

Sekiranya anda sedang mempertimbangkan pembiayaan semula FHA yang sifar kos sifar, pastikan untuk membandingkan pilihan anda untuk pembiayaan semula menjadi pinjaman konvensional untuk melihat produk hipotek yang menghasilkan pembayaran bulanan terendah dan kos jangka panjang terendah.

Firman Akhir

Sekiranya anda mempunyai gadai janji FHA yang diluluskan sebelum 1 Jun 2009, pembiayaan semula kepada kadar faedah yang lebih rendah dengan refinans FHA yang menyelaraskan mungkin akan menjimatkan wang anda. Tetapi walaupun gadai janji anda diluluskan selepas tarikh itu, ia bernilai bercakap dengan beberapa peminjam yang berbeza untuk melihat apa yang boleh mereka lakukan. Walaupun ia agak mudah untuk memenuhi syarat, anda masih perlu berbelanja untuk kelulusan pinjaman jika ekuiti rumah anda rendah atau anda menghadapi cabaran kredit. Sama ada cara, usaha itu bernilai dan boleh menyebabkan beribu-ribu penjimatan tahunan.

Pernahkah anda mengambil bahagian dalam program pembiayaan semula FHA? Apa pengalaman anda?